新加坡房地产开发模式

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1.3.1新加坡房地产市场分析

2009
2010
2011
2012
2013
住宅市场供应紧张，空置率近年来维持在低水平
1) 不包括政府开发的住房资料来源：新加坡统计年鉴2014；罗兰贝格
高端住宅的空置率相对更低
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 8
B 1 住宅地产市场 -支持
除了私人住宅，新加坡“居者有其屋”的住宅政策，使政府公屋在住宅地产市场中占据重要地位，并起到调控市场的作用
住宅细分市场特点：政府开发调控
新增公屋和私人住宅供给，分时期 [单元]
政府公屋[单元] 私人住宅[单元]
49446
39733
25867
22522
29446
18097
28244 15419
17310
10284
8087
23579
10287 5212
7813
2129
12825
5958
1991-1995 1996-2000 2001-2005 2006-2010 2011-2014 2015-2017E
各环节集中度
代表企业
CapitaLand City Development
Keppel Land UOL Group Singapore Land
运作模 > 政府掌控大多数土地，对式特点土地出让的统一规划严格
> 产品定位和设计受规划 > 大型开发商基本都建立了增值服务、物业管理、
控制和指导
房地产咨询经纪的产业链后端服务能力
> 重点产品：市场对商业地产投资前景判断乐观，以写字楼与零售/休闲娱乐物业为主
产品特点
技术与金融发展
1. 开发商住宅产品以中高端为主：中低端住房由政府主导开发建设，而新加坡市场人均收入较高，中高端住宅市场需求稳定，大型私人开发商住宅产品多是位置优越的中高端盘

新加坡的房地产政策

新加坡的房地产政策新加坡不仅经济发展的好，而且风景也吸引了不少人。

越来越多的人选择到新加坡发展。

下面是店铺整理的一些关于新加坡的房地产政策的相关资料。

供你参考。

新加坡房产投资政策介绍1.房地产市场受到良好的监管，受到妥善保护的房地产权益：根据法律规定，开发商应设立只可用于项目的营销和开发的一个托管账户。

为进一步保障买主利益，新加坡政府要求所有房地产开发商根据议定的付款时间表向买主收款。

并且开发商的动工也受到严格规定，开发商只有在规划及营销获得市区重建局的许可后，才能发售项目。

2.新加坡对投资房产的外国投资者有待十分多：身份没有限制，例如对是否必须移民才能进行购房或投资并没有限制;无货币管制，无地产增值税，只有上缴政府的固定税款;外国人同样可贷款，租金收入足以还贷款。

3.外国人在法律上可享有按揭贷款：这为外国人到新加坡投资房产提供了优待。

4.二手市场活跃，易于出售房地产：并且不会出现对房地产的出售征收预扣税等情况。

新加坡住房政策介绍1.以政府强有力的介入实现公共住房有效供给新加坡住房制度最大的特点是政府的强力介入。

新加坡的住房政策目标是“居者有其屋”,模式是政府以强大的财力建设组屋,使得超过80%的人口居住在公共组屋里,同时又以高效的机制进行管理。

2.以分阶段梯度目标设计来细分房地产市场有效需求住房政策的目标在于满足合理的住房需求。

住房需求大体可分为三个层次:居住需求、居住质量需求和产权需求。

满足住房需求既可以通过政府来提供,也可以由市场来提供。

对于个体居民而言,住房需求层次建立在自身经济条件之上。

对于城市居民整体而言,住房需求满足的层次则依赖于城市经济实力和可利用土地面积等因素。

3.以保障居民居住权作为建立多层次住房供应体系的核心新加坡政府坚持行政干预为主、市场调节为辅的原则,牢牢掌握了房地产市场的主动权,其核心就是保障居民的居住权,以实施保障房政策为重点建立多层次的住房供应体系。

