第三章-影响房地产价格的因素PPT课件
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影响房地产价值与价格的因素分析PPT课件
（一）资金的时间价值
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
3影响房地产价格的因素
5、社会治安程度 、 社会治安程度，是指小偷、抢劫、强奸、杀人这些社会 犯罪情况。房地产所处的地区如经常发生此类犯罪案件， 则意味着人民生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格 低落；反之，如社会安定，人们愿意选择在此安居乐业， 则房地产价格会上涨。
（一）社会因素
6、房地产投机 、 一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况： 引起上涨；引起下跌；稳定。 在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。 但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期 待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬； 而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地 产行政区升格或将原来属于某一落后地区的地方划归为另一发 达地区管辖，会促进这一地区的房地产价格上涨；反之，则 会下落。 8、特殊政策 、 对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房 地产价格。 深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策， 中央决定开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格上涨。
（一）社会因素
2、社会文明及教育状况 、 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产 的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共 设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽 敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房 地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的 房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。
（一）社会因素
8、心理因素 、 心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影 响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；欣 赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土 地号码；风水观念；价值观的变化，等等。
（二）经济因素
1、经济发展状况 、
经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生 产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工 资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求 增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。有研究表 明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格 的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价 格。 如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气 年 岩户”景气时期、 如日本经济曾经历的 年 微波” 时期、 时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。 年 内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。
（一）社会因素
6、房地产投机 、 一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况： 引起上涨；引起下跌；稳定。 在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。 但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期 待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬； 而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地 产行政区升格或将原来属于某一落后地区的地方划归为另一发 达地区管辖，会促进这一地区的房地产价格上涨；反之，则 会下落。 8、特殊政策 、 对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房 地产价格。 深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策， 中央决定开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格上涨。
（一）社会因素
2、社会文明及教育状况 、 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产 的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共 设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽 敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房 地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的 房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。
（一）社会因素
