房地产投资拿地分析 ppt课件
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房地产公司拿地策略案例分析PPT课件
市场表现：2009年注入的资产中在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平米，可 开发建面510万平米，这部分资产约78%的土地是在2001-2006年获得的，平均土地成本 最多不超过1200元/平米，主要分布在宁波、嘉兴、青岛、长春、乌鲁木齐等12个城市。 公司项目的整体销售均价约5000元，保证了利润率水平。另外，信达地产的实际控制人 信达资产也使信达地产能从各银行，特别是建行获得较便宜的金融资源。
年份 2005 2006 2007 2008 2009
xx、保利、金地历年拿地情况
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
xx
保利
金地
xx
保利
金地
651.2
1201
311
127
63.8
37.1
934
639.6
505
318 169.3 161.6
465
594
88.5 136.1 61.2
18
1036 1338
二、早计划：从小培养（代表公司：中南建设）
市场表现：中南建设获取的南通、常熟、盐城项目均位于新城区，通过为政府建市政 配套低价获取。其中，南通世纪城150多万平米，楼面地价1000元/平米，售价9000元/ 平米，毛利率达54.6%。盐城项目260万平米，楼面价780元/平米，售价4300元/平米。 另外，中南建设在2009年8月与海南省儋州市人民政府签订合作框架协议，计划对儋州 滨海新区第二组团的4500亩土地进行一级开发，土地开发完成后将进行出让，儋州市人 民政府与公司各占开发收益的30%和70%，这也是介入海南土地市场的好机会。
四、硬靠山：父母包办（代表公司：xx地产）
拿地策略：信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行 整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三产企业，具有较长的房地产开发 历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历 史看，主要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地产获取低价土 地的一条重要通道。
年份 2005 2006 2007 2008 2009
xx、保利、金地历年拿地情况
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
xx
保利
金地
xx
保利
金地
651.2
1201
311
127
63.8
37.1
934
639.6
505
318 169.3 161.6
465
594
88.5 136.1 61.2
18
1036 1338
二、早计划：从小培养（代表公司：中南建设）
市场表现：中南建设获取的南通、常熟、盐城项目均位于新城区，通过为政府建市政 配套低价获取。其中，南通世纪城150多万平米，楼面地价1000元/平米，售价9000元/ 平米，毛利率达54.6%。盐城项目260万平米，楼面价780元/平米，售价4300元/平米。 另外，中南建设在2009年8月与海南省儋州市人民政府签订合作框架协议，计划对儋州 滨海新区第二组团的4500亩土地进行一级开发，土地开发完成后将进行出让，儋州市人 民政府与公司各占开发收益的30%和70%，这也是介入海南土地市场的好机会。
四、硬靠山：父母包办（代表公司：xx地产）
拿地策略：信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行 整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三产企业，具有较长的房地产开发 历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历 史看，主要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地产获取低价土 地的一条重要通道。
《拿地的十六种模式》课件
股权收购模式的优缺点
• 总结词：低成本、高风险、操作复杂
股权收购模式的优缺点
低成本
股权收购模式下，开发商可以通过购买目标公司的股权来获得土地，避免了高 昂的土地出让金和招拍挂的激烈竞争。
高风险
股权收购涉及目标公司的资产、负债、法律关系等方面的调查和评估，风险较 高。
股权收购模式的优缺点
• 操作复杂：股权收购涉及公司并购、资产重组等 方面的操作，程序复杂，需要专业团队进行操作 。
总结词
通过长期租赁土地的方式获得使用权。
VS
详细描述
土地租赁模式是通过与土地所有者签订长 期租赁合同，获得土地的使用权，可以用 于开发或经营。
土地托管模式
总结词
通过委托管理的方式获得土地资源。
详细描述
土地托管模式是将土地委托给专业的管理公 司进行管理，通过签订托管协议，获得土地 资源的经营权和管理权。
土地拍卖模式
总结词
通过参与土地拍卖的方式获得土地资源。
详细描述
土地拍卖模式是通过在拍卖会上竞拍土地， 以最高出价获得土地资源。这是一种竞争性
的土地获取方式。
3 土地置换模式
总结词
通过置换的方式获得土地资源。
详细描述
土地置换模式是通过将自己拥有的某块土地与他人拥 有的另一块土地进行交换，以获得自己需要的土地资 源。
管理成本高
合作开发需要建立共同的管理机制和 沟通渠道，管理成本较高。
04
拿地策略与建议
选择合适的拿地模式
综合评估
风险分散
根据企业战略、财务状况和市场环境 等因素，选择适合自身的拿地模式。
通过多元化拿地模式，降低单一模式 的风险。