4.以严密的制度安排保证有限住宅资源优先满足基本民生需求严密的制度安排保证了有限住宅资源能优先满足基本民生需求。

新加坡房地产行业总览

总体规划 2013
运动和娱乐场所 Sport and Recreation
住宅区 Residential
水体 Waterbody
第一层为商用的住宅区 Residential with Commercial at 1st Storey
道路 Road
商业区和住宅区 Commercial and Residential
在建筑中基础设施的股份，比如走廊，大厅，电梯，停车场，娱乐设施等被称为公共财产。公共财产由所有业主所有，根据股份划分。根据每个单位面积的不同，股份（Share Value）也不相同。
管理公司（MCST – Management Corporation Strata Titles）管理所有业主并维护基础设施。
房地产的所有权伴随着的就是权利转交和利益，所以会有交易约束，比如所有权和使用权，这样的权利可以避免他人所有或使用，交易等。
房地产的特点（物理性）
房地产是不可移动的，也就是会在特定的位置。所以它的价值取决于它的物理环境，比如靠近市中心，有便利的交通设施，靠近学校和其他便利设施。
房地产是多向性的。没有两块土地拥有同样的地理位置，规模，结构，规划，地形，土壤环境等。每块土地都是唯一的，都有自己的吸引力。
开发商需具备认证的地契规划（显示地理位置 Location，层高 Floor Level，分层面积 Strata Area，建筑高度 Elevation，分摊面积 Share Value of each strata lot 和总价值 Total Share Values）
私人和公共地产的分类有地住宅 Landed Residential Properties 非有地住宅 Non-landed Residential Properties 商业地产 Commercial Properties 工业地产 Industrial Properties 酒店和休闲娱乐地产 Hotels and Recreation Properties 特殊用途地产（HDB 和 JTC 地产）Special Properties 私人有地住宅

新加坡房地产的启示

新加坡房地产的启示我对新加坡的印象非常好，每次去的体验都很愉快。

2012年，我曾经在新加坡学习过一年半的时间。

2019年7月，我又和风马牛地产学院的学员们一起去了新加坡，参观了一些房地产项目，研究他们的创新模式。

这个过程像是在啃老甘蔗，越往下啃越甜。

对房地产的从业者来说，反复去，反复看，每次都会有所收获，而且每次的滋味都不一样，除了甜还特别有嚼头，在嚼的过程中能反复品出更多的甜滋味。

新加坡这个国家国土面积不大，还不如一个海南岛，但它发展出了小国特色。

作为一个精致的城市国家，它把自然、历史、人文、科技、现在、未来，所有这些都凝聚在一个非常小的地域空间里。

它的城市发展经验，特别是它在人口密度非常高的情况下，如何解决住房问题、城市发展中的规划建设问题，以及发展高密度城市的经验，都值得我们特别关注。

其中，有一点最值得思考和探讨，那就是它能够用资本主义的方法实现社会主义的目标。

为什么这么说呢？就是它在生产过程中，讲究效率，所以就很照顾雇主，以雇主为核心来设计一些制度、政策。

因为雇主会带来经济发展、就业和税收。

在市场经济中用资本主义的方法是非常有效的，能够很好地刺激财富的创造和提高经济效益。

但是在公共政策、社会政策方面，他们却用社会主义的一些方法，就是讲究公平、要照顾到穷人，尽可能缩小收入差距。

这一方面就特别像北欧的一些福利的资本主义，或者叫作福利的社会主义，也有人叫作民主的社会主义，等等。

我们先说一下它怎么用资本主义的方式来刺激生产。

首先在新加坡，大家看到有一些赌场，甚至还有妓院，相当于西方社会的一些我们传统社会主义国家不喜欢的东西，他们都有。

其次，新加坡政府在各种政策的制定上，都是想着法地要促进大家，甚至逼着大家上班、干活儿、创造财富、提供服务，或者累积效益、累积财富。

其中最简单的一个方法就是，你作为雇员，退休、养老、社保、最低工资什么的，在新加坡都没有。

它以此来保证充分就业，让你必须上班，你只有上班，才能有收入。

房地产楼市首提“学新加坡模式”

中国房地产，迎来新变局。

据第一财经报道，近日，深圳市住建局有关负责人表示：新加坡是深圳学习榜样，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。

这是内地城市官方首提“楼市学新加坡”，在经济特区成立40周年的重要时间窗口，这一说法充满想象空间。

学习新加坡，究竟学什么？是否意味着内地楼市开始抛弃“香港模式”?01 香港、新加坡、深圳，房价有多高？根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》：全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。

香港以套均价格125.44万美元蝉联全球第一；新加坡位居全球第三，套均价格91.5万美元；上海、深圳、北京位居4-6位，套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元。

