《万达广场终结版》PPT课件
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外部威胁（T) 专业人才和中高级管理人才的缺乏是制约其 后续发展的瓶颈；2009年以来的极速扩展， 集团资金链压力偏大，郑州公司已敲定三块 宗地，资金压力很大；对销售回款，现金流 依赖程度变高，市场波动对其影响大，潜在 不确定因素。
参考性建议
万达为中国商业地产旗舰企业毋庸置疑，但其商业模式有自身局限性，不可完全复制 .
超市+建材+家电+影院
组合式 沈阳、天津
百货+超市+家电+美食+ 影城 综合体
宁波、上海、北京
万达第一代产品—长沙万达广场
长沙万达广场位于黄兴南路商 业步行街，总建筑面积4.6万平方 米。长沙万达广场是2002年长沙 市引进的投资额最大的纯商业用 途的单体商业地产项目，其成功 引进了号称世界零售业“巨无 霸”，排名“世界500强企业”第 一的国际连锁超市沃尔玛，实行 错位经营，互为补充，是“中心 主力店＋室内步行街”这一引领 国际潮流的商业模式在长沙的典 型代表 。
中原万达广场项目分析
分析
围挡:中原万达广场在郑州所做推广活动，围挡的宣传作用主要针对地缘属性客户即老 中原人，因其文化底蕴稍欠，所以广告用语为通俗易懂的口头用语；
公交站牌:推广主要起告之作用，明确告之开盘时间节点； 户外广告牌:选择在金水路与三纬路交口处，为郑州写字楼密集区域之一，该区域内潜
在客户素质较高，其宣传用语富有文学气息。
。 户群体多；地块所在区域城市综合体项目 有限，广大需要得不到满足。
中原万达广场项目分析
中原万达广场基本信息
郑州中原万达广场为万达集团在郑州第一个 项目，中原万达广场为万达集团第三代产品 城市综合体，集SOHO写字楼、住宅、商业街 、购物中心、影院生活、购物、娱乐为一体 的综合体项目。
中原万达广场产品组合
潜在机会（O)
万达集团计划冲击IPO，资金前景乐观；郑 州万达公司已敲定二七区万达地块，郑州新 区地块也在与政府洽谈中，后续土地储备充 足；中原万达广场附近政府规划重点的城中 村改造项目，提升了周边购物环境及城市面 貌。
竞争劣势（W) 区域经济疲软，消费能力较其他区域较弱； 低租金的战略合作伙伴关系占自持物业的 70%；商业街销售部分定价高，导致投资回 报率低；业态互动尚待加强，有效消费需进 一步刺激；
万达战略解析
万达足迹遍及全国21个省、31个重点城 市，投资兴建了37个万达广场。项目主 要布局在东部沿海发达地区与一二线重 点城市。
战略布局分两阶段：
第一阶段为2000年——2006年期间，万 达布局为重点城市核心地段，如北京CBD 万达广场、天津和平路万达广场。
第二阶段2006年至今，一二线城市的副 中心或新区中心，如天津河东万达广场 、郑州中原万达广场。
感谢下 载
感谢下 载
备注
3.4%（占总体量）
共分六层，主力店有沃尔 玛、国美电器、万千百货
（中端时尚） 6T16
-
2010年12
53.2%（占总体量）
月
2T4
注：商业街现在排号已有130多人，排号预交30万认筹金，销售情况乐观。
中原万达广场客户定位（商业街）：
中原万达广场项目分析
郑州市成功企业家、郑州市企业高管、万达忠实投资客户（调研过程中发现万达售 楼处所停放车辆为Q7-3.6、BMW740、保时捷卡宴、蒙迪欧、雅阁、奥迪A6等中高端车 ，根据统计数据车辆购置费用不超过家庭年收入的2倍，万达商铺售价200万-600万之 间，可大概推断万达准客户家庭资产在1000万以上，可自由支配资金在100万-300万， 月收入2万-5万之间）。
万达第三代产品—北京CBD万达广场
北京中央商务区核心地段，总建 筑面积约44.6万平方米，其中自持商 业中心面积约15.4万平方米，五星级 酒店面积约4.8万平方米 。北京CBD 万达广场位于北京CBD核心区，与国 贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦， 京广中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥 有沃尔玛、新世界百货、名店世界、 万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会 所、神采飞扬电玩城、万达索菲特白 金五星级酒店等主力店。
