住房市场的供给现状及影响住房需求的因素

住房市场的供给现状及影响住房需求的因素

住房供给在短期内相对于需求的变化而言往往显得滞后，缺乏弹性。由于住房的耐用性决定了其价值折旧的缓慢，因而通常情况下整个住房市场中旧房占了相当大的比重，新建住房的数量相对于庞大的住房存量而言是微不足道的，这就意味着住房市场总体的供给水平是缓慢调整的。即使增量住房占住房市场总体供给量的相当比例，但由于住房建设过程中，获得土地、进行设计规划、获得建房许可、建造房屋等，通常需要较长的周期，因而增量的住房供给不能随需求提高而迅速形成。也由于住房折旧的缓慢，通过调整现有的部分存量住房形成某种其他特定类型的住房的供给也是缺乏弹性的，例如，将普通房型结构的住宅改造成更受市场欢迎的错层住房，或者是将滞销的别墅改造成面向工薪阶层的普通住宅，都需要付出巨大的成本，在经济上往往是不可行的。上述各方面因素共同促成住房市场总体供给在短期内是缺乏弹性的。
影响住房需求的因素与其他商品相类似，对住房的需求也必然受消费者的偏好、收入水平、住房的相对价格等因素的影响，由于购买住房也是一种投资手段，因此对其需求在短期内也会受到投机行为的影响。在购房者普遍借助于抵押贷款支付房款的情况下，市场利率的变化会通过改变住房抵押贷款的贷款利率，影响贷款利息支出而影响住房需求。然而，影响住房需求的最为重要的因素则是人口。人口增量的多寡基本上决定了未来住房需求的变化趋势。人口存量中的家庭结构、年龄分布、职业构成等因素都会对住房需求产生影响。在一个以几代人共居为民俗的社会中，市场对多居室的公寓会有更大需求。在一个有着较高离婚率的社会中，市场对单居室的住宅会有更高需求。在一个人口老龄化较突出的社会中，那些在设计上更多考虑到如何适应老年人生活习惯、满足老年人日常生活要求的住房会较受市场欢迎。职业的不同会直接影响到消费者的收入水平与对住房的偏好。例如，在上海浦东陆家嘴金融贸易区附近对住房出租的需求比较旺盛，因为这里聚集了大量的白领职业群体，随着职业流动性的日渐加大，选择租房大有人在，并且白领阶层的收入水平及偏好等因素又决定了他们对租住的房屋有较高标准的要求。
住房制度改革前后居民住房消费行为的变化我国居民的住房消费行为在住房制度改革前后发生了明显的变化。
在住房制度改革推行之前，我国实行的是完全福利性质的住房分配模式。在这种住房分配模式下，职工仅支付相当低的象征性房租就可以享

有福利性住房的消费，同时福利房的分配标准受到一定限制，通常同职工本人的工龄、职务以及所在单位的投资能力等因素有关。低租金的住房供给造成了居民对住房需求的膨胀，导致福利房短缺现象的产生，职工想要分到住房只能是“一等，二要，三靠”。在这里，市场机制所能起到的优化资源配置的作用消失了。
就住房供给方面而言，因为住房是短缺商品，只要被生产出来就会有需求，住房供给者根本不必去考虑生产何种类型与功能的房屋提供给消费者；就住房需求方面而言，需求者无从根据自己对不同类型房屋的偏好去选择接受何种类型与功能的住房，因为住房极其廉价，是短缺商品，大家都抢着要。这样“，消费者—需求—市场（供求）—价格— 资源配置”的作用机制在第一个环节便出现了断（供求）价格裂，资源配置效率的实现也就无从谈起。这正体现了哈耶克曾指出的，计划经济体制不可能取代市场经济体制下价格机制所能发挥的传递知识的作用随着住房制度改革的推行，出现了一个完全由市场供求调节的商品房市场，居民可以按市场价格购买所需要的商品房。此时住房供求双方直接在市场上见面，消费者根据自己的偏好选择满意的住房，并将这个信息通过市场反馈给住房供给者，供给者则为了在市场上吸引更多的消费者，逐渐根据消费者的偏好推出具有新房型、新功能的商品住房，同时也加快了消费者住房消费观念的更新。以上海市为例，在短短几年之内，住宅房型变化多样，平面格局也被打破，继复式房型大受市场欢迎之后，开发商又推出了错层房型。总之，居民的住房消费意识被市场唤起，住房消费观念不断更新，消费者的主权逐渐得到了体现。住房供给者通过市场接受消费者在住房消费偏好方面的信息调整住房供给行为，从而提高了住房市场上的资源配置效率。
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