以2019年人民币平均汇率6.89元计算，香港、新加坡、上海、深圳、北京的住宅套均价格分别为865.3万元、631.2万元、624.8万元、540.7万、526.7万元。

从套均总价来看，香港遥遥领先，新加坡与北京持平，略高于深圳、上海。

值得注意的是，由于不同城市人均居住面积存在明显差异，相比套均总价，均价、房价收入比更能反应房价是否处于合理空间。

从均价来看，香港超过14万元/平，在寸土寸金的港岛，则接近20万元/平。

与香港对比，新加坡均价为9万/平，深圳均价约为6.5万/平。

值得注意的是，新加坡这一价格是就私人住宅而言的，而私人住宅在当地占比不到2成。

新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中，组屋的价格不到私人住宅价格的一半。

此外，虽说在绝对值上，深圳远低于新加坡和香港，但发展水平不同、收入水平不一，在房价收入比上并不弱于这些城市。

可见，作为内地房价最高城市，深圳的确到了十字路口。

下一步，学香港还是新加坡，还是再开一条新路？02 学香港还是学新加坡，这是一个问题。

房价：乱花渐欲迷人眼——中国房地产新一轮改革要避免“新加坡模式”的陷阱

须在住房领域推进深层制度改革，也即
高了大概５００％，但是中国的城市化率
目前还不到５％，还需要投入大量的建０设资金。在现代化进程中，城市自顾自
从强调住房市场化的第一代改革模式，
是通向新的奴役道路的开始。适当加大保障房的建设是必须的，
但以政府主导的保障模式为主要供应方式也是肯定不行的。为今之计，中国必
第一，中国人均土地资源虽然相比世界平均水平，并不算丰富，但相比新
加坡，却可以说是天壤地别。而城市化的居住方式是更加集约、更加有效的方式，大概同样的一块国土面积足可以比农村安置４— ５倍以上的人口，所以中国其实根本不用象新加坡那样担心土地
然而，新加坡的情况同样十分特殊。它是一个海岛国家，土地奇缺，大
量土地靠填海造田形成。我们知道，市
场模式与计划模式并没有绝对的优劣，
如果资源极其贫乏，有人多吃一口，就会有人饿死，则市场模式应该终结，计
二是基础设施因土地财政而腾飞，可谓
一
产业化发展。但在我国，房地产是拉动
经济的中流砥柱，采用新加坡模式以保障住房为主既与我围同情不符，也势必对中国经济造成重大影响，到头来还是
推进体制改革、以彻底的房地产市场化模式为主保障为辅才是根本出路

国外四大房地产金融模式分析

国外四大房地产金融模式分析国外房地产金融的四种模式不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。

(一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。

20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。

到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。

美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征：1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。

在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。

总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。

一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。

储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。

其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。

二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。

在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会(FNMA，即房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。

这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。

二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。

房改要避免“新加坡模式”的陷阱

房改要避免“新加坡模式”的陷阱作者：赵晓岳安时来源：《同舟共进》2010年第06期如何找到一个好的中国房地产发展模式与道路,现在的主流导向是新加坡模式。

所谓新加坡模式,核心就是建立住房公积金,以政府供应的保障性住房为主体,以商品房为补充。

在新加坡,超过70%的人居住在政府提供的住房里。

笔者曾应邀在新加坡发展局发表演讲,数度考察新加坡,尤其对新加坡住房发展模式细加研究。

笔者以为,新加坡模式于我国并不可取,因为中新两国国情不同,资源秉赋不同,发展道路和模式大相径庭。

中国大力发展保障性住房,或可暂时缓解住房紧张的局面以及一定程度地平抑房价,中国人今后也或许会有房子住,但决不会住得太舒服,并且将以极大地损害经济效率和社会自由为代价。

“邯郸学步”会迷失方向1998年福利分房制度取消,中国住房制度改革拉开大幕。

政府原本设想的是建立起以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

然而,当时低迷的经济增长特别需要房地产的刺激,致使政府走向了鼓励房地产市场化的方向。

房地产行业在短短几年中一跃成为国民经济的重要支柱产业,但房价也越来越高。

这段期间,中国实际上转向了以“勾地”为主要特色的香港模式,地方政府很快变成了土地运营型政府,最初制订的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利润的巨大诱惑下逐步被打入“冷宫”。

