土增税开发间接费扣除项目揭秘
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额.2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣.2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配.可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除.3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税.特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除.加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年.3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定.根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额.一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”.土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种.第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”.第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额.。
土地增值税企业所得税对于开发费用和开发间接费用扣除的不同规定
房地产开发企业计算土地增值税和企业所得税开发费用扣除不同规定土地增值税的开发费用是指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用、财务费用。
在土地增值税清算时，三大费用的扣除不同于企业所得税。
企业所得税计算中允许扣除：企业发生的期间费用、已销开发产品及税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
（一）土地增值税的“管理费用和销售费用”扣除土地增值税清算流程对于管理费用与销售费用的扣除一般采取了计算扣除的办法，利息支出满足一定条件时才能据实扣除。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
（三）开发费用与开发间接费用的区分《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
这些费用必须与直接组织、管理开发项目有关才能被称之为开发间接费用。
开发间接费用不仅可以据实列支，还可以作为房地产开发费用扣除基数和财政部规定的其他扣除项目加计扣除的基数。
（四）土地增值税对于费用扣除与企业所得税存在较大差异首先，企业所得税可以据实扣除期间费用（管理费用、营业费用、财务费用），土地增值税扣除项目的开发费用不是按纳税人开发项目实际发生的费用进行扣除。
银行罚息、超过贷款期限的利息、上浮利率产生的利息在土地增值税扣除项目中是不允许扣除的，而企业所得税可以在税前扣除。
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）【注意】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。
（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。
2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。
可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。
3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
”4.与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。
特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。
开发成本五项土地增值税审核要点
开发成本五项土地增值税审核要点一、土地增值税审核--扣除项目审核：基本原则：真实性合法性（实质与形式）准确性相关性，未采纳的规划设计费，只能做费用扣除。
配比性实际支付。
暂不执行。
国税发[2009]91号文规定，实际发生才能扣除，总局规定预提的不能扣除实际发生不等于实际支付。
二、扣除项目框架：1、土地成本2、开发成本3、开发费用4、税金5、加计20%三、开发成本五项土地增值税审核要点：（一）开发成本----土地征用拆迁补偿费审核1，红线外费用。
立项书、出让协议有，就可以扣除。
2，拆迁费，向个人支付补偿款，用收据、协议扣除。
单位拆迁，是否征收营业税？决定开发票。
是否有政府收地的文件？国税函2008年277号文件。
需要考虑实际情况3，回迁房处理，本地回迁：220号文件：按187号回迁视同销售计收入一次，同时计土地成本—拆迁补偿费用一次，开发成本也可以扣除。
回迁可扣除加计，也可以扣除5或10的开发费用。
异地回迁：自建同上。
购买，视同支付拆迁补偿费。
目前净地出让，拆迁补偿要好计算一些。
4．土地成本合理分摊审核审核重新计算，比对调整即可。
例．开发公司购买两块土地，一块在市中心，一块远在市郊，合同约定总价款2亿元。
由于该两块地的所处地段迵异，可根据评估价值分摊土际成本。
5、拆迁补偿费的审核纳税人可能的做法1）三方共同舞弊：即纳税人、被拆迁人、拆迁服务中心三方联合，共同舞弊。
2）双方约定：协议迟迟未能达成，开发公司做出让步，以奇高价格支付出让金。
3）收到和支付补价对冲，影响开发成本、预收帐款，进而影响预征和清算土地增值税。
4）还原面积部分不结转收入和成本、或低价结转收入及成本。
审核方法：1）取得拆迁补偿合同、编制拆迁补偿明细表，计算统计合同约定的补偿金额2）取得补偿收据存根联、记帐联（如对方为单位，可能只有记收联）。
计算汇总补偿收据载明的补偿金额。
3）二者金额比较，审核是否存在差异4）选择补偿金额较大的单位或个人，外调取证审核其实性。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
土地增值税清算中应准确划分开发间接费用与房地产开发费用
指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管 理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为 房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产 品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。 为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”科目， 然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成 本。