8、心理因素 、 心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影 响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；欣 赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土 地号码；风水观念；价值观的变化，等等。
（二）经济因素
1、经济发展状况 、
经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生 产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工 资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求 增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。有研究表 明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格 的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价 格。 如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气 年 岩户”景气时期、 如日本经济曾经历的 年 微波” 时期、 时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。 年 内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。
房地产价格影响因素课件
房地产价格影响因素
三、金融政策
• 房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切 相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。
• 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括 严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调 金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例， 提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购 房贷款期限等等。
房地产价格影响因素
利率历次调整一览
房地产价格影响因素
（3）近年我国出台的信贷调控政策
• 2007年9月27日发布《中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；
• 2008年10月国务院下发《关于促进房地产市场健 康发展的若干意见》；
• 2008年10月22日，财政部发文《继续加大保障民 生投入力度切实解决低收入群众基本生活》；
• 主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套 首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利 率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能 提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示 要在全国范围内推进房产税改革。
房地产价格影响因素
• 二○一一年一月二十六日，国务院办公厅《关 于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 通知》（国办发〔2011〕1号）
⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽 相同的（下图）；
房地产价格影响因素
⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时 间无关；
⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不 是一成不变的；
⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 ⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同
三、金融政策
• 房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切 相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。
• 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括 严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调 金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例， 提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购 房贷款期限等等。
房地产价格影响因素
利率历次调整一览
房地产价格影响因素
（3）近年我国出台的信贷调控政策
• 2007年9月27日发布《中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；
• 2008年10月国务院下发《关于促进房地产市场健 康发展的若干意见》；
• 2008年10月22日，财政部发文《继续加大保障民 生投入力度切实解决低收入群众基本生活》；
• 主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套 首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利 率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能 提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示 要在全国范围内推进房产税改革。
房地产价格影响因素
• 二○一一年一月二十六日，国务院办公厅《关 于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 通知》（国办发〔2011〕1号）
⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽 相同的（下图）；
房地产价格影响因素
⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时 间无关；
⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不 是一成不变的；
⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 ⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同
影响房地产价格的主要因素
水污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
噪音污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
辐射污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
05
房地产市场供求关系
供求关系是影响房地产价格的主要因素之一，当供过于求时，价格下降，供不应求时，价格上升。
房地产市场的供求关系受到多种因素的影响，包括经济形势、政策法规、人口增长等。
地理位置的优劣对房地产价格的影响较大，例如靠近商业中心、公园等地理位置优越的房产价格较高。
地理位置对房地产价格的影响是长期存在的，因为地理位置的改变比较困难。
气候条件
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
降水量：过多的降水会导致地基不稳，影响房地产价格
光照时间：影响居住舒适度，进而影响房地产价格
风力等级：风力过大会导致噪音和空气污染，影响房地产价格
气温：过冷或过热的气温会影响居住舒适度，进而影响房地产价格
自然灾害
地震：地震会导致房屋损坏，影响房地产价格
洪水：洪水会淹没房屋，导致房地产价值降低
干旱：长时间的干旱会导致供水不足，影响居住环境和房地产价格
极端天气：极端天气如暴风雨、冰雹等会对房屋和周边环境造成损坏要因素之一，可能导致房屋贬值
房地产市场的供求关系变化对房地产价格的影响是长期的，需要关注市场趋势和政策变化。
投资者可以通过分析市场供求关系来预测房地产价格的走势，从而做出更明智的投资决策。
土地供应量
土地供应量对房地产价格的影响
土地供应量减少会导致房地产价格上涨
土地供应量与房地产价格的关系
土地供应量增加会导致房地产价格下降
房地产开发商的竞争状况
经济增长率：经济增长率越高，人们对房地产的需求和投资热情越高，从而推高房地产价格。
影响房地产的因素分析PPT
影响房地产的因素分析PPT
Analysis of Factors Influencing Real Estate
2023.11.10
目录
Contents
01. 宏观经济因素 宏观经济因素是经济发展的关键动力。
02. 政策法规 政策法规是社会治理的重要基石。
03. 地理位置 地理位置是决定旅游景点吸引力的关键因素。
经济增长模式的不同会对房地产市场结构产生影响。例如，如果经济增 长主要依靠投资拉动，那么房地产市场可能成为重要的投资领域，从而 导致房地产价格的上涨。相反，如果经济增长更加依赖消费和服务业， 那么房地产市场的地位可能会相对降低，市场结构也会发生变化。这些 变化不仅会影响房价和成交量，还会对房地产开发商的融资、土地购置 等方面产生影响。
宏观经济因素:通货膨胀水平
通货膨胀水平对房地产价格的影响 通货膨胀水平是影响房地产价格的重要宏观经济因素。当通货膨胀率上升时，货币 贬值，购房者需要更多的货币来购买同样的房产，这会导致房地产价格上升。此外， 通货膨胀也会影响房地产市场的供需关系，当通货膨胀导致货币供应增加时，市场 上的货币供应量增加，会导致房地产市场的需求增加，从而推高房地产价格。因此， 通货膨胀水平是房地产市场的重要影响因素之一。 通货膨胀水平对房地产市场稳定性的影响 通货膨胀水平对房地产市场稳定性具有重要影响。当通货膨胀率上升时，货币贬值， 购房者的购买力下降，可能导致房地产市场的波动性增加。此外，通货膨胀也会影 响房地产市场的投资回报率，当通货膨胀率上升时，投资房地产的回报率也会相应 下降，这可能会影响投资者对房地产市场的信心和投资意愿。因此，控制通货膨胀 水平对于保持房地产市场的稳定性和健康发展至关重要。
经济增长放缓可能导致房地产市场调整。
Analysis of Factors Influencing Real Estate
2023.11.10
目录
Contents
01. 宏观经济因素 宏观经济因素是经济发展的关键动力。
02. 政策法规 政策法规是社会治理的重要基石。
03. 地理位置 地理位置是决定旅游景点吸引力的关键因素。
经济增长模式的不同会对房地产市场结构产生影响。例如，如果经济增 长主要依靠投资拉动，那么房地产市场可能成为重要的投资领域，从而 导致房地产价格的上涨。相反，如果经济增长更加依赖消费和服务业， 那么房地产市场的地位可能会相对降低，市场结构也会发生变化。这些 变化不仅会影响房价和成交量，还会对房地产开发商的融资、土地购置 等方面产生影响。
宏观经济因素:通货膨胀水平
通货膨胀水平对房地产价格的影响 通货膨胀水平是影响房地产价格的重要宏观经济因素。当通货膨胀率上升时，货币 贬值，购房者需要更多的货币来购买同样的房产，这会导致房地产价格上升。此外， 通货膨胀也会影响房地产市场的供需关系，当通货膨胀导致货币供应增加时，市场 上的货币供应量增加，会导致房地产市场的需求增加，从而推高房地产价格。因此， 通货膨胀水平是房地产市场的重要影响因素之一。 通货膨胀水平对房地产市场稳定性的影响 通货膨胀水平对房地产市场稳定性具有重要影响。当通货膨胀率上升时，货币贬值， 购房者的购买力下降，可能导致房地产市场的波动性增加。此外，通货膨胀也会影 响房地产市场的投资回报率，当通货膨胀率上升时，投资房地产的回报率也会相应 下降，这可能会影响投资者对房地产市场的信心和投资意愿。因此，控制通货膨胀 水平对于保持房地产市场的稳定性和健康发展至关重要。
经济增长放缓可能导致房地产市场调整。
影响我国房地产价格的经济因素ppt
影响我国房地产价格的经济因素组长：吴洁洁组员：赵佳俊、毕淑楠、王春振6/28/2020一、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－货币或实物、无形资产和其他经济利益。
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取技术、设备等。
从理论上讲，在供给量不变的情况下，需求量的增加会使房地产价格上升，需求量的减少会使房地产价格下降; 在需求量不变的情况下，供给量的增加会使房地产价格下降，而供给量的减少又会使房地产价格上升。
然而，在现实中，房地产价格受诸多因素影响，包括经济因素，政治因素，社会因素，国际因素等。
影响一国房地产价格的经济因素主要有国内生产总值( GDP)、一国物价水平、居民收入、利率、汇率、货币供应量等。
各个因素的具体分析如下:1.国内生产总值GDP的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。
