个人住房信贷业务中的抵押物风险及其对策分析
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范在我国，个人住房贷款在近年来得到了广泛的推广和应用，成为许多家庭购买住房的主要途径。
由于个人住房贷款具有较高的风险，需要加强其防范措施，以保障金融机构和个人的利益。
本文将从我国商业银行个人住房贷款的风险问题以及相应的防范措施两个方面进行探讨。
个人住房贷款在商业银行的信贷业务中占据很大比重，但也面临着一些固有的风险。
个人住房贷款存在贷款违约的风险。
由于房贷金额大、贷款期限长，贷款人可能因各种原因无法按时偿还贷款导致违约。
个人住房贷款存在贷款利率风险。
如果贷款利率大幅上升，借款人可能承受较大的还款压力。
个人住房贷款还存在房市波动风险，例如房价下跌导致贷款人无法按时卖出房产来偿还贷款。
个人住房贷款的风险不容忽视，因此需要采取相应的防范措施。
针对个人住房贷款违约风险，商业银行可以在贷款审批阶段加强风险评估。
通过综合考虑借款人的还款能力、抵押品价值和信用记录等因素，提高贷款审批的准确性和有效性。
商业银行还可以完善贷后管理制度，及时监测借款人的还款情况，并采取措施加强催收工作，提高违约预警能力。
对于个人住房贷款利率风险，商业银行可以采取多种方式进行防范。
可以通过引入定期贷款利率和浮动贷款利率相结合的方式，使贷款利率能够灵活调整，适应市场情况。
商业银行可以与客户签订固定利率贷款合同，在一定期限内锁定贷款利率，以规避利率波动风险。
商业银行还可以开展利率风险教育，帮助客户了解和应对利率波动的可能性和影响。
为应对个人住房贷款的房市波动风险，商业银行可以加强对抵押房产的评估。
在贷款审批阶段进行严格的抵押物评估，确保贷款不超过抵押物价值的一定比例，降低房市波动风险对贷款的影响。
商业银行还可以与借款人签订相关协议，约定在特定情况下的还款方式和利率，以减轻借款人因房市波动而面临的风险。
除了以上三个方面的风险和防范措施外，商业银行还应加强个人住房贷款的信息披露和借款人教育工作，使借款人充分了解贷款的条件和风险，在做出决策时能够自行承担相应的风险。
个人住房贷款风险及其防范措施
个⼈住房贷款风险及其防范措施个⼈住房贷款是很常见的⼀种，相对于其他类型的贷款也有⾃⾝的风险。
我们需要了解清楚这⾥⾯的风险有哪些，以及⾯对这些风险应该有什么样的防范措施呢?这是⼤家需要通过本⽂了解清楚的问题，下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
⼀、个⼈住房贷款风险及其防范措施(⼀)系统风险1、利率风险：个⼈住房按揭贷款业务的期限⼀般都⽐较长，在五年以上，最长可达三⼗年。
在这种跨度较⼤的时间内，可能会出现⼏次⼤型经济波动，导致市场利率出现变化。
在商业银⾏的经营过程中，当个⼈住房按揭贷款业务所占的资产达到某⼀界限时，利率的变化就可能会给其带来⽆法避免的经济风险。
2、流动型风险银⾏的资⾦⼤都始终处于⼀个流动状态，当银⾏的流动资⾦⽆法满⾜其流动需求量时，就会出现银⾏资⾦⽆法满⾜⽀出资⾦需求量的风险，个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期⽐较长的业务，其资⾦流动特性⽐较低，⽽在银⾏中的资⾦来源⼤都期限不长，会导致其将短期资⾦⽤于长期运作，造成⽀付现⾦⽆法达到⽀付需求的风险。
3、住房贬值风险新世纪以来，我国的住房价格⼀路上涨，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控⼒度不断加⼤，其市场回归理性发展，有些城市的住房价格将会逐渐下降，⼀旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就会给商业银⾏的贷款造成⼀定的风险。
(⼆)银⾏后期管理风险个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期在5-20年的长期业务，在贷款发放完以后，银⾏需要投⼊⼤量的⼈⼒、物⼒和财⼒对相关资料进⾏整理和管控。
在这期间会出现风险主要有：①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款依据缺失;②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值⽆法达到贷款需要偿付的价值;③贷款发放以后，银⾏因监控管理以及催款不⼒，导致借款⼈出现拖款和赖账⾏为。
(三)开发商带来的风险新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，⼤量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有⽐较雄厚的资⾦后盾以及良好的经营业绩，成为各银⾏所争夺的合作对象，但这种竞争会给⼀些信誉较差的企业带来可乘之机，使⽤各种不法⼿段对银⾏进⾏欺诈，以虚假信息向银⾏申请住房按揭贷款，达到⽬的后即进⾏资⾦转移。
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议随着我国房地产市场的不断发展和个人购房需求的增加，商业银行个人住房贷款业务成为其主要业务之一。
个人住房贷款业务也伴随着一系列的风险问题。
本文将就我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题进行分析，并提出相应的对策建议。
1.市场风险我国房地产市场受多种因素影响，包括宏观经济政策、土地供给、人口迁移等，这些因素的变化可能会导致房地产市场出现波动。
商业银行个人住房贷款业务存在市场风险，一旦房地产市场出现大幅波动，可能导致贷款违约率上升，从而影响银行的资产质量。
2.信用风险个人住房贷款业务的核心是信用风险。
由于我国信用信息系统不够完善，贷款申请人的信用情况难以全面准确地掌握，商业银行容易受到信用风险的影响，一旦出现贷款违约情况，银行将面临信用风险的挑战。
3.利率风险我国商业银行个人住房贷款通常采用固定利率和浮动利率相结合的方式，但利率的波动仍然会对银行的资产和负债产生影响。
一旦市场利率发生大幅变动，银行可能面临资产负债不匹配的问题，从而导致风险加剧。
4.政策风险我国政府房地产调控政策不断调整，一系列政策的变化可能会对个人住房贷款业务产生影响。
商业银行必须及时了解并适应政策变化，否则将面临政策风险。