长期规划
考虑土地资源的长期价值和可持续利 用，避免短期投机行为。
房地产项目看地拿地拿地操作标准培训讲义教程PPT模板
Part
பைடு நூலகம்
3
拿地背景和项目情况－地块背景分析
地块背景：
深圳“商品房+政策性住房用地”的捆绑出让模式首次获得成功。代表了 未来深圳土地出让的模式和方向。未来的发展商必然肩负更多的社会责任。 本项目从而肩负了更加重要的历史使命：拿什么态度来做经济适用房？
开发商背景：
深圳首个参与政府旧城改造事业的开发商，已成功改造渔农村成为口 岸片区地标建筑。积极参与配合政府公众事业。本地块也是另外一个展现 开发商社会责任感的项目。
交通规划利好 快速路网建设
福龙路、新区大道、留仙大道等。
内外交通畅通无阻。
华南国际物流中心
华南地区连接香港和珠三角地区重要 的内陆物流“枢纽港”。
以地铁、快速路网等交通建设为发展契机，汇聚车流、人流、物流核心。
Part
2
地产新规划－便捷的路网
本项目 和平路
路网交通规划
布龙公路
梅观高速 梅龙路 人民路
地产新城定位：依托深圳新客站、国家铁路和轨道4、5号线的建设，将地产二线拓 展区建设成为区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。
Part
地产新客站
2
地产新规划－交通规划利好
京广线与东南沿海高速铁路客运 专线的终点站和交汇点。 无缝连接香港、福田、南山、宝安
地铁4、5号线
中心区，沿线地铁商业开发机遇。
交通、环境等条件.
Part
2
地产新规划
1 新城规划
2 交通利好 3 区域楼市现状
新城规划
Part
2
地产新规划
根据《深圳市住房建设规划（2011-2020 ）》，片区作为深圳四大重点开发地区首 位，誉为“地产新城”。地产新城包括北至和平路、东至梅观高速、西侧和南侧至特 区行政加线的区域，总用地面积为23平方公里。
产业地产五种创新拿地模式ppt课件
产业地产规划方法
从商业模式上，产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”
地产概念 选择优质项目，向 开发商进行土地出 让，获取土地出让 收益
房产概念 对已经建成的物业 项目选择出租获得 租金收益或出售获 得收益
时间概念 前期打造公共基础 设施或服务平台， 吸引其他项目投资 ，获得后期发展收 益
空间概念 通过高收益项目获 得盈利，来弥补公 共基础类项目，平 台类项目等低盈利 性项目的投入
产业地产市场竞争格局
类型
典型企业
优势
不足
房地产开发商转型探索新增长 点
碧桂园、万科、绿地、保利
传统产业地产商持续发力全国 华夏幸福、联东、天安、招
布局
商蛇口
传统地产开发领域积累了大 量经验，同时也拥有较好的
融资能力
拥有较为成熟的商业模式和 多年深耕的品牌影响力
由于长期的住宅开发的惯性 思维，产业地产商业模式并
孵化概念 为企业提供免费办 公场所和相关的创 业辅导，通过控股 入驻的初创企业的 ，获取退出收益
从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”
选址要求
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
文旅小镇模式
资源提升模式
IP资源嫁接模式
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制ห้องสมุดไป่ตู้ 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
从商业模式上，产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”
地产概念 选择优质项目，向 开发商进行土地出 让，获取土地出让 收益
房产概念 对已经建成的物业 项目选择出租获得 租金收益或出售获 得收益
时间概念 前期打造公共基础 设施或服务平台， 吸引其他项目投资 ，获得后期发展收 益
空间概念 通过高收益项目获 得盈利，来弥补公 共基础类项目，平 台类项目等低盈利 性项目的投入
产业地产市场竞争格局
类型
典型企业
优势
不足
房地产开发商转型探索新增长 点
碧桂园、万科、绿地、保利
传统产业地产商持续发力全国 华夏幸福、联东、天安、招
布局
商蛇口
传统地产开发领域积累了大 量经验，同时也拥有较好的
融资能力
拥有较为成熟的商业模式和 多年深耕的品牌影响力
由于长期的住宅开发的惯性 思维，产业地产商业模式并
孵化概念 为企业提供免费办 公场所和相关的创 业辅导，通过控股 入驻的初创企业的 ，获取退出收益
从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”
选址要求
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
文旅小镇模式
资源提升模式
IP资源嫁接模式
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制ห้องสมุดไป่ตู้ 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
第1章 房地产、房地产投资与房地产业《房地产投资分析》PPT课件
二、房地产的分类
（一）地产的分类
3.工业用地
工业用地即工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁 路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其他用地。
4.仓储用地
仓储用地即仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
5.对外交通用地
