房地产外部市场环境分析

— *—
房地产市场调控手段
限价令
商品房限价令是当房价出现较大幅度波动时，政府授
权下物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接 限制利润水平、直接限定销售价格等。
（高端住宅）预售证审批限定; 房价增长幅度限定; 销售价格达到或超过限定数值的暂缓网签及登记备案 手续;
放松限价
放松面积（＜90 、90～140 、＞140） 放松行政区域 放松时间设定 全面放松限价
— *—
房地产市场调控手段
限贷令
商品房限贷令是当房价出现较大幅度波动时，政府授权央
行、商行等有效控制购置商品房的贷款资格、额度和比例等规定。
购买首套住房贷款的首付比例30%或以上; 购买第二套住房贷款的首付比例不低于60%，贷款利 率不低于基准利率1.1倍。 购买第三套及以上住房的贷款暂停发放
保障性安居工程包括三类。第一类是保障性住房建设，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、 限价商品住房；第二类是棚户区改造，包括城市棚户区、 国有公矿棚户区、林区棚户区、垦区棚户区和 煤矿棚户区；第三类是农村危房改造和游牧民定居工程。
— *—
房地产市场调控手段
信贷
所谓房地产信贷
分类——对生产经营发放贷款&对购房建房发放消费性贷款； 信贷资金来源——住宅基金存款和储蓄存款；
公积金制度
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及 其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 公积金有两大功能：住房保障和住房金融。个人消费者依靠公积金进行住房金存储和申请 公积金贷款；公积金金额上缴到同级财政后又用于保障性住房建设。
公共租赁住房
指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政
府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买
经济适用房的低收入家庭的住房困难。即“租赁型经济适用房”。
限价商品住房
即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普 通商 品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞 房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合 条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的“保障性住房”。
财政 监管 信贷 税收 土地
政策性手段
（客观经济规律） 限购 限价 限贷 保障 （宏观经济调控）
令令令房
房地产市场调控手段
客观经济规律（无形的手） ——市场性手段
宏观经济调控（有形的手） ——政策性手段
房地产市场调控手段
限购令
商品房限购令是政府出台的控制百姓投资房地产的一
种政策。主要是限制百姓购买二套住房和投资者炒房，目 的是控制日益高涨的房价。
令令令房
区域
服务
成交
版块
套数
成交 面积
成交 均价
成交 金额
发展 趋势
佣金 收益
分配
份额
个人
1
房地产市场数据呈现
成交 套数
成交 面积
成交 均价
成交 金额
发展 趋势
佣金 收益
分配 份额
房地产市场数据
成交套数 成交面积（建筑面积） 成交均价 成交金额
房地产市场数据
趋势（同比） 同去年同期相比 趋势（环比） 同上个参考期相比
土地交易市场
普通、非普住宅
商品房市场（现售/预售）
商铺、写字楼
二手房市场
租房市场
厂房/仓库/车位
国家
政治 因素
经济 因素
社会 因素
科技 因素
自然 因素
区位 因素
政府
个别 因素
省域
金融
立法
财政 监管
城市
市场性手段
信贷 税收 土地
政策性手段
开发
（客观经济规律） 限购 限价 限贷 保障 （宏观经济调控）
房地产市场外 部环境分析
为什么要学会分析房地产市场外部环境？
必要劳动时间越长的 东西价值就应该越高
——马克思
当客户谈起时 能听的更明白
1
和客户聊起时 能说的更专业
2
当需要培训时 能讲的更明白
3
当与对手PK时 能显得更专业
4
和老板谈பைடு நூலகம்时 能切的更有底
5
学习目录
1 房地产市场数据呈现 2 房地产市场调整手段 3 房地产市场影响因素 4 房地产市场基本概述
差别化住房信贷政策
各商业银行优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求； 各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求。 房地产开发项目融资纳入企业资金应急处置机制的协调范围。
银行利率调整
银行利率变动影响房地产市场，提高存款准备金率和上调金融机构人民币存贷款基准利 率，目的是减少银行贷款增长的趋势，
房地产市场数据
成交收益-市场规模
成交差价：收入-成本=利润 成交佣金：二手房、租房中介费 服务费用：物业管理费等 其他收益：抵押、贷款等收益 通俗讲，成交收益就是房地产公司 们真正赚到的钱；
收益分配-市场份额
即房产公司们在市场整体收益中所 占比例。
2
立法
房地产市场调整手段 市场性手段
不能提供一定年限纳税或社保证明的非本地户籍家庭购房
贷款暂停发放
放松限价
放松面积（＜90 、90～140 、＞140） 放松行政区域 放松时间设定 放松户籍限制 放松额度限制 放松用途限制 全面放松限贷
— *—
房地产市场调控手段
保障房
经济适用住房
政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优 惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能 力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。 经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。经济性是指住宅价格相 对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强 调住房的使用效果，而非建筑标准。
已经有1套住房的本地户籍家庭限购1套；
可以提供一定年限纳税证明或社保证明非本地户籍家
庭限购1套； 已经有2套或以上住房的本地户籍家庭暂停售房；
无法提供一定年限纳税证明或社保证明的非本地户籍
家庭暂停售房
放松限购
放松面积（＜90 、90～140 、＞140） 放松行政区域 放松户籍及纳税或社保等 全面放松限购