房地产投资拿地分析 ppt课件

房地产投资拿地分析
开发策略和开发模式的选择
• 1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 • 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 • 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； • 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 • 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和
成长模式 • 6、从商业类别来看，有产业地产、城市运营开发模式、
区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
房地产投资拿地分析
项目自身资源条件分析
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性
近年来政策导向和调控路径
房地产投资拿地分析
•2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力
•中国的城市化进程 ----购买需求
•人民币超发 ----价格和价值
•国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
比较过去四次房价下跌看2017的产业周期点
█2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车 ----主动
房地产投资拿地分析
如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理工 作在开发全流程工作中的占比至少是 70分。
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
• 2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场 逐步进入上升的周期。 • 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市 波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， • 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场出现 过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。 • 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点 二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
█实战操练：强排方法的介绍和实践
房地产投资拿地分析
• 某项目基本条件 • 容积率：0.99 • 总用地面积：201636㎡ • 建筑面积：24万㎡，其中计容面积：19.95万㎡ • 建筑密度：0.20 • 绿地率：30%
第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地 产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示 各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析 根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市 场占有率。
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
•1、本市户籍限购2套新建商品房 •2、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保和个税，购 买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税。 •3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新 建商品住房需缴纳半年社保或个税 •4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需满 2年方可再交易。
█2008年房价下跌：全球金融危机 ----被动
█2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价 ----主动
█2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存 ----被动
█2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷 ----主动
█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
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区域经济环境和市场分析：基本内容
区域经济环境分析
区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析， 对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
数据来源
各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指 数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈
房地产投资拿地分析
区域经济环境和市场分析：基本资料的获得
区域经济环境分析 1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接
待入境旅游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 4.地块分析--------宗地社会条件调查表
•
ห้องสมุดไป่ตู้
---宗地自然条件调查表
• 4. 相关政策评价---房地产政策法规调研表
房地产投资拿地分析
房地产投资拿地分析
•产品规划首先要立足于规划条件 •产品规划和企业自身的产品密切相关 •产品规划和自身企业的运营能力密切相关 •产品规划也和企业的自身销售能力密切相关
•贷款比例：贷款第一套首付要求30%，第二套首付 40%
房地产投资拿地分析
• 2.1.热点城市房价增幅从大幅增长到环比回 落
• 2.2.投资投机需求由迅速爆发蔓延到沉寂离 场
• 2.3.开发投资增幅由快升到缓落再略有反弹 • 2.4.热点城市楼市由恐慌疯狂恢复理性和冷
静 • 2.5.住房供求空间错配持续加剧
竞争对手分析
现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应
目标客户分析
目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活 方式、心理特征、行为模式
1. 找出项目的目标客 户
2. 目标客户置业的需 求与心理诉求
3. 找出项目面对竞争 市场的机会点
房地产投资拿地分析
• 1.区域市场分析----市场调研任务书 • 2.竞争楼盘分析----楼盘调查表 • 3.市场分析要解决的主要问题：专案市场调研的指引
特色小镇开发模式、旅游地产开发模式、养老产业开发 模式。
• █课程讨论：我们企业的开发策略是什么，我们偏好的投 资模式是什么？有什么优缺点
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第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征 的范围，一般以行政区划来划分。