资产评估复习题

房地产评估练习1.某房地产开发公司1997年3 月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为2000 元/ 平方米，经济耐用年限55年。

评估基准日2003年3月，该类建筑物重置价格为2500元/平方米。

该建筑物占地面积500 平方米，建筑面积900平方米，每月实收租金3 万元，当地同类写字楼出租一般为每建筑平方米50 元，空置率为10%。

每年管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价的1.5%，税金为每建筑平方米20 元，保险费为建筑重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。

假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由国家无偿收回。

计算：（1）收益年限；（2）年房地产净收益；（3）建筑物现值；（4）土地使用权价值。

解：（1）计算收益年限，评估基准日：2003年3 月写字楼剩余经济寿命=55－4=51（年）土地使用权剩余年限=50－6=44（年）44<51，因此收益年限为44 年。

（2）计算年房地产净收益年收入=50X 12X 900X（ 1- 10% =486 000 （元）年总费用=486000X 3.5%+2500X 900X 1.5%+20X 900+2500X 900X 0.2%=73 260（元）年房地产净收益=486 000-73 260=412 740（元）（3）计算建筑物现值写字楼的总使用年限=50- 2=48（年）年贬值额=2500X 900/48=46 875 （元）建筑物现值= 建筑物重置价格-年贬值额X已使用年数=2500 X900-46 875X4=2 062 500（元）（4）计算土地使用权价值土地年净收益=房地产年净收益-建筑物年净收益=412 740-2 062 500X8%=412 740-165 000=247 740（元）土地使用权价值=247 740X（P/A,7%,44）=3 358 836.15 （元）2.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2015年5月的市场价值。

评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3 个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：已知以下条件:交易情况正常；2014年10月以来，土地价格每月上涨 2%.交易实例A 与待估对象处于同一地区，B 、C 的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断 注：比较标准以待估地块的各区 域因素标准，即待估地块的区域 因素分值为100。

待估地块面积因素对价格的影 响较各交易实例高3% 折现率为8%解：（1）进行交易情况修正。

从 评估人员的调查中发现交易实 例的交易没有什么特殊情况，均 作为正常交易看待，故无需修 正。

（2）进行交易时间修正： 交易实例A 交易时间修正系数 =107/100= 1.07交易实例B 交易时间修正系数=105/100= 1.05 交易实例C 交易时间修正系数=104/100= 1.04 （3） 进行区域因素修正：交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数二100/86= 1.163交易实例C区域因素修正系数=100/93= 1.075（4）进行个别因素修正：①关于面积因素修正：由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％，修正系数均为1.03。

②土地使用权年限因修正：除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8%）:交易实例A及C使用年限修正系数=[1 —1/（1+8%）八30] -[1 —1/（1+8%）八35] =0.9659 交易实例A的个别修正系数=1.03 X 0.9659 = 0.995交易实例B的个别修正系数=1.03交易实例C的个别修正系数=1.03 X 0.9659 = 0.995计算待估土地初步价格。

A=1500X 1X 1.07X 1X 0.995= 1597（元/平方米）B=1400X 1X 1.05X 1.163X 1.03= 1761（元/平方米）C=1450X 1X 1.04X 1.075X 0.995=1613（元/平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）/3= 1657（元/平方米）待估地块总价评估值= 1657X 600= 994200（元）因此，这一地块的评估值为994200元。

3.评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。

土地取得成本为230 元/ 平方米，土地开发成本（包括管理费用）为246元/平方米。

土地开发期为2年，第1 年投入的开发费占总开发费的3/4，第2 年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%（复利计息），土地开发的平均利润为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。

评估要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。

解：土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润（1 ）计算土地取得成本土地取得成本=500 X 230=115000（元）（2）计算土地开发成本土地开发成本=500 X 246=123000（元）（3）计算投资利息土地取得费的计息期为2 年，土地开发费为分段均匀投入，则：（3）计算投资利息（4）计算开发利润开发利润=（115000+123000 X 10%=23800（元）（5）计算营业税及附加（6）计算销售费用（7）计算土地价值（8）评估结论：经分析确定评估对象土地的市场价值为31 9732元，土地单价为每平方米639 元。

