房地产投资拿地分析_图文
房企拿地与投资分析，看看高手都是怎么玩的！
房企拿地与投资分析，看看高手都是怎么玩的！投资的内涵及方式1何谓房企的投资工作。
房企的投资工作是以获取土地收益权利的一项前期工作，包含收益预测及土地获取两大关键性环节。
2主流房企经济测算要点。
现阶段主流房企强调“ 快周转” ，以快速做大资产规模及销售额为企业经营的最高目标。
现阶段奉行快速扩张的主流房企要求：投资回收期一般为12-15个月，ROE及IRR大于15%，销售净利润率5-8%。
主流房企的经营战略以尽可能的缩短投资回收期，牺牲利润做大资产规模；资产或企业规模决定了银行的授信额度，又将进一步决定企业的发展速度。
3土地获取的主要方式。
4各类获取方式的税务成本比较。
税务问题是土地交易的核心问题，交易能否成立，税费成本往往是决定性因素。
勾地方式与案例解读1勾地的内涵。
官方：指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。
圈内：指土地在正式挂牌出让前，意向单位通过与土地相关主体达成非公开的协议，设计与挂牌相关的排他性条件，阻止其他竞争单位介入，使勾地单位低溢价甚至底价摘地的交易方式。
2勾地关键要素。
3勾地案例分析。
➣勾地案例1：物业返还、溢价返还常见于两安用地挂牌，出让条件附无偿返还商品房给村民用于安置，另未见于挂牌条件的是——土地拍卖的部分溢价将由市财政返给村委会，一般为勾地单位与村委会达成非公开的溢价分成协议，以拍地成本优势对竞争对手形成威慑。
➣勾地案例2：带开发方案挂牌勾地单位已和政府谈妥开发方案，政府将与物业开发的相关条件作为挂牌条件：例如规划方案、产业条件、自持比例等。
➣勾地案例3：限定保证金或土地出让金为外资基于政府对外汇储备的需求，与政府达成外汇支付的协议，屏蔽没有外资渠道的房企，减少竞争对手。
➣勾地案例4：利用或制造地块瑕疵目标地块存在内部或外部瑕疵，但勾地单位已掌控瑕疵的解决方案。
➣勾地案例5：直接指定政府的协议单位土地挂牌出让前，勾地单位已与政府相关部门达成招商协议，以招商协议作为竞拍条件。
房地产开发如何拿地PPT78页
国家税务局关于土地使用税假设干具体问题的解
释和暂行规定
河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用
税征收管理方法
河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问如何拿题地 的通知
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政策信息7
城中村改造有关法律法规
郑州市人民政府关于印发?郑州市城中村改造规定〔试 行〕? 的通知
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施方法〔试 行〕
根据地块的性质，提供对应政策法 规支持
对如何拿目地 标地块的获取方式，提供建议28/ 78
步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最优土地 获取路径
研究有关政策规定设计最优土地
获取路径
如何拿地
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步骤4
获取土地 取得土地证 进展土地储藏
如何拿地
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步骤5
加强根底工作
如何拿地
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律问题的解释
国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函
关于军用土地转让有关问题的复函
如何拿地
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政策信息5
土地权属相关法律法规
土地登记资料公开查询方法
闲置土地处置方法
确定土地所有权和使用权的假设干规定
郑州市确定土地权属条例
郑州市土地储藏实施方法
如何拿地
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政策信息6
如何拿地
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拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
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步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
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房地产开发拿地测算
房地产开发拿地测算房地产开发拿地测算，这个话题可真是个大工程。
拿地就像买衣服，选得好，穿得舒心。
想象一下，城市里的每一块地，背后都有故事。
我们先来聊聊什么是测算。
简单说，就是评估拿地的成本、收益，还有风险。
这样做，能让开发商在决策时更有底气。
第一部分，市场调研是关键。
1.1 地段的重要性。
位置好，像是打了一针强心剂，周围的配套设施、交通状况，都是加分项。
