地块发展定位分析报告

麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公 里和可建1000吨以上泊位的内 河岸线10.56公里。镇域西南部 的新沙港，是华南最大的内陆港 口。
麻涌依托区位、港口、交通以及 后发优势，大力实施港口带动和 大项目带动战略，相继引进了一 批投资规模大、科技含量高的行 业龙头企业，发展临港工业，经 济社会得到快速发展。
首个花园式小区，舒适型居 家户型为主，
本地人占一半以上，另外公务 员及工厂职工占部分
大步花园
二房：90-100平 三房：109-120平 主力：二房、三房
产品品质一般，中小居家户 外来新莞人为主 型。以单体楼为主，无小区 概念
南峰时代广场
二房：65平 三房：90-120平 四房：130平 主力：三房
东莞前庭，广州后院。依托港口，连通珠三角。
麻涌镇位于珠江三角洲黄金 腹地，广州市与东莞市的交 界处，东距东莞市区22公里， 西距广州市区29公里，与广 州经济技术开发区一桥相通。
麻涌镇位于广州、东莞、深 圳、香港等全球最大的制造 业产业带，可谓珠江三角洲 黄金腹地，处于珠三角铁路、 高速公路和广州、深圳、香 港几大国际机场的中心点， 是扼守珠三角的中枢之地。
中心区楼盘，围合式设计， 本地人、个体户、公务员、事 大面积绿化园林，周边配套 业单位员工及周边工厂中高管 丰富
2008-2009
新世纪江畔湾
二房：90-100平 三房：120-130平 三房小复式：99平 主力：三房小复式
丰富产品线，创新户型，8万 镇区工厂白领、个体户、公务 平岭南风情园林，现楼发售，员及广州开发区企业员工 楼层较高
由于麻涌开发发展相对较晚，拥 有丰富的土地资源，用于满足工 业用地及城镇建设的土地储备相 对比较充足。具备后发展优势。
麻涌港口沿海产业带
区域 劣势
产能结构不合理及镇区配套的落后，使麻涌逐渐被 边缘化，对外影响力不足。
麻涌镇区以重工业发展为主，
镇区遍布了多家污染较严重
企业，形成传统的工业污染 重镇。
区域 特点
传统水乡重镇、现代工业港口。城乡“二元化”发 展特点明显。
麻涌新沙工业园，西依新沙港和 虎门港麻涌港区，东靠沿江高速 公路，海运、陆运条件优越，利 用优越的港口条件吸引了众多国 内外优秀企业：东莞玖龙纸业、 丹麦马士基、德国可耐福、台湾 康师傅、统一嘉吉、卡尔吉、益 海粮油、中储粮油、中纺粮油、 嘉益粮油、中谷油脂、华南油脂、 久留香米业、穗丰面粉等大型粮 油食品企业，工业聚集，工业化 发展突出。
显著特征
海滨花园，打造首个麻涌带园林社区。03年开始动工，为麻涌首个商品房楼盘，客户也主要是麻涌本地的客户，后期还有部 分别墅及三期的400余套住宅； 南峰时代广场，集中式园林进一步升级，周边配套及小区配套优越。07年11月开盘，吸引了本地人及公务员的购买，为目前 入住率最高的楼盘之一，社区居住氛围较浓； 新世纪江畔湾，产品创新，提升营销水平，吸引镇区及广州开发区的企业员工，开始凸显投资的概念。09年1月开盘，客户群 也逐渐转向了外来的消费群体。
港口城镇，依托港口发展成 为连通珠三角重要枢纽。
区域 经济
发展起步晚、经济总体落后。但近年发展迅速，成 为区域发展一大热点。
麻涌经济在东莞整体 上处于中下游水平， 经济实力一般。
在产业结构上以第二 产业为主导，第三产 业的比重较少，因此 本地的二元化经济发 展特点比较明显。
东莞各镇GDP、人均GDP比较
依托港口优势及丰富的土地资源， 麻涌发展以玻璃制造、造纸、物 流运输、化工等为主的重工业基 地，污染较重。
水乡片区
新沙港 工业园
由于水乡的地域特色，当地居民
主要以香蕉种植、砂船等为主要 经济来源，经济发展落后。
镇中心 区
农业产 业园
区域 优势
港口区位优势及土地资源丰富性是麻涌未来发展重 要优势。
35%
第三产业 30%
第二产业
25% 20%
第一产业 15%
麻涌 东莞
较晚，但目前发展速 20%
10% 5%
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
度较快，具有后发展
0%
0%
优势。
1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
田 街 门 城 龙城 江 城 堂 牛 涌 碣 埗 滘 梅 安步 岭 朗 江 木 溪 厦 岗 岗 平 头沥 坑 石 排 山
墩
山
头
ＧＤＰ
人均ＧＤＰ
麻涌经济发展在港口
麻涌三产业比重情况表
与城区经济增涨的对比
发展带动下从21世纪 100%
45% 40%
开始飞速发展，整体
80% 60%
经济在东莞属于发展 40%
中成化工、炼油厂、德永佳
纺织制衣以及洗水、漂染、 电镀 等38家企业污染较严重， 形成全镇重度污染源。环境
污染已经成为麻涌对外一个
整体印象制约当地发展及对 区域的认知。
镇区发展分散，全镇多个工 业区域，村落分布零散，中 心镇区发展又相对落后，商 贸氛围及配套设施都比较薄 弱。
玖龙纸业
中成化工
南玻集团
谨呈:宝盈地产
麻涌东太村地块发展定位报告
世联地产 2010.3
基本 思路
开发商提出问题要求：
我们对问题的理解
1. 本项目是公司开发的第二个项 目，要具有市场影响力。
2. 项目预计8月份开工，分三期开 发，三年内消化完。第一年回收 投入资金的80%。
本项目的核心目标
保证项目的成 功启动及可持
续发展
3、通过市场调查了解市场需求及市 场容量。
4、通过对区域其它地块比较，寻找 本项目发展方向。
达到目标的手段
高占位，差异 化
本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位
报告 结构
麻涌市场概况 市场客户调研
1、麻涌市场研究 2、项目本体分析
3、项目发展定位 区域发展启示 竞争战略
发展方向选择
麻涌市场 麻涌市场概况
区域概况 区域房地产市场
区域 位置
印染厂
新基工业区
麻二工业区
麻涌市场 麻涌市场概况
城区市域背概景况 区域房地产市场
发展 历程
麻涌房地产起步较晚，发展也较缓慢，基本每两年 新增一个楼盘，整体发展水平有待提升。
入市阶段 2005-2006 2006-2007
2007-2008
代表项目
主力户型
产品及园林
主流客户
海滨花园（一、二 期）
面积：90-140平 户型：二房-三房、少量别墅
万元
元
1600000
180000
1400000
160000
1200000 1000000
80000Байду номын сангаас 600000 400000 200000
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000
0
0
沙 厚 虎 莞 石东 万 南 中 望 麻 石 高 道 洪 长寮 大 大 黄 樟 清 塘 凤 谢 常 桥横 东 企 石 茶