《房产投资分析》PPT课件
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第五章房地产投资分析全套课件——资料包(12个PPT)
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3．开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发 过程中所发生的各项费用，也就是当开发项 目产品建成时，按照国家有关会计制度和财 务制度规定转入的房地产产品的开发建设投 资。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。 而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措
5．2．1经营收入估算 1．租售方案的确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 1）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？ 以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？ 2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑 物中的位置； 3）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要 考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； 4）售价和租金水平的确定； 5）收款方式与收款计划的确定。 这一过程在实际工作中，可参照表5-10、5-1费估算表
单位：万元
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8
项 目 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施 合 计
建设费用 接口费用 合 计
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
4．建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建 筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内 装饰家具费等。 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单 位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算 法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行 估算。
第1章 房地产、房地产投资与房地产业《房地产投资分析》PPT课件
二、房地产的分类
（一）地产的分类
3.工业用地
工业用地即工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁 路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其他用地。
4.仓储用地
仓储用地即仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
5.对外交通用地
对外交通用地即铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及 其附属设施等用地。
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（1）商品房 商品房或商品住宅，是特指经政府有关部门批准，由房地产
开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包 括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建 造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 内销商品房 ——外销商品房
（二）房产的分类
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（7）安居工程住房 安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入
家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户 ，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难 户，不售给高收入家庭。 （8）小产权房
2.按照房屋的用途划分 （1）住宅 （2）生产用房 （3）营业用房 （4）行政用房 （5）其他专业用房
公司型投资基金
在美国又叫共同基金或互惠基 金，相对于契约型投资基金而 言，它不是按照一定的信托契 约而是按照由公司法组成的以 盈利为目的的股份有限公司进 行营运。它通过发行股票或受 益凭证的方式筹集资金。投资 者作为股东凭股票以股息或红 利的形式分享投资收益。在结 构上它涉及投资公司、管理公 司、保管公司和承销公司等四 个当事人的关系
二、国务院房地产业主管机构及其职责
（二）国土资源部
l．政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局
房地产投资分析PPT课件
/m 2
表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
返回 目录
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
返回本 章目录
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
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1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
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1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
房地产投资分析课件
房地产投资是指投资者通过购买 房产、土地或其他房地产相关资 产，以获取租金、增值或开发利 润等收益。
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
第七章房地产投资分析全套课件
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第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．2敏感性分析的目的和作用 一是通过敏感性分解项目可能出现的风险程度，以便集 中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制 定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的 可靠性。
