房地产投资分析
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决策— 开始实施
项目完成— 开始运营
决策阶段
实施阶段
运营阶段
报废— 拆除
开发管理
DM
项目管理 PM
保修期
(1-2 年)
物业管理
FFMM
LM
(三)房地产项目投资
1、房地产项目的主要类型 (1)土地:
旧城区的二次开发. 新区开发 (2)住宅
按经营性质分类:销售型住宅、租赁性住宅
按建设标准分类:普通住宅、公寓式住宅、别墅旧城区的二次开
(1)项目管理的定义:在项目活动过程中 ,为实现项目目标而运用知识、技能、工 具、技术和经验对项目实施的策划、计划 、指挥、协调和控制过程。
(2)项目管理的内涵
投资商 开发商 设计方 承包商 供应商 运营商
项目前期
DM DM
项目实施期
准备
设计 施工
PM PM
PM PM PM
项目使用期 FM
FM
DM - 开发管理 Development Management
在会计学中,资本的含义是指资本金,即投资者投入的资金,包 括货币资金、实物及无形资产等其他形式的资金。
* 资产:某一特定主体由于过去的交易或事项而获得或控制的 可预期的未来经济利益(美国财务会计准则)。
* 资本的运动:资本的空间运动、分烈运动以及资本化的运动 过程。 (1) 资本的空间运动:追逐利润的动力驱使资本移向增值率(剩 余与成本之比)尽可能大的空间。包括资本的位移运动和结构运动 。
第一讲 绪论:项目投资概论
本节讨论重点内容 • 投资与 资本运动 • 项目与项目周期 • 房地产项目投资
(一)投资与资本运动 • 投资的定义 • 投资要素的内涵 • 投资活动的分类 • 资本及资本运动
1、投资:投资者为了获取未来收益而将资金、土地、设备、物资、技术等 生产要素投入社会再生产过程的经济活动。 2、投资构成的四要素
PM – 项目管理(建设管理) Project Manajement
FM – 设施管理.物业管理 Facility Management
决策阶段
项目前期策划与管理
设计阶段
项目管理
施工阶段
工程建设监理
使用阶段
物业管理
项目建设的全过程管理
项目全寿命管理
DM、PM、FM 和 LM的时间范围
项目构思和设想
(2) 投资实施期:从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时 期 – 项目设计、施工建设(发包)管理 – 设备采购、安装、竣工验收 – 市场推广、市场营销
(3)经营使用期:从项目交付使用到经济寿命终了(或实现投资回 收)后的一段时期 – 生产经营、设施管理 – 租赁经营、物业管理 – 营销促销
3 .项目管理
• 资本的位移运动;稳定的高增值地域成了资本的吸纳中心。 • 资本的结构运动:资本向高附加值的产业或产品转移,随产品结
构、产业结构的变化,从而导致资本结构的改变。
(2) 资本分裂运动:适应资本扩张的需要,将一部分资本分裂 出去,在新的组织结构中开展资本运动
资本分裂——整合运动:资本分裂为若干子资本,以子资本 和其他资本的连接组合(优化组合)
•
案例练习:二周、自选地块、假题真做,按指导书的要求完成
二、本课程的讲授与学习方法 • 理论与实际相结合 • 培养动手能力 • 举一反三、融会贯通、学以至用 • 注重调查,带问题学 • 注重实践,边干边学
三、本课程与其他课程的关系 • 主要前导课程:技术经济学、会计学、房地产经济学、房地产经营学。 • 主要相关课程:营销调研、房地产市场营销、房地产金融
《房地产投资分析》授课提纲
ห้องสมุดไป่ตู้一、本课程讲述的主要内容
•
第一讲 绪论:项目投资概论
•
第二讲 项目投资策划
•
第三讲 项目投资环境
•
第四讲 项目市场调研
•
第五讲 投资费用估算
•
第六讲 项目投资效益评价方法
•
第七讲 项目投资财务评价
•
第八讲 项目投资风险
•
第九讲 项目投资控制
•
第十讲 项目投资社会评价与后评价
(3) 资本化——资本的转化运动:非资本的资源转化为资本的 高效载体的过程
证券资本化:在财产所有权向证券形成转化的过程中实现资 本化
(二)项目与项目周期
– 项目的定义 – 项目的周期 – 房地产项目
1. 项目的定义 (1)项目的本质特征