二、对策建议1.加强风险管理商业银行应加强对个人住房贷款业务的风险管理，建立完善的风险管理体系，包括加强信用评估、严格贷款审查程序、加强资产负债管理等，以降低市场风险、信用风险和利率风险。
2.加强信用信息共享我国应加快建立完善的信用信息系统，为商业银行提供更加全面和准确的信用信息，降低信用风险。
商业银行可以与第三方信用机构合作，共享信用信息，加强信用风险的管理。
3.合理定价商业银行应根据市场情况和利率变动，合理定价个人住房贷款产品，规避利率风险。
加强利率敞口管理，及时调整资产负债结构，避免利率风险的产生。
4.灵活调整业务策略5.加强监管监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的监管，及时发现并解决潜在风险，确保商业银行个人住房贷款业务的稳健运行。
商业银行个人住房贷款风险
商业银行个人住房贷款风险随着我国经济的快速发展以及城镇化进程的加快，个人住房贷款需求不断增加，商业银行个人住房贷款业务也日益繁荣。
个人住房贷款业务的风险也日益凸显，成为商业银行面临的重要挑战之一。
本文将从宏观经济环境、政策风险、借款人风险、抵押物风险等方面，对商业银行个人住房贷款风险进行分析。
一、宏观经济环境风险宏观经济环境是商业银行个人住房贷款风险的重要影响因素之一。
宏观经济环境的不稳定性可能导致房地产市场价格波动、居民收入下降、就业形势恶化等，从而增加借款人偿还贷款的压力，增加贷款违约的可能性。
近年来我国房地产市场的快速升温，房价持续走高，当地居民收入却没有相应增加，导致许多借款人在偿还贷款时面临较大压力，其违约风险显著增加。
二、政策风险政策风险是商业银行个人住房贷款业务面临的重要风险之一。
政府出台的房地产调控政策对个人住房贷款业务有着直接影响。
一旦政府出台限制房地产投资政策、收紧信贷政策等，将直接影响到商业银行的个人住房贷款业务规模和利润水平。
政府出台的限贷政策可能导致借款人的购房需求下降，从而影响商业银行的住房贷款业务规模和盈利能力。
三、借款人风险借款人风险是商业银行个人住房贷款业务面临的核心风险之一。
借款人的信用状况、偿债能力、还款意愿等因素直接影响着个人住房贷款的违约风险。
如果借款人信用记录较差、收入稳定性差、还款意愿不强等，将增加个人住房贷款的风险。
在实际业务中，商业银行需要通过严格的风险审查机制，评估借款人的信用状况和偿还能力，降低个人住房贷款的风险。
四、抵押物风险抵押物风险是商业银行个人住房贷款业务面临的重要风险之一。
个人住房贷款通常以房产作为抵押物，而房地产市场的波动性、抵押物价值变化、变现难度等因素都会影响抵押品的价值和可变现性，从而影响商业银行的贷款风险。
当房地产市场价格下跌时，抵押物价值可能随之下降，进而增加商业银行的资产损失。
商业银行个人住房贷款业务面临着多方面的风险，需要采取一系列有效的风险管理措施，降低风险程度。
银行个人住房贷款风险及控制分析
银行个人住房贷款风险及控制分析随着我国经济的高速发展和居民收入水平的不断提高，购房贷款成为越来越多人的选择，银行个人住房贷款也取得了极大的发展，但随之而来的是风险也越来越多，如何合理控制风险，确保住房贷款的安全实现，成为了银行管理者需要思考的问题。
个人住房贷款风险主要包括的方面：首先是借款人的信用问题。
借款人信用评估不过关，以及违约的情况的出现，成为银行的最大担忧。
为了避免这种风险，不仅需要对借款人的个人情况、工作情况、家庭情况、偿还能力情况进行全面评估，还需要根据借款人的身份、职业、资产情况等综合进行信用调查和信用评估，确保合理的借款。
其次是房产资产的问题。
个人住房贷款的基础就是以购房作为担保物。
但购房者购房渠道、房屋质量和面积等因素也会影响到银行是否能够接受他们的贷款申请。
银行应该根据房产所处的地理位置、供需关系、市场环境以及房产的真实性、规划条件等因素进行评估，确保银行能够最大限度地掌握房产的价值随时得到变现。
再次是市场风险。
市场环境对房价的影响是全局性的，一旦房产市场出现泡沫，将对住房贷款的风险增加。
银行管理者应根据当前房市情况进行全面合理的把握，尽早制定预防和化解房地产市场泡沫风险的措施，确保住房贷款的安全性。
最后是政策风险。
政策的动态变化和调整将对住房贷款的风险形成一定的影响。
银行管理者在进行住房贷款时，应该牢牢把握每一个政策的变动，及时调整自己的策略，以全面保障银行的住房贷款风险控制。
要有效地控制住房贷款风险，银行需要从以下几个方面来加强自我约束：首先是完善内部管理。
银行要加强对贷款风险的识别、评估、控制等方面的管理，确保银行自身的合规性和合法性。
内部风控措施要不断完善，以科技手段为辅助，保证业务流程自动化和数字化，提高业务风险管理的科学化效果。
最后是风险分散。
银行在把控住房贷款贷款风险的时候，同时也要实现风险分散。
银行应该通过多个渠道的资金投放，进行百花齐放的策略，在多个领域进行资金展开，增加业务的收益性和所持有资产的流动性和流动性和多样化，从而降低单一风险。
(风险管理)浅析个人住房贷款风险及对策
浅析个人住房贷款风险及对策随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。
个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每一个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。
因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当做一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。
其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统浮现危机，这在美国的 20 世纪 80 年代和日本的 20 世纪 90 年代都浮现过类似的情况。
据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。
一、个人住房贷款的含义及系统性风险个人住房贷款是由银行、房地产开辟公司(开辟商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。
它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部份由银行提供贷款。
