2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：选取可比实例

房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：建立比较基础(2020年最新)

2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：建立比较基础【例5-1】某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付;假设月利率为0.5%，请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。

【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(万元)如果已知的不是月利率：①年利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)0.5;②半年利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r);③季度利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)2。

【例5-2】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2500元/m2，卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。

请计算卖方实得金额和买方实付金额。

【解】卖方实得金额计算如下：卖方实得金额=正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500×7%=2325(元/m2)因为纳税，所以卖方实际得到的金额(税后额)小于正常成交价格。

买方实付金额计算如下：买方实付金额=正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500×5%=2625(元/m2)因为要纳税，买方实际支付的价格会大于正常成交金额，除了付价格，还要付税。

【例5-3】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

已知房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。

请求取该房地产在交易税费正常负担下的价格。

【解】该宗房地产的正常成交价格求取如下：正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2325/(1-7%)=2500(元/m2)方法二：转嫁给买方，站在买方角度分析：买方实际付出金额+买方为卖方支付的税费=正常负担下的价格2325+X×7%=X【例5-4】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。

()对错2、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。

()对错3、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。

()对错4、比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。

()对错5、净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。

()对错6、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。

()对错7、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。

()对错8、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

()对错9、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。

()对错10、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。

()对错答案判断题1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是收益法概述。

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。

参见教材P215。

2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益法概述。

资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。

参见教材P217。

3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益法概述。

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷九)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷九）单选题1、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()。

A、所在区域的消费者观念发生了变化B、国家调整了房地产的税费政策C、国际与国内均出现了通货膨胀D、对可比实例进行了装修改造2、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年7月末每月价格递增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。

该可比实例在2013年10月末的价格为()元/m2。

A、6080.60B、6141.81C、6151.81D、6223.223、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。

汇率为1美元=6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为()元人民币。

2010年10月25日的汇率为1美元=6.67元人民币。

A、6376B、6408C、6519D、65524、评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为()元/平方米。

A、16171.27B、15742.17C、15776.47D、16333.385、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为100)，该类房地产2013年10月的市场价格为()元/m2。

房地产经纪人《经济概论》易考点：市场法选取可比实例

房地产经纪人《经济概论》易考点：市场法选取可比实例市场法选取可比实例虽然估价人员搜集的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点，不是任何交易实例都可以拿来参照比较的，有些交易实例并不适用。

因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。

这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。

选取可比实例的基本要求是：①可比实例应是估价对象的类似房地产;②可比实例的成交日期应与估价时点接近;③可比实例的交易类型应与估价目的吻合;④可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化为下列几点：(1)可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。

(2)可比实例的用途应与估价对象的用途相同。

①居住;②面业;③办公;旅旅馆;⑤工业;⑥农业等。

(3)可比实例的规模应与估价对象的规模相当。

选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5-2范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2(4)可比实例的档次应与估价对象的档次相当。

(5)可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。

①钢结构;②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构;⑤简易结构。

(6)可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。

(7)可比实例的成交日期应与估价时点接近。

这里的"接近"是相对而言的：如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选作可比实例;但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。