香港的情况很特殊,回归之前其土地只有一个“地主”,就是港英政府。

港英政府一直垄断土地,用拍卖方式追求最高土地收益。

与政府挤牙膏式的土地供应相对应的,就是香港居民恶劣的居住环境。

所以港人虽然收入很高,但居住的幸福感与尊严感却是很低的。

内地近些年施行香港模式,也得到两个结果,一是房价高企,二是基础设施因土地财政而腾飞,可谓优劣互见。

但保障房做得差,不仅比不上新加坡,甚至比不上香港,致使民怨沸腾。

所以,现在政府要将吃进去的钱再吐出来一部分,在保障房方面予以加强。

新加坡的情况同样十分特殊。

它是海岛国家,土地奇缺,大量土地靠填海造田。

(房地产经营管理)新加坡房地产经济

新加坡房地产经济新加坡的城市建设和房地产业是近三、四十年才发展起来的，尤其是60年代中期，政府推行市区重建计划和居者有其屋计划以来，经过新加坡人的艰苦努力，城市面貌和住宅建设发生了根本性的变化。

现在新加坡，绿树成荫，高楼林立，道路通畅，环境优美，堪称世界级的花园城市。

新加坡房地产业的发展，不仅给新加坡带来了良好的城市环境，也为政府产生了可观的财政收入，为国民提供了大量的就业机会。

据有关部门统计，近几年，新加坡政府每年从房地产业得到的直接收入占财政总收入的20－35％，房地产业已成为新加坡国民经济的重要支柱产业。

一、历史与发展六十年代初期，新加坡还是一个较贫穷落后的国家，严重的住屋短缺、人口过度拥挤、恶劣的居住条件、过高的失业率、市区交通堵塞、基础设施不足等难以支撑当时刚刚独立国家的社会经济发展，困扰着城市建设。

1960年新加坡成立了规划局，负责整个城市的规划设计，于六十年代后期制定城市长远规划（新加坡概念图），来引导经济增长与发展工作。

规划局的目标十分明确，是将新加坡改造成为一个卓越的热带城市，1981年规划局完成了全国城市发展的总体规划设计。

为了保证规划的贯彻实施，1985年，政府颁布了《规划法令1985》，这部法令明确了有关职权单位的委定，说明了依托局官员职责的调派；并规定总体规划图每五年必须至少检讨一次，在任何时候都可更改；在土地发展上，授权给规划单位来管制所有土地的发展，划定地主/发展商和职权单位的权力和责任，规定所有的发展都必须获得职权单位的批准证；在发展费的管理上，授权给职权单位征收发展费，并说明发展费的计算方法和征收方法。

1989年，政府又在规划局的基础上组建了市区重建局，它是新加坡的国家规划和旧屋保留的主管部门，是隶属于国家发展部的一个法定机构，负责长远规划的拟定和详细规划的编制及实施。

规划、管理并推行新加坡的城市发展，使之成为一个卓越的热带城市是市区重建局的工作宗旨，通过市区重建局的协调和指导，城市规划才得以落实。

新加坡住房模式范文

新加坡住房模式范文新加坡住房模式是一个成功的城市住房发展模式，被世界范围内的城市所关注和学习。

这个模式的核心是由政府领导的住房发展计划，旨在提供可负担的住房给全国居民。

该模式以确保居民有一个舒适和安全的家庭为目标，同时也塑造了城市的社会结构和身份认同，为经济增长和社会稳定做出了重要贡献。

政府开始兴建公共住房，并实施了公屋购买计划。

新加坡住房与发展委员会（Housing and Development Board，HDB）负责该计划的规划、建设和管理。

公共住房被分为不同类型，包括组屋（flats）、豪华组屋（executive apartments）、组屋公寓（HUDC apartments）和建屋发展公司（DBSS）项目。