想象一下，买家走出门就是公交站，旁边还有超市，真是家门口的便利啊。
1.2 价格分析。
价格要合理，不能天上掉馅饼。
得考虑市场行情，避免高买低卖。
适当的价格，才能吸引买家，才能保障项目的收益。
第二部分，成本构成不能忽视。
2.1 土地成本。
土壤是基础，好的土壤才能种出丰硕的果实。
土地的竞拍价格，得看市场需求。
2.2 建设成本。
房子建好后，得考虑材料和人工费用。
选择合适的材料，控制好工期，才能在预算内完工。
2.3 运营成本。
房子建好了，还得运营。
水电费、物业费，这些都是不能少的开销，得提前测算好。
第三部分，收益分析让人期待。
3.1 销售收入。
房子卖出去，价格得公道。
房子好，售价高，能吸引不少买家。
3.2 租金收益。
还有租房市场，房子不光能卖，还能租。
租金的稳定性，能为开发商提供持续的现金流。
3.3未来增值。
土地的升值空间可大可小，得看市场变化。
长远来看，合理的投资，往往能带来意想不到的回报。
最后，总结一下，房地产开发拿地测算，真的是一门学问。
透过市场调研、成本分析和收益预测，开发商才能找到最佳的拿地策略。
这不是一蹴而就的事情，而是细水长流的过程。
每一步都得谨慎，才能在风云变幻的市场中，稳步前行。
总之，拿地就像下棋，得提前布局，才能赢得最终的胜利。
房地产投资拿地可研报告定案汇报PPT
【XX区域】XX省XX市XX区（县）XXX项目投资定案汇报项目基本情况：【100亩】【R≤ 2.5】【计容建面XX㎡】【总货值21.42亿元】起拍单价：【XX万/亩】【总地价XX万元】【楼面地价XX元/平】【足额含税楼面地价XX元/平】【净利润XX亿元】【净利润率XX%】【年化自有资金回报率XX%】【回正周期XX个月】【货地比XX】【大宗资产占比XX%】内部资料严禁外传│2巢湖市宏观经济指标2019年常住人口（万人）XXX 市区常住人口（万人）XXXGDP/增速333.7亿元/8.6%人均GDP/增速42347元/7.23%财政收入/财政支出28.1亿元/40.76亿元城镇居民人均可支配收入28058元城乡居民存储存款/人均264.4亿元/33553元社会消费品零售总额78亿元固定资产投资/增速275.8/22.4%房地产开发投资15亿元房地产销售面积XXX ㎡房地产销售均价XXX 元/㎡1.1.1 城市布局图合巢经开区板块7000-8000居巢经开区旗山鼓山裕溪河半汤镇交通节点距离（km ）时间(min)市政府区政府商业中心主城板块10000城南板块9500城西板块8000城北板块9000本案地块地块概况：占地面积：348.02亩容积率：1.65每亩地价：75万元/亩总地价：2.31亿元楼面地价：683元/平米城市布局图：凸显板块划分、项目区位、板块均价、地块简要信息、交通节点。
指引：城市布局图需包含要素：1、城市板块划分或行政区划分；2、各板块或各行政区商品房销售均价；3、城市经济、土地市场、房产市场、人口等基本数据；4、本案位置及基本情况、已有碧桂园项目位置；5、地块与主要节点（商业中心、政府等）的距离、时间；6、富人居住区区位（好房子项目）；7、目标地块标注必须清晰突出，建议用箭头指示。
内部资料严禁外传│3文文文文文文春晖学校城东小学巢湖七中巢湖一中巢湖市博物馆旗山风景区鼓山风景区有巢氏公园（在建）抱书河公园（在建）交巢湖客运南站旗山·中科精密智造小镇（规划）新世纪中学目标地块裕溪河医亚父街道社区卫生服务中心商安德利购物中心主城核心区亚光路1.1.2 板块分析小结：地块紧邻主城核心区，交通便捷；周边景观资源优越，教育资源优质，其他配套有待完善；随着周边旅游资源的开发及级特色小镇的打造，未来发展潜力较大。
某房地产项目市场及地块分析报告(ppt 42页)
10000元/ ㎡
8000元/ ㎡ 6500元/ ㎡ 5500元/ ㎡以下
三次改善需求
二次改善需求 首次改善需求 刚性需求
预计开发量：48万平米 预计开发量：65万平米 预计开发量：117万平米 预计开发量：160万平米 预计开发量：185万平米
10
房地产开发环境概述
1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调控影响较小， 整个市场受“限购效应”影响存在短期的观望情绪。
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项目威胁（T） 政策风险：调控政策持续，市场短期内存在观望情绪
保障房、经济适用房对刚需市场冲击较大 竞争风险：区域内待建、续建项目近期供应，造成客户分流
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综合分析后的项目界定
一次置业为主的刚性需求产品 快速去化的现金流产品
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SWOT应对策略及项目建议
建议：
项目容积率2.5，整体建议规划为小高层，主要基于以下几点原因：
