特色小镇的综合运营开发模式解读

5、互联网引擎与智慧化架构
伴随着互联网的发展，消费者的信息获取方式、消费习惯、支付环境都发生了巨大的转变，互动、体验、便捷成为了人们 生活中无处不在的追求。因此，以人为中心的特色小镇，也应注重市场环境的变化，立足居民或游客的体验维度，从顶层设计、 生产生活、服务提供、城市管理、品牌营销等多角度全方位，注重现代智慧科技的运用，打造智慧化的特色小镇，形成对产业、 旅游、宜居生活的全面提升。
一、辨析两个小镇概念
对于“特色小镇”的理解在今年10月份之前，有两种：
一是国家层面虽没有明确提出“特色小镇”的概念，但在住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合发布的 《关于开展特色小镇培育工作的通知》中，提出“特色小镇原则上为建制镇（县城关镇除外），优先选择建制镇”，包括云南 早期提出的“特色小镇”也属于这一概念； 二是发展较早的浙江，明确提出“特色小镇是相对独立于市区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发 展空间平台，区别于行政区划单元和产业园区。”可见，国家层面推动的“特色小镇”与浙江根本不是一个概念。国家层面的 出发点更多的在于推动新型城镇化，而浙江更贴近于市场，“经济转型升级和城乡统筹”是其主要想解决的问题。 2016年10月8日国家发展和改革委员会发布《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》，明确提出了特色小镇、小城 镇两种形态。“特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。特 色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。” 至此，全国各地有关“特色小镇”的概念得到了统一：特色小镇非镇非区，是各种特色发展要素的聚集区。同时，特色小 镇和小城镇之间又有着密切的联系，二者相得益彰、互为支撑。特色小镇是小城镇中的重要发展主体，小城镇是特色小镇发展 的主要载体。
“特色小镇的综合开发运营模式”解读
河北旅游研究院
一、辨析两个小镇概念 二、把握“4特”内涵 三、遵循三大开发逻辑 四、形成三大开发基础 五、构建“两产业三引擎五架构” 六、整合五类开发运营的“特色小镇综合开发模式”
七、创新改革行政管理与政策支持体系 八、搭建综合投融资结构 九、“特色小镇孵化器”平台服务
2、以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构
泛旅游产业聚集结构，是在泛旅游产业理念下，依托旅游与其他产业的融合、聚集，超越旅游十二要素的范畴，形成 以旅游产业带动其他产业发展的多产业、立体网络型产业集群。这一集群涉及面广，几乎涵盖旅游及所有相关产业。
3、旅游目的地架构
特色小镇虽不完全是以旅游为主要目的，但又必须包含旅游的功能，每一个特色小镇原则上都是一个以3A或3A以上景区 为主导的旅游目的地，是“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的一体化聚集地。
3、特在“形态”
特色小镇的“特色”还在于其必需形成独特的风格、风貌和风情。小镇的风格是小镇的性格和个性。小镇的风貌是其独特
的建筑与外观，都要与文化传承接合，与生态及自然环境一致。小镇风貌的确定，需在遵循生态原则的基础上，以小镇的“功
能定位”为出发点，以小镇的“历史文化”为导向，以小镇的“地形地貌”为根据，形成个性化、艺术化、传承化、文化化的 景观与建筑风貌，塑造“小而美”的小镇形态。小镇的风情以历史文化、生活方式、风俗习惯等软环境为基础，结合演艺、社 区活动、人际交往，成为独特的文化价值。
2、特在“功能”
以产业为依托的“生产”或“服务”是特色小镇的核心功能，没有生产与服务就无法形成大量人口的聚集；文化是特色小 镇的内核，形成了每个小镇独有的印象标识；特色小镇不能只以旅游为核心功能，但旅游的“搬运”功能，可以激发小镇内在 系统与外部系统的交换融合，也是不可或缺的功能；有特色产业，有旅游，有居住人口，有外来游客，就必然要形成满足这些 人口生活与居住的社区功能，否则特色小镇就只是一个“产业园”。
二、把握“4特”内涵
特在“产业”
特在“功能” 特在“形态” 特在“机制”
特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造的具 有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发体系。它不是单一的旅游景区，或产业 园区，也不完全是建制镇，而是旅游景区、产业聚集区、新型城镇化发展区三区功能合一、产城乡一体化 的新型城镇化模式。
六、整合五类开发运营的“特色小镇综合开发模式”
土地一级开发 二级房产开发 产业项目开发 产业链整合开发 城镇建设与公共服务开发
特色小镇商业模式的核心主要包括五个层面：