进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业得到了长足的发展，房地产价格进一步提高。
2.物价水平物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数( CPI) 体现。
在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的: 房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。
近年来，由于种种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，CPI 居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。
而房地产价格的上涨在某种程度上也进一步加剧了通货膨胀。
3.居民收入随着我国经济的发展，居民收入持续不断的增加，必将增强居民的购买能力。
第三章 影响房地产价格的因素
影响商业房地产的区域因素
腹地的大小及顾客的质与量 顾客的交通手段与交通状况 营业类别与竞争状况 该地区经营者的创造力与资信状况 繁荣程度与盛衰状况 土地利用的管理制度
影响工业房地产的区域因素
与产品市场、原材料采购市场位置的关系 道路、港口、铁路等运输设施建设状况 动力资源及排水费用 劳动力市场供求状况 与相关产业位置关系 水质污浊、空气污染等公害发生的严重性 行政上的辅导与管理制度
供给量对价格变动的敏感程度，即某种房地产供给量相 对变化量的百分比与该种房地产价格相对变化量的百分 比的比值
供给量相对变化量的百 分比 价格相对变化量的百分 比
房地产供给价格弹性系 数
五、弹性系数类型
房地产需求价格弹性系数
Q % Q E P % P
用绝对值表示 E：为需求价格弹性系数 Q：需求量
房地产需求的价格弹性
计算公式
Q P Ed Q P
实际使用中采用“中点法”
Q2 Q1 P2 P 1 Ed Q2 Q1 / 2 P2 P1 / 2
例题
某种商品住宅的价格从2000元/平方米上升到 2200元/平方米时，需求量从1000套减少为800套。 试采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性。 解：把Q1=2000、Q2=2200、P1=1000、P2=800 代入下式
房地产需求弹性
3、房地产需求的人口弹性：是指某种房地产
的需求量对人口数量变动反映的敏感程度，即需 求量相对变化量的百分比与人口数量相对变化量 的百分比的比值
房地产需求人口弹性系 数 需求量相对变化量的百 分比 人口数量相对变化量的 百分比
第三章市场比较法《房地产估价理论与实务》PPT课件
成交日期到估价时点，可比实例的价格上涨时的百分率为+T%；可比 实例的价格下跌时的百分率为-T%，则： • 可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期格指数包括定基价格指数和环比价格指数。在
价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基 期。 • 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
• 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在
估价对象状况下的价格 。
• 1）房地产状况调整的内容：
• 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位 状况调整。
• （1）实物状况调整
• 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、
可比实例在估 可比实例在成 估价时点的定基价格指数 价时点的价格 交日期的价格 成交日期的定基价格指数
•
11
• （3）价格变动率法 • 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变
动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 • 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状
况调整的公式为：
12
• 6、房地产状况调整
设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为±S% （当可比实 例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为－S%），则有 • 可比实例成交价格×[1/(1±S%)] =可比实例正常市场价格 • 可比实例成交价格×[100/(100±S%)]=可比实例正常市场价格 • 4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： • 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额
• 4、交易情况修正
• 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的 可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。
价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基 期。 • 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
• 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在
估价对象状况下的价格 。
• 1）房地产状况调整的内容：
• 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位 状况调整。
• （1）实物状况调整
• 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、
可比实例在估 可比实例在成 估价时点的定基价格指数 价时点的价格 交日期的价格 成交日期的定基价格指数
•
11
• （3）价格变动率法 • 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变
动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 • 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状
况调整的公式为：
12
• 6、房地产状况调整