是一系列工作的组合 是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程 具有特定的目标 必定在一定的约束条件下进行 必然消耗或占用一定的资源
(1)投资主体:实施投资的行为主体 • 投资主体形式的四项条件:
① 投资决策权 ② 投资资金运用权 ③ 所有权和经营权 ④ 承担投资风险,享有投资收益
(2)投资客体:投资对象、目标或目的物 • 实物资产:房屋、土地、厂房、设备 • 金融资产:股票、债券 • 无形资产:商标、专利
(3)投资目标:投资目的、动机
(2)项目的定义:在一定的约束条件下,具有明确目标的一次性任务或事项 。
2、项目的周期(项目寿命期) – 项目周期:项目从开始到结束的寿命周期, 是项目工作在时序 上的安排
项目周期三大阶段: (1)投资前期:从项目设想到项目投资实施前的一段时期
– 市场调查、 投资机会研究、项目建议 – 投资方案策划、投资方案可行性研究 – 项目评估、项目决策
• 赢利性目标:资本的回收和增值 • 社会性目标:社会效益、公益效益 • 环境性目标:环境效益
(4)投资方式:投资过程的运行方式 • 直接方式:资金直接投入建设项目 • 间接方式:购置有价证券进行投资
3、投资活动的分类 (1)按投资主体分类 • 国家投资 • 企业投资 • 个人投资
(2)按投资客体分类 • 实物投资:厂房、设备、土地、房屋等等; • 金融资产投资:股票、债券、期货等等; • 无形资产投资;商标、版权、专利等等。
(3)按投资客体经济性质分类 • 固定资产投资:生产性固定资产投资(更新改造、基本建设)、
非生产性固定资产投资(住宅、办公楼宇)。 • 流动资产投资:材料费、培训费、试车费等。
4、资本与资本运动
* 资本:能够带来剩余价值的价值(资本论)。
在西方经济学中,资本更多地被理解为一种生产要素,其本质属 性是追求价值的增值。《经济百科全书》对资本的解释是“由房屋 、建筑物、工厂、机器设备以及库存等构成” 。
(3)办公楼宇(写字楼) (4)旅店、酒楼、商场 (5)工业厂房、仓库、停车厂 (6)休闲物业:健身房、游乐场、活动中心、剧院、电影院、网球场、高
项目完成— 开始运营
决策阶段
实施阶段
运营阶段
报废— 拆除
开发管理
DM
项目管理 PM
保修期
(1-2 年)
物业管理
FFMM
LM
(三)房地产项目投资
1、房地产项目的主要类型 (1)土地:
旧城区的二次开发. 新区开发 (2)住宅
按经营性质分类:销售型住宅、租赁性住宅
按建设标准分类:普通住宅、公寓式住宅、别墅旧城区的二次开
(1)项目管理的定义:在项目活动过程中 ,为实现项目目标而运用知识、技能、工 具、技术和经验对项目实施的策划、计划 、指挥、协调和控制过程。
(2)项目管理的内涵
投资商 开发商 设计方 承包商 供应商 运营商
项目前期
DM DM
项目实施期
准备
设计 施工
PM PM
PM PM PM
项目使用期 FM
FM
DM - 开发管理 Development Management
在会计学中,资本的含义是指资本金,即投资者投入的资金,包 括货币资金、实物及无形资产等其他形式的资金。
* 资产:某一特定主体由于过去的交易或事项而获得或控制的 可预期的未来经济利益(美国财务会计准则)。
* 资本的运动:资本的空间运动、分烈运动以及资本化的运动 过程。 (1) 资本的空间运动:追逐利润的动力驱使资本移向增值率(剩 余与成本之比)尽可能大的空间。包括资本的位移运动和结构运动 。
第一讲 绪论:项目投资概论
本节讨论重点内容 • 投资与 资本运动 • 项目与项目周期 • 房地产项目投资
(一)投资与资本运动 • 投资的定义 • 投资要素的内涵 • 投资活动的分类 • 资本及资本运动
1、投资:投资者为了获取未来收益而将资金、土地、设备、物资、技术等 生产要素投入社会再生产过程的经济活动。 2、投资构成的四要素
PM – 项目管理(建设管理) Project Manajement
FM – 设施管理.物业管理 Facility Management
决策阶段
项目前期策划与管理
设计阶段
项目管理
施工阶段
工程建设监理
使用阶段
物业管理
项目建设的全过程管理
项目全寿命管理
