大型集中式商业销售模式
城市商业综合体营销与运营模式分析
城市商业综合体营销与运营模式分析随着城市化进程的加快，商业综合体作为城市商业发展的重要载体，扮演着越来越重要的角色。
商业综合体不仅是商业、文化、娱乐等多种功能的综合体，更是城市发展的重要组成部分，关系到城市的商业繁荣和城市形象的塑造。
在这样的背景下，商业综合体的营销与运营模式也备受关注。
本文将对城市商业综合体营销与运营模式进行深入分析，探讨其发展趋势和挑战，为商业综合体的持续发展提供参考。
一、城市商业综合体的特点1.多功能性：商业综合体不仅包含了购物中心，还集合了餐饮、娱乐、文化、办公等多种功能，满足了消费者多样化的需求。
2.高度集约：商业综合体将各种业态集中在一个建筑群内，形成了高度密集的商业区，便于消费者进行集中购物和娱乐。
3.地理位置优越：商业综合体往往建立在城市中心区域或重要的交通枢纽，交通便利，吸引了大量的客流量。
4.服务内容丰富：商业综合体不仅注重商品的销售，更注重提供顾客体验和增值服务，如会员积分、停车位、活动策划等。
5.文化体验：商业综合体还承载了一定的文化属性，如举办展览、演出等活动，为城市居民提供了艺术、文化的享受。
1.差异化定位：在面对激烈的市场竞争时，商业综合体需要通过差异化定位来吸引消费者，例如向不同人群提供不同的消费场所，满足其消费需求。
2.线上线下融合：随着互联网的快速发展，线上线下融合成为了商业综合体的重要发展方向，通过线上的社交媒体和移动支付，助力商业综合体的推广和销售。
3.体验式营销：商业综合体需要提供更多的体验式营销，例如举办主题活动、品牌展示、互动体验等，增强顾客的黏性和忠诚度。
4.社区营销：商业综合体围绕周边社区进行定位和营销，通过社区服务和社区活动，拉近与周边居民的距离，建立起共同体感。
5.大数据营销：商业综合体可以通过大数据分析，了解顾客的消费习惯和喜好，进行个性化服务和定制化营销，提升营销效果。
1.租金与收益：商业综合体的运营模式中，租金收益是一项重要的营收来源，运营者需要灵活调整租金政策，吸引更多的品牌入驻，提升商业综合体的吸引力。
中国商业地产六大模式报告
中国商业地产六大模式报告中国商业地产在过去几十年中取得了巨大的发展，各种商业地产模式涌现出来。
本文将介绍中国商业地产的六大模式。
一、综合体模式综合体模式是中国商业地产发展的主流模式之一。
综合体通常包括购物中心、写字楼、住宅以及酒店等多种功能。
这种模式的优势在于能够满足人们多样化的需求，实现商业、办公和居住的有机结合。
其中的购物中心通常是综合体的核心，其他功能则围绕购物中心展开。
综合体模式在中国的发展非常迅速，许多城市都出现了大型的综合体项目。
二、购物中心模式购物中心模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
购物中心通常包括大量的商铺、餐饮、娱乐等功能。
购物中心的优势在于能够集中各类商店，提供便利的购物环境和丰富多样的消费体验。
购物中心通常会吸引大量的消费者，成为商家争相进驻的热门地段。
中国许多城市都出现了规模庞大、设施完备的购物中心。
三、写字楼模式写字楼模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
随着经济的快速发展，越来越多的公司需要办公场所。
写字楼通常集中了大量的办公室、商务设施等功能。
写字楼模式的优势在于能够为企业提供高品质的办公环境，提升企业形象和员工工作效率。
中国许多大城市都出现了高楼大厦林立的商务区，写字楼成为了商业地产市场的重要组成部分。
四、酒店模式酒店模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
中国旅游业的快速发展带动了酒店需求的增长。
酒店通常包括客房、餐厅、会议室、健身中心等功能。
酒店模式的优势在于能够提供高品质的住宿和服务，满足人们日益增长的旅游需求。
中国的旅游业蓬勃发展，许多城市都出现了大型的酒店项目。
五、专业市场模式专业市场模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
专业市场通常聚集了同一行业的商家，提供特定的商品和服务。
专业市场的优势在于能够为商家提供一个集中展示和销售产品的平台，并吸引大量的目标消费者。
中国的专业市场非常丰富多样，像电子市场、家居建材市场、服装市场等都非常受欢迎。
六、城市中心模式城市中心模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
集中商业的四种操 做模式
案例启示： 案例启示： 只租不售，产权统一，易于经营； 只租不售，产权统一，易于经营； 不售 缺少主力店的带动，难以有效组织人流 缺少主力店的带动，
经营模式
只租不售 统一经营
特色经营 无主力店
价值短期内 难以实现
易于经营 难以组织人流
启示： 启示：
只租不售，产权统一，集中经营，更容易实现统一的业态规划，减少后期经营 只租不售，产权统一，集中经营，更容易实现统一的业态规划， 的复杂性
无主力店，仅依靠三个大型主要商家 吸引人流。 业态混乱，品牌较低端，商家分布零 散。 购物中心精品零售店所占比例太少， 无法匹配购物中心的需求。
本报告是严格保密的。
星巴克
日购商场
中信银行
新世家钱柜
03年以高价带租约出售，100%售罄 03年以高价带租约出售，100%售罄 年以高价带租约出售 现时经营情况——人气差，经营惨淡 人气差，
饮食 仙踪林、六本木 负1层 食+ 层 DHC、汉崇、千色店、 1层 五月花星光大道 服装、饮食、 层 化妆品 Pizza Hut、欧时力 2层 层 3层 3层 4层 层 时尚佳丽 国际精英 高级运动用品 百货、饮食、 万宁、Pizza Hut、 服装 MO&CO、 edc、b+ab 服装、美容、 水疗中心、KENTEX、儿童 摄影 摄影、NBA休闲包 运动用品、 NIKE 、ADIDAS、美容院 美容 饮食 电影院 饮食 俊田会 五月花电影城 厨房制造概念餐厅
以零售百货为主，餐饮、休闲娱乐为辅， 业态——以零售百货为主，餐饮、休闲娱乐为辅，但无大型 超市店；通过特色商家的招商营造商场个性化特色。 超市店；通过特色商家的招商营造商场个性化特色。
楼层 主题名称 负2层 潮流青少年 层
综合商业体运营方案
