资产评估复习题

房地产评估练习

1.某房地产开发公司1997年3 月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为2000 元/ 平方米，经济耐用年限55年。评估基准日2003年3月，该类建筑物重置价格为2500元/平方米。该建筑物占地面积500 平方米，建筑面积900平方米，每月实收租金3 万元，当地同类写字楼出租一般为每建筑平方米50 元，空置率为10%。每年管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价的1.5%，税金为每建筑平方米20 元，保险费为建筑重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由国家无偿收回。计算：（1）收益年限；（2）年房地产净收益；

（3）建筑物现值；（4）土地使用权价值。

解：（1）计算收益年限，评估基准日：2003年3 月写字楼剩余经济寿命=55－4=51（年）土地使用权剩余年限=50－6=44（年）44<51，因此收益年限为44 年。

（2）计算年房地产净收益

年收入=50X 12X 900X（ 1- 10% =486 000 （元）

年总费用

=486000X 3.5%+2500X 900X 1.5%+20X 900+2500X 900X 0.2%=73 260（元）年房地产净收益=486 000-73 260=412 740（元）

（3）计算建筑物现值

写字楼的总使用年限=50- 2=48（年）

年贬值额=2500X 900/48=46 875 （元）

建筑物现值= 建筑物重置价格-年贬值额X已使用年数

=2500 X900-46 875X4=2 062 500（元）

（4）计算土地使用权价值

土地年净收益=房地产年净收益-建筑物年净收益

=412 740-2 062 500X8%=412 740-165 000

=247 740（元）

土地使用权价值=247 740X（P/A,7%,44）

=3 358 836.15 （元）

2.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2015年5月的市场价值。

评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3 个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：

已知以下条件:

交易情况正常；

2014年10月以来，土地价格每月上涨 2%.

交易实例A 与待估对象处于同一地区，B 、C 的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断 注：比

较标准以待估地块的各区 域因素

标准，即待估地块的区域 因素分

值为100。 待估地块面积因素对价格的影 响较各交易实例高3% 折现率为8%

解：（1）进行交易情况修正。从 评估人员的调查中发现交易实 例的交易没有什么特殊情况，均 作为正常交易看待，故无需修 正。 （2）进行交易时间修正： 交易实例A 交易时间修正系数 =107/100= 1.07

交易实例B 交易时间修正系数

=105/100= 1.05 交易实例C 交易时间修正系数=104/100= 1.04 （3） 进行区域因素修正：

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数二100/86= 1.163

交易实例C区域因素修正系数=100/93= 1.075

（4）进行个别因素修正：

①关于面积因素修正：由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面

积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％，修正系数均

为1.03。

②土地使用权年限因修正：除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例

A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8%）:

交易实例A及C使用年限修正系数=[1 —1/（1+8%）八30] -[1 —1/（1+8%）八35] =

0.9659 交易实例A的个别修正系数=1.03 X 0.9659 = 0.995

交易实例B的个别修正系数=1.03

交易实例C的个别修正系数=1.03 X 0.9659 = 0.995

计算待估土地初步价格。

A=1500X 1X 1.07X 1X 0.995= 1597（元/平方米）

B=1400X 1X 1.05X 1.163X 1.03= 1761（元/平方米）

C=1450X 1X 1.04X 1.075X 0.995=1613（元/平方米）

（6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）/3= 1657（元/平方米）待估地块总价评估值= 1657X 600= 994200（元）因此，这一地块的评估值为994200元。

3.评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230 元/ 平方米，土地开发成本（包括管理费用）为246元/平方米。土地开发

期为2年，第1 年投入的开发费占总开发费的3/4，第2 年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%（复利计息），土地开发的平均利润为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。评估要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。

解：土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润（1 ）计算土地取得成本

土地取得成本=500 X 230=115000（元）

（2）计算土地开发成本

土地开发成本=500 X 246=123000（元）

（3）计算投资利息

土地取得费的计息期为2 年，土地开发费为分段均匀投入，则：

（3）计算投资利息

（4）计算开发利润