二套房首付44成?防范信贷资金境外热钱冲击我国市场?合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任?首套90以上首付33成二套房首付55成利率11倍三套停贷?限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地?首套首付33成二套首付55成利率11倍暂停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款?加强对消费性贷款的管理禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房取消个税优惠?首套首付33成二套房首付不得低于66成利率11倍?限购政策出台?保障性住房在十二五期间3600万套的供应6乌市七条20113310近期乌市楼市新政1进一步建立健全和完善住房保障制度2暂时限定居民家庭购房套数严格限制投机性购房3强化市场监管4严格执行房地产税收政策5切实执行差别化住房信贷政策6严格住房用地供应管理7发挥媒体积极引导作用乌市政策分析从乌七条发现此次调控并没有明细调控细则调控政策出台的时机并不成熟但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响尽管限购令目前并没有完全实施却影响到置业者的置业心理造成目前的观望情绪
房地产拿地决策的核心四张图
房地产拿地决策的核心四张图大家知道，一份拿地的可行性研究报告动不动就几十上百页，我也听说有家论证比较严谨的开发商做PPT甚至可以达到200多页的高峰，但是老板的时间是有限的，一般很难一页页的给你翻过去，必须要看重点，很多PPT的图表做出来其实也就变成无效页，开会时候直接就是过过过。
本文就是讲讲在可行性研究报告中最重要的、能影响拿地决策的四页PPT，基本上有经验的人只要看了这四张图，一块地感觉如何、地价大概能拍多少钱、未来房价能到最少，基本上了然于胸。
第一张图：区位图房子卖的是地段，地段决定了房子和土地的价值。
第一张图就是要讲拟获取的土地在整个城市中的地位，是市中心的顶豪、还是居民认可的刚需地段、亦或是郊区只能满足区域需求的地块。
这块土地与城市行政中心、商业中心、文化中心的距离与方位是怎么样的，交通、教育、医疗等配套的完善程度是怎样的，是否是城市的重点发展方向。
如果有经验的人，还能从这张图中看出人口迁移的方向与地块的潜在买房客户来源。
在这张图里，主要是给老板直观的区位感受，评估的是地块未来的升值潜力。
第二张图：现状航拍图现状航拍图包含了很多信息，不少风险看这张图就能看出来，主要就是看下面3点：1、现场状况，特别是地块是否是净地，地上是否有未清理的建筑物或构筑物，小区未来的施工道路施工安排是怎么样的。
2、地块的方案设计判断，有经验的人基本上可以根据地块的形状和周边情况，脑子反映出大概的一个楼栋排布、商业布置。
当然有些风险点也能提前掌握，比如周边老小区密集的时候，日照影响、沉降可能就会很麻烦。
3、城市界面判断，这张图可以清晰的表现地块周边的情况，是否是建成区、是否有充足的人流车流等。
这张图对老板的影响还是很大的，老板有时候不太会关心测算，但是会有自己的一套看地理念，而看项目航拍图往往他心里就会有好恶了。
第三张图：土地价格图土地价格图是非常重要的评价拿地好坏的一张图，从技术上来说，就是采用了市场比较法，通过周边市场行情来评估下我拿地的合理价格。
第十章房地产置业投资项目案例分析《房地产投资分析》PPT课件
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
Restricted Information and Basic Personal Data
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
Restricted Information and Basic Personal Data
第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
《房地产投资分析》PPT课件
整理ppt
21
第三节 房地产投资外在效应分析
整理ppt
6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
整理ppt
7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
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第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
整理ppt
16
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
整理ppt
3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
整理ppt
4
第一节 房地产投资概述
整理ppt
23
地块投资分析报告(ppt 48页)
浦
2011-09-08 新景地
道
2011P22
路
2011-12-20
筼筜
吕 岭
路
2009G45 2009-12-08
新景地
拟出让地块
已出让地块
规划出让条件
第一章 地块条件分析
规划出让条件
第一章 地块条件分析
地块位置
后埔-枋湖 旧村改造地 块（薛岭片 区）
温馨家园老 人中心
祥
店
小
第二城
学
居住区
博士花园
片区土地利用规划图(仅供参考)
第二章 地块价值分析
打造未来居住新城
根据后埔新规划，后埔片区将形成“一带，三心，多组团”结构。“一带”为绿化公建带，将是岛内 唯一的“中央公园大道”，也是城中央绿色生态居住区，未来片区居民休闲、锻炼就有了好去处； “三心”是三个公建中心，“多组团”则是由城市次干道分隔而成的多个居住组团。未来，后埔片区 将改造成岛内东部最受瞩目的新行政、商务、文化中心和亮丽的现代生活居住新城。