产品类别 商 内街 业 街 外街
购物中心
面积Βιβλιοθήκη Baidu
-
1.8万 （户型配比见
附表) -
SOHO办 公楼
住宅
30-70㎡
28.2万 70㎡-140㎡
中原万达广场项目分析
套数 -
157 套
6层
销售均价 约3万 2.8万
（最高4.1最 低2.3） -
-
开盘时间 2010.12 2010.11.13
自持物业
2012年
中原万达广场推盘节奏：
2010年11月—2011年5月:快速销售，回笼资金。（2010年11月13日推外商业街，20 10年12月左右推内商业街及住宅）；
2011年5月—2012年:缓开慢售，追求溢价最大化。（万达订单式地产模式注定其资 金压力较轻，加之其商业街的销售回款可支持其缓开慢售策略）。
中原万达广场周边配套
郑州中原万达广场项目分析
市场部 2010年11月
目录
战略分析——万达战略解析 万达战略简析 万达战略布局 万达产品策略 解析产品——郑州中原万达广场 中原万达广场土地素质分析 项目分析 营销推广 结论与建议
战略分析——万达战略解析
万达集团,中国“订单式”商业 地产的开拓者，亚洲最大的不动产 持有者。 万达第三代产品-----------城市 综合体（HOPSCA），2010年将在十 五座城市齐亮相。 到2010年年底万达足迹将遍布全 国50余座城市。
区中心迁徙，从而为商业地产项目提供了优质客群。 ➢ 地理空间：副中心与新区中心土地储备量大，利于产品组合，降低开发风险。 ➢ 政府政策：国家统筹城乡发展，构建和谐社会。在城市副中心与新区中心建造城市综
合体，符合国家及地方发展规划，易于获得国家政策支持。
产品种类 选址 规模 业态
主力商家
建筑形式 案例
结论
营销推广的作用第一告之；第二打动；第三促成交易。万达营销 推广总体上说达到预期目的。
结论与建议
郑州中原万达广场SWTO分析
竞争优势（S）
国内最大的商业地产运营商，强大品牌效应 与规模优势；第三代产品城市综合体郑州中 原万达广场得到市场认可；“现金流滚资产 ”模式在资金循环上进入“通路；销售节点 控制严格，资金周转率高速运转；土地成本 低，售价高，利润可观；“万千百货”、“ 万达影院”自主品牌，具有核心竞争力；与 政府建立良好关系，便于项目运营操作。
出售，有效解决了项目运营的资金问题。
解析产品——郑州中原万达广场
中原万达广场土地素质分 析
土地素质分析
区位：地块位于中原西路南、秦 岭路西。
宗地经济指标：
中原万达广场土地素质分 析
2010年1月至10月郑州市中原区土地成交楼面均价为777.56元/平方米，万达广场 项目所在宗地楼面价低于区域成交均价228.38元/平方米，即万达仅土地成本与区域地块 相比节省了1.2亿。
借鉴1.商业地产“现金流滚资产”方式具有可行性，可结合公司大观项目另行分析。 借鉴2.“土地、资金、资源体系前置”形成强大竞争力。 借鉴3.分析万达商业模式及可弥补性，是商业地产制胜关键之处，结合公司乐汀墅项目及中原万
达广场项目产品组合，可根据客群与产品结构，弥补万达产品不足之处，进而形成自身竞争优势 。 借鉴4.万达广场经营理念、方式、成本控制、资本运作有很强借鉴意义。 借鉴5.结合大观商业销售情况，今后公司项目中可尝试采用“订单式地产”模式，解决商业地产 招商难、培育期长、占用资金时间长的问题，进而提高公司盈利能力，为公司上市打下良好基础 。
中原万达广场项目分析
中原区为郑州市老区域之 一，90年代初为郑州人流密度 大的地区，附近国营工厂几十 万人，但国企改制后，该地区 近些年发展较慢，配套设施与 发达区域相比尚有差距，如周 边无大型百货、无大型超市及 娱乐场所，从这点上来看中原 万达广场城市综合体的定位是 准确的。
营销推广
围挡:赤裸的宣传推广，粗暴的言语表达。 公交站牌：开盘时间预告。 户外广告牌：激活中原，点燃繁华。
第一代 （2000-2002)
纯商业 核心商圈黄金地段
5万平方米 购物功能组合 超市+家电+影院
盒式建筑 长沙、南昌、青岛
万达产品战略
第二代 (2002-2004)
纯商业
核心商圈黄金地段
第三代 (2004至今） 城市综合体
城市副中心、新区中心