综合商业体运营方案一、总体概述综合商业体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种商业业态于一体的综合性商业综合体。
其运营目标是通过提供全方位的购物、娱乐、餐饮等服务，吸引消费者，最终实现商业效益的最大化。
本文将就综合商业体的运营方案进行探讨与分析。
二、市场分析1. 宏观经济环境当前，随着经济的发展和人们收入水平的提高，消费观念发生了很大的变化。
人们开始追求高品质的生活，购物、餐饮、娱乐等需求不断增长。
综合商业体正是针对这样的市场需求而诞生的。
2. 行业竞争分析综合商业体行业竞争激烈，尤其是在一二线城市，大型综合商业体竞争更为激烈。
各家商业综合体通过不断推陈出新，运营特色，以及提供更加优质的服务，来吸引消费者。
因此，面临激烈的市场竞争，综合商业体需要在运营方面寻求突破与创新。
三、综合商业体运营方案1. 选址与规划设计首先，选址至关重要。
综合商业体的地理位置必须选在交通便捷、人流密集的地段。
其次，规划设计是关键。
一个好的商业综合体规划设计，可以直接决定其未来的成败。
在规划设计中，要充分考虑人性化布局、互动性体验、多元化业态的布局等因素。
2. 招商方案在招商方案上，综合商业体需要谨慎选择合作的品牌商户。
要根据商业综合体的定位和人群特征，有针对性地引入知名品牌商户。
此外，还可以通过优惠政策等手段吸引中小型商家的入驻，确保商业综合体的多元化和丰富化。
3. 运营管理在运营管理方面，建议采用专业的商业管理团队来管理商业综合体，保障其正常运营与发展。
同时，可以借鉴其他优秀商业综合体的成功经验，形成自己的运营特色。
除此之外，还需要注重人力资源的培训与发展，确保员工素质和服务质量。
4. 营销活动在营销活动方面，可以通过举办促销活动、文艺表演、特色节庆、主题展览等多种形式，吸引更多的消费者。
通过营销活动，不仅可以扩大商业综合体的知名度，还可以带动商业综合体的销售额提升。
5. 环境卫生与安全综合商业体的环境卫生与安全是其运营中的重要环节。
关于大型商场(超市)经营模式
近年来，为了盘活资产，提高经济效益，许多大型商场（超市）结合各自的行业特点和经营管理目标，采取了形式多样的经营模式，取得了明显的成效。
但是，由于经营模式多样，经济业务性质环节多、涉及人员多，在涉税事项处理上较一般的经营变得更加复杂，造成在税收方面存在一些问题。
现行大型商场（超市）的经营模式及存在问题主要有：一、自营这是一种传统的经营模式，企业自己组织货源，自己销售，按正常的商业经销企业的管理办法结转收入、成本和利润，并正常缴纳各项税款。
这种模式下，基本不存在税收管理政策方面的问题，存在的涉税问题也较少。
二、联营（又称抽点）许多大型商场（超市）为了解决自身资金不足的实际困难，与一些经销商联系，采用联营的方式进行经营。
具体为：经销商与商场签订联营协议，由经销商采购货物，在商场的经营场所销售，由商场统一收款。
月末，商场根据销售额确定自身的抽点比例和经销商各自的份额，经销商应占有的份额由经销商找厂家开具增值税专用发票，作为与商场结算的凭据。
商场以经销商提供的增值税专用发票作为进货成本，进行进项税抵扣。
对于商场来讲，基本实现了零库存，减少了资金压力，自身也基本按规定缴纳了各项税费。
但对一些个体经销商（一些厂家要自己核算）来讲，由于自身的收入成本未进行独立核算，未纳入税务机关的监控，形成了税收管理的空白，造成了企业所得税或个人所得税的流失。
根据相关文件规定，商场中经营者以商场名义对外经营不办理营业执照的，可以不办理税务登记，由此造成税务机关在税收管理上无法及时跟进。
三、租赁。
商场与商户签订租赁柜台合同，商场收取租金（有些叫进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费、堆头费），作为自身收入，缴纳营业税及相关税费；经营者以商场名义对外经营，货款由自己收取，以个体工商户名义缴纳有关税费。
为了方便管理，许多商场在招商中承诺代缴工商、税务等费用，收取的租金中的其中一部分作为代商户缴纳的工商管理费（现己停征）和国、地税税金。
大商场营销策划方案
大商场营销策划方案一、市场背景分析随着社会经济的不断发展，大商场已经成为人们日常购物的主要场所之一。
然而，随着大商场的增多和竞争的加剧，如何吸引更多顾客、提高销售额成了摆在大商场经营者面前的重要问题。
本文将针对大商场市场背景进行分析，提出相应的营销策划方案。
1.1 大商场市场规模和发展趋势大商场作为一个综合性商业体，集购物、餐饮、娱乐等多种业态为一体，已经成为人们日常消费的主要场所之一。
根据市场调研数据显示，中国大商场的市场规模已经达到了上千亿元，且呈现出不断增长的趋势。
随着城市化进程的加快，大商场市场还存在相当大的发展空间。
1.2 大商场竞争状况随着大商场的增多，竞争也变得越来越激烈。
大商场之间的竞争主要体现在以下几个方面：(1) 价格竞争：大商场之间往往通过打折、促销等手段来争取顾客，价格战使得利润空间逐渐缩小。
(2) 产品竞争：不同的大商场之间往往拥有不同的产品品种和品牌，产品之间的竞争也很激烈。
(3) 服务竞争：现代消费者对购物环境和服务的要求越来越高，大商场之间通过不断提升服务品质来争夺顾客。
(4) 体验竞争：大商场的娱乐设施和购物环境也成为吸引顾客的一种手段，不同的大商场竞争的也主要体现在体验上。
二、目标市场及目标顾客群体定位基于对市场背景的分析，我们将目标市场定位为年轻人群体（18-35岁）为主的中产阶级和上班族。
根据调研数据显示，这一群体的消费能力较强，且对时尚、品质、服务等方面有较高的要求。
因此，我们将把年轻人群体作为主要目标顾客群体进行定位。
三、市场营销策略基于目标市场的定位，我们制定了以下市场营销策略：3.1 提供个性化的购物体验针对年轻人群体对购物环境和服务的要求较高，我们将在大商场内提供个性化的购物体验。
具体措施包括：(1) 设计时尚、舒适的购物环境，为顾客创造购物的愉悦感。
(2) 提供专业的购物顾问，帮助顾客选择合适的商品。
(3) 设立试衣间，并提供免费的试穿服务，方便顾客体验商品。
综合体项目营销策划方案
综合体项目营销策划方案一、项目背景综合体项目是一种集购物、娱乐、餐饮、居住等功能于一体的大型商业建筑群，以满足消费者多样化的需求。
随着人们生活水平的提高，综合体项目在城市中的需求逐渐增加。
因此，开发一家具有竞争力的综合体项目是有较高的潜力和商机的。