区域竞品项目 — 产品特征分析 片区为旧城改造，受限于片区环境，区域项目均定位于中高端，产品集中于75-90平米首
置需求及120-130平米首改需求。
数据截止时间2013.12
第三章 区域市场分析
区域竞品项目 — 重点楼盘分析
岛内稀缺中小户型，最近销售均价为28500元/㎡（精装)
第三章 区域市场分析
中骏·四季阳光
中骏四季阳光会所主入口透视效果图
第二章 地块价值分析
地块资源价值 — 教育配套
目前片区范围内已有吕岭幼儿园、吕岭小学、湖里第二实验小学、禾山中学、双十中学等。此 外，整个枋湖－后浦片区中已有和规划有多所中、小学、幼儿园，随着未来整个大片区的日渐成熟， 教育资源也将不断完善。
投资房地产的地理位置分析
投资房地产的地理位置分析一、引言房地产投资一直是许多人的首选，尤其是在经济发展迅速的城市。
而选择一个合适的地理位置对于房地产投资来说至关重要。
本文将对投资房地产的地理位置进行深入分析。
二、城市选择1. 人口规模选择人口规模较大的城市是投资房地产的首要考虑因素。
大城市通常拥有更多的就业机会和多样化的经济活动，吸引更多人口迁入，增加购房需求。
2. 经济发展经济繁荣的城市常常吸引大量的企业投资，带动房地产需求的增长。
选择经济发展迅速、产业结构多元化的城市，将有利于房地产投资的增值潜力。
三、区域选择1. 商业中心地段商业中心地段通常是城市的核心区域，商业活动繁荣，租金收益较高。
投资房地产在商业中心地段，能够获得更高的租金回报和资本增值。
2. 教育资源选择地理位置靠近优质教育资源的区域，能够吸引更多家庭购房，稳定租客群体，并提升房产价值。
3. 基础设施建设投资房地产时，考虑区域内的基础设施建设情况非常重要。
交通便利、公共设施完善的区域，将吸引更多购房者和租户。
四、地段选择1. 邻近商圈选择邻近繁华商圈的地段，能够获得更多商业资源的支撑。
这些商圈通常有便利的购物、娱乐和交通条件，吸引更多人流和商业活动。
2. 自然环境地理位置靠近美丽自然环境的地段，如公园、河流和湖泊等，能够提升居民居住体验，增加房产的吸引力。
3. 安全环境选择安全环境良好的地段能够增加购房者的信任感，提高租赁和销售的成功率。
五、风险分析1. 地震、洪水等自然灾害投资房地产时要考虑地理位置的自然灾害风险。
选择位于安全区域且风险较低的地段，能够降低投资风险。
2. 政策变化政策变化对房地产市场有直接影响。
选择政策稳定、支持房地产发展的区域，能够提升投资回报率。
六、结论地理位置对于房地产投资的成功至关重要。
选择人口规模多、经济发展迅速的城市，再结合商业中心地段、优质教育资源和完善的基础设施，能够实现最佳投资效果。
同时，风险分析也是投资者需要考虑的重要因素。
房地产 项目拓展城市布局及拿地策略 PPT
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市： 从表中，我们可以看出大陆新增人口3536万人，而城镇常驻人口增加量为10219
万人，与总人口比较，净增加6683万人，农村进城务工人员大量涌入城镇。这就 是推动房价上涨的动因。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为
例如：重庆江北项目与天健地产的合作，此类合作的项目未来积极寻求多个城市获取多 个中小规模项目，当多个项目的土地平均地价水平达到一定水平，则具有规模成本优势。
一、公司拿地拓展战略取向
目录 3
第三梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 2 0 2 0 .0 1
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨
第三梯队城市：
Top100房企名单详见附表二； 满足该条件即可进入后续评估。
老龄化人口比例 小学入学人口数量
1.≤8%，则风险可控；2.＞8%，则风 险较高；
近三年的小学入学人口数量变化趋势 呈递增，则风险可控；若递减，则风 险较高
经营风险评估指 标
商品房销售均价
1.均价≥6000元/㎡，则风险可控；2. 均价＜6000元/㎡，则风险较高
房地产投资拿地分析(二)
房地产投资拿地分析（二）引言概述：本文是关于房地产投资拿地分析的系列文章中的第二篇。
在上一篇文章中，我们已经介绍了房地产投资拿地分析的基本概念和流程。
本篇文章将进一步探讨深入的拿地分析方法，以帮助读者更好地理解和应用这一重要的投资战略。
正文内容：1. 市场需求分析a. 研究人口增长和迁移数据，确定未来需求趋势。
b. 分析就业和经济发展情况，评估购房需求的稳定性。
c. 研究当地教育、医疗和基础设施建设，判断对房地产市场的影响。
2. 地段评估a. 考虑地段的交通便利性和交通网络的发展潜力。
b. 研究周边配套设施和商业中心的规划和建设情况。
c. 分析地段的自然环境和气候特点，评估居住和居住环境的舒适度。
3. 法律法规分析a. 了解土地规划和用途规划的法律法规，确保拿地合法合规。
b. 研究相关税收和土地使用政策，评估对项目投资的潜在影响。
c. 了解土地出让和竞拍程序，确保能够参与相关竞争。
4. 投资回报分析a. 进一步深入分析项目成本和预期利润，评估投资回报率。
b. 考虑项目的投资风险和不确定性，制定风险控制策略。