个人住房按揭涉及银行、开辟商、购房人三方，它在开辟商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能匡助开辟商特别是中小开辟商渡过难以筹集大量资金以对付高昂地价和建设费用的困境，又能匡助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的艰难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。
因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。
其具体做法为：开辟商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花(期房)或者现房，购房人向开辟商订购期房或者现房，交付一定比例的首期购房款(普通不超过购房总价款的 30%)，之后向与开辟商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。
银行个人住房贷款风险及控制分析
银行个人住房贷款风险及控制分析随着房地产市场的变化，不同类型的房屋贷款机构的资产质量也将受到不同程度的影响。
尤其是对于银行而言，个人住房贷款作为其主要的业务之一，其风险和控制就显得尤为重要。
下面将从风险和控制两个方面，对银行个人住房贷款进行分析。
风险分析：1.不动产市场风险银行个人住房贷款的贷款房产，受到不动产市场价格波动的影响。
如何预测房价波动最为重要，银行与其他机构可以利用各种经济指标以及市场研究数据分析来进行预测。
2.信用风险贷款人无法按照贷款协议偿还贷款的可能性。
此时，银行需要对贷款人的还款能力进行严格的评估和审核，并要求贷款人在申请住房贷款时填写完整的财务状况及职业信息。
3.流动性风险银行个人住房贷款的情况下，贷款人可能会在贷款期内偿还剩余贷款。
银行应该准备充足的资金，以保持流动性。
4.政策风险政策风险是指政府在任何时候都可以发布新的法规规定，对银行个人住房贷款的利率、利息、期限等进行规定和调整，这会严重影响银行的利润和风险承受能力。
控制分析：1.加强资质审核银行应严格审核住房贷款申请人的个人信用、工作稳定性和还款能力等资质，确保贷款人确有还款能力。
2.完善风险管理银行应加强个人住房贷款的风险管理体系建设，包括完善贷后管理，加强人员培训、建立科学的风险评估模型，并定期审核完善风险控制措施等。
银行的个人住房贷款应采取多种方式规范贷款申请流程，并制定灵活的还款计划，以降低流动性风险。
4.著力政策应对银行应及时推出相应的策略，对于贷款利率、利息和期限等进行规定和调整，以应对政策风险。
综上所述，银行在开展个人住房贷款业务时，无疑会面临各种风险和挑战，而如何掌握贷款人的信用、工作稳定性和还款能力、如何采取科学的贷款模型、如何加强负债后的风控等，就成为了银行发展和竞争的核心要素。
个人住房抵押贷款风险分析
个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。
这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。
但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。
本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。
第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。
1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。
但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。
因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。
1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。
1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。
因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。
1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。
第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。
2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。
借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。
个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。
2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。
个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。
借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
意 向渐 趋 强 烈 。房 价 不 断 上 涨 以及 住 房 市 场 中存 在 的供 给 与 当 期 有 效 需 求 不 足 的 矛 盾 使 得 住 房 按 揭 贷 款 应 运 而生 。 由于 我 国
二、市场风险
１通 货 膨胀 风险 ．
我 国现 有 的 ，票 据 法 明确 规定 票 据 必 须具 有 真 实 的交 易 关 系或
日期 ，金额 等方面 实行更 为灵活 的办法 以确认 企业 的交易背 景 。
５ 应调 控 票 据 业 务 总量 ．
债权债务关系，没有规定融资性票据业务的合法地位 ，而且 目前 融资性票据需求较为旺盛 ， 现在银行办理的不具 备贸易背景的银
造成损失。 ２ 存 款 利率 风 险 ． 由于 内外 部 环境 的 改变 ，导 致存 款 利 率上 升 ，利率 的 上升 意 味 着融 资 成 本 的增 加 ， 是 贷 款利 率 是根 据 当时 的利 率情 况加 上 但