本文将针对综合体项目的营销策划进行分析和规划，旨在帮助项目方制定有效的市场推广策略，提高项目的知名度和吸引力。
二、项目定位本项目的定位是为城市中的家庭提供一站式的购物、娱乐、餐饮和居住体验。
着重强调品质、便利、时尚与休闲的结合。
目标市场：城市中的家庭，特别是中产阶层。
三、市场分析1. 市场需求通过市场调研可以得知，城市中的家庭对综合体项目的需求主要体现在以下几个方面：- 购物：方便、种类多样的购物中心，提供了各种品牌和商品的选择；- 娱乐：儿童乐园、电影院、游戏中心等提供了丰富多样的娱乐活动；- 餐饮：各种风味的餐饮场所，满足了消费者对不同口味的需求；- 居住：配套住宅楼，方便家庭在购物娱乐之后休息居住。
2. 竞争分析综合体项目的市场竞争主要来自于同类综合体项目以及附近的购物中心、娱乐场所等。
因此，在制定营销策略时需要考虑如何与竞争对手区别开来，吸引并留住目标消费者。
- 与竞争对手的差异化：通过提供独特的服务和体验，例如引进国内外知名品牌，打造特色主题活动等，吸引消费者选择本项目；- 客户体验的提升：提供良好的消费环境、优质的服务以及创新的消费体验，以赢得重复购买和口碑宣传；- 多元化的合作伙伴：与各种品牌、企业建立合作关系，共同推出优惠活动和套餐，增加消费者的黏性。
3. 市场推广机会随着互联网的发展，市场推广可以通过多种渠道进行，以吸引目标消费者的注意力和参与。
- 社交媒体：在微信、微博、抖音等社交媒体平台上开展品牌宣传、推广活动，通过精确定位的广告投放，吸引目标受众；- KOL合作：与具有影响力的KOL（Key Opinion Leader）合作，进行品牌宣传和活动推广，增加产品和品牌的曝光度；- 线下活动：结合本综合体项目的特点，组织线下活动，如主题展览、演出、儿童乐园等，吸引目标消费者参与；- 合作促销：与附近的商家、企业进行合作促销活动，增加消费者的选择和参与。
简述市场营销组织的形式
简述市场营销组织的形式市场营销组织是指企业或个人为了实现市场营销目标而建立的一种组织形式。
根据市场营销的特点和需求，市场营销组织可以采取不同的形式，以适应不同的市场环境和市场策略。
下面将从不同的角度探讨市场营销组织的形式。
1. 集中式组织集中式市场营销组织是指在一个中心管理的框架下，集中统一管理和控制各项市场营销活动。
这种组织形式通常适用于大型企业，能够实现资源的优化配置和统一调度，提高市场营销效率。
集中式组织将市场营销活动分为市场调研、产品开发、销售推广等各个环节，并设立专门的部门负责执行。
这种形式能够实现市场信息的集中分析和市场营销策略的集中制定，从而提高企业的市场竞争力。
2. 分散式组织分散式市场营销组织是指将市场营销活动下放到各个部门或分支机构，由各个部门或分支机构自主决策和执行。
这种组织形式通常适用于多元化经营的企业，能够更好地适应不同市场的需求和差异化竞争。
分散式组织将市场营销活动分散到各个部门或分支机构，各个部门或分支机构根据自身的特点和市场需求自主决策和执行市场营销活动。
这种形式能够更加灵活地应对市场变化，提高市场反应速度和市场适应能力。
3. 联合式组织联合式市场营销组织是指不同企业或个人通过联合合作的方式，共同进行市场营销活动。
这种组织形式通常适用于市场资源有限或者市场需求多样化的情况下，通过联合合作能够实现资源共享和优势互补，提高市场竞争力。
联合式组织可以通过合资、合作、联盟等形式进行，合作方可以共同开发新产品、共享市场渠道、共同进行市场推广等。
这种形式能够实现资源的最大化利用和风险的共担，提高市场营销效率和效果。
4. 虚拟式组织虚拟式市场营销组织是指通过信息技术手段，将各个市场营销活动进行虚拟化和网络化，实现市场营销活动的在线化和实时化。
这种组织形式通常适用于互联网时代，能够更好地适应数字化市场的需求和特点。
虚拟式组织通过互联网、移动互联网等技术手段，将市场调研、产品开发、销售推广等各个环节进行虚拟化和网络化，实现市场信息的共享和交流。
集中式公寓销售方案范本
一、项目概述项目名称：XX集中式公寓项目位置：XX市中心XX路XX号开发商：XX房地产开发有限公司项目特色：集居住、办公、休闲娱乐于一体，打造都市新生活方式。
二、销售目标1. 在项目开盘前，完成至少50%的公寓销售；2. 在项目开盘后3个月内，实现公寓销售率80%；3. 在项目开盘后6个月内，实现公寓销售率90%。
三、销售策略1. 市场调研（1）对周边市场进行调研，了解竞争对手的产品、价格、营销策略等；（2）分析目标客户群体的需求，为产品定位提供依据。
2. 产品定位（1）以年轻、时尚、便捷的生活方式为定位；（2）打造高品质、低密度、绿色环保的居住环境；（3）提供多元化、个性化的公寓户型。
3. 价格策略（1）根据市场调研结果，制定合理的价格体系；（2）采用梯度定价策略，满足不同客户的需求；（3）推出优惠政策，如团购、折扣、赠品等。
4. 营销推广（1）线上推广：利用微信公众号、抖音、微博等社交平台，发布项目信息、优惠政策等；（2）线下推广：举办项目发布会、样板房开放活动、户外广告、公交车身广告等；（3）与房产中介、家居建材企业等合作，拓宽销售渠道。
5. 销售团队建设（1）组建一支专业、热情的销售团队；（2）定期对销售人员进行培训，提高销售技能；（3）设立销售奖励机制，激发团队积极性。
四、销售流程1. 客户咨询：接待客户，了解客户需求，提供专业建议；2. 看房体验：安排客户参观样板房，感受项目品质；3. 签订合同：为客户办理购房手续，签订购房合同；4. 验房收房：协助客户办理验房、收房手续；5. 后期服务：提供物业、装修、家具等一站式服务。
五、售后服务1. 建立客户档案，定期回访，了解客户需求；2. 设立客服热线，及时解决客户问题；3. 定期举办业主活动，增强业主凝聚力；4. 提供优质的物业管理服务，确保业主居住安全、舒适。
通过以上销售方案的实施，我们相信XX集中式公寓能够在市场上取得良好的销售业绩，为开发商创造可观的经济效益。
世联-大型集中式商业销售模式
销售个数比率
---------7% 10% 72% 93%
资料来源：国土局网站销售公示。
2
店中店销售模式
店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：
获取现金
开发商
获取物业
获取投资收益
获取经营收益
投资者
经营者
消费者
承租物业
购买产品
缓解了全部销售 与持续经营的矛 盾，但无法解决 高价销售与提前 消化之间的矛盾
