第五章 房地产市场与市场分析

第五章房地产市场与市场分析

第一节房地产市场概述

1、简述影响房地产市场转变的社会经济力量？

答：影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：

（1）金融业的发展。

（2）信息、通信技术水平的提高。

（3）生产和工作方式的转变。

（4）人文环境的变化。

（5）自然环境的变化。

（6）政治制度的变迁。

第二节房地产市场的供求关系

1、简述影响房地产市场的需求因素？

答：（1）价格

需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如下图所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，及对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。

（2）收入变化

一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而导致曲线向右平移。

（3）其他商品价格的变化。

（4）对未来的预期。

（5）政府政策的变化。

2、简述影响房地产市场的供给因数？

答：（1）价格

价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系，由于价格上升或下降会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条右上方倾斜的一条曲线。因此，供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会是可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求与价格的关系相反，为正相关关系。

0 1某类物业的单位价格 单位时间需求数量

（2）房地产开发成本

（3）政府政策的变化

（4）对未来的预期 第三节 房地产市场结构与市场指标

1、简述房地产市场的结构？

答：从宏观上说，房地产结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。

（1）总量结构：

从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。

（2）区域结构：

分析在全国不同地区之间，

房地产市场发育情况的差异和特点，P 0 Q Q 1 Q 2 S 2 新建住宅供应量

考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

（3）产品结构：

从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

（4）供求结构：

针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

（5）投资结构：

根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。

2、简述房地产市场的细分？

答：从认识和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式、目标市场等标准对房地产市场进行划分。

（1）按地域细分

房地产的不可移动性、表明其手地区性需求的依赖性程度很大，这决定了房地产市场是地区市场。按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。按地域细分最常见的是按城市划分。对于比较大的城市，常常还要按照城市内的某一具体区域划分。

市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也越小。

（2）按房地产的用途细分

按房地产的用途，可以分为居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。

（3）按存量增量细分

通常将房地产市场分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场（土地出让市场）和二级土地市场（土地转让市场），将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场和二手房市场）。

（4）按交易形式细分

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。其中，土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场。

（5）按目标市场细分

通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，

细分为抵挡、中低档、中档、中高档和高档物业市场。

3简述房地产市场的指标包括哪几种类型？

答：反应和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

4、简述房地产市场的供给指标？

答：房地产市场的供给指标包括以下几方面：

（1）存量

指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑物面积或套数；在数值上，

报告期存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量。

（２）新竣工量

指报告期内新竣工房屋的数量。

（３）灭失量

指房屋存量在报告期内由于各种原因（损毁、拆迁等）灭失掉的部分。

（４）空置量

是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转等不可销售或出租的房屋面积。

（５）空置率

指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。