物业维修管理制度

日常报修规程

一、目的

为规范日常保修程序，提高维修效率，特制定本规程。

二、适用范围

适用于小区所辖物业内业主委托和管理处报修的处理。

三、职责

1)小区维修组负责报修事项的维修。

2)小区管理处负责维修结果的验证，以及对业主委托维修项目的回访。

四、操作规程

维修类别：

维修类别分急修、小修、二种。急修要求维修工在接到报修15分钟内赶到现场，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对报修人做出合理解释，做出限时承诺。小修要求2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。

1、急修：

凡符合以下条件的属于急修：

A.水管迸裂或破损；

B.下水管道阻塞导致污水外溢；

C.电路故障，存在触电危险或漏电现象；

D.生活水泵，电梯故障；

E.热水管路迸裂或破损等。

2、小修：

凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。如墙体裂缝修补，管路、电路小型调整等。

五、维修流程

1、业主向管理处电话或口头报修，管理处应予以记录、约定维修时间，并填写“维修单”。“维修单”一式两联，一联存底，一联报维修组维修。维修单上应注明业主报修时间、内容、维修类别以及约定时间。

2、维修组收到维修单后派员维修，并同时填写“服务联系单”。

3、上门维修时应注意礼节礼貌、服务规范。

4、维修完毕后维修人员应在维修单上填写维修时间、耗用材料等内容，并请业主在“服务联系单”上签字验收。

5、维修人员凭“服务联系单”报请管理处人员验收。管理员应对业主进行回访，报修项目虽修复但业主对服务态度不满意的应在维修单上注明。

6、维修延时的由维修人在“维修单”上注明延时原因。未能修复的，维修组应做返工处理。

六、报修流程图

5.1 业主委托维修流程图

5.2 管理处委托维修流程图

6 记录

《维修单》

《有偿/委托服务联系单》

3.2 住户室内安装/维修规程

1目的

规范住户室内安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户室内安装/维修工作。

2 适用范围

适用于公司管辖范围内住户室内的安装/维修工作。

3 职责

3.1 小区管理处负责住户室内安装/维修工作验证和回访。

3.2 小区维修组主管负责住户室内安装/维修工作的组织实施。特殊维修项目（如：电表维修、水表维修、煤气热水器维修、电热水器维修）则由维修组主管负责联系相关专业公司组织维修。

3.3 维修组员工具体负责住户室内的安装/维修工作。

4 操作规程

4.1 维修工进住户家进行安装/维修时的基本要求

4.1.1 维修组员工进行住户室内安装/维修时，要注意礼节礼貌

具体应做到如下几点：

a) 自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；

b) 不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给维修组主管，请求支援解决；

c) 安装/维修开始前，如属有偿服务的，应事先向住户说明，并征得住户同意。

4.1.2 维修组员工进行住户室内维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。

4.1.3 维修组员工进行住户室内安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。

4.1.4 维修组员工接到住户室内安装/维修通知单后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与住户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。特殊情况需急修的，应在15分钟内赶到。

4.1.5 维修组员工来到住户门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。

4.1.6 维修组员工进行安装/维修前应做好相应的施工准备，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。安装/维修时尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。

4.1.7 进入住户室内，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入住户室内。4.2 室内设施设备维修

4.2.1 日光灯维修

日光灯维修要求应：

a) 检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；

b) 检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；

c) 检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；

d) 检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换；

e) 检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；

f) 维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。

4.2.2 开关维修

开关维修要求应：

a) 计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；

b) 拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；

c) 拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头“，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；

d) 故障全部排除后，换上一个同规格的开关；

e) 试验开关应开闭正常。

4.2.3 电表维修

电表维修要求应：

a) 计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；

b) 对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线住烧穿；

c) 电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；

d) 安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；

e) 会同公共事务部管理员做好新旧电表底数的记录。

4.2.4 水嘴、闸阀维修

水嘴、闸阀维修要求应：

a) 关掉水嘴、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水嘴或闸阀；

b) 拧开水嘴或闸阀，加密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或闸阀；

c) 在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水嘴或闸阀；

d) 开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水嘴或闸阀应灵活，水嘴或闸阀关水后应不漏水。

4.2.5 水表维修

水表维修要求应：

a) 关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；

b) 拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，