一
款风险就会随之提高 。另外 ， 即使开发商准确估价， 自然环境 ， 若
汇票手续费比率 ， 有利与调动商业银 行审批承兑汇票贸易背景的积极性 。 ４ 修 订 有 关 票据 业 务 制 度 ． 如现 行制 度要求 银行 签发银 行承 兑汇票 需要 有相应 的增值税 发
三 、改进措施
因此 ， 目前 要治 理 商 业 票 据 业 务 中 的违 规 问题 需 要 从 制 度 ，
融 理
我 国商业银行个 人住房抵 押贷款风 险分 析
林 琳
（ 东北财经大 学旅游与酒店管理 学院 ，辽 宁 大连 １ ６ ２ ） ０ １ ３
摘要 ： 个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定 的信贷产品。但 从 目前 国内商业银行个人住房贷款 的实际来看 ，该项贷款业务仍然具有诸多风险。 关键词 ： 个人住房贷款 ； 贷款 ； 风险
商业银行个人住房贷款风险与防范
商业银行个人住房贷款风险与防范随着我国经济的不断发展，房地产市场的持续升温，个人住房贷款逐渐成为商业银行重要的贷款业务之一。
但是，随着房地产市场泡沫的逐渐涨大以及贷款利率的不断提高，商业银行个人住房贷款存在不可忽视的风险。
为了防范这些风险，商业银行应该采取一些措施进行风险管理。
一、风险分析1.借款人信用风险：借款人的信用状况是银行考虑是否放款的一个重要因素，如果借款人的信用状况不佳，容易出现违约的情况。
2.贷款利率风险：由于我国房地产市场的泡沫逐渐涨大，导致贷款利率持续上涨，如果银行贷款利率过高，会导致部分借款人无法承担高额利息，导致贷款违约。
3.抵押物价值风险：个人住房贷款的抵押物是房产，由于房地产市场价格波动较大，抵押物的价值存在不确定性，可能会出现部分抵押物价值下降，导致银行无法收回贷款本金的情况。
4.政策风险：政策风险是指政府发布的有关住房贷款方面的法规、政策等因素对住房贷款业务的影响。
政策的变动可能会导致个人住房贷款的利率上涨或者贷款额度的下降，导致银行无法回收贷款本金的情况。
5.市场风险：市场风险是指市场供求关系变化所带来的风险，即在特定情况下市场需求下降或者房地产市场价格大幅下跌，可能会导致抵押物质量下降或者抵押物无法卖出，导致银行无法收回贷款本金。
二、风险防范1.建立合理的贷款政策：银行应该建立合理的贷款利率和贷款额度政策，避免过分提高贷款利率，导致借款人还不上贷款。
2.贷款审查和评估管理：银行要严格审查借款人的信用状况和还款能力，了解借款人的经济状况和财产状况，避免对不符合信用状况的借款人放款，同时要对抵押物进行评估管理，确保抵押物价值不会下降。
3.开展风险管理工作：银行要对借款人进行风险管理，通过强化风险监控、建立风险防范机制等方式进行风险管理，提高防范个人住房贷款业务风险的能力。
4.制定健全的风险控制机制：银行应该建立完善的风险控制机制，规范业务操作流程，防范可能出现的风险情况，提高贷款业务风险控制水平。
浅议个人住房贷款业务风险与防范
证， 开工许可证 ， 商 品房销售许 可证） 以证实其用地 、 售房等行为
的合法， 避免银行 陷入不必要的纠纷 。 加强对抵押物的评估 工作 。 在个人住房贷款业务 中， 银行对
款 的风 险 。 【 关 键 词】 个人住房 贷 款 业 务 防范
下面笔者从几方面来探讨加强个贷业务 的风险防范的问题 。 １ ． 个 人住房贷款的风 险形成原因分析 １ ． １ 借款人产生的风险 由于 目前我 国个人收入 的不透明和个人征税机制的不完善， 银行不能通过个人所得税 单 ， 准确 了解借款 人的收入情况 ， 同时 我 国 尚未 建立 统 一 的 个 人 征信 体 系 ， 商业 银 行 对 借 款 人 的 资信 情 况难 以作出准确 的评价 ， 只能凭借款人提供的工资收入证明等 材 料对其还款能力进行判断， 这样， 银行对借款人收入 的完整性 、 稳 定性和还款意愿等资信状况无从给 出准确的判断， 从而可能会影 响将来借款人贷款 的偿还 。 由于个人住房贷款期限较长， 最长可 以达到 ３ ０年 ， 在这么长 的时间内， 如果借款人 的工资收入、 家庭 、 工作 、 健康状况等情况 发生 了变化 ， 不能按期或无 力偿还银行贷款 ， 产生违约风险， 从而 给银行信贷资金带来损 失。
收的办法外 ， 还应 定期 向其发送 到逾期贷款催收通知书 ， 以免 出 现诉讼时效 中断 ， 造成信贷资产损失 对 于个别恶意和 已经 出现
风险预警信号且情况比较严重的借款 ， 应及 时通知保证人偿还债
现在我行 办理 的个 人住 房贷 款基本上是 以借款人所购房屋 抵押 ， 贷款时是按 当时的市场价格来确 定贷款额 度的， 但在贷款
关于个人住房贷款风险问题的调查分析报告
关于个人住房贷款风险问题的研究分析报告近年来，随着我国房地产业的快速发展，以住房贷款为主要内容的个人贷款业务成为各商业银行新的业务增长点，并呈现出快速发展良好态势。
但与此同时，部分银行个人住房贷款业务中也存在诸多问题，业务风险及管理中存在的问题开始暴露，特别是开发商以个人住房名义，通过不正当手段套取银行信贷资金的假个贷行为，对银行贷款危害极大，需引起有关银行和监管部门的高度重视。
本报告结合日常监管和现场检查情况，在深入调查研究的基础上，重点就当前个人住房贷款业务风险问题进行分析和探讨。
一、主要风险表现（一）借款人收入变动风险。
一是借款人收入出现重大变化导致还款能力下降。
个人住房贷款作为一种中长期贷款，借款期限普遍较长，借款人就业、收入以及家庭等各方面都可能会发生一些重大变动，借款人的还款能力可能会减弱甚至丧失，从而影响贷款的及时归还，给银行造成风险。
二是由于目前商业银行缺乏对借款人真实收入状况进行核实的手段，很大程度上是依照借款人自己提供的收入证明来核定贷款金额，因此有一部分借款人为了取得银行贷款，人为地虚增收入，造成部分借款人对银行贷款依赖程度过高、还款压力过大，从而增加了商业银行个人住房贷款的风险。
（二）房产减值风险。
房地产市场价格出现下降对商业银行个人住房贷款质量的影响主要通过以下两个途径，一是房地产市场价格出现较大降幅，超出借款人所承担的购房款比重时，在失信成本较低的情况下，部分借款人尤其是外地投资客可能会“理性”地选择放弃供楼，从而造成银行贷款出现风险。
二是在房地产市场销售价格下降同时，房地产出租价格或出租率也都可能会出现下降，而目前有一部分借款人是采取“以房养房”的方式供楼，其还款来源的相当一部分是租金收入，因此一旦租金出现下降，其还款能力也将随之下降，银行贷款风险相应增加。