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第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．1敏感性分析的含义 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变
化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生 变动的敏感程度的一种分析方法。
在房地产投资分析中，其主要经济指标是净现值、 内部收益率、开发商利润等；而主要变量是指前面 介绍的八项因素。
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第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．3敏感性分析的方法 1．单变量敏感性分析 假设各变量之间相互独立，每次只考察一项可变 参数，其他参数保持不变，以考察该变量对经济指 标的影响。这种分析叫单变量敏感性分析，也叫单 因素敏感性分析。
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第七章房地产投资分析全套课件
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第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．4单变量敏感性分析 1．单变量敏感性分析的步骤 1）确定分析指标。 2）选择需要分析的变量。 3）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不 同的变化幅度（如±5%、±10%等）或不同取值的几 种状态。 4）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度， 建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素。
第七章房地产投资分析全套课件
7．2临界点分析
7．2．1临界点分析的含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，
在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于 零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成 本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企 业所处的既不盈利又不亏损的状态。
第二章房地产市场分析《房地产投资分析》PPT课件
第二节 房地产市场分析
（二）房地产市场状况的调查与预测 房地产市场状况的调查与预测应在房地产
投资环境调查与预测的基础上进行。 如果一份市场分析报告能说明上述所有的
问题当然更好，但实际上，不是每一个项目 都必须把所有信息都调查分析得面面俱到— —这既不太可能，有时也没有必要。
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第二节 房地产市场分析
对投资环境的调查和预测，一般是指对下列各环 境的调查和预测：
1、政治环境 2、法律环境 3、经济环境 4、文化环境 5、自然环境 6、规划环境 7、基础设施环境
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第一节 房地产市场的一般问题
3．房地产市场产品的异质性
这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也 就是说产品之间不可替代。
4．地产市场的垄断性
土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形 成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土 地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土 地的垄断实质上是一种私人的垄断。
第二节 房地产市场分析
三、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容主要是市场调查与市 场预测。房地产市场调查与预测包括房地产投 资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查 与预测。 （一）房地产投资环境的调查与预测
投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、 城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和 制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。
《房产投资分析》PPT课件
2020/11/24
一季度
二季度
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南岸区经济水平分析
• （1）GDP水平及工业产值比较
由图中可知，南岸区经济水平与其他各区相比，处于中等偏上地位。
2020/11/24
19
南岸区经济水平分析
• （2）消费水平比较
南岸区2008年社会消费品零售总额为123.5亿元，零售指数 为125.3，处于主城区前列水平，证明南岸区购买力突出。
南岸区城镇居民人均 可支配收入 重庆城镇居民人均可 支配收入
南岸区农村居民人均 现金收入
15.1% 1158..56%%
158%.19.3%
17.6%
10.0% 10.7%
10.0% 10.9%
156.31.6%%
16181..825.%5%%
重庆农村居民人均现 金收入
12.6% 15.8141.8%3.%5%
• 住建部：“国五条” • 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放
购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对 贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利 率不低于基准利率1.1倍的规定。
2020/11/24
10
房地产相关政策分析及预测
近期宏观政策的分 析 • 二次调控政策加码，契税等政策的执行使得购房者交易
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住宅价格现状分析及预测
• 排除房地产投资在固定资产投资的比例越来越小等等不利 因素，得到趋势线图
8000.00 7000.00
y = 954.74Ln(x) + 4516.8 R2 = 0.9519