c. 对比其他类似项目的投资回报情况，进行市场竞争性分析。
5. 风险评估和决策a. 评估拿地项目的风险和不确定性因素，如市场波动、政策调整等。
b. 制定拿地策略和实施计划，以最小化风险并最大化利益。
c. 基于全面的拿地分析结果，做出投资决策。
总结：房地产投资拿地分析是成功房地产投资的关键环节，它涉及到对市场需求、地段评估、法律法规、投资回报和风险评估等各个方面的综合考虑。
通过深入的拿地分析，投资者可以更好地把握市场机会，降低投资风险。
在做出最终投资决策前，应充分利用相关数据和信息，制定科学合理的拿地策略，从而确保投资的成功和可持续发展。
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房地产市场分析的方法：微观层面
项目自身资源条件分析
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性
用权，避免挪用。
• （3）土地指标未拿到之前，尽量少投入。
•
3、地域差异风险（不诚信风险）：指标无法落
实、优惠政策取消、要求补地价
• 【案例】某县招商引资给予优惠后要求增补地价。
•
风险防范方法：
•
（1）诚信度差的地方，不宜拿地；
•
（2）尽可能取得有利的合同约定且需要尽可能细
0 -304.6
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8000 10000 8000 10000
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8000 9875
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3000 6614.99
60000 40000
容积 率 0.25 0.7
1.2 2.2
地上建面/ 地下建面
17500
预期单 价元/平方
米 20000
22000
15000
8500
72000
6500
88000
6000
199500
预期 总价 3.5亿 3.3亿
4.68亿 5.28亿 16.76 亿
物业类型 类独栋
占地面 积
108878
█2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车 ----主动
█2008年房价下跌：全球金融危机 ----被动
█2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价 ----主动
█2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存 ----被动
█2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷 ----主动
█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
二、地块投资的开发策略和开发模式
开发策略和开发模式的选择
• 1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 • 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 • 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； • 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 • 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和
勾地制源于香港，当时，受亚洲金融危机的冲击， 香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，香港政府担 心土地被“贱卖”，便暂停了“卖地”转而采用“勾地” 制度，这是勾地在香港实行的最初目的。
如：广东2011年实施的用地预申请制度（即“勾 地制度”），则为如何保证有效供给提供了积极思路 （10%的保证金)。
与 建筑方案设计
计 地质勘探
划 施工图设计
规划请照
三通一平
施 工
基础工程 主体结构 设备安装
粉饰工程
2018年
4
1
2
34
公建配套
验 收
竣工交付使用
销 售 期
表 5-3 项目现金流量表
单位：万元
2016
2017
2018
序号
合计
3
一 现金流入 71875
0
1 销售收入 71875
4
1
0
8000
8000
容积 率
0.5
地上建 面/ 地下建 面 54450
预期单 价元/平方
米
20000
预期总价 10.89亿
联排别墅
0
0
0
15000
0
叠加别墅
0
0
0
8500
0
花园洋房
93122 1.56 145530 6500
9.46亿
计容总建面 202000
199500
20.35亿
五、地块投资的决策依据：财务分析
地块投资的决策依据：财务分析
新建商品住房需缴纳半年社保或个税 • 4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需
满2年方可再交易。
• 贷款比例：贷款第一套首付要求30%，第二套首付 40%
2016年房地产市场特征
• 2.1.热点城市房价增幅从大幅增长到环比回 落
• 2.2.投资投机需求由迅速爆发蔓延到沉寂离 场