对外交通用地即铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及 其附属设施等用地。
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（1）商品房 商品房或商品住宅，是特指经政府有关部门批准，由房地产
开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包 括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建 造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 内销商品房 ——外销商品房
（二）房产的分类
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（7）安居工程住房 安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入
家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户 ，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难 户，不售给高收入家庭。 （8）小产权房
2.按照房屋的用途划分 （1）住宅 （2）生产用房 （3）营业用房 （4）行政用房 （5）其他专业用房
公司型投资基金
在美国又叫共同基金或互惠基 金，相对于契约型投资基金而 言，它不是按照一定的信托契 约而是按照由公司法组成的以 盈利为目的的股份有限公司进 行营运。它通过发行股票或受 益凭证的方式筹集资金。投资 者作为股东凭股票以股息或红 利的形式分享投资收益。在结 构上它涉及投资公司、管理公 司、保管公司和承销公司等四 个当事人的关系
二、国务院房地产业主管机构及其职责
（二）国土资源部
l．政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局
房地产投资拿地分析_图文
区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
房地产市场分析的方法：微观层面
项目自身资源条件分析
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性
用权，避免挪用。
• （3）土地指标未拿到之前，尽量少投入。
•
3、地域差异风险（不诚信风险）：指标无法落
实、优惠政策取消、要求补地价
• 【案例】某县招商引资给予优惠后要求增补地价。
•
风险防范方法：
•
（1）诚信度差的地方，不宜拿地；
•
（2）尽可能取得有利的合同约定且需要尽可能细
0 -304.6
3
4
1
2
8000 10000 8000 10000
8000 10000 8000 10000
0
0
3000 5000
0
1000
+5000 +6000
22627.48
0 3000
0 +5000
0 3000
0 +7000
23%
3
4
8000 9875
8000 9875
0
0
0
3000 6614.99
60000 40000
容积 率 0.25 0.7
1.2 2.2
地上建面/ 地下建面
17500
预期单 价元/平方
米 20000
22000
房地产市场分析的方法：微观层面
项目自身资源条件分析
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性
用权，避免挪用。
• （3）土地指标未拿到之前，尽量少投入。
•
3、地域差异风险（不诚信风险）：指标无法落
实、优惠政策取消、要求补地价
• 【案例】某县招商引资给予优惠后要求增补地价。
•
风险防范方法：
•
（1）诚信度差的地方，不宜拿地；
•
（2）尽可能取得有利的合同约定且需要尽可能细
0 -304.6
3
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8000 10000 8000 10000
8000 10000 8000 10000
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8000 9875
8000 9875
0
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0
3000 6614.99
60000 40000
容积 率 0.25 0.7
1.2 2.2
地上建面/ 地下建面
17500
预期单 价元/平方
米 20000
22000
地产拿地可行性研究培训课件
分市场的竞争压力。
品类竞争关系：不同价格档次市场份额
区域主流客户构成
① 品类（价格档次） ② 产品构成
竞品项目名称：天元城
距离宗地（公里）
约5公里
占地面积 （万平米）
2
开发商
天元置业
容积率
开发现状 客户类型
社会新锐
客 户 望子成龙 构 健康养老 成 富贵之家
经济务实
结论
4.6
建筑面积 （万平米）
6 历史1供5 应 20
40
60 潜在56供应
销售量（万平米）
16
同物业类型销售量
均价（元/平米）
7200
同物业类型均价
说明：
统计同物业类型数据应区分普通商品住宅、公寓、商业
以2014年为例，2014年以前为历史供应，2014年以后为潜在供应。
P15
2.市场环境：总量、品类、品质
品类：通过分析竞品价格、产品、去化速度三项指标，推导区域市场主流客户，前置审视不同客户细
上的纵向对比”，判断该片区的市场增长潜力。
① 空间横向对比
小店157个项目， 占比全市38%，是 太原重点片区。
② 时间纵向对比
2014年片区市场总体状况（小店区）
时间纬度
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 合计