店中店 整售
本报告是严格保密的。
生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热 爱。21.1.721.1.7Thurs day, January 07, 2021
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。10:08:4210:08:4210:081/7/2021 10:08:42 AM
做一枚螺丝钉，那里需要那里上。21.1.710:08:4210:08Jan- 217-Jan-21
本报告是严格保密的。
案例2——百仕达.红树西岸
2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托合 作的红树西岸信托计划（ 2年期）开始发行，计划发行 信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得7.5折 的购房优惠。 客户投资80万元购买信托产品，除了获得年2.8%的固定 回报外，还能享受到高达7.5折的购房优惠。（折后价 不低于1.5万元/平方米） 信托投资权益与购房优惠权益可以灵活转让，客户可以 将两个权益一起或单独转让，也可以只保留信托权益， 购房优惠则过渡给受让人。
集中式商业销售模式
本报告是严格保密的。
案例研究
我们将通过商业的价值链和利益传导方式来 界定销售模式。
➢ 产权返租模式 ➢ 店中店销售模式 ➢ 基金整售模式 ➢ 项目信托启动方式介绍
集中式商业和街区布局模式如何选择
集中式商业和街区布局模式如何选择？问题：集中式商业和街区布局模式如何选择？集中式商业和街区布局模式：前街式、后街式和并列式如：长沙湘天广场，街区在前集中式商业在后，属前街式；合肥万达广场，集中式商业在前街区在后，属后街式；深圳万象城，集中式商业和街区并列布局，属并列式。
根据购物中心与街区的互动关系，三种“购物中心+街区”的布局模式，在购物中心规模、街区的销售体量以及购物中心与街区互动上各有优劣。
一前街式街区在前集中式商业在后：街区对集中式商业的干扰性较大，但街区的存活度较高，适用于较为成熟强势的商圈。
优势①商铺售价较高，且基本无销售风险；②购物中心和街区动线结合紧密，互动性较好；③购物中心对街区带动性较强，街区存活度较高。
劣势①集中商业展示面不佳，形象不高；②街区经营不佳对集中式商业带来较高经营风险；③街区面积难以做大，资金回现额受限。
适用性①地块特征：适用于商圈地位较为强势以及项目条件极其优越的项目，商业街的存活度无较大的风险，对购物中心的影响不大；②开发商特征：具有较高的资金实力及商业运营能力，能经营较大的购物中心，同时前期资金回现要求不高。
二后街式集中式商业在前街区在后：街区对集中式商业的干扰性较低，但街区的存活度较低，对商圈要求不高。
优势①街区对购物中心的干扰性较低；②集中式商业具有较好的形象展示面；③街区的规模较大，利于开发商回笼大量的资金劣势①街区和购物中心互动性较弱，街区培育时间较长，同时存在一定的存活风险；适用性①地块特征：适用于商圈不是非常强势以及尚未成熟的项目，最大化避免街区对购物中心的干扰性；②开发商特征：适用于要求较高资金回现的项目三并列式集中式商业、街区并列布局：街区和集中式商业的互动性及干扰性都最低，适用于商圈较为强势或目的地型消费的商圈以及长开间、短进深的地块条件。
优势①街区可持有可大部分销售，快速灵活度大；②街区对购物中心的干扰最低；③利于目的地性强的餐饮、休闲娱乐业态的布局和经营。
合肥集中商业销售个案20140524
5F业态：百盛购物中心、影院、特色美食 代表商家：金逸影院、猪圈火锅、韩风碳烤、川人百味 租金水平：租金100元/㎡/月
Part 01新地中心——天鹅湖步行街
规划：天鹅湖步行街位于项目写字楼与住
宅下方，为新地MALL外围商业，层高5.86.3米不等，可分隔为两层，共81户，面积 20-200平不等
Part 01之心城——集中商业业态规划
业态规划：
B3-B2： 1300个车位的地下机械停车场 B1：小型餐饮、护理、生活配套等； F1：国际潮流男女服饰、时尚数码、咖啡西点、眼镜钟表等； F2：国际时尚男女服饰、咖啡甜品、化妆品等； F3：流行男女服饰； F4：运动休闲、户外休闲集合店； F5：儿童服饰、儿童娱乐、家居饰品、人气餐饮； F6：真冰场、时尚餐饮、休闲食品； F7：影院、电玩、KTV、时尚餐饮
进驻品牌：
四大主力店：
大洋百货、保利影院、冠军真冰场、天空之城电玩城
其他主要品牌：
优衣库、H&M、GAP、丝芙兰、星巴克、MANGO、瑞景行、STUDIO A、I DO、SELECTED、AO2、ONLY、VERO MODA、GXG、太平鸟、 Honeys、G2000、满记甜品、果燃掂、卡旺卡、耐克、阿迪达斯、百武 西、本作、西遇、启路、时尚小鱼、贝甜、乖乖真棒、疯狂钢琴、倍思家、 ABC童装、美意、好波、海底捞、新辣道、银桂坊、外婆家、马萨咔咔、黄 记煌、麻辣盛宴、绿茵阁、花津浦等
商业战略模式的10种方式
商业战略模式的10 种方式一、创新型商业战略创新型商业战略是企业在竞争中掌握先机的重要战略之一。
通过创新技术、创新产品、创新服务、创新管理等方面的改革，企业可以在市场中获取更多的机会。
例如，苹果公司就是一个成功的创新型企业，其不断推出的创新产品，如iPhone、iPad等，为公司赢得了极高的市场重视度和市场份额。
二、成本领先型商业战略成本领先型商业战略是通过优化企业生产、销售流程，降低生产成本，提高产品效率等方式来实现产品价格的优势，从而在市场中具有竞争力。
例如，华为公司的海思芯片，其成本领先的优势，使得其在全球范围内的市场份额不断提升。
三、差异化商业战略差异化商业战略是企业通过改变产品的设计、包装、营销等方面的差异化策略，从而使其产品在市场上达到品牌定位的目的。
例如，耐克公司的运动鞋，通过其独特的设计和品牌价值，获得了全球运动爱好者的追捧，成为全球领先的运动品牌。
四、集中式商业战略集中式商业战略是通过专注于某一行业领域或细分市场，进行产品的生产、销售和服务，提高市场竞争力和市场份额。
例如，星巴克公司专注于咖啡领域，不断推出新品和提高服务质量，已成为全球领先的咖啡品牌。
五、多元化商业战略多元化商业战略是通过在不同领域开展业务，降低企业的排他性风险，实现企业的持续发展。