一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调整。

有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大的偏差。

(8)可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

2020年房地产估价师《房地产估价理论与方法》历年真题

2020年房地产估价师《房地产估价理论与方法》历年真题2020年房地产估价师《房地产估价理论与方法》题库【历年真题＋章节题库】目录•第一部分历年真题•2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解•2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解•2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2008年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解•第二部分章节题库•第一章房地产估价概论•第一节对房地产估价的认识•第二节对房地产估价的需要•第三节房地产估价的要素•第四节房地产估价职业道德•第五节中国房地产估价行业的发展•第二章房地产及其描述•第一节房地产的含义•第二节房地产的特征•第三节房地产的种类•第四节房地产状况的描述•第三章房地产价格和价值•第一节房地产价格和价值的种类•第二节房地产价格的特点•第三节房地产价格与供求•第四节房地产价格的影响因素•第四章房地产估价原则•第一节房地产估价原则概述•第二节独立客观公正原则•第三节合法原则•第四节价值时点原则•第五节替代原则•第六节最高最佳利用原则•第七节谨慎原则•第八节一致性原则和一贯性原则•第五章比较法及其运用•第一节比较法概述•第二节收集交易实例•第三节选取可比实例•第四节建立比较基础•第五节交易情况修正•第六节市场状况调查•第七节房地产状况调整•第八节计算比较价值•第九节比较法总结•第六章收益法及其运用•第一节收益法概述•第二节报酬资本化法的公式•第三节收益期和持有期的测算•第四节净收益的测算•第五节报酬率的确定•第六节直接资本化法•第七节投资组合技术和剩余技术•第八节收益法总结•第七章成本法及其运用•第一节成本法概述•第二节房地产价格构成•第三节成本法的基本公式•第四节重新构建成本的测算•第五节建筑物折旧的测算•第六节房屋完损等级评定和折旧的有关规定•第七节成本法总结•第八章假设开发法及其运用•第一节假设开发法概述•第二节动态分析法和静态分析法•第三节假设开发法的估价前提•第四节最佳开发经营方式的选择•第五节假设开发法的基本公式•第六节假设开发法测算中各项的求取•第七节假设开发法总结和运用举例•第九章其他估价方法及其运用•第一节路线价法•第二节基准地价修正法•第三节标准价调整法•第四节多元回归分析法•第五节修复成本法•第六节损失资本化法•第七节价差法•第八节长期趋势法•第十章房地产估价程序•第一节房地产估价程序概述•第二节受理估价委托•第三节确定估价基本事项•第四节编制估价作业方案•第五节收集估价所需资料•第六节实地查勘估价对象•第七节选用估价方法进行测算•第八节确定估价结果•第九节撰写估价报告•第十节审核估价报告•第十一节交付估价报告•第十二节保存估价资料•内容简介本题库是2020年全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》科目的题库，包括历年真题和章节题库两个部分：第一部分为历年真题。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。

()对错2、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。

()对错3、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。

()对错4、比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。

()对错5、净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。

()对错6、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。

()对错7、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。

()对错8、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

()对错9、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。

()对错10、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。

()对错答案判断题1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是收益法概述。

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。

参见教材P215。

2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益法概述。

资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。

参见教材P217。

3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益法概述。

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷十)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十）计算题(共2题，每题10分。

要求列出算式，计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。

计算结果保留小数点后两位。

)1.为评估某写字楼2017年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：1.可比实例的成交价格与成交日期2.交易情况分析判断交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

3.调查获知该类写字楼的价格，2016年11月1日至2017年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2017年6月1日至2017年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。

4.房地产状况分析判断房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。

房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料估算该写字楼2017年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。

【试题解析】该题是比较法具体计算的应用实例。

要熟练掌握比较法的计算公式和各项修正调整的运用。

【答案】该住宅楼2017年10月1日的正常单价测算如下：1.测算公式：可比实例比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数2.求取交易情况修正系数：可比实例A的交易情况修正系数=100/(100+3)=100/103可比实例B的交易情况修正系数=100/(100-1)=100/99可比实例C的交易情况修正系数=100/(100+2)=100/1023.求取交易日期调整系数：可比实例A的交易日期调整系数=(1+1.2%)2×(1+1.8%)4可比实例B的交易日期调整系数=(1+1.2%)4×(1+1.8%)4可比实例C的交易日期调整系数=(1+1.2%)×(1+1.8%)44.求取房地产状况调整系数：(1)因素权重值的计算因素1的权重=4/(1+1.67+4)=0.6因素2的权重=1.67/(1+1.67+4)=0.25因素1的权重=1/(1+1.67+4)=0.15(2)房地产状况调整系数计算可比实例A的房地产状况调整系数=100/[(100+2)×0.6+(100-3)×0.25+(100+6)×0.15]=100/101.35可比实例B的房地产状况调整系数=100/[(100+4)×0.6+(100-1)×0.25+(100+2)×0.15]=100/102.45可比实例C的房地产状况调整系数=100/[(100×0.6)+(100+5)×0.25+(100-3)×0.15]=100/100.85.求取比较价值VA、VB、VC：VA=6000×100/103×(1+1.2%)2×(1+1.8%)4×100/101.35=6321.82(元/㎡)VB=5800×100/99×(1+1.2%)4×(1+1.8%)4×100/102.45=6441.60(元/㎡)VC=6120×100/102×(1+1.2%)×(1+1.8%)4×100/100.8=6469.38(元/㎡)6.将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则估价对象价格(单价)=(6321.82+6441.60+6469.38)/3=6410.93(元/㎡)。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷七)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷七）单选题1、按开发程来对房地产进行划分，可以分为()。