设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为±S% （当可比实 例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为－S%），则有 • 可比实例成交价格×[1/(1±S%)] =可比实例正常市场价格 • 可比实例成交价格×[100/(100±S%)]=可比实例正常市场价格 • 4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： • 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额
• 4、交易情况修正
• 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的 可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。
房地产与房地产价格培训资料模版(PPT35张)
二、房地产的特性
（二）独一无二性 独一无二性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的不 可移动性，派生出了其独一无二性，土地由于受区位和周围环境的影 响会各有差异，每栋建筑物也有位置、结构、建筑材料、装修、建筑 风格等方面的差异。即使同一栋建筑物的相同户型，也会有楼层、面 积、朝向、结构等方面的差异。另外，房地产的开发过程也存在着很 大差别，不存在完全相同的房地产开发过程。所以说，不可能存在两 宗完全相同的房地产。
二、房地产的特性
（五）价值量大 与一般商品相比，房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价 值高，其价值大即总体价值大。对于普通居民来说，购买一套普通商 品住宅通常需要其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场的价值就更 大，通常上百万元、甚至上千万、上亿元。
二、房地产的特性
（三）寿命长久性 除非发生人类不可抗拒的毁灭性自然灾害，土地可以长久使用下去， 具有耐久性。建筑物一旦建成，其使用寿命可达数十年甚至上百年。 在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更 高价值才会被拆除。因此，房地产的使用期限要比其他物品的使用期 限长得多。但是，房地产自然方面的使用长期性受到土地使用权年限 的限制。在我国，对房地产商品使用期限的长短受到国家有限期的土 地使用权出让政策的限制。国家规定的土地使用权出让最高年限为： 居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。
§1-1房地产的概念
一、房地产的含义
房地产估价的对象是房地产，要对房地产进行正确估价，必须客观、 全面、深入、正确的认识房地产这一对象及其基本含义。 房地产一词贯穿于房屋开发、营销到使用、管理的全过程。就房地产 估价而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的 各种权益。根据《房地产业基本术语标准》（JGJ/T30-2003）对房地 产的定义可知，房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物、 包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 因此要正确把握房地产的内涵，可以从房地产的物质实体和权益两个 方面来综合理解。
影响房地产价格的因素
长期利率变动对房地产市场的影响更为持久。长期利率下降通常意味着经济处于扩张阶段，人们对未来经济前 景持乐观态度，从而更愿意投资房地产。相反，长期利率上升可能预示着经济衰退或紧缩政策，对房地产市场 产生负面影响。
通货膨胀
通货膨胀对房地产价格的影响主要体现在物价上涨和货币购买力下降。随着物价上涨，建筑材料、人 工成本等房地产相关成本也会相应增加，这些成本最终会转嫁到房价上。同时，通货膨胀会导致货币 贬值，人们为了保持资产价值可能会增加对房地产的投资。
贷款政策的变化通常与国家宏观调控政策相关。当国家希望控制房价过快上涨时，可能会采取紧缩的贷款政策；当国家希望 刺激经济增长时，可能会采取宽松的贷款政策。
05
其他因素
人口流动
人口流动对房地产价格的影响主要体现在需求方面。当人口流入一个地区时，会对该地区的房地产产 生更大的需求，从而推高房价。相反，人口流出则可能导致需求减少，房价下跌。
影响房地产价格的因素
汇报人：可编辑 2024-01-06
目录
• 内部因素 • 外部因素 • 市场因素 • 金融因素 • 其他因素
01
内部因素
建筑质量
建筑结构
建筑物的结构稳定性、抗震性能等对房地产 价格有显著影响。
建筑材料
使用的建筑材料的质量和档次也会影响房地 产价格。
施工质量
施工队伍的技能水平、施工过程中的质量控 制等因素都会影响建筑质量，进而影响房地 产价格。
04
城市规划
城市规划对土地利用、城市发 展格局和房地产项目的规划有 重要影响。
土地价格
01
02
03
土地供应
土地供应的多少和价格直 接影响房地产开发成本， 进而影响房价。
地理位置
通货膨胀
通货膨胀对房地产价格的影响主要体现在物价上涨和货币购买力下降。随着物价上涨，建筑材料、人 工成本等房地产相关成本也会相应增加，这些成本最终会转嫁到房价上。同时，通货膨胀会导致货币 贬值，人们为了保持资产价值可能会增加对房地产的投资。
贷款政策的变化通常与国家宏观调控政策相关。当国家希望控制房价过快上涨时，可能会采取紧缩的贷款政策；当国家希望 刺激经济增长时，可能会采取宽松的贷款政策。
05
其他因素
人口流动
人口流动对房地产价格的影响主要体现在需求方面。当人口流入一个地区时，会对该地区的房地产产 生更大的需求，从而推高房价。相反，人口流出则可能导致需求减少，房价下跌。
影响房地产价格的因素
汇报人：可编辑 2024-01-06
目录
• 内部因素 • 外部因素 • 市场因素 • 金融因素 • 其他因素
01
内部因素
建筑质量
建筑结构
建筑物的结构稳定性、抗震性能等对房地产 价格有显著影响。
建筑材料
使用的建筑材料的质量和档次也会影响房地 产价格。
施工质量
施工队伍的技能水平、施工过程中的质量控 制等因素都会影响建筑质量，进而影响房地 产价格。
04
城市规划
城市规划对土地利用、城市发 展格局和房地产项目的规划有 重要影响。
土地价格
01
02
03
土地供应
土地供应的多少和价格直 接影响房地产开发成本， 进而影响房价。
地理位置
房地产估价 第三章不动产估价的价格影响因素
8、国际化状况
8、行政隶属变更。
9、国际经济状况
12
什么是管理?
——社会因素 1、人口状况： 最主要的社会因素。 （1）人口数量； （2）人口素质； （3）家庭人口构成。 2、城镇化； 3、教育及社会福利状况； 4、不动产交易惯例；
13
什么是管理?