例如，美国的沃尔玛公司通过在不同的零售领域开展业务，如服装、家电、超市等，使其成为一家全球跨行业的龙头企业。
六、单一战略单一战略是企业集中于一种产品或技术，持续向市场展示其卓越的市场表现。
例如，特斯拉公司通过推出电动汽车，自主设计晶片等技术，使其在市场中获得了不错的口碑。
七、全球化战略全球化战略是企业在全球范围内开展业务，通过探索新的市场渠道和销售网络，不断推广企业品牌和产品。
例如，可口可乐公司在全球范围内大力发展品牌，并通过全球采购、分销和生产，实现对全球市场份额的占有。
八、专业化战略专业化战略是通过聚焦于某一独特的市场领域，提供具有高附加值的产品或服务，并通过全面的客户反馈系统进行不断优化和创新。
市场经营组织模式
市场经营组织模式市场经营组织模式是指企业在市场经营中，选择和运用特定的组织形式和管理方式，以达到提高市场竞争能力和实现盈利目标的目的。
不同的企业和行业，根据其特点和市场需求，会选择不同的经营组织模式。
下面将介绍几种常见的市场经营组织模式。
1.集中式组织模式：集中式组织模式是指企业通过在一处或少数几处集中资源和决策权的方式来经营市场。
这种模式通常在企业规模较大、市场竞争激烈的行业中常见，如大型连锁超市和跨国公司等。
集中式组织模式可以实现资源的集中配置和统一管理，提高管理效率和经济效益，但也存在着决策滞后、资源利用不充分等问题。
2.分权式组织模式：分权式组织模式是指企业将部分权力和决策权下放给各级分支机构或个别员工的方式来经营市场。
这种模式通常在企业规模较大、市场分布广泛的行业中常见，如连锁餐饮企业和汽车销售商等。
分权式组织模式可以提高市场响应速度和灵活性，增强员工的积极性和创造性，但也存在着信息传递不畅、决策失误等问题。
3.联合式组织模式：联合式组织模式是指企业通过与其他企业进行合作和联合来经营市场。
这种模式通常在企业规模较小、资源有限的行业中常见，如小型连锁店和创业公司等。
联合式组织模式可以共享资源和风险，提高市场竞争能力和抗风险能力，但也存在着合作关系不稳定、利益分配不公等问题。
4.虚拟式组织模式：虚拟式组织模式是指企业通过网络和信息技术来实现资源和决策的共享与整合，以灵活应对市场需求的方式来经营市场。
这种模式通常在互联网和科技领域的企业中常见，如电商平台和软件开发公司等。
虚拟式组织模式可以降低固定成本和减少管理层次，提高市场适应能力和创新能力，但也存在着信息安全隐患和合作风险等问题。
市场经营组织模式的选择应根据企业的特点和市场需求来进行，没有一种模式是适用于所有企业和行业的。
企业在选择和运用组织模式时，应注意合理配置资源、提高效率和创新能力，以实现市场竞争力和持续发展的目标。
同时，企业也应根据市场变化和发展趋势，及时调整和优化组织模式，以适应市场的需求和挑战。
集中式商业销售模式
集中式商业销售模式集中式商业销售模式是一种通过统一的商业模式、统一的管理和统一的运作方式来实现销售的商业模式。
它是指以一家或少数几家综合性商业企业为主导，通过统一的供应链管理、统一的采购、统一的仓储和配送、统一的品牌和统一的销售推广等方式来实现商品的集中采购、集中仓储和集中销售，从而实现规模效应和降低成本的商业模式。
集中式商业销售模式是在经济全球化和市场竞争日益激烈的背景下崛起的商业模式。
它通过整合资源、优化供应链、减少中间环节的利润，实现规模化和高效配送，从而提供更好的产品和服务，满足消费者日益增长的需求。
首先，集中式商业销售模式能够实现规模效应。
集中采购能够获取更好的价格和条件，减少采购成本；集中仓储和配送能够降低物流成本和配送时间，提高效率。
同时，集中式商业企业还能够通过整合供应链，优化运营流程，提高资金利用率和库存周转率。
这些规模效应能够使企业降低成本，提高竞争力，从而增加利润和竞争优势。
其次，集中式商业销售模式能够提供更好的产品和服务。
通过统一的品牌和统一的销售推广，集中式商业企业能够形成统一的形象和风格，提高品牌知名度和美誉度。
同时，集中式商业企业还能够通过大规模采购和供应链管理，提供丰富的商品品种和高品质的产品，满足消费者不同的需求。
此外，集中式商业企业还能够提供更好的售后服务和购物体验，提升消费者的满意度和忠诚度。
最后，集中式商业销售模式能够促进产业聚集和区域发展。
集中式商业企业在某一地区建立大型商场或购物中心，吸引了大量消费者和商家，形成了商业聚集效应。
这些商业聚集带动了相关产业的发展，促进了就业和经济增长。
同时，集中式商业企业还能够通过租金收入和税收贡献，为地方政府提供财政收入，促进区域经济的发展。
然而，集中式商业销售模式也存在一些问题和挑战。
首先，集中式商业企业需要投入大量的资金和资源进行建设和运营，对企业的资金实力和管理能力提出了较高的要求。
同时，集中式商业销售模式也容易导致市场垄断和价格垄断的问题，限制了市场的竞争和消费者的选择权。
综合体营销策略
综合体营销策略综合体营销策略是指在一个商业综合体中，利用多种营销手段和策略，共同推动商品销售和品牌宣传的一种综合性营销模式。
综合体营销策略可以帮助商家在竞争激烈的市场环境中提升销售效益，增强品牌影响力。
综合体营销策略主要包括多元化产品组合、协同营销、线上线下结合等方面。
首先，多元化产品组合是综合体营销策略的基础。
商业综合体一般会覆盖多个品类，如服装、餐饮、娱乐等，可以根据不同的消费需求提供多种选择。
通过合理的产品组合，可以满足不同消费者的需求，提升顾客购买意愿。
同时，多元化产品组合还可以增加顾客在综合体内的停留时间，提高整体销售额。
其次，协同营销是综合体营销策略的关键。
商业综合体内的各个商家可以相互合作，通过联合促销、相互推荐等方式实现协同营销。
例如，餐厅可以与服装店合作，推出用餐优惠券送给购买服装的顾客，从而促进餐厅和服装店的销售。
协同营销可以提高商业综合体的整体销售效益，增加各个商户的曝光率和影响力。
再次，线上线下结合是综合体营销策略的重要手段。
随着互联网的普及，线上营销已经成为必不可少的一环。
商业综合体可以通过搭建电商平台、开展线上促销活动等方式，增加顾客对商业综合体的关注度。
同时，线下实体店面也可以通过线上宣传吸引更多的顾客到店消费。
线上线下结合可以扩大商业综合体的影响力，提高整体销售额。
此外，提供优质的售后服务也是综合体营销策略的重要环节。
商业综合体可以提供便捷、高效的售后服务，提升顾客购物体验，增加顾客的忠诚度。
通过投入适当的人力和物力资源，提供贴心的售后服务，可以赢得顾客的口碑传播，进一步扩大商业综合体的影响力。
