房地产投资拿地分析 ppt课件
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房地产公司拿地策略案例分析PPT课件
市场表现：2009年注入的资产中在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平米，可 开发建面510万平米，这部分资产约78%的土地是在2001-2006年获得的，平均土地成本 最多不超过1200元/平米，主要分布在宁波、嘉兴、青岛、长春、乌鲁木齐等12个城市。 公司项目的整体销售均价约5000元，保证了利润率水平。另外，信达地产的实际控制人 信达资产也使信达地产能从各银行，特别是建行获得较便宜的金融资源。
年份 2005 2006 2007 2008 2009
xx、保利、金地历年拿地情况
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
xx
保利
金地
xx
保利
金地
651.2
1201
311
127
63.8
37.1
934
639.6
505
318 169.3 161.6
465
594
88.5 136.1 61.2
18
1036 1338
二、早计划：从小培养（代表公司：中南建设）
市场表现：中南建设获取的南通、常熟、盐城项目均位于新城区，通过为政府建市政 配套低价获取。其中，南通世纪城150多万平米，楼面地价1000元/平米，售价9000元/ 平米，毛利率达54.6%。盐城项目260万平米，楼面价780元/平米，售价4300元/平米。 另外，中南建设在2009年8月与海南省儋州市人民政府签订合作框架协议，计划对儋州 滨海新区第二组团的4500亩土地进行一级开发，土地开发完成后将进行出让，儋州市人 民政府与公司各占开发收益的30%和70%，这也是介入海南土地市场的好机会。
四、硬靠山：父母包办（代表公司：xx地产）
拿地策略：信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行 整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三产企业，具有较长的房地产开发 历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历 史看，主要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地产获取低价土 地的一条重要通道。
年份 2005 2006 2007 2008 2009
xx、保利、金地历年拿地情况
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
xx
保利
金地
xx
保利
金地
651.2
1201
311
127
63.8
37.1
934
639.6
505
318 169.3 161.6
465
594
88.5 136.1 61.2
18
1036 1338
二、早计划：从小培养（代表公司：中南建设）
市场表现：中南建设获取的南通、常熟、盐城项目均位于新城区，通过为政府建市政 配套低价获取。其中，南通世纪城150多万平米，楼面地价1000元/平米，售价9000元/ 平米，毛利率达54.6%。盐城项目260万平米，楼面价780元/平米，售价4300元/平米。 另外，中南建设在2009年8月与海南省儋州市人民政府签订合作框架协议，计划对儋州 滨海新区第二组团的4500亩土地进行一级开发，土地开发完成后将进行出让，儋州市人 民政府与公司各占开发收益的30%和70%，这也是介入海南土地市场的好机会。
四、硬靠山：父母包办（代表公司：xx地产）
拿地策略：信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行 整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三产企业，具有较长的房地产开发 历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历 史看，主要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地产获取低价土 地的一条重要通道。
《拿地的十六种模式》课件
股权收购模式的优缺点
• 总结词：低成本、高风险、操作复杂
股权收购模式的优缺点
低成本
股权收购模式下，开发商可以通过购买目标公司的股权来获得土地，避免了高 昂的土地出让金和招拍挂的激烈竞争。
高风险
股权收购涉及目标公司的资产、负债、法律关系等方面的调查和评估，风险较 高。
股权收购模式的优缺点
• 操作复杂：股权收购涉及公司并购、资产重组等 方面的操作，程序复杂，需要专业团队进行操作 。
总结词
通过长期租赁土地的方式获得使用权。
VS
详细描述
土地租赁模式是通过与土地所有者签订长 期租赁合同，获得土地的使用权，可以用 于开发或经营。
土地托管模式
总结词
通过委托管理的方式获得土地资源。
详细描述
土地托管模式是将土地委托给专业的管理公 司进行管理，通过签订托管协议，获得土地 资源的经营权和管理权。
土地拍卖模式
总结词
通过参与土地拍卖的方式获得土地资源。
详细描述
土地拍卖模式是通过在拍卖会上竞拍土地， 以最高出价获得土地资源。这是一种竞争性
的土地获取方式。
3 土地置换模式
总结词
通过置换的方式获得土地资源。
详细描述
土地置换模式是通过将自己拥有的某块土地与他人拥 有的另一块土地进行交换，以获得自己需要的土地资 源。
管理成本高
合作开发需要建立共同的管理机制和 沟通渠道，管理成本较高。
04
拿地策略与建议
选择合适的拿地模式
综合评估
风险分散
根据企业战略、财务状况和市场环境 等因素，选择适合自身的拿地模式。
通过多元化拿地模式，降低单一模式 的风险。
长期规划
考虑土地资源的长期价值和可持续利 用，避免短期投机行为。
房地产项目看地拿地拿地操作标准培训讲义教程PPT模板
Part
பைடு நூலகம்
3
拿地背景和项目情况－地块背景分析
地块背景：
深圳“商品房+政策性住房用地”的捆绑出让模式首次获得成功。代表了 未来深圳土地出让的模式和方向。未来的发展商必然肩负更多的社会责任。 本项目从而肩负了更加重要的历史使命：拿什么态度来做经济适用房？
开发商背景：
深圳首个参与政府旧城改造事业的开发商，已成功改造渔农村成为口 岸片区地标建筑。积极参与配合政府公众事业。本地块也是另外一个展现 开发商社会责任感的项目。
交通规划利好 快速路网建设
福龙路、新区大道、留仙大道等。
内外交通畅通无阻。
华南国际物流中心
华南地区连接香港和珠三角地区重要 的内陆物流“枢纽港”。
以地铁、快速路网等交通建设为发展契机，汇聚车流、人流、物流核心。
Part
2
地产新规划－便捷的路网
本项目 和平路
路网交通规划
布龙公路
梅观高速 梅龙路 人民路
