房地产开发土地费用

房地产开发土地费用

第一部分：我国建设用地简述

我国土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。建设用地是指以营造建（构）筑物为目的的工程用地的总称。按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地。房地产开发用地主要是针对非农业建设用地来说的，它又可以分为国家建设用地、乡（镇）村建设用地和外商投资企业用地三种类型。在我国，建设用地应使用国有土地：集体土地须经依法征用转为国有土地后，才能使用；企业或单位原使用的存量土地改变用途，需要办理出让、转让等手续后才能使用。国有土地的取得主要通过行政划拨和市场机制两条途径。利用国有土地搞建设，只能依法享有土地使用权，土地所有权仍属国有。

一、通过行政划拨获取土地使用权

根据现行法律法规规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体或国有土地的，可以由政府行政划拨。行政划拨作为一项国家措施，它具有一定的强制性。

二、通过市场机制获取土地使用权

通过市场机制获得土地使用权,主要适用于国内外各种经营性组织和个人获取土地进行土地开发、利用、经营。它包括出让和转让两种方式。

1、出让国有土地使用权是指国家以土地所有者身份将土

地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的方式，具体又可分为协议、招标、拍卖、挂牌四种方式。土地使用权招标、拍卖、挂牌方式出让，是竟价方式出让，而协议出让则是主管部门与用地者双方协商议价的方式，两者互为补充。集体土地必须转为国有土地才能有偿出让。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权限的人民政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。

2、转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地

者，通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式。主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。

通过市场机制取得土地使用权的用地者，在规定的使用年

限内,有转让、出租、抵押土地使用权和从事其他经营活动的权利。土地的使用年限与土地的性质有关，一般住宅用地70年，办公用地50年，商业用地40年。

第二部分：房地产开发土地费用

本部分主要以国家出让国有土地使用权的方式为例简述房

地产开发土地费用的组成。

土地开发成本，主要包含以下五项费用：

一、土地使用权出让金：根据国务院和财政部的有关规定，土

地出让金应全部上缴财政，由财政列入预算，专款专用，

由当地人民政府根据城市基础设施建设、土地开发和管理

情况，专项使用。财政部门是土地出让金收入的主管机关，土地行政管理部门是土地出让金的代征机关，其他部门和

单位一律不得代为征收。土地出让金应上缴到土地所在各

市、地、县财政部门。按照济政发[1999]33号文的标准执

行。

表1：

济南市城区国有土地级别基准地价表

政府出让土地纯收益标准。一、二、三级土地为15%，四、五、六级土地为20%，六级以外参照六级土地的标准执行。

二、新增建设用地有偿使用费:新增建设用地有偿使用费是指

国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，

向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县（市）人

民政府收取的平均土地纯收益。其30％上缴中央财政，70％

上缴省财政（其中，20%留省财政，50%用于每年年底清算

时，各县、市有土地开发项目时拨款，专款专用，专项用

于耕地开发，搞土地占补平衡；没有土地项目时不予拨款）。表2

新增建设用地有偿使用费征收标准

单位：元/

注：1、表内定额标准为平均土地纯收益。中央分成部分=定额标准×30%；地方分成部分=定额标准×70% .

2、对成片转用土地，以批准面积为基数，按上述标准征收。

3、对在城市用地规模之外单独选址的项目，应依法实行有偿使用的，根

据土地所在地的等级，按相应标准征收。

4、城市等别中全国省市、县名称及行政范围，依据民政部《中华人民共

和国行政区划简册—1998》确定，其中城市仅指城市市区，市辖县、市

在分等中单列。

5、济南、青岛、重庆属于四等城市。

（1999年8月4日财政部、国土资源部《新增建设用地有偿使用费收缴使用管理办法》）

根据以上费用标准可以算出，济南市新增建设用地有偿

使用费为2.667万元/亩。

三、补偿费：此资金通过土地所在国土资源局，转入财政部门，

然后拨给被占用耕地单位。

〈一〉土地补偿费：土地补偿费的确定按被征用耕地前三年平均年产值的倍数计算。

〈二〉地上附着物补偿费、青苗补偿费：

1、青苗补偿费按被征用耕地一季作物的产值计算；

2、政府成片开发建设征用土地，房屋补偿以建房安置为主，标

准为40M2/人。被安置人自搬迁之日起至搬入安置房止,按80元/人、月发放过渡安置补助费；

3、农村集体经济组织的土地被少量征用且需要拆除零星住宅

的，其拆除的住宅以货币形式补偿。补偿标准见附表4。被安置人搬家费按50元/人计发，一户不足两人按100元计发。

4、另外还有其他地上附着物补偿标准。

〈三〉人员安置补助费：

人员安置补助费分别为：土地安置补助费、养老保险费、就业补助费、抚养费和医疗补助费。

济南市国土资源局在2003年5月颁发了《济南市统一征用土地暂行办法》，对以上补助、补偿费用做了具体规定。

四、征地管理费：一般按总补偿费的2-4%收取。上缴给土地批

准部门（国土资源局）。按照1992年国家土地管理局颁发

的《征地管理费暂行办法》执行。

五、耕地复恳费：一般按照占一补一的原则，按耕地年产值的

10倍计算。此资金通过土地所在国土资源局，转入财政部

门，然后拨给被占用耕地单位。按照1999年颁发的《山东

省土地复垦管理办法》执行。

房地产开发土地费用一览表