综合体营销策略的实施需要商家在产品选择、合作营销、线上线下结合等方面进行综合考虑。
通过有效的综合体营销策略，商家可以提高销售效益，增强品牌影响力，进而在竞争激烈的市场中取得更大的优势。
集中式商业研究
满足大商家 基本要求
面积要求，昭示性，独立性，临街，出入口交 通便利，停车场位置与体量，以及货运要求。
统一业 态调控
统一市 场营销
统一管理 分散经营
集中商业运营管理的核心是把松散的 经营单位和多样的消费形态，统一到 一个经营主题和信息平台之上。
统一物 业管理
统一服 务监督
14
成功集中商业的规律和启示
有效覆盖具有消费能力的人群 联系紧密的公共交通 关 键 因 素 布局合理的建筑结构，愉悦的环境 全面的功能 主力商户的进驻 配套齐全的公共设施如停车等
2
世联对集中商业的理解及观点
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3
1
商业地产是房地产开发中最复杂、 商业地产是房地产开发中最复杂、难度最 大的部分
住宅开发 写字楼开发 开发者 消费者 承租者 项目规划 项目销售 招租管理 出租率 租金 商业开发 开发者 投资者 经营者 消费者 项目规划 项目招商 项目销售 运营管理 满足市场消费 实现投资收益 有利社会发展
城市发展阶段 初级阶段 30%以下 以下
向心聚集 （向城市几何中 心聚集） 心聚集）
中级阶段 70 %以下 以下
向心分散 （向城市几何中 心发散） 心发散）
高级阶段 70%以上 以上
离心聚集 （离开城市中心 向郊区聚集） 向郊区聚集）
没有“市”的“城”，怎么还叫 “城市”？
城市化率 城市商业空间 发展特征
业态
发展 ， 市场的 。
KPI
10
7
商店的 多样性 实体 环境 购物涉 入程度 在购物中 心的兴奋 程度 停留意愿
良好的物业产品设计为商业提供可持续发 展的空间平台
目标设定 生活预测 到他处 购物 商业空 间评价 再惠顾此 购物中心 的意愿 外部条件 调查 内部条件 调查 空间构想 空间改良 技术构想 报告拟定
商业综合体的营销策略及应用
商业综合体的营销策略及应用摘要：消费享受化与业态多样化，引导着商业地产的变革与发展，形成了休闲商业聚集新形态——商业综合体，如北京798艺术区、万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、银泰的百货转型、高邮的波司登世贸广场、成都锦里、等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。
商业综合体代表着各种休闲需求的实现。
无论是文化娱乐、商业办公、商务招待、教育运动、选货购物健体美容，都能够通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。
本论文旨在研究商业综合体的概念、发展现状、并以一二线城市、三四线城市的商业综合体为例，摸索商业综合体未来的营销策略。
关键词：商业综合体；银泰；万达The marketing strategy and the application of the commercial complexAbstract: business diversification and enjoyment of consumption, guide the upgrading and transformation of commercial real estate, the formation of a new creation of leisure businessgathering -- commercial complex, such as the Gaoyou World Trade Plaza, Wanda Bosidengcomplex, Yintai department store transformation, Shanghai new world are gathered, ChengduJinli Street, Beijing 798 Art Zone and so on, both as a representative of the city brand andlifestyle logo area. The commercial complex represents a variety of leisure demand. Whether it is commercial office, entertainment, education, sports, fitness and beauty business entertainment, selected goods shopping, are available through the "consumption function +mode + commercial space" innovation. The concept, development status, this paper aims to study the commercial complex and a second tier city commercial complex, the three or four line of the city as an example, explore the future marketing strategy of commercial complex.Keywords: intime; Wanda Commercial Complex;1.前言2014年4月26日，临海银泰城开业。
大型商超经营方案
大型商超经营方案1. 引言大型商超（大型商业超市）是一个经营面积较大、商品种类齐全、服务细化的零售业态。
随着人们物质生活水平的提高和消费观念的变化，大型商超在城市发展中起到了越来越重要的作用。
本文将介绍大型商超的经营方案，包括市场调研、定位策略、商品管理、促销活动等，旨在为开设大型商超的企业提供一些建议和指导。
2. 市场调研在制定大型商超经营方案之前，进行市场调研是非常重要的。
市场调研可以帮助企业了解目标消费者的需求和购买习惯，以便确定合适的经营策略。
市场调研内容可以包括但不限于：消费者画像、消费能力、购物偏好、竞争对手情况等。