6000.00
5000.00 4000.00 3000.00
第十章房地产置业投资项目案例分析《房地产投资分析》PPT课件
Restricted Information and Basic Personal Data
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
Restricted Information and Basic Personal Data
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
Restricted Information and Basic Personal Data
第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
《房地产投资分析》PPT课件
6、房地产投资外在效应分析的程序 （1）、筹备与计划 （2）、确定项目目标与分析范围 （3）、选择分析指标 （4）、调查预测，确定分析基准 （5）、制定备选方案 （6）、进行分析评价 （7）、选出最优方案 （8）、专家论证 （9）、评价总结，编制“项目外在效应分析报告”
整理ppt
21
第三节 房地产投资外在效应分析
整理ppt
6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
整理ppt
7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
15
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
整理ppt
16
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
整理ppt
3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
整理ppt
4
第一节 房地产投资概述
整理ppt
23
整理ppt
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第三节 房地产投资外在效应分析
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6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
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7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
15
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
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第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
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3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
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第一节 房地产投资概述
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房地产开发投资项目案例分析PPT课件
通过制定更严格的工程管理措施和设计变 更流程，降低项目实施过程中的不确定性 。
提高风险管理能力
重视客户关系管理
加强对项目潜在风险的预估和应对措施的 制定，降低风险对项目的影响。
在项目全过程中注重客户服务，提高客户 满意度。
THANKS
感谢观看
在项目实施过程中，设计变更频繁， 增加了成本和时间上的不确定性。
风险管理不足
对项目潜在的风险预估不足，导致在 项目实施过程中应对措施不够及时有 效。
客户关系管理不到位
在项目交付后，客户服务响应不够及 时，影响了客户满意度。
对未来项目的启示和建议
加强前期准备工作
优化工程管理和设计变更流程
对项目前期准备阶段给予足够重视，确保 市场调研和风险评估的准确性。
营销和推广策略
营销渠道
营销活动
采用线上和线下相结合的方式，线上通过社 交媒体、房产网站等平台进行宣传推广，线 下通过房产中介、户外广告等方式进行推广。
组织看房团、优惠促销、品酒会等活动，吸 引客户关注和参与。
销售业绩和反馈
销售业绩
项目开盘后一个月内销售率达到80%，三个月内销售率 达到95%。
客户反馈
要点二
风险管理
根据风险性质和影响程度，制定相应的风险应对措施，如 风险规避、风险转移、风险自留等，降低风险对项目的影 响。
06
经验和教训总结
项目成功因素和经验
市场调研准确
项目前期对市场需求和竞争状况 进行了深入调研，确保产品定位
准确，满足目标客户需求。
团队协作高效
项目团队成员之间沟通顺畅， 分工明确，有效提高了工作效 率。
识别和分析项目可能面临的市场风险、政策风险、财务风险 等，为制定风险管理策略提供依据。
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南岸区房产投资策划书
2020/11/24
2020/11/24
内容概要
宏观环境与房地产市场分析 南岸区房地产市场分析 楼盘评分系统建立 目标楼盘的确定
投资策略分析
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一、重庆市宏观环境与房地产市场分析
重 庆 市 概 况
2020/11/24
重庆市 房地产 投资情 况分析 及预测
房地 产相 关政 策分 析及 预测
• 住建部：“国五条” • 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放
购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对 贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利 率不低于基准利率1.1倍的规定。
2020/11/24
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房地产相关政策分析及预测
近期宏观政策的分 析 • 二次调控政策加码，契税等政策的执行使得购房者交易
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住宅价格现状分析及预测
• 对重庆近几年主打住宅户型的分析及预测
2020/11/24
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二、南岸区房地产市场分析
南 岸 区 概 况
2020/11/24
南岸 区经 济水 平研 究
南岸 区板 块发 展潜 力研 究
D
Group
成本再次增加。