15万平方米 购物功能组合
40—80万平方米 不夜城加集成功能组合
宗地SWTO分析
中原万达广场土地素质分 析
优势：地块位于秦岭路与中原路合围区域 劣势：中原区为传统工业区，国有企业改
，四至分别为北至中原路南至伊河路东至 革后，区域内大部分企业破产倒闭，经济 秦岭路西至华山路，两条主路与辅路合围 有所衰退。 区域，交通便利。
机会：地块所在区域人口密度大，潜在客 挑战：宗地附近多城中村，购物环境不佳
中原万达广场土地素质 分析
附表1商业街户型配比:
中原万达广场土地素质分 析
郑州中原万达广场一期商业 街开盘和售套数为157套，可售面积1 8864平方米，现万达一期商业街销售 均价为2.8万/平米，万达一期商业街 销售汇款约为5.28亿。中原万达广场 所在宗地土地出让金为2.9亿，按数 据分析可知，万达一期商业街销售汇 款足以支撑后期项目运作。
万达第二代产品—天津金街万达广场
天津万达广场位于和平区金街商 业步行街，总建面为15万平，万达 集团于2003年投资兴建，由美国沃 尔玛超市，德国欧倍德建材超市、 大洋百货公司、美国百盛集团、商 业步行街构成的规模宏大的真正体 现SHOPPING MALL精髓的商业中心 。天津万达商业广场引入当时世界 先进的商业模式，创新性地将“商 业步行街”与多家世界著名不同业 态连锁零售企业组合为一体，成为 天津一代中心商业龙头。
万达产品战略
商业模式之万达产品战略转型：
➢ 第一阶段：利用沃尔玛的商业号召力，同时与时代华纳影城等机构结成战略合作伙伴 关系，投资于购物中心，将黄金铺位高价出售。
➢ 第二阶段：若干没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。 ➢ 第三阶段：核心商业部分为自持物业只租不售，综合体内的写字楼、住宅、沿街商铺
万达战略布局 万达城市布局图
万达战略布局
战略转变的因素：
➢ 土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对 较低，且升值潜力大。
➢ 规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。 ➢ 城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新
参考性建议
万达为中国商业地产旗舰企业毋庸置疑，但其商业模式有自身局限性，不可完全复制 .
超市+建材+家电+影院
组合式 沈阳、天津
百货+超市+家电+美食+ 影城 综合体
宁波、上海、北京
万达第一代产品—长沙万达广场
长沙万达广场位于黄兴南路商 业步行街，总建筑面积4.6万平方 米。长沙万达广场是2002年长沙 市引进的投资额最大的纯商业用 途的单体商业地产项目，其成功 引进了号称世界零售业“巨无 霸”，排名“世界500强企业”第 一的国际连锁超市沃尔玛，实行 错位经营，互为补充，是“中心 主力店＋室内步行街”这一引领 国际潮流的商业模式在长沙的典 型代表 。
中原万达广场项目分析
分析
围挡:中原万达广场在郑州所做推广活动，围挡的宣传作用主要针对地缘属性客户即老 中原人，因其文化底蕴稍欠，所以广告用语为通俗易懂的口头用语；
公交站牌:推广主要起告之作用，明确告之开盘时间节点； 户外广告牌:选择在金水路与三纬路交口处，为郑州写字楼密集区域之一，该区域内潜
在客户素质较高，其宣传用语富有文学气息。
。 户群体多；地块所在区域城市综合体项目 有限，广大需要得不到满足。
中原万达广场项目分析
中原万达广场基本信息
郑州中原万达广场为万达集团在郑州第一个 项目，中原万达广场为万达集团第三代产品 城市综合体，集SOHO写字楼、住宅、商业街 、购物中心、影院生活、购物、娱乐为一体 的综合体项目。
中原万达广场产品组合
潜在机会（O)
万达集团计划冲击IPO，资金前景乐观；郑 州万达公司已敲定二七区万达地块，郑州新 区地块也在与政府洽谈中，后续土地储备充 足；中原万达广场附近政府规划重点的城中 村改造项目，提升了周边购物环境及城市面 貌。
竞争劣势（W) 区域经济疲软，消费能力较其他区域较弱； 低租金的战略合作伙伴关系占自持物业的 70%；商业街销售部分定价高，导致投资回 报率低；业态互动尚待加强，有效消费需进 一步刺激；