——社会因素 5、生活方式； 6、心理因素； 7、国内政治状况； 8、社会治安状况； 9、国际政治状况；
6.历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面 价值
7.基准地价、标定地价和房屋重置价格 8.土地价格、建筑物价格和房地价格 9.总价格、单位价格和楼面价格 10.名义价格和实际价格 11.现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 12.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
10
3-4 影响不动产价格的一般因素
5
3-3 房地产价格和价值的种类
1.价值、使用价值和交换价值 在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价 值仅指交换价值。 使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。 交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例， 即交换价值表现为一定数量的其他商品。 在现代社会，交换价值通常用货币来衡量。就使用价值与交换 价值相对而已，房地产评估是评估房地产的交换价值。
快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下 的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。 残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。
9
4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征 收价值
5.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人 权益价值
《房地产价格因素》课件
《房地产价格因素》ppt课件
contents
目录
• 引言 • 房地产价格概述 • 影响房地产价格的因素 • 房地产价格与供求关系 • 房地产价格与市场环境 • 结论与建议
01
引言
主题介绍
01
02
03
房地产价格因素
探讨影响房地产价格的各 种因素，包括经济、社会 、环境等方面。
房地产市场分析
分析房地产市场的现状和 未来趋势，以及不同地区 和类型的房地产价格差异 。
04
房地产价格与供求关系
供求关系对房地产价格的影响
供不应求
供求平衡
当房地产市场的需求大于供应时，会 导致房地产价格上涨。
当房地产市场的供求关系平衡时，房 地产价格相对稳定。
供过于求
当房地产市场的供应大于需求时，会 导致房地产价格下跌。
房地产市场的供求状况分析
需求分析
分析购房者、投资者、租赁者等 不同需求方的需求状况，以及需 求变化趋势。
鼓励多元化住房供应
政府应鼓励多元化的住房供应模式， 如发展租赁市场、共有产权房等，以 满足不同层次、不同需求的住房需求 。
提高信息透明度
政府和相关机构应提高房地产市场信 息的透明度，为市场参与者和消费者 提供更加全面和准确的信息，以帮助 他们做出更加明智的决策。
THANKS
感谢观看
整等。
金融风险
评估房地产市场的金融风险，如 房地产贷款违约风险等。
投资风险
分析投资房地产可能面临的风险 ，如房价波动、流动性风险等。
06
结论与建议
研究结论
房地产价格主要由供求关 系决定
研究发现在房地产市场中，供 求关系是决定房地产价格的主 要因素。当需求大于供应时， 价格通常会上涨；当供应大于 需求时，价格则可能下跌。
contents
目录
• 引言 • 房地产价格概述 • 影响房地产价格的因素 • 房地产价格与供求关系 • 房地产价格与市场环境 • 结论与建议
01
引言
主题介绍
01
02
03
房地产价格因素
探讨影响房地产价格的各 种因素，包括经济、社会 、环境等方面。
房地产市场分析
分析房地产市场的现状和 未来趋势，以及不同地区 和类型的房地产价格差异 。
04
房地产价格与供求关系
供求关系对房地产价格的影响
供不应求
供求平衡
当房地产市场的需求大于供应时，会 导致房地产价格上涨。
当房地产市场的供求关系平衡时，房 地产价格相对稳定。
供过于求
当房地产市场的供应大于需求时，会 导致房地产价格下跌。
房地产市场的供求状况分析
需求分析
分析购房者、投资者、租赁者等 不同需求方的需求状况，以及需 求变化趋势。
鼓励多元化住房供应
政府应鼓励多元化的住房供应模式， 如发展租赁市场、共有产权房等，以 满足不同层次、不同需求的住房需求 。
提高信息透明度
政府和相关机构应提高房地产市场信 息的透明度，为市场参与者和消费者 提供更加全面和准确的信息，以帮助 他们做出更加明智的决策。
THANKS
感谢观看
整等。
金融风险
评估房地产市场的金融风险，如 房地产贷款违约风险等。
投资风险
分析投资房地产可能面临的风险 ，如房价波动、流动性风险等。
06
结论与建议
研究结论
房地产价格主要由供求关 系决定
研究发现在房地产市场中，供 求关系是决定房地产价格的主 要因素。当需求大于供应时， 价格通常会上涨；当供应大于 需求时，价格则可能下跌。
房地产价格影响因素综述(ppt 32页)
对建筑物最重要、最基本的要求是安全。
不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价 值上来。
3、设施、设备
建筑物的设施、设备是否齐全，对其价值有很大影响。
4、装饰装修
房屋按照装饰装修程度，可分为精装修、粗装修和毛坯房三 大类。
如果房屋的装修标准超过或低于同类房屋标准，则可在原 单价的基础上适当升高或降低房屋装修修正率。
期，房地产价格较高；而在金融危机、利率较高、贷款困难的 地区和时期，房地产价格都相对较低。利率水平对房地产价格 的影响也较复杂。但一般来说，利率提高一方面增加房地产的 开发成本，另一方面会减少房地产的投资需求；反之亦然。金 融环境的变化必然引起房地产价格的变动。
影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策
（一）位置
位置包括房地产所处的方位、距离、朝向。主要表现在居住 是否舒适、安全、方便，对于商业是否可以吸引更多的顾客 （如街角地），虽然各种经济活动和生活活动对土地位置都有 不同要求，但一般情况下，凡接近人们经济活动的核心，要道 的通口，行人较多，交通流量较大，有利于商业发展的地带， 地价必然高昂。反之，闭塞街巷，郊区僻野，地价必然低廉。
从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨 率要高于一般物价的上涨率。
（四）利率 利率的升降对房地产价格有较大的影响。 综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价
格会下降；利率下降，房地产价格会上升。 （五）汇率
当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房 地产，从而会导致房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价 格下降。
2、地形、地势