供应量（万平米） 同物业类型供应量
项目投资收益评估三大件：投入、收益和现金流
项目投资收益分析模型： 投入、收益和现金流
投入
项目总投资 可售楼面地价
开发成本
收益
销售收入 内部投资收益率
销售净利率
现金流
资金峰值 资金峰值时间 三年内结算比例
品类竞争关系：不同价格档次市场份额
区域主流客户构成
① 品类（价格档次） ② 产品构成
竞品项目名称：天元城
距离宗地（公里）
约5公里
占地面积 （万平米）
2
开发商
天元置业
容积率
开发现状 客户类型
社会新锐
客 户 望子成龙 构 健康养老 成 富贵之家
经济务实
结论
4.6
建筑面积 （万平米）
6 历史1供5 应 20
40
60 潜在56供应
销售量（万平米）
16
同物业类型销售量
均价（元/平米）
7200
同物业类型均价
说明：
统计同物业类型数据应区分普通商品住宅、公寓、商业
以2014年为例，2014年以前为历史供应，2014年以后为潜在供应。
P15
2.市场环境：总量、品类、品质
品类：通过分析竞品价格、产品、去化速度三项指标，推导区域市场主流客户，前置审视不同客户细
上的纵向对比”，判断该片区的市场增长潜力。
① 空间横向对比
小店157个项目， 占比全市38%，是 太原重点片区。
② 时间纵向对比
2014年片区市场总体状况（小店区）
时间纬度
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 合计
供应量（万平米） 同物业类型供应量
项目投资收益评估三大件：投入、收益和现金流
项目投资收益分析模型： 投入、收益和现金流
投入
项目总投资 可售楼面地价
开发成本
收益
销售收入 内部投资收益率
销售净利率
现金流
资金峰值 资金峰值时间 三年内结算比例
房地产投资分析课件
房地产投资是指投资者通过购买 房产、土地或其他房地产相关资 产，以获取租金、增值或开发利 润等收益。
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
房地产开发如何拿地PPT78页
国家税务局关于土地使用税假设干具体问题的解
释和暂行规定
河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用
税征收管理方法
河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问如何拿题地 的通知
61/ 78
政策信息7
城中村改造有关法律法规
郑州市人民政府关于印发?郑州市城中村改造规定〔试 行〕? 的通知
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施方法〔试 行〕
根据地块的性质，提供对应政策法 规支持
对如何拿目地 标地块的获取方式，提供建议28/ 78
步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最优土地 获取路径
研究有关政策规定设计最优土地
获取路径
如何拿地
29/ 78
步骤4
获取土地 取得土地证 进展土地储藏
如何拿地
30/ 78
步骤5
加强根底工作
如何拿地
31/ 78
律问题的解释
国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函
关于军用土地转让有关问题的复函
如何拿地
57/ 78
政策信息5
土地权属相关法律法规
土地登记资料公开查询方法
闲置土地处置方法
确定土地所有权和使用权的假设干规定
郑州市确定土地权属条例
郑州市土地储藏实施方法
如何拿地
58/ 78
政策信息6
如何拿地
25/ 78
拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
26/ 78
步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
27/ 78
房地产拿地培训 PPT
优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 201 8.01
2017房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
பைடு நூலகம்
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也 越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金 开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 201 8.01
2017房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
பைடு நூலகம்
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也 越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金 开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地标准ppt课件
9
10
2、控合同：无规划不合同
在项目前期设计阶段提前规划项目发包的方式、明确需要签订的合 同以及工作界面，合约规划（也称合约分判、合同策划）是项目管 理的重要手段，对采购招标、成本控制以及资金计划有直接的支撑 作用。
合约规划就是要规划出一个项目将要签订的合同，总包做哪些？哪 些材料设备甲供？哪些专业独立分包？还要将每个合约的目标成本 与成本科目对应起来，确保目标成本的落地。招标立项、合同签订 时，以合约规划为依据，并结合动态成本月度回顾，根据实际情况 预测并修订待发生的合约规划。