3. 定位策略在经营大型商超时，明确自己的定位非常关键。
定位策略可以是以价格低廉为主要竞争优势（低价定位）、以产品质量和服务为主要竞争优势（差异化定位）、以特定消费群体为目标客户（细分市场定位）等。
通过明确自己的定位，可以更好地满足消费者的需求，并与竞争对手形成差异化。
4. 商品管理大型商超经营着众多种类的商品，因此商品管理是至关重要的。
在商品管理方面，可以考虑以下几个方面：•采购管理：与供应商建立良好的合作关系，进行合理的采购，确保货源充足。
•仓储管理：合理规划仓储空间，建立有效的库存管理体系，减少库存积压和损耗。
•商品陈列：合理布局商品陈列，提高产品的可见度，并根据市场需求进行推荐和促销。
•商品品质管控：加强对商品质量的控制，建立健全的质量检测机制，杜绝次品流入市场。
5. 促销活动促销活动是大型商超吸引消费者和增加销量的重要手段。
在进行促销活动时，可以考虑以下几点：•打折促销：通过降低价格吸引消费者的购买欲望，增加销售额。
•赠品促销：购买指定商品或满足一定消费额度后，赠送消费者特定礼物或优惠券等。
•联合促销：与厂商或其他企业合作，进行联合促销，提高品牌知名度和销售额。
•会员制度：通过建立会员制度，吸引消费者成为会员，提供专属优惠和服务。
6. 客户服务良好的客户服务对于大型商超来说至关重要。
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四种模式的对比
四种销 售模式 产权返 租模式 政府已明令禁止 适用条件 业主 风险 前期销 售速度 销售 价格 操作 难度
拟合度最高 拟合度最低
和本项目 拟和度
高
快
高
低
×
店中店
模式 基金整 售模式 项目信 托模式
1、发展商期望通过商业直接获取利润 2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基 本确定
获取经营收益
获取销售利润
经营者
承租物业
使用者
购买产品
消费者
操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商
业，获取投资收益。
典型案例——嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。
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整售的适用条件
1、已投入使用并收益稳定的商业
2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约 已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的项目，基金也 有信心购买
解决了高价销 售与提前消化 的矛盾，但激 化全部销售和 持续经营的矛 盾。
操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开
发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展 商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到 定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。
楼层：1——5层。 主力店：天虹 发展商年租金回报率变化：4.8%—6%—2.8% （低于三年期国债3.37%） 与天虹租约：15年 年租金增长率：2% 现状：在售，分期或一次性付款
楼层 1/F 2/F 3/F 销售铺位个数/总铺 位个数 未售 15/211 21/211 销售个数比率 ---------7% 10%
策优惠。
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案例1——万科十七英里
2004年6月9日，深圳万科与新华信托达成总 额1.9995
亿元、为期2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十
七英里项目的开发。 该贷款资金由新华信托发行“新华信托—万科十七英里 项目集合资金信托计划”的方式筹集。 信托计划的投资者在购买该产品的同时，不仅享有通常 意义的投资收益，还可以获得对该房产的优先购买权和 购房价格的高折扣率。
2
3
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２月底，凯德置地以５.５亿元拿下北京东直门１.４７万平方 米的综合用地地块；
３月初，凯德置地又以１８.３７亿元买下中环世贸中心Ａ、 Ｂ两栋甲级写字楼。
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项目信托方式
房地产项目信托是一种新的融资方式。在已 实现的几个房地产项目信托个案中，出现了 金融和房地产销售结合的趋势。例如：北京
4/F
5/F
152/211
227/243
72%
93%
资料来源：国土局网站销售公示。
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2
店中店销售模式
店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：
获取现金 获取投资收益 获取经营收益
开发商
获取物业
投资者
承租物业
经营者
购买产品
消费者
缓解了全部销售 与持续经营的矛 盾，但无法解决 高价销售与提前 消化之间的矛盾
1
购买 物业 小业主
产权返租模式
发展商
建设部《房地产销售管理办法》规定： 2001年６月１日后，不得以返本销售 和售后包租的方式出售未竣工的房屋。
产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：
代理招商 出租物业 商家
销售结束 关系转化
小业主
提供物业 支付租金
商家
支付租金
提供回报
小业主和商家不能承担解决 矛盾的角色，也不具备解决 矛盾的能力。
操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按
铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业 使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。