虽然从理论上，房地产抵押只是作为个人住房贷款的第二还款来源，但是在实践中，房地产抵押物的实际市场价值已经成为商业银行核定个人住房贷款额度的重要依据，同时也成为商业银行防范个人住房贷款风险最后的也是最重要的一道防线。
个人住房抵押贷款的风险与防范（5篇模版）
个人住房抵押贷款的风险与防范（5篇模版）第一篇：个人住房抵押贷款的风险与防范一、抵押贷款风险表现形式1、抵押物价值高估风险。
由于农信社缺乏抵押物评估的专门人才，贷款抵押物价值评估普遍依赖资产评估中介机构，因此易出现抵押物价值高估风险。
一方面中介机构是按照评估值的一定比例收费，标的物价值越高，评估费收取越多；另一方面借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估物价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”。
2、抵押物管理风险。
在住房贷款抵押过程中，由于借款人只通过办理他项权证进行抵押权出让，但抵押物的实际管理权并未改变。
在日常管理过程中，抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毁损、灭失，极易造成贷款的损失。
3、抵贷资产的接收、管理和处置风险。
抵押贷款逾期，抵押物转化为抵贷资产后，农信社往往面临抵贷资产接收难、管理难、处置难的问题。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，而允许其使用，致使农信社许多抵押贷款成为“信用贷款”，抵押物毫无意义。
同时，因抵贷资产常常被高估，收回物所不值，不收则贷款会完全损失，农信社往往处于两难境地，而且由于时间推移和市场变化，导致抵贷资产贬值，形成抵贷资产的“冰棍效应”。
二、抵押贷款风险防范建议要树立贷款抵押有风险的观念，防止片面追求抵押率而忽视风险管理，不能单纯以是否办理抵押来判断贷款风险。
1、注重对借款人的第一还款来源审查。
借款人的借款资格、还款能力和信用状况情况是住房抵押贷款风险的关键。
在发放抵押贷款前，必须审查借款人是否有可靠的资金来源，根据借款人的工作情况、收入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内是否具有可靠收入的判断，设置个人信用等级，以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议我国商业银行作为金融体系中的重要组成部分，承担着金融风险的承担者和分散者的双重角色。
在金融体系中，个人住房贷款是商业银行的主要业务之一。
随着我国房地产市场的不断发展和变化，商业银行个人住房贷款存在着一些风险问题。
为此，本文将从风险问题的存在原因和对策建议两方面进行浅析。
一、风险问题的存在原因1. 房地产市场波动性大我国房地产市场的波动性较大，特别是近年来房价的快速上涨，使得购房者普遍面临着较大的还款压力。
一旦房地产市场出现大幅度的下跌，将直接影响到贷款人的偿还能力，从而增加了商业银行的信用风险。
2. 利率风险随着国内外宏观经济环境的变化，利率水平也会发生波动。
如果贷款人面临利率上升的情况，将增加其偿还压力，导致个人住房贷款违约风险上升。
3. 贷款人信用风险在住房贷款过程中，商业银行通常会对贷款人的信用状况进行评估，但由于信息不对称、监管不严等原因，存在一定程度的信用风险。
部分贷款人可能会出现违约情况，给商业银行带来损失。
4. 政策风险房地产政策的变化对商业银行的个人住房贷款业务也会造成风险。
政策调控的力度和方向的变化可能会导致商业银行的相关贷款业务受到影响，增加了营运风险。
二、对策建议1. 提高风险防范意识商业银行在开展个人住房贷款业务时，要提高风险防范意识，采取有效的措施降低风险。
建立完善的风险管理体系，加强风险识别和评估，及时掌握贷款人的偿还能力，做好风险预警和控制。
2. 严格审查贷款申请商业银行在审查个人住房贷款申请时，要严格审核贷款人的信用状况和还款能力，确保借款人的还款来源合法可靠，降低信用风险。
合理控制贷款额度，避免因贷款规模过大而导致的风险增加。
3. 配套风险管理工具商业银行可以通过利率互换、远期汇率协议等衍生工具来管理利率风险，对冲因利率变动引起的损失。
建立完善的抵押物评估和监管机制，加强资产质量管理，提前预防和化解信用风险。
4. 加强信息披露和监管在个人住房贷款业务中，商业银行应加强信息披露，对外公开自身的信用评级和风险情况，提高透明度，增强市场监督和约束作用。
谈我国个人住房抵押贷款的风险与对策
谈我 国个人住房抵押贷款 的风险与对策
赵 亮
（ 吉 林市 房地 产交 易 中心 ， 吉林 吉林 １ ３ ２ ０ １ １ ）
【 摘 要】 近年 来 ， 个人住房抵押贷款 已成 为居 民购房 贷款 的主要 贷款方式。 但 由于我 国房地产 市场经济发展 还不成
熟， 个人住房抵押 贷款 业务尚不完善 ， 仍存在信 用风 险、 抵押物风险 、 利率风险和 国家政 策风险等诸 多风险 。贷款银 行在 办 理个人住房抵押 贷款 时需加 快推进 个人信用制度 的建设 ， 建立和完善个人住房抵押 贷款担保 、 保 险机 制 ， 加强利 率风险监 管， 以有效防范个人住 房抵押 贷款风险 ， 促进我 国房 地产市场的持 续健康发展。
二、 我 国个人住房抵押贷款业务 的风 险分析
（ 一） 个 人住 房抵押贷 款业务 中的信用 风险 由于我国个人资信体系不完善 、个人住房抵押贷款
期限较长等因素 ，信用风险是我国开展个人住房抵押贷 款业 务 时面临 的核心风 险 。个 人住房 抵押 贷款业 务 的信 用风险可以从个人和开发商两个方面分析 。个人信用风 险主要是借款人因 自然原因、社会原 因等导致还款能力 发生变化 ， 加上主观原因、 信用意识差等因素导致的主动 违约行为和被动违约行为。开发商的信用风险主要指开 发商项 目拖期 、 开发 商欺诈 、 质量 纠纷 、 违法 销售等 问题 ， 使得商业银行承担的贷款风险由低到高，造成银行潜在
一
