德州房地产行业发展现状及未来趋势

[德州之窗网房产频道]
德州房地产市场现状特征及发展趋势：
1、德州房地产市场区域特征：
根据德州市的城市现状和项目特征，本报告认为可以将德州的房地产市场分为城区中心区，南部城区、北部城区、北部工业区、铁西区以及河东新区和开发区六个市场板块来加以概括、认识和分析，以下对这六个市场板块的区域特征进行概括性描述。

城区中心板块：
城区中心板块指天衢路以南，东风路以北，铁路以东，漳卫河以西的市区传统核心区域，是德州市的政治、经济、商业、休闲娱乐中心。

市委市政府、区委区政府、军分区等核心党政机关，德百、解放路等核心商圈，人民医院、一中、九中等质量最好配套设施，中心广场、新湖公园、美丽华、德州大酒店等休闲娱乐场所均位于该区域。

该区域西部为火车站以及以餐饮、宾馆、中低档娱乐、小商品为主得迎宾路商业街，流动人口众多，居民结构杂乱，多为中古建筑。

中部主要为党政机关驻地、解放路和德百商圈以及新湖风景区。

住宅区主要分布于区域北部及东部，居民以机关干部、企事业单位员工及传统居民为主，人口结构层次较好。

以城隍庙商业街、天丰广场、迎宾大市场等为主的商业项目主要分布于西部，金谷园、和平公寓、市直机关小区、东方家园等为代表的近年开发住宅项目主要分布于区域北部和东部，同大多数城市一样，目前该区域内可供开发得的土地较少，主要分布于区域东部和北部偏东方向;区域内开发热点顺序为中部，中西部，东部，除铁西和河东区域外，其他几个区域的开发热点顺序和该区域大致类似。

这是因为德州市主要机能设施偏于中西部，所以若仅从生活便利性及现状配套的角度来看的话，在前一段时期中西部的地块价值应高于东部和东北部，而随着德百天衢超市的开建、德百家居广场的运营等，东部的机能设施得到了一定程度的完善，尤其是岔河风景区的初步成型和城市东进战略的实施，大大提高了东部区域的地块价值，也使得开发热点逐渐东移。

区域内主要在售的住宅项目有金都花园、德达·鑫龙家园、金茂豪庭、联兴·皇锦园、三和公寓、金旭花园、天衢名庭等，多层均价2100～2600元/㎡，小高层均价2600～3000元/㎡。

河东新区及开发区板块：
四横三纵的道路网络基本成型，新区建设正处于启动期，主要在进行“七通一平”的基础配套工作，医疗中心、妇幼保健院、新华书店、职业技术学院、市政公园等配套设施也已在施工中;经济开发区工业区、行政区已具备一定规模，居住区业已具雏形，开发区现状中心为晶华路、东风路、东方红路段，机关事业
单位、配套设施及居住区多集中于此;与其他区域相比该区域人口稀少居民构成单纯;
虽然从城市规划和发展进程来看，这一区域具备极大的发展前景和较大的升值潜力，但是作为一个经济不是太发达的地级市的从无到有的新区建设，必将有一个较长而渐进的过程，在现状以及一定时期内该区域居民因配套匮乏、与市区的距离的原因造成的生活不便是一个不容回避的问题，也必将在较大程度上客户的接受程度和价值认知，客户在现状下选择这一区域一个较大的诱因既是对这一区域升值空间的预期，而开发商往往会把这一空间中的大部分变现到项目认知之中，两者是一个针锋相对的矛盾。

因此本报告认为，在政府和企业合力炒作河东的背景下，在该区域运作项目怎样平衡现实价值、开发商的心理期望、客户的价值虚高接受度以及项目利润与去化速度之间的关系是必须要重视的问题。