这些公共住房单元非常多样化，能够满足不同需求和经济状况的居民。

新加坡住房模式的一个关键特点是“三个手柄”政策。

首先，政府控制土地供应，确保土地价格稳定，以减少房屋成本。

其次，政府提供优惠贷款和担保，以帮助居民购买住房。

最后，政府补贴建设成本，并通过租金补贴和购房补贴等方式为低收入群体提供经济援助。

这个住房模式的成功还得归功于政府的专业管理和长期规划。

政府通过土地利用和城市规划，确保公共住房区块与其他城市设施（如学校、医疗设施和购物中心）之间的良好互动。

此外，政府还注重社区建设和公共设施的发展，为居民提供便利的生活环境。

新加坡住房模式的成功对于其他国家和城市来说也具有借鉴意义。

它提供了一个可行的解决方案，以确保人民的基本住房需求得到满足。

同时，它也强调政府在住房领域的角色和责任，以及社区建设和公共设施的重要性。

其他国家可以通过学习和借鉴新加坡住房模式的成功经验，为自己的城市住房发展提供借鉴和启示。

新加坡的房地产业卓有成效

奖的Ｒｖｒａｃｉｅｌｅ小区为例，由于Ｐａ面对的客户不同．这两个花园从
供了很大的机遇，可以加速发展
私人房地产，以供应市场需求。为配合这一政策，新加坡政策每年将建公屋的数量由３万套减为
投标方式出售原为建公屋的土地给私人开发商，每年可以为市场额外提供４０００～５０００个单位，加上私人地皮兴建的房屋每年
３０～４Ｏ００００套，因此私人开发商在整个房屋市场上就大大扩张了
积的平方米单位价格出售给用户，种计算标准也避免了政策、这
开发商与小业主之间的许多纠
３％，以提高私人开发商的建屋０
积极性。
由于大多数居民都拥有政府
纷。购买一套政府津贴房，按地
新颖独特的设计让人赞叹。设计虽超前但不乏实，，户型布局Ｅ在ｌｌ上充分体现了 “ 光、朝向、景阳观、风 ” 效果，新加坡的亚通等与热带气候十分相符。区内绿树小掩殃，流水淙淙，连地下车库都
段、面积的不同，价格从１５万坡币（１坡币约等于５元人民币）到
津贴房，再加上政府严格控制土地供应，商品房市场总体上不如