但在去报名的现场，却碰到了行业的龙头企业以及当地的一家标杆 企业。能否拿这块地？如何做好成本管理？李老板有三个亟待解答 的问题。
4
第一问
项目总投入是多少？产品单方是多少？预计 目标利润是多少？
回答好这几个问题，是决定是否拿地的关键。我们都知道，项目总投入主要由三部分 构成：项目总投入＝开发成本＋开发费用＋税金（营业税\增值税及附加、土地增值税 、企业所得税）。
接下来，根据项目及产品初步规划，完成项目总投入计算后，需要计算产品单方成本
，以及预计利润，投资回报率等。在投标拿地阶段，主要的难点在于根据项目定位进
行成本的精确测算，需要公司和项目相关人员在认真分析历史项目数据的基础上，依
据内部的成本管理体系，对项目成本进行预测，以计算项目总投入，并将项目合理分
拿地的若干问题
1
前言
搞不懂这三个成本问题，拿地就是破产的开始
2
案列
某地产集团企业的李老板遇到了一个举棋不定的难题：在企业储备 的土地日趋减少，正忧心于下一个项目路在何方时，他收到一则某 市某地块公开招拍挂的消息，这本是一个让人兴奋的消息，但到底 拿还是不拿，李老板却犯难了。消息内容如下：
10
2、控合同：无规划不合同
在项目前期设计阶段提前规划项目发包的方式、明确需要签订的合 同以及工作界面，合约规划（也称合约分判、合同策划）是项目管 理的重要手段，对采购招标、成本控制以及资金计划有直接的支撑 作用。
合约规划就是要规划出一个项目将要签订的合同，总包做哪些？哪 些材料设备甲供？哪些专业独立分包？还要将每个合约的目标成本 与成本科目对应起来，确保目标成本的落地。招标立项、合同签订 时，以合约规划为依据，并结合动态成本月度回顾，根据实际情况 预测并修订待发生的合约规划。
但在去报名的现场，却碰到了行业的龙头企业以及当地的一家标杆 企业。能否拿这块地？如何做好成本管理？李老板有三个亟待解答 的问题。
4
第一问
项目总投入是多少？产品单方是多少？预计 目标利润是多少？
回答好这几个问题，是决定是否拿地的关键。我们都知道，项目总投入主要由三部分 构成：项目总投入＝开发成本＋开发费用＋税金（营业税\增值税及附加、土地增值税 、企业所得税）。
接下来，根据项目及产品初步规划，完成项目总投入计算后，需要计算产品单方成本
，以及预计利润，投资回报率等。在投标拿地阶段，主要的难点在于根据项目定位进
行成本的精确测算，需要公司和项目相关人员在认真分析历史项目数据的基础上，依
据内部的成本管理体系，对项目成本进行预测，以计算项目总投入，并将项目合理分
拿地的若干问题
1
前言
搞不懂这三个成本问题，拿地就是破产的开始
2
案列
某地产集团企业的李老板遇到了一个举棋不定的难题：在企业储备 的土地日趋减少，正忧心于下一个项目路在何方时，他收到一则某 市某地块公开招拍挂的消息，这本是一个让人兴奋的消息，但到底 拿还是不拿，李老板却犯难了。消息内容如下：
房地产投资拿地可研报告定案汇报PPT
【XX区域】XX省XX市XX区（县）XXX项目投资定案汇报项目基本情况：【100亩】【R≤ 2.5】【计容建面XX㎡】【总货值21.42亿元】起拍单价：【XX万/亩】【总地价XX万元】【楼面地价XX元/平】【足额含税楼面地价XX元/平】【净利润XX亿元】【净利润率XX%】【年化自有资金回报率XX%】【回正周期XX个月】【货地比XX】【大宗资产占比XX%】内部资料严禁外传│2巢湖市宏观经济指标2019年常住人口（万人）XXX 市区常住人口（万人）XXXGDP/增速333.7亿元/8.6%人均GDP/增速42347元/7.23%财政收入/财政支出28.1亿元/40.76亿元城镇居民人均可支配收入28058元城乡居民存储存款/人均264.4亿元/33553元社会消费品零售总额78亿元固定资产投资/增速275.8/22.4%房地产开发投资15亿元房地产销售面积XXX ㎡房地产销售均价XXX 元/㎡1.1.1 城市布局图合巢经开区板块7000-8000居巢经开区旗山鼓山裕溪河半汤镇交通节点距离（km ）时间(min)市政府区政府商业中心主城板块10000城南板块9500城西板块8000城北板块9000本案地块地块概况：占地面积：348.02亩容积率：1.65每亩地价：75万元/亩总地价：2.31亿元楼面地价：683元/平米城市布局图：凸显板块划分、项目区位、板块均价、地块简要信息、交通节点。
指引：城市布局图需包含要素：1、城市板块划分或行政区划分；2、各板块或各行政区商品房销售均价；3、城市经济、土地市场、房产市场、人口等基本数据；4、本案位置及基本情况、已有碧桂园项目位置；5、地块与主要节点（商业中心、政府等）的距离、时间；6、富人居住区区位（好房子项目）；7、目标地块标注必须清晰突出，建议用箭头指示。
内部资料严禁外传│3文文文文文文春晖学校城东小学巢湖七中巢湖一中巢湖市博物馆旗山风景区鼓山风景区有巢氏公园（在建）抱书河公园（在建）交巢湖客运南站旗山·中科精密智造小镇（规划）新世纪中学目标地块裕溪河医亚父街道社区卫生服务中心商安德利购物中心主城核心区亚光路1.1.2 板块分析小结：地块紧邻主城核心区，交通便捷；周边景观资源优越，教育资源优质，其他配套有待完善；随着周边旅游资源的开发及级特色小镇的打造，未来发展潜力较大。
第二章房地产市场分析《房地产投资分析》PPT课件
第二节 房地产市场分析
（二）房地产市场状况的调查与预测 房地产市场状况的调查与预测应在房地产
投资环境调查与预测的基础上进行。 如果一份市场分析报告能说明上述所有的
问题当然更好，但实际上，不是每一个项目 都必须把所有信息都调查分析得面面俱到— —这既不太可能，有时也没有必要。
Restricted Information and Basic Personal Data
Restricted Information and Basic Personal Data
第二节 房地产市场分析
对投资环境的调查和预测，一般是指对下列各环 境的调查和预测：