DM、PM、FM 和 LM的时间范围
项目构思和设想
(2) 投资实施期:从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时 期 – 项目设计、施工建设(发包)管理 – 设备采购、安装、竣工验收 – 市场推广、市场营销
(3)经营使用期:从项目交付使用到经济寿命终了(或实现投资回 收)后的一段时期 – 生产经营、设施管理 – 租赁经营、物业管理 – 营销促销
3 .项目管理
• 资本的位移运动;稳定的高增值地域成了资本的吸纳中心。 • 资本的结构运动:资本向高附加值的产业或产品转移,随产品结
构、产业结构的变化,从而导致资本结构的改变。
(2) 资本分裂运动:适应资本扩张的需要,将一部分资本分裂 出去,在新的组织结构中开展资本运动
资本分裂——整合运动:资本分裂为若干子资本,以子资本 和其他资本的连接组合(优化组合)
•
案例练习:二周、自选地块、假题真做,按指导书的要求完成
二、本课程的讲授与学习方法 • 理论与实际相结合 • 培养动手能力 • 举一反三、融会贯通、学以至用 • 注重调查,带问题学 • 注重实践,边干边学
三、本课程与其他课程的关系 • 主要前导课程:技术经济学、会计学、房地产经济学、房地产经营学。 • 主要相关课程:营销调研、房地产市场营销、房地产金融
《房地产投资分析》授课提纲
ห้องสมุดไป่ตู้一、本课程讲述的主要内容
•
第一讲 绪论:项目投资概论
•
第二讲 项目投资策划
•
第三讲 项目投资环境
•
第四讲 项目市场调研
•
第五讲 投资费用估算
•
第六讲 项目投资效益评价方法
•
第七讲 项目投资财务评价
•
第八讲 项目投资风险
•
第九讲 项目投资控制
•
第十讲 项目投资社会评价与后评价
(3) 资本化——资本的转化运动:非资本的资源转化为资本的 高效载体的过程
证券资本化:在财产所有权向证券形成转化的过程中实现资 本化
(二)项目与项目周期
– 项目的定义 – 项目的周期 – 房地产项目
1. 项目的定义 (1)项目的本质特征
是一系列工作的组合 是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程 具有特定的目标 必定在一定的约束条件下进行 必然消耗或占用一定的资源
(1)投资主体:实施投资的行为主体 • 投资主体形式的四项条件:
① 投资决策权 ② 投资资金运用权 ③ 所有权和经营权 ④ 承担投资风险,享有投资收益
(2)投资客体:投资对象、目标或目的物 • 实物资产:房屋、土地、厂房、设备 • 金融资产:股票、债券 • 无形资产:商标、专利
(3)投资目标:投资目的、动机
(2)项目的定义:在一定的约束条件下,具有明确目标的一次性任务或事项 。
2、项目的周期(项目寿命期) – 项目周期:项目从开始到结束的寿命周期, 是项目工作在时序 上的安排
项目周期三大阶段: (1)投资前期:从项目设想到项目投资实施前的一段时期
– 市场调查、 投资机会研究、项目建议 – 投资方案策划、投资方案可行性研究 – 项目评估、项目决策
• 赢利性目标:资本的回收和增值 • 社会性目标:社会效益、公益效益 • 环境性目标:环境效益
(4)投资方式:投资过程的运行方式 • 直接方式:资金直接投入建设项目 • 间接方式:购置有价证券进行投资
3、投资活动的分类 (1)按投资主体分类 • 国家投资 • 企业投资 • 个人投资
(2)按投资客体分类 • 实物投资:厂房、设备、土地、房屋等等; • 金融资产投资:股票、债券、期货等等; • 无形资产投资;商标、版权、专利等等。
(3)按投资客体经济性质分类 • 固定资产投资:生产性固定资产投资(更新改造、基本建设)、
非生产性固定资产投资(住宅、办公楼宇)。 • 流动资产投资:材料费、培训费、试车费等。
4、资本与资本运动
* 资本:能够带来剩余价值的价值(资本论)。
在西方经济学中,资本更多地被理解为一种生产要素,其本质属 性是追求价值的增值。《经济百科全书》对资本的解释是“由房屋 、建筑物、工厂、机器设备以及库存等构成” 。
(3)办公楼宇(写字楼) (4)旅店、酒楼、商场 (5)工业厂房、仓库、停车厂 (6)休闲物业:健身房、游乐场、活动中心、剧院、电影院、网球场、高