新加坡楼市发展历程

新加坡楼市发展历程
新加坡楼市发展历程始于独立之初的1960年代。

当时，新加
坡面临着住房短缺和不断增长的人口压力。

为解决这些问题，政府采取了积极的房地产开发策略。

在1960年代，新加坡政府设立了房屋发展局（Housing and Development Board，HDB），并实施了公屋计划。

公屋计划
的目标是提供廉价的住房，以解决住房短缺问题，并改善人民的生活条件。

HDB兴建了大量的公共住房，以满足日益增长
的需求。

随着时间的推移，新加坡经济的发展和人口的增长导致了对更高品质住房的需求。

为了满足这一需求，政府推出了优惠政策，鼓励私人开发商兴建公寓和私人住宅。

这项政策成功地吸引了国际开发商和投资者进入新加坡楼市。

20世纪90年代，新加坡经历了一次楼市繁荣。

国内和国际投
资者纷纷涌入市场，房价迅速上涨。

然而，这一情况并没有持续下去。

亚洲金融危机爆发后，新加坡楼市陷入低迷，房价下跌。

经过一段时间的调整和复苏，新加坡楼市很快重新恢复了活力。

政府采取了一系列措施来稳定市场，包括限制住房贷款和提高房地产交易的印花税。

这些措施有效地控制了市场热度，避免了泡沫的形成。

如今，新加坡楼市发展迅速。

政府继续推动住房供应，通过建
设更多的公屋和优质私人住宅来满足不断增长的需求。

同时，政府还鼓励可持续和绿色建筑发展，以促进环境可持续性。

总之，新加坡楼市经历了多年的发展和调整。

从早期的公屋计划到如今的多元化市场，政府一直在积极推动楼市的发展，以满足人们对高品质住房的需求。

在房地产方面,中国和新加坡有何不同？

在房地产方面，中国和新加坡有何不同？随着全球经济的发展和市场的开放，房地产投资成为了跨国企业和个人追求财富增长的热门选择。

然而，不同的国家和地区在房地产方面存在着差异，中国和新加坡也不例外。

那么，在房地产方面，中国和新加坡有何不同呢？下面将对中国和新加坡的房地产市场进行比较分析。

一、房价1. 中国房价高企，新加坡较为稳定中国房地产市场上，房价呈现高企和波动剧烈的趋势。

尤其是在一线城市，房价往往超过中高收入的普通人群承受范围，导致“买不起房”的现象严重。

相对而言，新加坡的房价相对较为稳定，即便在高档住宅楼盘，买家也不会感到过于心理负担。

2. 中国不同地区房价差异较大，新加坡房价分布相对均匀由于中国各个地区的经济发展水平参差不齐，不同城市之间的房价也有很大的差异。

一线城市高楼价格昂贵，而一些发展较为滞后的地区却可以买到更为实惠的房子。

而新加坡的房价分布相对较为均匀，整体水平也比较稳定。

二、政策1. 中国房地产市场受政策较大影响中国房地产市场受到国家和地方政策的较大影响，政策的不断调整也影响到市场的波动。

例如，“房住不炒”政策导致一定程度上的调控效果比较显著，而一些地方政府为了刺激当地经济，常常采取土地拍卖等手段来推动市场。

新加坡政府也不断出台政策，但政策影响较小，且距离房市最为集中的区域远，所以对新加坡房地产市场的影响相对较小。

2. 新加坡政策对外国人购房限制较为严格新加坡政府对于外国人在当地购房有着一定的限制。

外国人在新加坡购房，需要符合一定的条件和手续，不像中国市场一样宽松，可以看做是保护本国人的一种措施。

三、购房渠道1. 中国购房渠道比较复杂在中国的房地产市场中，购房渠道比较复杂，所需要的手续较多。

除了需要持有相应的户口和证件外，还需要缴纳一定的税费，并且部分房源通过摇号等方式抽取。

相较之下，新加坡购房渠道较为简单，在符合政策和条件的前提下，外国人购房相对容易。

2. 新加坡公寓式住宅常采用预售模式，也就是在施工前预售且销售几乎没有时间限制。

世界各国房地产开发模式

目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。

我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。

“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。

香港模式——“一条龙”式垄断游戏由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。

香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。

香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。

香港模式具有以下几个鲜明特点:地皮最值钱。

香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。

这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。

对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。

项目运作“一条龙”化。

香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。

长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。

这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。

获取土地是第一要义。

政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。

香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。

融资渠道相对单一。

总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。

新加坡的土地制度与土地市场管理

一、土地使用效率的理论与管理规范二、新加坡土地制度与土地管理机构三、新加坡的土地市场与地产政策
1
一、土地使用效率的理论与管理规范
土地使用效率
土地使用效率在于土地产出的最大化，即让能够产出最多的土地使用者使用土地。平等的市场交易自然会使土地的使用权落入出价最高者，同时，他必然也是能使土地产出最多的人。完全竞争的土地市场会使土地使用效率到达最佳状态。
29
新加坡土地利用分布，公顷，(%) 资料来源：市区重建局
土地用途住房商业工业公园社区、机构运动、娱乐基础设施道路其他总计
2000土地分配预测需求 10,000 (15.1) 18,000 (22.5)
1,000 (1.5) 1,500 (1.9) 8,000 (12.2) 14,000 (17.5) 2,500 (3.8) 4,500 (5.6) 4,000 (6.0) 5,500 (6.9) 1,600 (2.4) 2,000 (2.5) 3,300 (5.0) 6,300 (7.8) 8,200 (12.5) 9,600 (12.0) 27,400 (41.5) 18.600 (23.2) 66,000 (100) 80,000 (100)
城市群或城市带模式
每一城市各自专注于某些方面的产业或经营，形成经济功能互补的城市群或城市带。
7
《环球企业家》2010-07-05
2010年6月24日，国务院副总理李克强在上海进一步指出，城市群是城市化发展的重要途径⋯⋯通过现代交通网络，把中心镇发展成中小城市，与大城市形成有序分工、优势互补的空间布局。李克强认为，这既可避免城镇过于分散造成的土地浪费，亦可避免特大城市过于膨胀造成的“城市病”。

