房地产合作开发案例

房地产合作开发纠纷

原告：港口公司

被告：馨安公司

港口公司（甲方）与馨安公司（乙方）签订《联合开发协议书》约定：（1）甲方拥有的某商办用地用于双方联合开发。（2）协议签订后15日内乙方向甲方缴纳合作保证金50万元整，甲方收到保证金后30日内将该宗地使用权过户至乙方名下，费用由甲方自理。（3）土地登记至乙方名下后，双方共同提供建设资金准备开工。（4）由乙方负责建筑，建成后房屋所有权各半分割。（5）本协议中未尽事宜可经甲乙双方协商签订补充协议或备忘录，所产生的补充协议与本协议具有同等法律效力。其后，双方签订了《补充协议》，约定：（1）该宗地开发建设的一切费用（包括工程建设资金、财务费用、规费、税费以及各项相关费用）全部由甲方承担，对外结算以乙方名义。（2）乙方在该地块开发终结前将全部建筑面积返还给甲方，仅按市场销售价收取3%管理费用。乙方通过努力争取到的政策性减免或调整优惠，其优惠部分奖励70%给乙方。

协议签订后，双方履约的内容仅为：涉案地块过户至乙方名下，并缴纳契税282792元。此后，甲方指责乙方不按其要求开展工作，不通报项目情况，侵犯甲方对项目重大事项的决定权和知情权，存在重大违约，但不能提供充分证据予以证实。此外，由于双方对利益分配发生争议，导致合作无法正常开展。

甲方遂诉至法院，以双方实质系“借用”资质，请求解除协议，返还土地，赔偿损失。乙方抗辩认为，双方系合法的合作关系，不存在“借用”资质，协议应继续履行。

个人分析：

重点信息请见黄色标记内容

本案的焦点问题如下：

1、甲乙双方之间法律关系的性质及效力

2、甲方要求解除协议是否应予支持

焦点问题分析

1、甲乙双方的合作内容是房地产开发，从事房地产开发建设须遵循市场准入原则，即需具备相应的房地产开发资质。本案中，根据双方的《联合开发协议》，开发主体为甲方、乙方，其中一方乙方具备开发资质即可。

本问主要争议在于双方签订的《联合开发协议》的及实际履行的性质，即判断双方属于合作开发还是借用资质。该协议写明“联合开发”，形式上为双方合作进行房地产开发，具体内容标明开发建设的一切费用甲方承担，对外结算以乙方名义，乙方事后返还房产仅收3%管理费用，乙方通过努力争取到的政策性减免或调整优惠70%给乙方。可见房地产开发事宜对外是以乙方的名义在进行，即在对外签署合同、政府报批方面不存在资格瑕疵。甲乙双方的协议仅为内部关系，对外不产生直接影响。此外，土地转移到乙方名下，后续乙方以土地使用权出资、甲方以资金出资，双方利润分配虽然悬殊且没有约定风险承担问题，但并未明确违反最高法司法解释中关于房地产合作开发定义的情况。

再看双方在实际履行上是否属于合作开发。判断这一问题的标准有三点：

（1）房地产开发过程中，以何方名义对外签署相关合同

（2）房地产开发过程中，以何方名义进行相关的政府报批、报建、备案工作

（3）何方进行实际的开发建设工作

关于（1）（2）两种情况前文已做分析，主体为具备相关资质的乙方。（3）的问题以本案现有表述无法判断。因建设工程施工领域，建筑产品涉及的是公共安全的特殊产品，影响

到千家万户和社会的公共安全，如果没有资质、借用资质、超越资质进行工程建设，将可能导致社会公共安全问题。因此，（3）是认定双方法律关系的决定性问题。如实际开发建设由乙方公司或其相关具备资质的人员完成，属于合作开发。如实际开发建设由甲方完成则应判定其借用乙方资质，即以合法形式掩盖非法目的。以合法形式掩盖非法目的的合同当然无效。

此外，本案甲乙双方如为借用资质关系，该行为也违反了法律的管理性强制规定。根据最高法审理民商事合同纠纷的指导意见，该被违反的强制性规定指的是当事人的“市场准入”资格，认定无效需谨慎把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。由此可见，因市场准入原因引起的合同争议，人民法院不会轻易判定合同无效。

综上，本案应依据合同法第五十二条第三款审理，还是依据最高法审理民商事合同纠纷的指导意见审理，见仁见智。因最高法的位阶低于人大常委会，合同法的效力强于司法解释，且最高法的指导意见并非司法解释，就法理上而言应依据合同法审理。但法院实际审理过程中，最高法的指导意见起到关键性的作用。本案二审法院终审判定合同有效。

2、排除依法认定合同当然无效的情况。如合同有效，本合同是否应判定解除？考虑到合作开发房地产兼具资合和人合的特点，在目前情况下，甲方指出乙方侵犯重大事项知情权，双方当事人已缺乏信赖已不具备继续合作的基础，且合作尚未真正履行，故判令双方继续履行合同并无实质意义。因此，本案可根据合同法110判定解除合同。

相关法条

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条本解释所称合作开发房地产合同，是指当事人订立的、以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：

（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；

（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》

五、正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力

15、正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。

16、人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。