• 加息使得一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家将被 迫产生观望的态度，推迟购房计划，但是刚性购房需求仍 然大量存在。
• 相比9月底到10月中上旬的密集供应，新房供应量出现减 少现象，主要因为部分开发商担忧大量推盘而需求冷清的 局面。
2020/11/24
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住宅价格现状分析及预测
2009.10到2010.9重庆一手房的价格快速的增长，涨幅为50% （如下图）。
•08年金融危机的 迅速蔓延使开发 投资增速放缓 ， 09年上半年重庆 房地产市场频现 回暖信号，市场 开始复苏
• 10月份全市房地产企业 本年完成投资1193.72亿 元，同比增长33.7%，增 速比1-9月回落1.2个百分 点，回落幅度较前两月有 所放缓，开发投资增速呈 现回落中趋稳的发展态势
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12
住宅价格现状分析及预测
• 排除房地产投资在固定资产投资的比例越来越小等等不利 因素，得到趋势线图
8000.00 7000.00
y = 954.74Ln(x) + 4516.8 R2 = 0.9519
6000.00
5000.00 4000.00 3000.00
系列1 对数 (系列1)
5
重庆市房地产2010年趋稳的发展态势，呈现以下几点特征
小户型住宅投资快速增长，非住宅类开发投资占比回落
商品房建设加速，商品房供给预期不断向好
-资金状况良好，增速有所回落
销售面积增速维持个位数水平，市场趋于平稳
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重庆市房地产投资情况分析及预测
• 重庆市房地产市场情况预测
2010年1-8月，重庆市的固定资产投资增长态势 稳定，全市全社会固定资产投资完成3655.78亿元，同比 增长30.7%，增幅较上月略降0.7个百分点。今年全市固定 资产投资一直保持平稳增长势头，3月以来，全市投资增 速一直保持在百分之三十以上。
2004-2009年房地产所占比例及2010-2020年比例预测
比率（%）
30 25
y = -0.3171x + 661.54 R2 = 0.2328
20
15
系列1 线性 (系列1)
10
5
0 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
年份
从这张房地产占有比例分析图上，尽管未来10年房地产的投资比例会 略有下降，但将保持在20%的比例之上。
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房地产相关政策分析及预测
近期全国的宏观政策
• 《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》 • 建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契
税；建筑面积大于90平方米小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征 收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契 税按1%收取。
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重庆市房地产投资情况分析及预测
• 根据2004-2009年数据预测2010-2020年重庆市固定资产投资总额数据
未来10年，重庆的固定资产投资将继续保持快速的增长。2020年，固 定资产投资将达到700亿元
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重庆市房地产投资情况分析及预测
• 根据2004-2009年数据预测2010-2020年重庆市房地产投资所占比率数据
南岸 区房 地产 市场 分析
15
南岸区概况
• 南岸区政府的城市定位： “国夜南滨”
• 南岸区有“吃南岸、 住在南岸、旅游在南岸、 会展在南岸”之称。
• 南岸区以南滨路，黄葛 古道，南山风景区为先 锋旗来打造“宜居南 岸”。这也是南岸进行 房地产投资的未来升值 点。
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南岸区相关配套
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4
重庆市房地产投资情况分析及预测
❖重庆市房地产从1997年到2010年发展可分为几个阶段 ：
快速发展
调整和快速发 展期
金融危机调整 期
投资增速，趋 稳发展阶段
19972001
20022007
2008 -2009
2010
•在这五年间， 重庆房地产业 快速发展。
•这六年间是 重庆房地产市 场的调整和快 速发展期 ， 房地产的投资 比重在33% 左 右
D
Group
房地 产价 格现 状分 析及 预测
3
重庆市概况
• 重庆作为中国四大直辖市之一， 是连接我国中西部的战略枢纽。
• 中国重要的中心城市之一，长江 上游地区经济中心和金融中心。
• 重庆地处长江上游经济带核心地 区，中国东西结合部，是中国政 府实行西部大开发的重点开发地 区。
• 中西部地区发展循环经济示范区， 国家高技术产业基地，长江上游 航运中心，中国政府实行西部大 开发的开发地区以及国家统筹城 乡综合配套改革试验区。
• 交通：南岸区交通特色可以简略为三个字“海陆空”。 • 旅游休闲：素有“山城绿色屏障”之称的著名南山风景，就屹立于南
岸之巅。得天独厚的山山水水，完全是上天对南岸人的偏爱和馈赠。 南岸景点甚多，自然景观和人文历史景观高达160多处 。“蓝天、碧 水、绿地、宁山”，在南岸得到了充分印证。
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内容概要
宏观环境与房地产市场分析 南岸区房地产市场分析 楼盘评分系统建立 目标楼盘的确定
投资策略分析
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一、重庆市宏观环境与房地产市场分析
重 庆 市 概 况
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重庆市 房地产 投资情 况分析 及预测
房地 产相 关政 策分 析及 预测
• 住建部：“国五条” • 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放
购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对 贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利 率不低于基准利率1.1倍的规定。
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房地产相关政策分析及预测
近期宏观政策的分 析 • 二次调控政策加码，契税等政策的执行使得购房者交易
2000.00
1000.00