区域内在售和即将推出的住宅项目主要有新城市花园，嘉诚·尚东，高地·世纪城，河畔家园，东海花园，聚福园别墅等，多层均价1600～2700元/㎡。

南部城区板块：
南部城区板块指东风路以南，铁路以东，漳卫河以西的城区范围。

是居住区、仓储商贸区和工业区的混合区域，由于临近火车站且长途汽车站位于该区域内，使得该区域在某种意义上也成为德州的对外交通门户。

区域居民以传统历史居民、产业工人、事业单位职工为主，同时众多的专营市场也带来了较大量的流动人口。

该区域从功能、形态和特征上可以大致分为两大部分：由东地南路、向阳路、东风路和新岭路围合而成的以居住和行政事业单位为主的核心生活区和除此之外的以商贸仓储和工业企业为主的外围区域。

区域内大多数人口以及相应的市政、商业、生活休闲、医疗教育等主要机能设施大多集中于核心生活区内。

因为核心生活区域在机能配套、生活便利性与舒适度、居民层次、以及与市中心和市级机能设施的相对距离及可及性等方面，均优于除中心城区外的其他区域，因此该区域近年来开发的如解放南路小区、新湖家园、阳光花园、新华小区等项目在当时的市场格局中多处于相对中高和高端位置。

从房地产价值的区域构成要素来看，南城区核心生活区外围区域的整体素质要优于北部工业区和铁西区，与北部城区的西部相比各有千秋，但在整体上要略逊一筹，尤其是在居住的成熟度和机能配套方面。

房地产项目大多处于市场格局中的相对中低和低端位置。

区域内在售和即将推出的住宅项目主要有新华二期，阳光花园·国际城，联兴·嘉和居，向阳温泉小区，堤岭汇源小区，嘉诚景园，新湖家园二期，鲁班·帝景苑等，多层均价1900～2500元/㎡。

此外区域南侧及边缘还有锦绣庄园、陈公庄园、陈公民营庄园、华园小区、宏祥庄园等集体土地村盖房对外销售，以中户型为主，均价自900～1500元/㎡不等，。

北部城区板块：
北部城区板块指天衢路以北，北园路北侧以南，铁路以东的区域，由西部工业居住混合区和中部、东部居住科教行政混合区组成。

该区域衔接市区中心与德州北部工业区，是德州的传统老城区，新建小区与中古居住区相互错合，形态略显混乱，区域内人口密集，居民结构复杂、传统居民较多。

区域内机关事业单位、金融、餐饮娱乐、院校、科研机构众多。

但同时也存在烈士陵园、德监等场所以及除主干道外区域内道路状况较差和靠近工业区等会在一定程度上影响区域内房产价值的不利因素。

该区域是近年来的开发热点区域之一，项目量体普遍较大，在当时的市场格局中多处于相对中端和中高端位置。

从房地产价值的区域构成要素来看，该区域的综合素质要略逊于南部城区的核心生活圈，区域内部中、东部要优于区域西北部。

区域内在售的住宅项目主要有宾海·时代乐园小区，嘉诚·名居岔河，紫薇园，天华·锦绣园，贵都花园等，多层均价2100～2600元/㎡
铁西区板块：
铁西区板块指铁路以西的城区区域，是以大中型工业、商贸仓储为主的混合区域;与城市中心区域虽然相对距离不远但干线铁路的壁垒型隔绝危害极大的消弱了该区域的区域吸纳力。

区域内机能配套功能单薄，居民生活较为不便。

区域居民主要由传统历史居民、较多流动人口、以及产业工人构成;区域内在售和即将推出的住宅项目主要有时代花园，凤凰雅园，德兴·新港湾，新港花园等，多层均价1800～2000元/㎡。

该板块的项目多集中于铁西路两侧，自去年以来价格提升较快，达销售速度也是趋缓最为明显的一个区域。

北部工业区板块：
北部城区板块指北园路北侧以北，铁路以东的区域，该区域主要由传统村镇和以天衢工业园为主的工业区以及以鲁北摩托车大市场为主的商贸区域组成，以正处于成长期的工业区域为主;区域内大型机能配套不足，区域内传统历史居民相对较少，但成长性较快，年龄结构相对较年轻化;区域内房地产项目较少，主要分布于靠近北园路附近和湖滨北路、解放北路沿线。

区域内在售和即将推出的住宅项目主要有鑫佳园，长宏金卉花园，名苑，绿景家园，多层均价1500～2100元/㎡;（本文最后由袁久帅收集整理）。