新加坡腾飞公司工业地产模式

商务网络计划 ➢ 市场开拓计划 – 主要计划
腾飞——亚洲领先的商务空间方案提供者
腾飞公司发展轨迹
企业发展历程
• 1968年，裕廊集团成立 • 1980年2月，裕廊国际的前身 – 裕廊环境工程公司成立 • 1990年，业开置地成立，负责管理新加坡科学园 • 1994年，裕廊国际投资苏州工业园 • 2000年，裕廊国际投资印度班加罗尔国际科技园 • 2001年，业开置地与裕廊国际的商业园与设施部合并成立腾飞公司，大规模进军亚洲地产市场 • 2002年11月，腾飞房产投资信托（A-REIT）在新加坡股票交易所上市 • 2003年7月，腾飞推出腾飞房地产管理系统（AREMS），是房地产业首个管理系统 • 2005年6月，腾飞推出3亿5千万新元的腾飞印度科技信息园基金
腾飞公司在腾中国飞的发战展略定位的演变
腾飞在中国市场的业务始于 1994 年，当时的裕廊国际随同一个新加坡联合财团率先前往中国开发苏州工业园区（SIP）。
在裕廊国际的名号下，腾飞在苏州工业园区内率先设立预建标准设施。推广一站式的概念，向客户提供世界级的工业基础设施及专业水准的管理服务。
2000 年 10 月，裕廊腾飞项目管理咨询（上海）有限公司成立，为腾飞开拓中国市场跨出了重要的一步。目前，腾飞（中国）已是腾飞公司对外拓展的重要力量。
• 腾飞从资产型的房地产转变为提供空间解决方案，是由两个因素决定的： – 一方面，外部市场竞争日益激烈，客户对产品的要求越来越多样性和个性化 – 另一方面，经过三十多年的发展，腾飞已具备整合园区开发的整个价值链的能力，以客户需求为标准向不同的客户群体提供不同的解决方案
• 腾飞的全面商务空间解决方案的核心是三类空间产品和房地产管理服务 • 三类空间包括：实体空间、虚拟空间和人际网络空间

新加坡裕廊

东方产业地产经典范本：新加坡裕廊之道不夸张地说，裕廊集团（JTC）的案例，是每一位中国产业地产参与者的必修教材。

创建于1968年的裕廊集团是新加坡最大的高级工业园和商业园区的规划、发展和管理商,迄今为止已经建设了7000公顷的工业园区和超过400万平方米的工业厂房。

裕廊集团现在还掌管着39个工业园和专业园区的建设，其中包括两个芯片园区、两个商业园、一个坐落于裕廊岛的化学工业中心和一个位于大士的生物工业园。

裕廊集团总共为近7000家本地公司及外国公司提供了办公场所。

这些数字显然会令国内的同行瞠目结舌——虽不能至，心向往之。

实际上，国内三个比较著名的工业园区，即深圳蛇口工业园区、苏州工业园区和上海浦东金桥[简介最新动态]园区，都是直接以裕廊集团的案例为范本进行复制的。

前两者裕廊集团更是直接参与其中，与中国政府合作打造的。

与美国硅谷这种自下而上的、创新研发型中小企业聚集的模式截然不同，裕廊集团是典型的东方模式——政府自上而下的大手笔规划，同时借助企业化运作进行强有力的推动。

在“亚洲四小龙”的奇迹中，裕廊集团在新加坡模式中是绝对的亮点，也赢得了中国、印度等亚洲国家的仿效。

特色的成长之路20世纪60年代之前，新加坡经济以转口贸易为主，工业基础极为薄弱，更无工业区和工业布局可言。

当时，所有行政、金融、商业中心，包括一些小型工业和手工业都集中在仅占全国面积1.2%的约8平方公里的市中心区。

这里人口密集、交通拥挤，再无工业发展空间。

为此，新加坡政府不得不在市中心区外开辟新的工业区，这就是所谓“卫星镇”的由来。

1961年前，新加坡最大的工业区是武吉知马，后来相继开辟了23个工业区，其中最大、最重要、最成功的当属举世闻名的裕廊工业园。

裕廊位于新加坡岛西南部滨海地区，这里原是一片丘陵沼泽，住有2000多户人家。

当时，以原财政部长韩瑞生为代表的新加坡工业的奠基者们敏锐地认识到，裕廊具有建设现代工业园区的良好条件：这里有水深近12米的天然良港；临近新加坡至马来西亚的铁路、公路干线；裕廊河流经区内，可提供工业用水；土地大部分是国有，征用费用低廉；多山丘砂石，可用于平整沼泽，填海造地。

新加坡工业房地产建设流程

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