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1
3
5
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住宅价格现状分析及预测
• 对重庆近几年主打住宅户型的分析及预测
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二、南岸区房地产市场分析
南 岸 区 概 况
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南岸 区经 济水 平研 究
南岸 区板 块发 展潜 力研 究
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Group
成本再次增加。
• 加息使得一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家将被 迫产生观望的态度，推迟购房计划，但是刚性购房需求仍 然大量存在。
• 相比9月底到10月中上旬的密集供应，新房供应量出现减 少现象，主要因为部分开发商担忧大量推盘而需求冷清的 局面。
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住宅价格现状分析及预测
2009.10到2010.9重庆一手房的价格快速的增长，涨幅为50% （如下图）。
•08年金融危机的 迅速蔓延使开发 投资增速放缓 ， 09年上半年重庆 房地产市场频现 回暖信号，市场 开始复苏
• 10月份全市房地产企业 本年完成投资1193.72亿 元，同比增长33.7%，增 速比1-9月回落1.2个百分 点，回落幅度较前两月有 所放缓，开发投资增速呈 现回落中趋稳的发展态势
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住宅价格现状分析及预测
• 排除房地产投资在固定资产投资的比例越来越小等等不利 因素，得到趋势线图
8000.00 7000.00
y = 954.74Ln(x) + 4516.8 R2 = 0.9519
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5000.00 4000.00 3000.00
系列1 对数 (系列1)
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重庆市房地产2010年趋稳的发展态势，呈现以下几点特征
小户型住宅投资快速增长，非住宅类开发投资占比回落
商品房建设加速，商品房供给预期不断向好
-资金状况良好，增速有所回落
销售面积增速维持个位数水平，市场趋于平稳
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重庆市房地产投资情况分析及预测
• 重庆市房地产市场情况预测
2010年1-8月，重庆市的固定资产投资增长态势 稳定，全市全社会固定资产投资完成3655.78亿元，同比 增长30.7%，增幅较上月略降0.7个百分点。今年全市固定 资产投资一直保持平稳增长势头，3月以来，全市投资增 速一直保持在百分之三十以上。
2004-2009年房地产所占比例及2010-2020年比例预测
比率（%）
30 25
y = -0.3171x + 661.54 R2 = 0.2328
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系列1 线性 (系列1)
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0 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
年份
从这张房地产占有比例分析图上，尽管未来10年房地产的投资比例会 略有下降，但将保持在20%的比例之上。
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房地产相关政策分析及预测
近期全国的宏观政策
• 《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》 • 建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契
税；建筑面积大于90平方米小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征 收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契 税按1%收取。
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重庆市房地产投资情况分析及预测
• 根据2004-2009年数据预测2010-2020年重庆市固定资产投资总额数据
未来10年，重庆的固定资产投资将继续保持快速的增长。2020年，固 定资产投资将达到700亿元
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重庆市房地产投资情况分析及预测
• 根据2004-2009年数据预测2010-2020年重庆市房地产投资所占比率数据
南岸 区房 地产 市场 分析
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南岸区概况
• 南岸区政府的城市定位： “国夜南滨”
• 南岸区有“吃南岸、 住在南岸、旅游在南岸、 会展在南岸”之称。
• 南岸区以南滨路，黄葛 古道，南山风景区为先 锋旗来打造“宜居南 岸”。这也是南岸进行 房地产投资的未来升值 点。
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南岸区相关配套
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重庆市房地产投资情况分析及预测
❖重庆市房地产从1997年到2010年发展可分为几个阶段 ：
快速发展
调整和快速发 展期
金融危机调整 期
投资增速，趋 稳发展阶段
19972001
20022007
2008 -2009
2010
•在这五年间， 重庆房地产业 快速发展。
•这六年间是 重庆房地产市 场的调整和快 速发展期 ， 房地产的投资 比重在33% 左 右
D
Group
房地 产价 格现 状分 析及 预测
3
重庆市概况
• 重庆作为中国四大直辖市之一， 是连接我国中西部的战略枢纽。
• 中国重要的中心城市之一，长江 上游地区经济中心和金融中心。
• 重庆地处长江上游经济带核心地 区，中国东西结合部，是中国政 府实行西部大开发的重点开发地 区。
• 中西部地区发展循环经济示范区， 国家高技术产业基地，长江上游 航运中心，中国政府实行西部大 开发的开发地区以及国家统筹城 乡综合配套改革试验区。
• 交通：南岸区交通特色可以简略为三个字“海陆空”。 • 旅游休闲：素有“山城绿色屏障”之称的著名南山风景，就屹立于南
岸之巅。得天独厚的山山水水，完全是上天对南岸人的偏爱和馈赠。 南岸景点甚多，自然景观和人文历史景观高达160多处 。“蓝天、碧 水、绿地、宁山”，在南岸得到了充分印证。