地产新城定位：依托深圳新客站、国家铁路和轨道4、5号线的建设，将地产二线拓 展区建设成为区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。
Part
地产新客站
2
地产新规划－交通规划利好
京广线与东南沿海高速铁路客运 专线的终点站和交汇点。 无缝连接香港、福田、南山、宝安
地铁4、5号线
中心区，沿线地铁商业开发机遇。
交通、环境等条件.
Part
2
地产新规划
1 新城规划
2 交通利好 3 区域楼市现状
新城规划
Part
2
地产新规划
根据《深圳市住房建设规划（2011-2020 ）》，片区作为深圳四大重点开发地区首 位，誉为“地产新城”。地产新城包括北至和平路、东至梅观高速、西侧和南侧至特 区行政加线的区域，总用地面积为23平方公里。
产业地产五种创新拿地模式ppt课件
产业地产规划方法
从商业模式上，产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”
地产概念 选择优质项目，向 开发商进行土地出 让，获取土地出让 收益
房产概念 对已经建成的物业 项目选择出租获得 租金收益或出售获 得收益
时间概念 前期打造公共基础 设施或服务平台， 吸引其他项目投资 ，获得后期发展收 益
空间概念 通过高收益项目获 得盈利，来弥补公 共基础类项目，平 台类项目等低盈利 性项目的投入
产业地产市场竞争格局
类型
典型企业
优势
不足
房地产开发商转型探索新增长 点
碧桂园、万科、绿地、保利
传统产业地产商持续发力全国 华夏幸福、联东、天安、招
布局
商蛇口
传统地产开发领域积累了大 量经验，同时也拥有较好的
融资能力
拥有较为成熟的商业模式和 多年深耕的品牌影响力
由于长期的住宅开发的惯性 思维，产业地产商业模式并
孵化概念 为企业提供免费办 公场所和相关的创 业辅导，通过控股 入驻的初创企业的 ，获取退出收益
从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”
选址要求
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
文旅小镇模式
资源提升模式
IP资源嫁接模式
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制ห้องสมุดไป่ตู้ 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
从商业模式上，产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”
地产概念 选择优质项目，向 开发商进行土地出 让，获取土地出让 收益
房产概念 对已经建成的物业 项目选择出租获得 租金收益或出售获 得收益
时间概念 前期打造公共基础 设施或服务平台， 吸引其他项目投资 ，获得后期发展收 益
空间概念 通过高收益项目获 得盈利，来弥补公 共基础类项目，平 台类项目等低盈利 性项目的投入
产业地产市场竞争格局
类型
典型企业
优势
不足
房地产开发商转型探索新增长 点
碧桂园、万科、绿地、保利
传统产业地产商持续发力全国 华夏幸福、联东、天安、招
布局
商蛇口
传统地产开发领域积累了大 量经验，同时也拥有较好的
融资能力
拥有较为成熟的商业模式和 多年深耕的品牌影响力
由于长期的住宅开发的惯性 思维，产业地产商业模式并
孵化概念 为企业提供免费办 公场所和相关的创 业辅导，通过控股 入驻的初创企业的 ，获取退出收益
从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”
选址要求
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
文旅小镇模式
资源提升模式
IP资源嫁接模式
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制ห้องสมุดไป่ตู้ 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
第1章 房地产、房地产投资与房地产业《房地产投资分析》PPT课件
二、房地产的分类
（一）地产的分类
3.工业用地
工业用地即工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁 路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其他用地。
4.仓储用地
仓储用地即仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
5.对外交通用地
对外交通用地即铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及 其附属设施等用地。
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（1）商品房 商品房或商品住宅，是特指经政府有关部门批准，由房地产
开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包 括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建 造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 内销商品房 ——外销商品房
（二）房产的分类
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（7）安居工程住房 安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入
家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户 ，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难 户，不售给高收入家庭。 （8）小产权房
2.按照房屋的用途划分 （1）住宅 （2）生产用房 （3）营业用房 （4）行政用房 （5）其他专业用房
公司型投资基金
在美国又叫共同基金或互惠基 金，相对于契约型投资基金而 言，它不是按照一定的信托契 约而是按照由公司法组成的以 盈利为目的的股份有限公司进 行营运。它通过发行股票或受 益凭证的方式筹集资金。投资 者作为股东凭股票以股息或红 利的形式分享投资收益。在结 构上它涉及投资公司、管理公 司、保管公司和承销公司等四 个当事人的关系
二、国务院房地产业主管机构及其职责
（二）国土资源部
l．政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局
房地产投资拿地分析_图文
区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