土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。形状不规则 的土地一般价格较低。
土地高低起伏，与平坦的土地相比，提高了土地开发的成 本，相对地价较小。不过，高低起伏对独户住宅或许具有较高 的美学价值。
不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价 值上来。
3、设施、设备
建筑物的设施、设备是否齐全，对其价值有很大影响。
4、装饰装修
房屋按照装饰装修程度，可分为精装修、粗装修和毛坯房三 大类。
如果房屋的装修标准超过或低于同类房屋标准，则可在原 单价的基础上适当升高或降低房屋装修修正率。
期，房地产价格较高；而在金融危机、利率较高、贷款困难的 地区和时期，房地产价格都相对较低。利率水平对房地产价格 的影响也较复杂。但一般来说，利率提高一方面增加房地产的 开发成本，另一方面会减少房地产的投资需求；反之亦然。金 融环境的变化必然引起房地产价格的变动。
影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策
（一）位置
位置包括房地产所处的方位、距离、朝向。主要表现在居住 是否舒适、安全、方便，对于商业是否可以吸引更多的顾客 （如街角地），虽然各种经济活动和生活活动对土地位置都有 不同要求，但一般情况下，凡接近人们经济活动的核心，要道 的通口，行人较多，交通流量较大，有利于商业发展的地带， 地价必然高昂。反之，闭塞街巷，郊区僻野，地价必然低廉。
从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨 率要高于一般物价的上涨率。
（四）利率 利率的升降对房地产价格有较大的影响。 综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价
格会下降；利率下降，房地产价格会上升。 （五）汇率
当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房 地产，从而会导致房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价 格下降。
2、地形、地势
土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。形状不规则 的土地一般价格较低。
土地高低起伏，与平坦的土地相比，提高了土地开发的成 本，相对地价较小。不过，高低起伏对独户住宅或许具有较高 的美学价值。
《不动产估价》教学课件—03房地产价格影响因素
（三）权益因素 1、权利状况 素质
一、房地产制度政策 二、税收制度政策 1、房地产开发环节的税收 2、房地产流转环节的税收 3、房地产持有环节的税收 三、金融制度政策 四、相关特殊政策 五、相关规划和计划 1、国民经济和社会发展规划 2、城乡规划 3、土地相关规划和计划 4、住房相关规划和计划
（2）不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是 不尽相同的。
（3）不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系 是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或者降低房地 产价格；有地因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格， 但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格；有的因素从某 一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价 格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合 力决定的。
经济发展 居民收入 利率 汇率 物价
政治安定状况 社会治安状况 城市化 房地产投机
世界经济状况 国际竞争状况 政治对立状况 军事冲突状况
购买或出售时的心态 个人的欣赏趣味（偏好） 时尚风气、跟风或从众心理 接近名家住宅的心理 讲究风水或吉祥号码
➢ 行政隶属变更 ➢ 重要政治人物的健康状况等
二、实物因素 （一）土地实物因素 1、土地面积 2、土地形状 3、地形 4、地势 5、土壤 6、地基 7、土地条件
（二）建筑物实物因素 1、建筑规模 2、外观 3、建筑结构 4、设施设备 5、装饰装修 6、层高和室内净高 7、空间布局 8、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照 9、维修养护情况及完损程度
（4）有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时 间有关，有些与时间无关；
（5）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和 影响程度不是一成不变的。
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13
房地产估价
评估价格与成交价格
某房地产的评估结果为150万元。不日完成 交易，其价格为200万元。
能否以此判断评估价格是不合理的或成交价 格是不正常的？为什么？
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14
房地产估价
判断价格水平
有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100 万元和150万元。
据此能否判断它们的价格水平高低？
当知道何种条件时，能够判断？
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12
房地产估价
房地产的市场价格或价值是房地产特 定权利、特定日期在下列条件下可能产生 的最可能价格：
(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息； (3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响； (4)出售者和购买者具有正常的交易动机； (5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。
实际 2 价 0 1 0 3格 .0 0 60 1 ＝ 0 5 3.0 0 1 20 7.3 5 7 万 7 元
实际价格小于名义价格
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17
房地产估价
33、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清
实际价格 80＝7.53万 5 元
10.01025
实际价格小于名义价格
44、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万 元，余款在10年内以抵押贷款方式支付
再付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；
假设年利率6%，试计算各种情形下的实际价格。
.