揭贷 款 占了绝对 的比重 。截 止 ２ ０ １ ２ 年底 ， 中国商 业银 行 住房按揭贷款余额约为 ７ ． ８ 万亿元 ，占全部消费信贷余 额的 ７ ６ ． ３ ％。在经济 欠发达 的 中西部 地 区 ， 这个 比重甚 至 更高， 如吉 林市 某银行 ， 这个 比重 甚 至达 到 了 ９ ０ ％ 以上 。 伴 随着 我 国个人 住 房抵 押贷 款金 融 业务 的快 速 发展 ， 个 人住 房抵 押 贷款不 良率 也开 始逐 年上 升 ， ２ ０ ０ ４年个 人住 房抵 押 贷款 不 良贷 款率 曾一 度 达 到 １ ． ５ ％左 右 ， 从２ ０ ０ ７ 年 开始 ， 不 良贷 款率有所 回落 ， 但仍 维持在 １ ％左右 。
我国个人房贷业务存在的风险与对策分析
我国个人房贷业务存在的风险与对策分析摘要：近年来我国的住房制度改革不断深化，尤其是自1998年以来，我国的住房分配制度已经逐渐由实物向货币化转变，因而住房贷款业务也得到了高速的发展。
个人房贷以其高收益、低风险等特点，受到了商业银行的广泛青睐，已成为个人贷款的主要业务，在银行贷款中所占的比重逐年攀升。
同时我们也可以发现，由于现实条件的制约，我国的个人房贷业务在飞速发展的同时，也存在着诸多的风险。
本文针对目前我国个人房贷业务方面所存在的风险进行了分析，进而提出了一些针对性的策略，以期为相关的领域提供借鉴。
关键词：个人房贷业务；风险分析；风险对策1引言近年来在我国的各大商业银行中，个人房贷业务保持着稳健发展的态势，业已成为各大商业银行提升经济效益的新途径。
个人房贷业务在近些年有着较大的增幅，在各个商业银行的贷款中所占的比例也越来越大。
从各个银行的角度来看，个人房贷因其较低的不良率，使得其安全性远远高于普通公司贷款。
同时我们也要看到，在当前的市场条件下，随着个人房贷业务的迅猛增长，它所带来的风险也逐渐提升。
所以对于银行业来说，应当在不断拓展个人房贷业务的同时，关注其所带来的风险，加大其管理力度，将银行的业务发展与风险防范进行有机的统一，有效地降低个人房贷所带来的风险，以保证个人房贷业务的稳健发展。
2我国个人住房贷款业务发展现状随着我国房地产业的迅猛发展，个人住房贷款业务也应运而生。
该项业务是银行业在传统的贷款业务基础上所拓展的全新业务，是高质量、广范围的银行信贷业务，因此银行业对于个人房贷业务的竞争较为激烈，纷纷抛出更加高质量的服务以及更广泛的优惠政策来吸引广大客户进行个人房贷业务的办理，个人房贷业务也因而得到了迅猛的发展。
2.1个人住房贷款在政策以及市场上的优势随着我国新的住房分配政策不断深化，我国的房屋分配已经从实物性分配逐渐向货币化分配发展，国家的这一政策对房地产业产生了深远的影响。
国家对个人买房的鼓励，以及对银行个人房贷业务的拓展的鼓励，为房地产的消费市场带来了很大的刺激，同时也对银行业的发展提供了有效的助力。
抵押物风险及防范措施
抵押物风险及防范措施在这个快节奏的社会里，抵押物的风险真是个大问题。
想想看，你把自己的房子、车子，甚至是一些珍贵的东西抵押出去，心里那份忐忑可想而知。
万一出了什么事，哎呀，心里那个慌啊，简直比过年还紧张。
我们平时可能觉得，抵押物就像一颗定心丸，能给我们带来资金上的支持。
但谁能想到，这颗丸子里面可能藏着“炸弹”呢？一不小心，可能就让你后悔到想撞墙。
说到抵押物，首先得考虑它的价值。
一个房子，地段好不好，房龄新不新，这些都是“价值”的一部分。
房价忽上忽下，感觉就像过山车一样，有时候还真让人心惊胆战。
要是你当时抵押的时候房价高，结果一两年后大跌，那可就惨了，心里一定得有多么失落，真是要哭出来了。
这就像我们买菜，挑了个大白菜，结果回家发现是个烂白菜，损失可不是小事。
然后，咱们再聊聊借款人。
有些人表面上看着风光，实际背后可就大有文章。
没准儿他就是个“老赖”，欠了一屁股债，结果把你的抵押物也搭进去。
哎，真是让人无奈。
你一开始以为自己是个聪明的投资者，结果变成了“冤大头”。
所以，挑借款人就跟挑对象一样，得好好考察一下，免得被表面迷了眼。
还有就是市场的变化，谁能预料未来呢？就像天气预报，今天晴天，明天就可能狂风暴雨。
变动、经济波动，各种因素都可能影响到抵押物的价值。
前一阵子有个朋友抵押了他的车，想着能顺利贷款，结果没几个月，车子贬值得厉害，贷款额度也跟着缩水。
多尴尬呀，回头看看，真想一头撞墙。
想当初，真是信心满满，结果却是个空欢喜。
说到防范措施，这里有几招可以分享给大家。
第一，了解市场动态，保持敏感。
就像股民一样，随时关注市场消息，哪怕是一些小波动，都得注意。
要是能提前预测到风险，那可就稳得不行。
第二，签合同的时候，细节得看清楚。
有些小字可能藏着大玄机，签字之前得好好琢磨。
就算是律师也不能全信，自己得多加小心。
建立合理的风险预警机制。
就像平时多锻炼身体，增强抵抗力，抵押物的风险也得早早预防。
设定一个合理的额度，切忌盲目追求高收益，过犹不及嘛。
我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范
我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范，不少于1000字个人住房抵押贷款是指以个人住房为抵押物，向银行或其他金融机构借款的一种贷款形式。
由于个人住房是家庭最重要的资产之一，同时抵押贷款的额度也相对较高，因此个人住房抵押贷款的违约风险较高，需要采取相应的防范措施。
本文将从以下几个方面对我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范进行探讨。
一、我国个人住房抵押贷款的违约风险个人住房抵押贷款的违约风险主要有以下几方面：1. 经济风险经济因素是影响住房抵押贷款违约的最主要因素之一。
例如，当房地产市场出现滞涨或下跌时，房屋价格下降，贷款金额可能会超过房屋的价值，借款人可能无法及时偿还贷款，从而导致违约。
2. 个人信用风险个人信用状况也是影响住房抵押贷款违约的重要因素之一。
如借款人信用记录不良，或者无法证明其偿债能力，在银行或其他金融机构审批时难以通过贷款申请。
即使被批准贷款，借款人可能也面临无法按时还款的问题。
3. 法律风险个人住房抵押贷款涉及大量法律问题，如借款合同、抵押合同、担保合同等，其中可能会发生许多法律纠纷。
例如，如果银行或金融机构的抵押评估不确定或评估失误，可能导致借款人贷款金额偏高而违约；如果借款人在还款期限内没有办法在银行或金融机构规定的时间内偿还贷款，可能面临银行起诉和资产被拍卖的风险。
二、防范个人住房抵押贷款违约的措施1. 加强贷前审查银行或其他金融机构在借款人提交贷款申请时，应严格审查借款人的财务状况、信用状况以及还款来源等信息，避免出现无偿违约或提前还款的情况。