房地产市场分析的方法：微观层面
项目自身资源条件分析
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性
用权，避免挪用。
• （3）土地指标未拿到之前，尽量少投入。
•
3、地域差异风险（不诚信风险）：指标无法落
实、优惠政策取消、要求补地价
• 【案例】某县招商引资给予优惠后要求增补地价。
•
风险防范方法：
•
（1）诚信度差的地方，不宜拿地；
•
（2）尽可能取得有利的合同约定且需要尽可能细
0 -304.6
3
4
1
2
8000 10000 8000 10000
8000 10000 8000 10000
0
0
3000 5000
0
1000
+5000 +6000
22627.48
0 3000
0 +5000
0 3000
0 +7000
23%
3
4
8000 9875
8000 9875
0
0
0
3000 6614.99
60000 40000
容积 率 0.25 0.7
1.2 2.2
地上建面/ 地下建面
17500
预期单 价元/平方
米 20000
22000
房地产市场分析的方法：微观层面
项目自身资源条件分析
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性
用权，避免挪用。
• （3）土地指标未拿到之前，尽量少投入。
•
3、地域差异风险（不诚信风险）：指标无法落
实、优惠政策取消、要求补地价
• 【案例】某县招商引资给予优惠后要求增补地价。
•
风险防范方法：
•
（1）诚信度差的地方，不宜拿地；
•
（2）尽可能取得有利的合同约定且需要尽可能细
0 -304.6
3
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8000 10000 8000 10000
8000 10000 8000 10000
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8000 9875
8000 9875
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3000 6614.99
60000 40000
容积 率 0.25 0.7
1.2 2.2
地上建面/ 地下建面
17500
预期单 价元/平方
米 20000
22000
地产拿地可行性研究培训课件
分市场的竞争压力。
品类竞争关系：不同价格档次市场份额
区域主流客户构成
① 品类（价格档次） ② 产品构成
竞品项目名称：天元城
距离宗地（公里）
约5公里
占地面积 （万平米）
2
开发商
天元置业
容积率
开发现状 客户类型
社会新锐
客 户 望子成龙 构 健康养老 成 富贵之家
经济务实
结论
4.6
建筑面积 （万平米）
6 历史1供5 应 20
40
60 潜在56供应
销售量（万平米）
16
同物业类型销售量
均价（元/平米）
7200
同物业类型均价
说明：
统计同物业类型数据应区分普通商品住宅、公寓、商业
以2014年为例，2014年以前为历史供应，2014年以后为潜在供应。
P15
2.市场环境：总量、品类、品质
品类：通过分析竞品价格、产品、去化速度三项指标，推导区域市场主流客户，前置审视不同客户细
上的纵向对比”，判断该片区的市场增长潜力。
① 空间横向对比
小店157个项目， 占比全市38%，是 太原重点片区。
② 时间纵向对比
2014年片区市场总体状况（小店区）
时间纬度
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 合计
供应量（万平米） 同物业类型供应量
项目投资收益评估三大件：投入、收益和现金流
项目投资收益分析模型： 投入、收益和现金流
投入
项目总投资 可售楼面地价
开发成本
收益
销售收入 内部投资收益率
销售净利率
现金流
资金峰值 资金峰值时间 三年内结算比例
品类竞争关系：不同价格档次市场份额
区域主流客户构成
① 品类（价格档次） ② 产品构成
竞品项目名称：天元城
距离宗地（公里）
约5公里
占地面积 （万平米）
2
开发商
天元置业
容积率
开发现状 客户类型
社会新锐
客 户 望子成龙 构 健康养老 成 富贵之家
经济务实
结论
4.6
建筑面积 （万平米）
6 历史1供5 应 20
40
60 潜在56供应
销售量（万平米）
16
同物业类型销售量
均价（元/平米）
7200
同物业类型均价
说明：
统计同物业类型数据应区分普通商品住宅、公寓、商业
以2014年为例，2014年以前为历史供应，2014年以后为潜在供应。
P15
2.市场环境：总量、品类、品质
品类：通过分析竞品价格、产品、去化速度三项指标，推导区域市场主流客户，前置审视不同客户细
上的纵向对比”，判断该片区的市场增长潜力。
① 空间横向对比
小店157个项目， 占比全市38%，是 太原重点片区。
② 时间纵向对比
2014年片区市场总体状况（小店区）
时间纬度
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 合计
供应量（万平米） 同物业类型供应量
项目投资收益评估三大件：投入、收益和现金流
项目投资收益分析模型： 投入、收益和现金流
投入
项目总投资 可售楼面地价
开发成本
收益
销售收入 内部投资收益率
销售净利率
现金流
资金峰值 资金峰值时间 三年内结算比例
房地产投资分析课件
房地产投资是指投资者通过购买 房产、土地或其他房地产相关资 产，以获取租金、增值或开发利 润等收益。
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
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房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
•1、本市户籍限购2套新建商品房 •2、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保和个税，购 买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税。 •3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新 建商品住房需缴纳半年社保或个税 •4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需满 2年方可再交易。
房地产投资拿地分析
开发策略和开发模式的选择
• 1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 • 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 • 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； • 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 • 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和