• 2.3.开发投资增幅由快升到缓落再略有反弹 • 2.4.热点城市楼市由恐慌疯狂恢复理性和冷
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：基本资料的获得
区域经济环境分析 1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接
待入境旅游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 1.房地产项目投资与成本构成 • 2.房地产项目的收入估算 • 3.房地产项目现金流量表 • 4.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算 • 5.敏感性分析
• █实战操练：项目的可行性报告的编制
项目进度计划横道图
阶 工程活动 段
2016年
2017年
季度
3
4
1
2
3
设 土地款支付
计 取得土地证
静 • 2.5.住房供求空间错配持续加剧
近年来政策导向和调控路径
• 2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力
• 中国的城市化进程 ----购买需求
• 人民币超发 ----价格和价值
• 国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
比较过去四次房价下跌看2017的产业周期点
• 4.地块分析--------宗地社会条件调查表
•
---宗地自然条件调查表
• 4. 相关政策评价---房地产政策法规调研表
四、地块投资的决策核心：产品规划
产品规划应该实现土地利用的最大利益化
• 产品规划首先要立足于规划条件 • 产品规划和企业自身的产品密切相关 • 产品规划和自身企业的运营能力密切相关 • 产品规划也和企业的自身销售能力密切相关
适用范 围
指定地点
一次报价
长
需要制作标书 十分复杂 价格及指定的技术等其 它条件 具备其他综合目标或特 定的社会、公益建设条 件
拍卖行 多次报价
短 不复杂 价格 土地用途无特别 限制及要求
土地交易场所 多次报价
长 一般 价格 土地用途无特别限制 及要求
七、房地产企业的拿地方式
房地产企业拿地方式五个模式十六种方式
房地产投资拿地分析_图文.pptx
如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理工 作在开发全流程工作中的占比至少是 70分。
2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。
• 2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市 场逐步进入上升的周期。 • 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线 城市波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， • 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场 出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风 险。 • 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热 点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
有期限限制
有偿有偿使用，需要签 定合同
有期限限制
划拔方式
1 国家机关、军事用地
2
城市基础设施、公益事 业用地
3
国家重点扶持的能源、 交通等项目用地
4
法律法规规定的其它用 地
少量费用(补偿、安置） 或无偿
一般无期限限制
四、招标、拍卖、挂牌的异同
招标
拍卖
挂牌
交易场 所
交易方 式
持续时 间
复杂程 度
衡量指 标
成长模式 • 6、从商业类别来看，有产业地产、城市运营开发模式、
特色小镇开发模式、旅游地产开发模式、养老产业开发模 式。
• █课程讨论：我们企业的开发策略是什么，我们偏好的投 资模式是什么？有什么优缺点
特色小镇开发模式
房地产市场分析的步骤
第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征 的范围，一般以行政区划来划分。
二 现金流出 58553.99
1 地块资产投资 21914 7304.7
2 经营成本 32614.99
3000
7304.7 3000
3 营业税及附加 4025
三 净现金流量 13321.01 -7304.7 -3000 净现值
四 （I=6%）
-2304.7
五 内部收益率
2 10000 10000
7304.6 3000
█实战操练：强排方法的介绍和实践
• 某项目基本条件 • 容积率：0.99 • 总用地面积：201636㎡ • 建筑面积：24万㎡，其中计容面积：19.95万㎡ • 建筑密度：0.20 • 绿地率：30%
物业类型
独栋别墅 联排别墅 叠加别墅 花园洋房 小高层公寓 计容总建面
占地面 积 70000 31636
2016年9月30日北上广深限购限贷政策
库存明显消化，二线城市库存消化快于一线城市 价格开始同比上升，一线城市涨幅比二线城市明显