土地一级开发既可以只做土地一级开发的代开发，通过工程获取收益；也可以全面托管土地一级开发，通过土地的升值 或其他补贴方案，获得收益。 二级房产开发：包括园区地产、城市地产（一居所地产、城市商业地产）及旅游地产三大架构。其中旅游地产又可分为 二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产、旅游休闲商业地产、客栈公寓型地产五大类。二级房产开发，主 要通过销售、“销售+回收经营”、租赁经营三种方式获取销售及运营收益。 产业项目开发：包括特色产业项目开发及旅游产业项目开发两大类。特色产业项目的开发主要以科技产业园、产业孵 化园、双创中心等为主体，同时结合科教文卫等事业，开发产业科研基地、教育培训园区、产业博物馆等项目。旅游产业 项目开发众多，包括承担吸引核功能的景区、主题公园、演艺广场，以休闲消费聚集为主要功能的餐饮、酒吧、夜间灯光 秀，以及为游客提供居住功能的度假地产。产业项目的开发主要通过运营获得收益。 产业链整合开发：包括泛旅游产业链和特色产业链。两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈。 城镇建设与公共服务开发：包括城市服务、城市管理、以及银行/学校/医院等城市配套项目。
三、遵循三大开发逻辑
政府的区域发展逻辑
企业的市场运营逻辑 居民的工作生活逻辑
特色小镇的发展不是政绩工程，而是在市场机制下，基于城镇发展中的一些问题而产生的一种解决方
案，需要统筹兼顾政府、企业、百姓三方的利益。
1、政府的区域发展逻辑
对于政府来说，特色小镇是推进供给侧结构性改革的重要平台，是实现新型城镇化的重要抓手，是促进城乡统筹的重要 手段，是推动经济和产业转型升级的主要动力。其目的是要通过特色小镇的发展，促进产业发展升级、推动城镇化发展进程、 带动新农村建设，摆脱传统城镇发展中依靠土地开发及基础设施建设拉动的增长模式，搭建一个创新创业的空间，实现自我 造血功能，从根本上改善民生。因此特色小镇的发展需要满足政府在产业化、城镇化、带动性方面的发展诉求。
2、企业的市场运营逻辑
企业是特色小镇开发的一大主体，更是市场化运作体制下弥补政府短板、激发市场活力的重要角色。其价值一方面体现 在资本能力上，企业以强大的资本能力及融资手段，通过PPP模式，能够解决政府建设资金不足的问题；另一方面体现在市 场化的运营模式上，企业有着敏锐的市场观察力、较强的风险管控能力以及强大的项目运营能力，可以很好的弥补政府在小 镇运营上的缺陷。但无论提供何种服务，企业追求的是与其付出相匹配的利益。
3、人口聚集是新型城镇化落地的基础
特色产业的发展带来了大量的长期居住型就业人口，泛旅游产业的发展聚集的是中短期流动性人口以及部分服务产业人口。
人口的聚集必将产生生产、生活、休闲、娱乐、居住、教育、医疗等多种需求，由此便催生了商街、商业综合体、居住社区、 度假社区、学校、医院、银行等系列生活配套设施以及公安、工商、市政等政府公共管理服务机构的产生，形成了基础设施配 套完善、社会公共服务健全、城市管理人性、相关政策合理完善的宜居环境。
3、居民的工作生活逻辑
特色小镇建设最主要和终极的目标就是要提升居民的幸福感，让他们在这里能够方便就业、幸福生活、尽情娱乐、安全
居住、享受教育、陶冶情操……因此，在特色小镇的开发中除了要大力发展特色产业，解决人们的就业问题之外，还需要为 他们配套多样化的公共服务设施、开发精品化的休闲度假项目、提供便捷化的公共管理服务、塑造文化精神领地。
四、形成三大开发基础
特色产业真实有效的落地发 展是最重要的前提基础 人流聚集引导消费聚集是泛 旅游产业发展的基础 人口聚集是新型城镇化落地 的基础
1、特色产业真实有效的落地发展是最重要的前提基础
产业发展，带来的是人们生产与收入方式的变化，保证了农民离开土地后按照城镇方式生活的基础，产业一直以来被认为 是城镇发展的背景与推动力。以特色产业本身为基础，在纵向维度上，往上向研发延伸，往下向应用、营销、管理、服务延伸； 在横向维度上，与旅游、教育、会议等泛旅游产业广泛融合，实现全产业链聚集，形成小镇产业结构，从而构成人口与要素集 聚的前提和基础。但由于小城镇产业要素支撑不足，产业发展非常困难。
4、新型城镇化架构
毋庸置疑，特色小镇本身就是一个城镇化架构，包括“核心引擎+产业园区+休闲聚集区+综合居住区+公共服务设施配套” 五大架构。核心引擎是形成人口的关键，产业园区是特色产业核心部分的聚集区，消费产业的聚集形成休闲聚集区，综合居住 区是获取土地开发收益的重点，而社区配套网是特色小镇必须具备的支撑功能。
回顾我国城镇化的发展历程，“特色小镇”的概念或是雏形很早之前便有涉及，云南早在2011年就下发了《云南省人民政 府关于加快推进特色小镇建设的意见》。如今，在全国各地呈现如火如荼发展态势的“特色小镇”，起源于浙江，以浙江特色 小镇的成功经验为借鉴，国家层面及省级层面均出台了相关政策，推动“特色小镇”的发展，加快城镇化的进程。 小城镇、小镇介于城市与乡村之间，对上承接大中城市的功能疏散，对下对接美丽乡村建设，是中国城镇化进程中非常重要 的部分，是推进城乡一体化、推动供给侧结构性改革、完善城镇体系、带动农村经济和社会发展的重要战略措施，也是大多数 农民就地转化为城镇居民的基本模式。虽然小城镇、小镇的带动性相对大中城市较弱，但与产业联系极为密切，易于形成鲜明 的主题性特征，与疏解大城市中心城区功能相结合、与特色产业发展相结合、与服务“三农”相结合的特色化发展之路将成为 指导方向。