A、自有房地产B、生地C、毛地D、熟地E、现房2、下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有()。

A、整体资产中的房地产B、已灭失的房地产C、未来状况下的房地产D、“干净”的房地产E、共有的房地产3、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有()。

A、现房B、出售C、出租D、自用E、自营4、下列选项中，属于收益性房地产的有()。

A、农地B、游乐场C、写字楼D、仓库E、行政办公楼5、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有()。

A、二次装修时所铺的木地板B、可拆卸的水净化处理设备C、嵌入式固定衣柜D、随建筑配置的中央空调系统E、摆放在室内的沙发6、下列选项中，属于土地使用管制的事项有()。

A、甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B、建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C、取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施D、某宗土地只能用于商业房地产开发E、某宗土地使用权中，要求容积率为2.07、下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有()。

A、位置描述B、交通描述C、外部配套设施描述D、周围环境描述E、建筑结构8、在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有()。

A、土地价值B、电器设备价值C、特许经营权D、商誉E、债权债务9、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于()。

A、体现估价师的专业胜任能力B、反映估价师的职业道德C、保护估价师和估价机构D、保护估价报告使用人E、规避估价风险10、下列房地产估价活动中，符合职业道德的行为有()。

A、某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B、某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C、房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人商业机密D、估价委托人对估价结果提出了明确要求，某估价机构按其要求完成了估价E、某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告答案1、【正确答案】BCDE【答案解析】本题考查的是房地产的种类。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷五)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷五）单选题1.某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。

店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。

银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。

该投资者所能接受的最高竞买价格为()万元。

A.80.00B.91.82C.125.00D.127.90『正确答案』B『答案解析』本题考查的是投资组合技术。

(1)抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)RM==A/V=YM+YM/[(1+YM)n-1]，按年等额偿还贷款本息，则RM=8%+8%/[(1+8%)10-1]=14.903%;(2)购买者要求的税前现金流量=50×10%=5(万元);(3)偿还抵押贷款的能力=年净收益-税前现金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(万元);(4)抵押贷款金额=6.232/14.903%=41.82(万元);(5)该投资者能接受的最高竞买价格=41.82万元+50万元=91.82万元。

参见教材P275。

2.关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是()。

A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。

成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。

参见教材P288。

3.某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。

该房地产的重置价值为()万元。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷九)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷九）单选题1、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()。

A、所在区域的消费者观念发生了变化B、国家调整了房地产的税费政策C、国际与国内均出现了通货膨胀D、对可比实例进行了装修改造2、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年7月末每月价格递增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。

该可比实例在2013年10月末的价格为()元/m2。

A、6080.60B、6141.81C、6151.81D、6223.223、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。

汇率为1美元=6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为()元人民币。

2010年10月25日的汇率为1美元=6.67元人民币。

A、6376B、6408C、6519D、65524、评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为()元/平方米。

A、16171.27B、15742.17C、15776.47D、16333.385、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为100)，该类房地产2013年10月的市场价格为()元/m2。

2020房地产估价师《案例分析》考试题及答案

xx房地产估价师《案例分析》考试题及答案一、问答题(共3题，每题10分)(一)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。

采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?(二)张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。

如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?(三)某人于1996年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。

该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。

1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件;2、该人的购房发票;3、商品房预售许可证复印件;4、其他市场资料。

问：1、上述资料用于抵押估价是否齐全?2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?3、可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?二、选择题(共2题，每题10分。

每题的备选取答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内)(一)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷一)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）判断题1.对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

可以做估价假设，经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。

参见教材P338。

2.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。

() 『正确答案』√『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。

假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。

参见教材P339。

3.假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。

在实际估价中应优先选用动态分析法。

参见教材P341。

4.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。

参见教材P338。

5.假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

假设开发法适用于在建工程的估价。

参见教材P338。

6.如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷六)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷六）单项选择题1对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。