典型案例——赛格电子市场
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案例：赛格电子市场
简介：依托华强北电子产业形
成的电子产品交易市场，营业
面积约3万平方米，共7层，租 户约1500家。
典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、
大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店
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案例：常兴天虹商场
发展商保留1层高租 金楼层，通过1层租 金弥补回报率，可维 持4.8%左右。 现通过主力店提供回 报，投资回报率2.8%， 低于三年期国债利率。 销售状况不佳。销售 率约占推出部分的 47%。 此项目现仍返租，但 已经不能作按揭。
苹果社区、深圳万科十七英里、深圳百仕达.
红树西岸。
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信托的适用条件
项目信托可以同 时达成发展商融 资和营销蓄客的 目的，在可能的 情况下，我们建 议采用信托模式 进行启动，但是 信托审批严格， 且在商业领域内 没有先例，审批 难度无法预测。
一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起， 在信托产品的设计中加入购房优惠权和优先购买权； 二、信托适用于有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘 销售相结合的信托是一种项目启动模式； 三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通 过银监会审批； 四、银监会出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂 行办法（征求意见稿）》提出对部分管理规范、经营水平 高的信托投资公司开展房地产业务给予放松200份限制的政
铺位形式：专柜及铺位
主要业态构成：电子元器件、
电脑配件、电脑网路器材、通 信器材
现状：4—7层出租，1—3层
在经营情况稳定后出售给大客 户
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3
基金整售模式
基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：
开发商
获 取 物 业 获 取 现 金
投资者
获取投资收益 获取现金
基金
获取投资收益 承租物业
1、发展商对价格要求不高 2、商业促进写字楼的销售 1、发展商有融资需求 2、发展商有足够的品牌支撑 3、项目前景看好
中
低 低
中
慢 快
较高
低 较低
中
较高 高
×
注：大客户的整体购买属于个案，在此不做分析。
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营销模式和目标的关系
首要目标
营销模式 信托+店中店 店中店 整售
1
快速融资 提前实现价值 带动二期经营 Nhomakorabea集中式商业销售模式
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案例研究
我们将通过商业的价值链和利益传导方式来 界定销售模式。
产权返租模式 店中店销售模式
基金整售模式
项目信托启动方式介绍
案例选取标准：
项目总体规模超过5万平米 商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区 商业以全部销售为目标
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来源：亚信行总经理萧福泰访谈
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解决了持续经营 和销售之间的矛 盾，但很难达到 价格和快速回笼 资金的目标。
嘉德置地的“中国商业地产基金”计划
2004年底，嘉德置地开始大规模的商业地产项目的收购。嘉 德置地的策略是与沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国际信托 投资结成战略同盟，最终涉及的购物中心将达到28家，然后 把这些项目打包成“中国商业地产基金”计划在新加坡上市。 进展情况： 2004年12月23日，与深国投合作，以9.98亿元人民币收购了6 家商场，嘉德占股份51%，深国投占股份49%； 2005年1月4日，嘉德斥资17.46亿元人民币100%收购了北京 华联旗下的安贞华联商厦和望景华联商厦；
3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开 发商几年后可以回购，达到国外基金的租金回报率要求的， 基金也会考虑购买 4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上， 小的租户租期2年以上。 5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金 回报率的要求较低一般在6％左右就可以了，而欧美的基 金要求租金回报率一般在10％以上。
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案例2——百仕达.红树西岸
2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托合 作的红树西岸信托计划（ 2年期）开始发行，计划发行 信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得7.5折 的购房优惠。 客户投资80万元购买信托产品，除了获得年2.8%的固定 回报外，还能享受到高达7.5折的购房优惠。（折后价 不低于1.5万元/平方米） 信托投资权益与购房优惠权益可以灵活转让，客户可以 将两个权益一起或单独转让，也可以只保留信托权益， 购房优惠则过渡给受让人。