1、政治环境 2、法律环境 3、经济环境 4、文化环境 5、自然环境 6、规划环境 7、基础设施环境
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 房地产市场的一般问题
3．房地产市场产品的异质性
这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也 就是说产品之间不可替代。
4．地产市场的垄断性
土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形 成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土 地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土 地的垄断实质上是一种私人的垄断。
第二节 房地产市场分析
三、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容主要是市场调查与市 场预测。房地产市场调查与预测包括房地产投 资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查 与预测。 （一）房地产投资环境的调查与预测
投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、 城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和 制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。
《房地产投资分析》PPT课件
6、房地产投资外在效应分析的程序 （1）、筹备与计划 （2）、确定项目目标与分析范围 （3）、选择分析指标 （4）、调查预测，确定分析基准 （5）、制定备选方案 （6）、进行分析评价 （7）、选出最优方案 （8）、专家论证 （9）、评价总结，编制“项目外在效应分析报告”
整理ppt
21
第三节 房地产投资外在效应分析
整理ppt
6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
整理ppt
7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
15
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
整理ppt
16
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
整理ppt
3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
整理ppt
4
第一节 房地产投资概述
整理ppt
23
整理ppt
21
第三节 房地产投资外在效应分析
整理ppt
6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
整理ppt
7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
15
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
整理ppt
16
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
整理ppt
3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
整理ppt
4
第一节 房地产投资概述
整理ppt
23
房地产投资分析PPT(共 40张)
采用静态投资分析方法
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
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房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
•1、本市户籍限购2套新建商品房 •2、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保和个税，购 买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税。 •3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新 建商品住房需缴纳半年社保或个税 •4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需满 2年方可再交易。
房地产投资拿地分析
开发策略和开发模式的选择
• 1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 • 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 • 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； • 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 • 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和
成长模式 • 6、从商业类别来看，有产业地产、城市运营开发模式、
近年来政策导向和调控路径
房地产投资拿地分析
•2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力
•中国的城市化进程 ----购买需求
•人民币超发 ----价格和价值