万达战略解析
万达足迹遍及全国21个省、31个重点城 市，投资兴建了37个万达广场。项目主 要布局在东部沿海发达地区与一二线重 点城市。
战略布局分两阶段：
第一阶段为2000年——2006年期间，万 达布局为重点城市核心地段，如北京CBD 万达广场、天津和平路万达广场。
第二阶段2006年至今，一二线城市的副 中心或新区中心，如天津河东万达广场 、郑州中原万达广场。
感谢下 载
感谢下 载
备注
3.4%（占总体量）
共分六层，主力店有沃尔 玛、国美电器、万千百货
（中端时尚） 6T16
-
2010年12
53.2%（占总体量）
月
2T4
注：商业街现在排号已有130多人，排号预交30万认筹金，销售情况乐观。
中原万达广场客户定位（商业街）：
中原万达广场项目分析
郑州市成功企业家、郑州市企业高管、万达忠实投资客户（调研过程中发现万达售 楼处所停放车辆为Q7-3.6、BMW740、保时捷卡宴、蒙迪欧、雅阁、奥迪A6等中高端车 ，根据统计数据车辆购置费用不超过家庭年收入的2倍，万达商铺售价200万-600万之 间，可大概推断万达准客户家庭资产在1000万以上，可自由支配资金在100万-300万， 月收入2万-5万之间）。
万达第三代产品—北京CBD万达广场
北京中央商务区核心地段，总建 筑面积约44.6万平方米，其中自持商 业中心面积约15.4万平方米，五星级 酒店面积约4.8万平方米 。北京CBD 万达广场位于北京CBD核心区，与国 贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦， 京广中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥 有沃尔玛、新世界百货、名店世界、 万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会 所、神采飞扬电玩城、万达索菲特白 金五星级酒店等主力店。
产品类别 商 内街 业 街 外街
购物中心
面积Βιβλιοθήκη Baidu
-
1.8万 （户型配比见
附表) -
SOHO办 公楼
住宅
30-70㎡
28.2万 70㎡-140㎡
中原万达广场项目分析
套数 -
157 套
6层
销售均价 约3万 2.8万
（最高4.1最 低2.3） -
-
开盘时间 2010.12 2010.11.13
自持物业
2012年
中原万达广场推盘节奏：
2010年11月—2011年5月:快速销售，回笼资金。（2010年11月13日推外商业街，20 10年12月左右推内商业街及住宅）；
2011年5月—2012年:缓开慢售，追求溢价最大化。（万达订单式地产模式注定其资 金压力较轻，加之其商业街的销售回款可支持其缓开慢售策略）。
中原万达广场周边配套
郑州中原万达广场项目分析
市场部 2010年11月
目录
战略分析——万达战略解析 万达战略简析 万达战略布局 万达产品策略 解析产品——郑州中原万达广场 中原万达广场土地素质分析 项目分析 营销推广 结论与建议
战略分析——万达战略解析
万达集团,中国“订单式”商业 地产的开拓者，亚洲最大的不动产 持有者。 万达第三代产品-----------城市 综合体（HOPSCA），2010年将在十 五座城市齐亮相。 到2010年年底万达足迹将遍布全 国50余座城市。
区中心迁徙，从而为商业地产项目提供了优质客群。 ➢ 地理空间：副中心与新区中心土地储备量大，利于产品组合，降低开发风险。 ➢ 政府政策：国家统筹城乡发展，构建和谐社会。在城市副中心与新区中心建造城市综
合体，符合国家及地方发展规划，易于获得国家政策支持。
产品种类 选址 规模 业态
主力商家
建筑形式 案例
结论
营销推广的作用第一告之；第二打动；第三促成交易。万达营销 推广总体上说达到预期目的。
结论与建议
郑州中原万达广场SWTO分析
竞争优势（S）
国内最大的商业地产运营商，强大品牌效应 与规模优势；第三代产品城市综合体郑州中 原万达广场得到市场认可；“现金流滚资产 ”模式在资金循环上进入“通路；销售节点 控制严格，资金周转率高速运转；土地成本 低，售价高，利润可观；“万千百货”、“ 万达影院”自主品牌，具有核心竞争力；与 政府建立良好关系，便于项目运营操作。