二、机器设备评估练习：1 .被评估设备购建于2005年6月，账面原值100万元，2008年6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2009年6月对该设备进行评估，并得到以下数据：⑴2005年至2009年设备类价格变动指数（定基）分别为105% 110% 110% 115% 120%⑵被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；⑶被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；⑷经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6 年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%（20%生产能力闲置为外界因素影响造成的）。

根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。

解：（1 ）计算重置成本：100X 120%/105%+1X0 120%/115%=124.72（万元）（2）求加权投资年限：加权重置成本= 100X120%/105%X4+10X120%/115%X1= 467.59 （万元）加权投资年限=467.59 - 124.72=3.75 （年）（3）计算成新率：6-（ 3.75 X 60%+6 =72.7%（4）计算功能性贬值：-1000X12X（P/A,10%,6）X（1－25%）=-3.50（万元）（5）计算经济性贬值：经济性贬值率=（1-0.89.7 ）X 100%=14.46%经济性贬值额=（124.72 X 72.7%+3.5 ）X 14.46%=13.62 （万元）（6）计算评估值：124.72X 72.7%+3.5－13.62=80.55 （万元）2.被评估设备为2009年10月从英国引进，进口合同中的FOBf介是20万英镑。

2014年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOE报价为35万英镑。

针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%-90%故按英国厂商FOB报价的80%乍为FOB成交价。

针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB介格约为替代设备FOB介格的70% 30%勺折扣主要是功能落后造成的。

评估基准日人民币对英镑的汇率为11.93 ：1。

境外运杂费按FOB介格的5%+，保险费按FOB介格的0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。

银行手续费按CIF 价格的0.8%计算，国内运杂费按（CIF 价格＋银行手续费）的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。

由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。

试求该设备的重置成本。

解：FOB价格=35X 80%X 70%= 19.6 （万英镑）FOB价格=19.6 X 11.93 = 233.83 （万元人民币）境外运杂费= 233.83X 5%=11.69（万元人民币）保险费= 233.83X 0.5%= 1.17（万元人民币）CIF 价格= 233.83＋11.69＋1.17 =246.69（万元人民币）银行手续费= 246.69X 0.8%=1.97（万元人民币）国内运杂费= （246.69 ＋1.97） X 3%=7.46 （万元人民币）被评估设备重置成本= 233.83＋11.69＋1.17＋1.97＋7.46 =256.12（万元人民币）3.假定某被评估进口设备，账面原值为1000 万元人民币，其中80％为设备的购置款，当时以外汇支付，进口时的外汇汇率为1 美元=8元人民币，评估基准日外汇汇率为1 美元=8.3 元人民币。

目前进口设备生产国同类资产价格变动指数为120％，国内同类资产价格变动指数为150％。

按照现行的市场费率计算，其中现行关税税率为20％，其他税费率为10％，国外运杂费目前一般为10万美元，境外途中保险费一般为设备支付外汇部分的0.5％，国内的增值税和消费税免征，而国内运杂费和安装调试费根据设备到岸价格的25％计算，则根据上述资料计算进口设备的重置成本。

解：进口设备的重置成本=调整后设备价格+调整后的境外运杂费+调整后的境外保险费+调整后的关税+其他费用+国内运杂费和安装调试费调整后的设备价格（FOB价）=1000X 80%^8X 120%< 8.3=996 （万元）（2分）调整后的境外运杂费=10X 8.3=83（万元）（2 分）调整后的境外保险费=996X 0.5%=4.98（万元）（2 分）CIF 价=996+83+4.98=1083.98 （万元）调整后的关税=CIFX 20%=1083.98X 20%=216.796（万元）（2 分）其他费用=CIFX 10%=1083.98X 10%=108.3 （万元）（2 分）调整后的境内运费和安装调试费=CIFX 25%=1083.98X 0.25=270.995 （万元）（2分）综上所述：进口设备的重置成本=1083.98+216.796+108.3+270.995=1680.071 （万元）4.某企业2003年6月1日购入挖掘机一台，评估人员准备对该挖掘机2006年6月1日的价值进行评估。