则利用简单算术平均数计算综合比较价值为()元/m2。

A.8230.5B.8112.5C.8080.0D.8075.0『正确答案』B『答案解析』本题考查的是计算最终比较价值。

虽然给了权重，但是要求的还是简单算术平均数。

最终比较价值=(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5元/m2。

参见教材P206。

2评估某底商店铺，其建筑面积为400平方米，已知其中家具电器等价值50万元。

选取A、B、C三个可比实例，建筑面积分别为450平方米、410平方米和380平方米，总价分别为600万元、580万元和550万元，其中A、B分别包含40、30万元的家具电器，根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象不含家具电器的市场价格为()万元。

A.487.77B.509.38C.537.77D.559.38『正确答案』C『答案解析』本题考查的是计算最终比较价值。

比价价值=[(600-40)×400/450+(580-30)×400/410+550×400/380]/3=537.77万元。

参见教材P206。

3.选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3～5个可比实例，但不得少于()个。

A.1B.2C.3D.5『正确答案』C『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。

从某种意义上讲，选取可比实例一般3～5个即可，但不得少于3个。

参见教材P182。

4.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是()。

A.同处于一个区域B.同处在同一供求范围内的相似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区『正确答案』B『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷十五)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十五）多项选择题1、收益性房地产包括()。

A、餐馆B、旅店C、加油站D、农地E、未开发的土地2、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则()。

A、该房地产的收益价格为136.73万元B、该房地产的收益价格为143.89万元C、以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D、该房地产的合理经营期限为15年E、该房地产的合理经营期限为20年3、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有()。

A、收益期应为租赁合同剩余租赁期B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C、净收益应为合同租金减去运营费用D、净收益应为市场租金减去运营费用E、净收益应为市场租金减去合同租金4、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括()。

A、直接资本化法B、基于租赁收入测算C、收益乘数法D、基于营业收入测算E、现金流量折现法5、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有()。

A、净收益包括有形收益和无形收益B、通常只有客观收益才能用于估价C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算6、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有()。

A、抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、重置提拨款D、房地产改扩建费用E、所得税7、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。

A、电梯折旧费B、租赁保证金利息C、房地产税D、企业(个人)所得税E、房屋保险费8、在V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有()。

A、试错法B、移动平均法C、曲线拟合法D、线性内插法E、指数修匀法9、关于报酬率的说法，正确的有()。

2020房估考试试题：房地产估价理论与方法

2020房估考试试题：房地产估价理论与方法判断题1、成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

( )对错2、成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。

( )对错3、成本法不适宜评估过于老旧的房地产价格。

( )对错4、在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。

( )对错5、管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。

( )错6、土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。

( )对错7、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。

( )对错8、把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。

( )对错9、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。

( )对错10、由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。

( )错答案判断题1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是成本法概述。

成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

参见教材P284。

2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是成本法概述。

成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建成本”的来源方式3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是成本法概述。

成本法估价比较费时费力，因为测算估价对象尤其是建筑物较老旧的房地产的重新购建成本和折旧，难度都较大。

如果建筑物过于破旧，基本上没有了使用价值，通常就不宜采用成本法估价。

4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是成本法概述。

现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷四)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷四）单项选择题1.下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估业务的是( )。

A.房地产市场价值评估B.房地产投资价值评估C.现状价值评估D.高层建筑地价分摊【答案】D【试题解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务(包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价值分配业务。

(2)房地产价值减损评估业务。

(3)房地产价值提升评估业务。

(4)相关经济损失评估业务。

(5)房地产咨询业务。

2.即使都是合格的房地产估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估值，其原因是( )。

A.估价师掌握的信息不同B.估价师从业时间长短不同C.估价机构资质等级不同D.委托人不同【答案】A【试题解析】即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。

因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

3.关于一个项目的价值时点和评估价值，下列说法正确的是( )。

A.委托人决定其先后顺序B.房地产估价师决定其先后顺序C.先得出评估价值，然后再定价值时点D.价值时点在先，得出评估价值在后【答案】D【试题解析】价值时点是指一个估价项目中所评估的价值或价格对应的某个特定时间。

价值时点不是随意确定的，它取决于估价目的。

另外，确定价值时点在先，得出评估价值在后。

4.房地产的( )特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于当地制度政策、邻里关系等。

A.土地总量有限B.独一无二性C.不可移动性D.价值量大【答案】C【试题解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。

5.下列建筑物状况中，不属于权益状况的是( )。