•国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
比较过去四次房价下跌看2017的产业周期点
█2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车 ----主动
特色小镇开发模式、旅游地产开发模式、养老产业开发 模式。
• █课程讨论：我们企业的开发策略是什么，我们偏好的投 资模式是什么？有什么优缺点
13
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征 的范围，一般以行政区划来划分。
•贷款比例：贷款2.1.热点城市房价增幅从大幅增长到环比回 落
• 2.2.投资投机需求由迅速爆发蔓延到沉寂离 场
• 2.3.开发投资增幅由快升到缓落再略有反弹 • 2.4.热点城市楼市由恐慌疯狂恢复理性和冷
静 • 2.5.住房供求空间错配持续加剧
区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
房地产投资拿地分析
项目自身资源条件分析
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性
房地产投资拿地分析
如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理工 作在开发全流程工作中的占比至少是 70分。
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
• 2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场 逐步进入上升的周期。 • 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市 波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， • 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场出现 过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。 • 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点 二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地 产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示 各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析 根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市 场占有率。
竞争对手分析
现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应
目标客户分析
目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活 方式、心理特征、行为模式
1. 找出项目的目标客 户
2. 目标客户置业的需 求与心理诉求
3. 找出项目面对竞争 市场的机会点
房地产投资拿地分析
• 1.区域市场分析----市场调研任务书 • 2.竞争楼盘分析----楼盘调查表 • 3.市场分析要解决的主要问题：专案市场调研的指引
• 4.地块分析--------宗地社会条件调查表
•
---宗地自然条件调查表
• 4. 相关政策评价---房地产政策法规调研表
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
•产品规划首先要立足于规划条件 •产品规划和企业自身的产品密切相关 •产品规划和自身企业的运营能力密切相关 •产品规划也和企业的自身销售能力密切相关
房地产投资拿地分析
区域经济环境和市场分析：基本资料的获得
区域经济环境分析 1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接
待入境旅游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
█实战操练：强排方法的介绍和实践
房地产投资拿地分析
• 某项目基本条件 • 容积率：0.99 • 总用地面积：201636㎡ • 建筑面积：24万㎡，其中计容面积：19.95万㎡ • 建筑密度：0.20 • 绿地率：30%
█2008年房价下跌：全球金融危机 ----被动
█2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价 ----主动
█2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存 ----被动
█2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷 ----主动
█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
房地产投资拿地分析
区域经济环境和市场分析：基本内容
区域经济环境分析
区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析， 对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
数据来源
各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指 数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