出售，有效解决了项目运营的资金问题。
解析产品——郑州中原万达广场
中原万达广场土地素质分 析
土地素质分析
区位：地块位于中原西路南、秦 岭路西。
宗地经济指标：
中原万达广场土地素质分 析
2010年1月至10月郑州市中原区土地成交楼面均价为777.56元/平方米，万达广场 项目所在宗地楼面价低于区域成交均价228.38元/平方米，即万达仅土地成本与区域地块 相比节省了1.2亿。
借鉴1.商业地产“现金流滚资产”方式具有可行性，可结合公司大观项目另行分析。 借鉴2.“土地、资金、资源体系前置”形成强大竞争力。 借鉴3.分析万达商业模式及可弥补性，是商业地产制胜关键之处，结合公司乐汀墅项目及中原万
达广场项目产品组合，可根据客群与产品结构，弥补万达产品不足之处，进而形成自身竞争优势 。 借鉴4.万达广场经营理念、方式、成本控制、资本运作有很强借鉴意义。 借鉴5.结合大观商业销售情况，今后公司项目中可尝试采用“订单式地产”模式，解决商业地产 招商难、培育期长、占用资金时间长的问题，进而提高公司盈利能力，为公司上市打下良好基础 。
中原万达广场项目分析
中原区为郑州市老区域之 一，90年代初为郑州人流密度 大的地区，附近国营工厂几十 万人，但国企改制后，该地区 近些年发展较慢，配套设施与 发达区域相比尚有差距，如周 边无大型百货、无大型超市及 娱乐场所，从这点上来看中原 万达广场城市综合体的定位是 准确的。
营销推广
围挡:赤裸的宣传推广，粗暴的言语表达。 公交站牌：开盘时间预告。 户外广告牌：激活中原，点燃繁华。
第一代 （2000-2002)
纯商业 核心商圈黄金地段
5万平方米 购物功能组合 超市+家电+影院
盒式建筑 长沙、南昌、青岛
万达产品战略
第二代 (2002-2004)
纯商业
核心商圈黄金地段
第三代 (2004至今） 城市综合体
城市副中心、新区中心
15万平方米 购物功能组合
40—80万平方米 不夜城加集成功能组合
宗地SWTO分析
中原万达广场土地素质分 析
优势：地块位于秦岭路与中原路合围区域 劣势：中原区为传统工业区，国有企业改
，四至分别为北至中原路南至伊河路东至 革后，区域内大部分企业破产倒闭，经济 秦岭路西至华山路，两条主路与辅路合围 有所衰退。 区域，交通便利。
机会：地块所在区域人口密度大，潜在客 挑战：宗地附近多城中村，购物环境不佳
中原万达广场土地素质 分析
附表1商业街户型配比:
中原万达广场土地素质分 析
郑州中原万达广场一期商业 街开盘和售套数为157套，可售面积1 8864平方米，现万达一期商业街销售 均价为2.8万/平米，万达一期商业街 销售汇款约为5.28亿。中原万达广场 所在宗地土地出让金为2.9亿，按数 据分析可知，万达一期商业街销售汇 款足以支撑后期项目运作。
万达第二代产品—天津金街万达广场
天津万达广场位于和平区金街商 业步行街，总建面为15万平，万达 集团于2003年投资兴建，由美国沃 尔玛超市，德国欧倍德建材超市、 大洋百货公司、美国百盛集团、商 业步行街构成的规模宏大的真正体 现SHOPPING MALL精髓的商业中心 。天津万达商业广场引入当时世界 先进的商业模式，创新性地将“商 业步行街”与多家世界著名不同业 态连锁零售企业组合为一体，成为 天津一代中心商业龙头。
万达产品战略
商业模式之万达产品战略转型：
➢ 第一阶段：利用沃尔玛的商业号召力，同时与时代华纳影城等机构结成战略合作伙伴 关系，投资于购物中心，将黄金铺位高价出售。
➢ 第二阶段：若干没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。 ➢ 第三阶段：核心商业部分为自持物业只租不售，综合体内的写字楼、住宅、沿街商铺
万达战略布局 万达城市布局图
万达战略布局
战略转变的因素：
➢ 土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对 较低，且升值潜力大。
➢ 规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。 ➢ 城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新