同时，银行或其他金融机构应加强房屋估价和抵押物评估工作，在确保抵押物价值的前提下，防范贷款违约的风险。
2. 变通还款方式银行或其他金融机构可以根据借款人的实际情况，灵活变通还款方式。
例如，提供灵活还款期限、借款延期、收益再结算、利率浮动等服务，以减轻借款人的负担和压力，防范贷款违约。
3. 提高个人信用意识加强个人信用意识教育，引导借款人树立良好的信用意识，理性消费，合理规划借贷行为，避免过度依赖信贷等方式，这也是减少个人住房抵押贷款违约的一项有效措施。
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个人住房信贷业务中的抵押物风险及其对策分析一、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景中国商业银行房地产信贷伴随房地产市场2010年来的高速增长而快速扩张，使不断累积和叠加的房地产开发贷款和个人住房贷款已经占银行贷款总量相当大的比重，风险隐患也在积聚和孕育，未来中国房地产信贷将面临很大风险：房价暴跌将导致个人住房按揭贷款的“断供”率上升。
因此，在房地产周期处于下行的过程中，商业银行应根据各地房地产市场的不同状况高度关注房价变动对个人住房按揭贷款不良率的影响，防患于未然。
（一）我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期:第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期,是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。
这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款,住房消费信贷进入初步探索尝试期。
第二个阶段为1997～1999年,是我国住房消费信贷业务的试点阶段。
1997年,中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》,开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。
1999年2月,中国人民银行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》,正式要求各金融机构,开展面向广大城市居民的消费信贷业务。
第三个阶段是2000年至今,我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。
个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善,目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5％,住房消费信贷成为资产质量较好业务种类,成为各银行竞争激烈的业务品种之一。
2007年9月，由于房价持续上升，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。
通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
2008年以来，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行房地产贷款不仅没有减少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。
2008年上半年，房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点，表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。
2008年下半年国家金融政策频出，商业贷款基准利率4次降息、住房公积金贷款利率5次调息、3次下调存款准备金率、首套住房首付比例调至20％、优惠利率下浮30％、存量房交易减免税费等等，这一系列利于房地产市场发展的政策落地后，为房贷市场注入了新生力量。
2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30.7％，增速比2008年末加快20.4个百分点。
2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9％，增速比2008年末加快37.4个百分点。
2010年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5％，比上年末降低10.6个百分点。
其中住房贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7％，比上年末低79.5个百分点；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23％，比上年末高7.2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4％，比上年末降低13.7个百分点。
①（二）我国商业银行个人住房信贷业务的发展前景房地产业是最典型的资金密集型行业，资金绝大多数来自银行信贷，购房者买房，大多向银行贷款。
个人住房信贷业务的发展会对经济增长产生巨大的推动力量。
据预测,中国城镇人口将增加到7.7亿人,为了满足新增加的城市人口的住房要求,就需要建设大量住宅,并且随着居民生活水平的提高,住房更新速度将加快。
所以,未来一段时期,我国的住宅消费需求将很旺盛,个人住房消费贷款仍将发挥重要的促进作用。
①2012-2016年中国房贷市场投资分析及前景预测报告二、我国商业银行住房贷款的抵押物风险抵押物风险是指在我国商业银行住房贷款业务中，借款人违约后，贷款人无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险。
它主要包括以下四个方面：（一）抵押物处置风险各商业银行一直以来依赖处置抵押物作为借款人清偿贷款的主要来源，当借款人违约，银行在处置抵押物的过程中要承担诉讼费和其他相关费用，如果抵押房产是债务人的唯一房产，如无法调查到被执行人有其他房产，将导致法院对被执行人住房不予处理。
加之法院执行部门迫于案件数量、执行难度和结案率压力，执行人员可能更倾向于依据此法律而放弃执行，结案了事。