22
房地产估价
复习思考题
6、哪些因素会导致房地产价格上升？ 7、哪些因素会导致房地产价格下降？
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23
房地产估价
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15
房地产估价
期房价格、现房价格
期房价格=现房价格-
预计从期房到达现房期间 现房出租的净收益的现值
-风险补偿
[例] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其 类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为 330元/m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房 价格的2%，试计算该期房价格。
.
7
房地产估价
（六）行政因素
1．房地产制度 2．房地产价格政策 3．行政隶属 4．特殊政策 5．城市发展战略、规划 6．土地利用规划 7．税收 8．交通管制
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8
房地产估价
（七）心理因素
1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码
.
9
房地产估价
（八）国际因素
1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争
实际价格小于名义价格
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19
房地产估价
复习思考题
1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、 建筑密度、建筑层数三者之间的关系。
2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5， 建筑覆盖率为60％，楼高14米，1-4层建筑面积均 相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总
建筑面积、标准层每层建筑面积。
.
3
房地产估价
（二）环境因素
1．声觉 2．大气 3．水文 4．视觉 5．卫生
.
4
房地产估价
（三）人口 因素
1．数量 2．人口素质 3．家庭人口规模
.
5
房地产估价
（四）经济因素
1．发展 2．物价 3．收入
房地产估价
（五）社会因素
1．政治安定状况 2．社会治安 3．房地产投机 4．城市化
第三章
影响房地产价格 的因素
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1
房地产估价
一、影响因素
宏观、中观、微观 一般、区域、个别 自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求
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2
房地产估价
（一）自身因素
1．位置 2．肥力 3．地质 4．地形地势 5．土地面积和形状 6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害 7．建筑外观 8．其他
.
20
房地产估价
复习思考题
3、某宗土地总面积为1000m2，建筑覆盖率为60％，该 建筑物共6层，每层建筑面积相同，已知楼面地价 900元/m2，则该宗土地单价多少？
4、 某期房尚有2年时间才可以投入使用，与其类似的 现房价格为3300元/m2，出租的每年年末净收益为 330元/ m2 。假设折现率为8%，风险补偿估计为现 房价格的2%，试计算该期房价格。
实际价格为80万元，与名义价格一致
.
18
房地产估价
55、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付， 如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元， 一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方 式支付
实际 2 0 价 1 0 1.格 0 6 0 1 0 ＝ 0 1 5.0 1 0 24 0 0 5 7.6 9 万 5
.
21
房地产估价
复习思考题
5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定 的付款方式可能有下列几种情况：
（1）约定在成交日期时一次付清； （2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年后
再付40万元； （3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款方
式支付； （4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年后
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10
房地产估价
（九）供求因素
与需求正相关；与供给负相关
（1）房地产总的供求状况 （2）本地区房地产的供求状况 （3）本类房地产的供求状况 （4）本地区本类房地产的供求状况
.
11
房地产估价
二、对影响因素的基本认识
1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达
V 33 0 30 3 3 03 2 % 0 2 09 元 /3 m 24 1 1% 0
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16
房地产估价
实际价格、名义价格
某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合 同所约定的付款方式可能有下列几种情况：
11、约定在成交日期时一次付清 实际价格为80万元，与名义价格一致
22、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年 后支付30万元，一年后再付30万元