成长模式 • 6、从商业类别来看，有产业地产、城市运营开发模式、
近年来政策导向和调控路径
房地产投资拿地分析
•2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力
•中国的城市化进程 ----购买需求
•人民币超发 ----价格和价值
•国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
比较过去四次房价下跌看2017的产业周期点
█2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车 ----主动
特色小镇开发模式、旅游地产开发模式、养老产业开发 模式。
• █课程讨论：我们企业的开发策略是什么，我们偏好的投 资模式是什么？有什么优缺点
13
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征 的范围，一般以行政区划来划分。
•贷款比例：贷款2.1.热点城市房价增幅从大幅增长到环比回 落
• 2.2.投资投机需求由迅速爆发蔓延到沉寂离 场
• 2.3.开发投资增幅由快升到缓落再略有反弹 • 2.4.热点城市楼市由恐慌疯狂恢复理性和冷
静 • 2.5.住房供求空间错配持续加剧
区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
房地产投资拿地分析
项目自身资源条件分析
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性
房地产投资拿地分析
如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理工 作在开发全流程工作中的占比至少是 70分。
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
• 2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场 逐步进入上升的周期。 • 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市 波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， • 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场出现 过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。 • 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点 二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地 产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示 各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析 根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市 场占有率。
竞争对手分析
现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应
目标客户分析
目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活 方式、心理特征、行为模式
1. 找出项目的目标客 户
2. 目标客户置业的需 求与心理诉求
3. 找出项目面对竞争 市场的机会点
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• 1.区域市场分析----市场调研任务书 • 2.竞争楼盘分析----楼盘调查表 • 3.市场分析要解决的主要问题：专案市场调研的指引
• 4.地块分析--------宗地社会条件调查表
•
---宗地自然条件调查表
• 4. 相关政策评价---房地产政策法规调研表
房地产投资拿地分析
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•产品规划首先要立足于规划条件 •产品规划和企业自身的产品密切相关 •产品规划和自身企业的运营能力密切相关 •产品规划也和企业的自身销售能力密切相关
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区域经济环境和市场分析：基本资料的获得
区域经济环境分析 1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接
待入境旅游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
█实战操练：强排方法的介绍和实践
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• 某项目基本条件 • 容积率：0.99 • 总用地面积：201636㎡ • 建筑面积：24万㎡，其中计容面积：19.95万㎡ • 建筑密度：0.20 • 绿地率：30%
█2008年房价下跌：全球金融危机 ----被动
█2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价 ----主动
█2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存 ----被动
█2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷 ----主动
█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
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区域经济环境和市场分析：基本内容
区域经济环境分析
区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析， 对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
数据来源
各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指 数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