这将使执行期限无限期延长，会造成银行贷款成本上升，加上交易税费，即使能按原价拍卖成功，往往也会以远低于市场价格的价钱变卖，将可能面临无法全部收回贷款本息的风险。
使银行在借款人违约时造成极大的损失。
由于目前我国房地产市场以期房销售为主，商业银行个人住房贷款大多在房屋未竣工时就已经发放，一旦借款人出现违约，银行在通过处置抵押物收回贷款时，将面临抵押房屋因未完工而难以处置的风险。
另外，目前按有关规定，银行完成处置、变现抵押房产，一般要经过8个环节：构成违约(3个月或逾期3期)、律师函催款(1个月)、法院诉讼(2个月)、判决生效(半个月)、宽限期(6个月)、拍卖公示(1周)、拍卖进款(20天)、其他准备时间(10天)。
即使每个环节都很顺利，比如银行及时进行诉讼、借款人不提起上诉、一次拍卖成功、买方能接受市场价等，也要14个月左右的时间，这也会面临无法收回本息的风险。
（二）抵押物评估风险房地产评估在我国是一个新兴的行业，它从起步到今天仅有二十多年的历史。
由于这个行业形成和发展的时间还不长，仍处于初始阶段，房地产评估机构及从业人员行为的监督机制尚不完善，因此还存在一些问题和不足，从而造成了商业银行贷款的抵押物评估风险。
具体问题体现在以下四个方面：其一是房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门、物价管理部门及金融部门未形成统一的管理办法，难以实施对房地产评估业的规范化管理。
其二是估价师人数不足，部分评估人员素质不高。
到目前为止，全国共有房地产估价师3万多名，但远跟不上评估业务发展的需求，大量的业务靠兼职估价师和估价员操作。
其三评估业、评估机构法人自律不足。
其四是市场竞争和约束机制不完善，评估机构之间未实现良性竞争环境。
由于银行工作人员没能正确的阅读和理解抵押物的评估报告，导致抵押物的变现净值与评估值之间存在较大的差距，甚至有的抵押物虽然评估价值较高却无变现净值。
不实抵押评估报告中的评估结果一般都高估抵押物价值，这将直接导致商业银行抵押贷款风险。
如果估价对象的产权资料系伪造，而银行没有核实抵押物合法性就放贷，那么银行该笔贷款将可能血本无归。
如某支行发放的某炼铁厂贷款34万元，抵押物为该厂一号高炉，评估价值50万元，抵押率68％，因抵押物的出售所得不能足额补偿清理费用，而无变现净值无法处置。
同时个别房地产估价机构或估价师可能会为谋求自身利益，而不遵守估价规程和职业道德，在审批发放贷款时高估抵押物价值，在处置不良贷款时低估抵押物价值，从而使银行贷款面临风险。
虚假抵押评估报告在没有被发现前，都被银行视为真报告。
有些虚假抵押评估报告没通过贷审会，最终没给银行造成损失，但同样损害评估机构在银行中的声誉，给银行留下专业评估机构出具评估结论不合理或根本没能力承担抵押评估的印象，甚至连资质等级较高的评估机构也不例外地会遭到质疑。
如果银行使用“虚假抵押评估报告”造成了损失，评估机构也将陷入官司，并需承担相应法律责任。
（三）抵押物贬值风险因为房地产价格波动而导致的房产抵押物价格下跌，因使用造成自然损耗，以及因居住理念变化、房型过时等导致功能性折旧，都会造成抵押物贬值的风险。
这意味着银行即使变现抵押物，也无法全额收回贷款。
房价下跌20％已经是一个危险点。
万一购房者断供，银行必须出售房屋，其中评估、拍卖等一系列费用也需要银行承担，而这些费用大约要占到贷款的10％。
如此算来，即使当初购房者首付了房屋总价的30％，银行也能顺利变现抵押房屋，也将面临该笔按揭无利甚至部分损失的风险。
与住房按揭贷款一样，房产抵押贷款也面临着房价下跌的威胁。
2008年至2010年上半年的房地产发展增长周期中，住宅消费成为房地产业增长的主体，这可以从个人住宅贷款的高速增长上看出来。
住宅消费的迅速增长带动房地产业成为国民经济新的增长点，但随之而来的问题是房价的不断上涨，但房价一旦下跌就会给银行带来贬值风险。
（见下图）图1北京平均房价的增长情况①受2010政府坚决执行“国十条”的房地产宏观政策的影响，2010年l0月至今商品房屋销售面积增幅比前期有所下降，部分城市的住房交易量也出现下降。
说明与前期相比，住宅需求增长有所减缓，房价上涨速度减慢。
而2011年全国房价平均下降5.3％，国家调控政策没有放松。
随着近期的持续加息及房地产价格波动，住房贷款抵押物贬值风险逐渐呈现，致使住房贷款不良率逐步上升。
①房价网北京房价走势图（四）抵押物损毁和灭失风险抵押物损毁风险是指由于地震、火灾等不可抗力因素或其他因素导致抵押物严重受损或灭失，使得抵押物不再具有使用价值或使用价值降低，银行无法通过处置抵押物受偿全部贷款余额的可能性。
抵押人或第三人有意或无意毁损抵押物，造成抵押物价值急速贬值，以致抵押物实际价值低于未偿还的贷款本息，从而可能出现贷款不能完全收回的风险。
据国务院新闻办公布的数字，2008年5月12日，8．0级的汶川大地震已造成倒塌房屋530多万间，其中四川灾区倒塌损坏房屋超过440万问，损毁程度空前惨烈。
虽然中央政府对严重损毁或倒塌房屋的家庭每户发放l万元的房屋补贴并采取大量的优惠及重建措施．对受灾地区的商业银行亦实施大力的扶助政策，但由于涉及的住房贷款额非常巨大，绝大部分受灾住房贷款本息估计无法收回。
三、我国商业银行住房贷款抵押物风险的防范对策（一）加强对宏观经济和房地产行业的分析研究商业银行应加强对政策、市场、房产价格的研究，及时掌握国家政策、地方经济发展规划和城市发展格局，把握房地产行业的周期性变化特征，尽量避免因政策产生的风险。
定期对宏观经济形势、房地产市场现状进行研究分析，及时公布研究结果。
加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。
在大力拓展信贷业务品种的同时，制定科学计划，做到平衡发展，防止贷款集中造成风险集中。
（二）研究和完善现行抵押物评估的办法和标准商业银行对于所接受的抵押物，不仅考查抵押物的静态价值，也要考虑其动态价值，尤其对日后的流通可能性和价值减损问题。
对抵押率进行科学的分类，按不同抵押物及其变现能力确定抵押率，谋求抵押率约等于变现率。
调整抵押率的计算方式，对容易确认变现价值的抵押物，采用变现价值扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率；对不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可的评估价值基础上。