房地产价格的宏观调控PPT

（三）中国房地产指数系统、中国指数研究院
其最新在北京发布的研究报告称，今年上半 年中国房地产市场销售增长明显，开发企业投资 信息有所恢复，土地市场明显升温。预计下半年 成交量可能在小幅振荡中逐步上升，房价仍会稳 步上升，个别城市还会较快增长。 数据显示，今年上半年，杭州、深圳、天津、 苏州、重庆、青岛等城市住宅成交面积均超过一 倍左右。同时，新增供应下降明显，北京、成都、 武汉、深圳等地市场存量消化迅速。部分城市四 月下旬以来涨幅加快。6月，3全国35个大中城市 中有28个住宅价格环比上涨。

（四）宏观调控的目的
房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨， 稳定市场房价。公众在对房市走势和房价预期观 望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予以 观望。 2010年中国房地产政策已由此前的支持转向 抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了 土地、金融、税收等多种调控手段。
Part 2

（二）宏观调控的背景
二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象 力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个 有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同 时也存在着咨询与法律方面的欠缺。 2013年全年来看，一线城市和部分二线城市 表现较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险； 三四线城市则由于市场供应量充裕，市场整体表 现相对平淡，价格上涨动力不足，一些城市还出 现了市场成交量低迷、房价下跌或停涨的状态。
（三）宏观调控的原因
一，多年来，房地产调控均见成效、房价越 调越涨的严酷事实，让市场各方对调控产生了经 验性“抗体”。 二，多年来，房地产调控无效而终，所出台 的诸多政策执行不到位，尤其是政府在2008年的 救市举措，让公众对政府的调控及调控的决心产 生了质疑甚至不相信的心理反应。 三，尽管不断出台各种调控政策，但并没有 触及土地财政这个问题。
房价现状
（一）中国房价最贵的十大城市
一、北京均价：32131元/㎡ 二、上海均价：31670元/㎡ 三、深圳均价：30615元/㎡ 四、三亚均价：25046元/㎡ 五、厦门均价：18747元/㎡ 六、广州均价：18484元/㎡ 七、杭州均价：18208元/㎡ 八、福州均价：15569元/㎡ 九、温州均价：14870元/㎡ 十、南京均价：13877元/㎡

报告预计，随着企业投资信心的逐渐恢复和 主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加 大投资力度，开发投资将稳步增长。同时，由于 市场需求仍然较为旺盛、购房者对住房保值增值 的预期，以及开发企业在资金压力缓解后失去降 价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会 稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较 快增长。今年下半年房地产开发投资稳步增长。
房地产价格的宏观调控
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目录
CONTENTS
一、概论 二、房价现状 三、专家观点 四、政策演变 五、国外政策 六、调控手段与意义
Part 1
概论
（一）宏观调控的定义
宏观调控（简称宏调）是政府实施的政策措 施以调节市场经济的运行。 房地产宏观调控，指国家运用经济、法律和 行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监 督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需 求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实 现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
（四）供求状况不容过于乐观
当前，许多“口水”专家在各种利益的驱使 下，一味地鼓吹房地产市场需求如何旺盛，潜力 如何巨大，前景如何广阔，但现实状况究竟如何 呢？
来自百度文库
（1）空置率过高，说明供过于求，至少说明 暂时存在实际需求不足。 （2）城镇化的持续拉动房产需求是纸上谈兵。 （3）各地市民持币观望，说明房产并非他们 的急需品。

买房子的话考虑两个方面，第一是租得出去 的房子才考虑，第二是考虑房租回报率。中国没 有那么多人，人口下降，那么房地产一去不复返， 房价永远是下降的，2020年已经不远了，2015 年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将 会下降，现在没有必要去买房子冒险，不要做发 财的梦，现在把房子卖了一辈子开心。
（三）我国房价将面临较为严厉的调控措施
房地产价格虚高，已引起中央政府的高度重 视。房价虚高可能重蹈“东南亚金融危机”的覆 辙或复制次贷危机。房价虚高会导致地产泡沫， 最大的危害是将引发经济危机。东南亚金融危机 让人记忆犹新，美国次贷危机的阴魂未散，前车 之鉴，后事之师，中央政府已引起了高度重视， 必然会出台适宜的调控措施。

四，多年来，住房保障工作严重滞后，欠账 太多。虽然中央政府在此轮调控中强调了加强保 障性住房建设，对整体市场来说一时难见成效。 即便各地能完成计划，但离满足市场需要还将相 差甚远。而且，这种情况短期内还难以解决。
五，政府出于刺激经济增长的目的，大量投 放货币和信贷，造成市场流动性持续过剩，同时 经常化维持负利率状态，在一定程度上容忍乃至 放任投资泡沫和通货膨胀。
（二）SOHO中国董事长：潘石屹
潘石屹日前表示，如果政府没有太离谱的干 预，中国房价暴涨的可能性几乎不存在。从政府 到开发商再到购房者，所有人的心态都应该放松： “不要再鼓吹还有更严厉的政策，更严厉的政策 针对什么？就是房价的更快上涨。”
潘石屹指出，现在不是房子非常短缺的年代， 现在开发商建房能力、土地储备能保证未来一段 时间内的市场供应。
（二）当前我国房价虚高是不容争辩的事实
无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡 量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一 线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场， 租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6 倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1： 1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是， 都远远超出可以接受的范围。
Part 3
专家观点
（一）独立经济学家：谢国忠
日前，谢国忠在厦门大学EMBA鼓浪屿名家论 坛上发表"当前国内经济前景与展望"主题演讲， 当谈到房地产领域时，谢国忠抛出"千万别买房子， 有空房子赶快卖掉"的观点。 谢国忠指出，目前市场形势有点转变，如果以 房价与收入比算的话，中国的房价在全世界是最 高的，香港的房价也高，但是房价收入比是15倍， 而发达国家只有6倍，但是中国的北京、上海最高 已经达到二三十倍。