1、对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费 用，不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税 调整。 2、对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装 修费支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计 入开发间接费的样板间的装修费用调整到建安费科目核 算，与销售精装修商品房核算一致。 3、对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为 固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其 折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。 所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以 扣除。 （二）周转房摊销 该科目是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销 费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁 户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房 屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费 等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。 （三）管理人员工资及福利费 管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资 及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合 同，但是否列支规划部、采购部、预算部、保安部等部门
土地增值税扣除项目包括哪些
土地增值税扣除项目包括哪些土地增值税扣除项目包括以下几个方面：一、房屋购建支出土地增值税扣除项目中的第一个重要部分是房屋购建支出。
这包括购买新房、购买二手房进行翻新改造或者扩建等。
具体来说，购买新房的支出包括购买房屋的总价款、增值税、契税、经济适用房保障金、公共租赁住房建设补偿金以及其他相关税费等。
购买二手房进行翻新改造或者扩建的支出包括二手房购买价格、土地使用权出让金、翻新、改造或者扩建的费用等。
二、房屋销售支出土地增值税扣除项目的另一个重要方面是房屋销售支出。
这包括房屋销售的过程中的相关费用支出，如中介费、广告费、评估费等。
另外，如果出售的房屋是经营性房产，还可以扣除与房产销售有关的相关支出，如房产管理费、维修费等。
三、房屋拆迁安置费如果您的房屋因为拆迁而获得补偿款，那么这部分拆迁补偿款可以作为土地增值税扣除项目的一部分。
这包括拆迁安置费、过渡费、搬迁费、临时安置费等。
四、土地使用权出让金土地使用权出让金也是土地增值税扣除项目的一部分。
这是指购买房屋时需支付给政府的土地使用权出让金。
但需要注意的是，政府会根据不同区域和政策制定土地使用权出让金的具体金额，因此每个地方的土地使用权出让金可能会有所不同。
五、其他补偿费用除了以上提到的项目，还有其他一些与房屋购建和销售有关的补偿费用可以作为土地增值税扣除项目的一部分。
这包括房屋拆改过程中支付给施工方的费用、自然灾害造成的房屋损失的补偿费用等。
需要注意的是，土地增值税扣除项目的具体范围和标准会因地区和政策的不同而有所差异。
建议在具体操作过程中，与相关专业人士或者税务机关进行咨询和确认，以确保符合相关法规和政策的要求。
总之，土地增值税扣除项目包括房屋购建支出、房屋销售支出、房屋拆迁安置费、土地使用权出让金以及其他与房屋购建和销售有关的补偿费用。
请纳税人根据实际情况，在符合相关规定的前提下，合理利用这些扣除项目，最大限度地减少土地增值税的负担。
如何区分“开发间接费用”和“期间费用”
如何区分“开发间接费用”和“期间费用”？
对于房地产开发企业来说，分清"开发间接费用"和"期间费用"是个难点，而某项费用作为“间接开发费用”还是作为“期间费用”处理，对土地增值税的金额的影响是不同的。
如果作为间接开发费用处理则属于“开发成本”，可以作为加计扣除基数，从而有降低土地增值税的效果；如果作为期间费用处理则会导致土地增值税的金额增大。
所以，如何界定一项费用是“间接开发费用”还是“期间费用”，是正确计算企业土地增值税的一个因素。
为此，智慧源作为17年来从事房地产财税研究的地产财税专家，对上述问题进行了梳理形成如下内容，希望对您有所帮助。
一、总体处理原则
除周转房摊销外，其余费用的划分是以有无开发现场机构来确定的。
如果开发企业不设立现场机构，由公司定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，所发生的费用，可直接并入企业的期间费用。
二、“间接开发费用”和“期间费用”区分表。
土地增值税中关于间接费用的规定
由于计入“开发成本”核算的“开发间接费用”在计
算土地增值税时，可以作为加计 20%扣除的基数，从而
达到增加土地增值税的扣除成本，少缴纳土地增值税的
目的。
因此，在房地产企业土地增值税清算时，依照税法的
第二，将开发ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品装修为样板间，并在以后年度销售
的情况下，其装修费支出与销售精装修商品房核算一
致，应在“开发成本”科目核算，在销售时，在土地增
值税前扣除。
第三，将开发商品装修为样板间，在以后年度不销售
作为固定资产入账的情况下，则相关的装修费应计入固
定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地
规定，允许扣除的“开发间接费用”是有一定的范围界
定。
房地产企业在会计核算中的“开发间接费用”的范围
比土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”的范
围更广。如果房地产企业按照会计核算中的“开发间接
费用”在土地增值税清算中进行扣除，显然是多扣除成
本，致使房地产企业少缴纳土地增值税。因此，税务征
除。
（5）交通差旅费支出：具体情况而定
项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开
发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接
相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。
（6）保安服务费：具体情况而定
项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断
是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费
入账，不相关不能计入开发间接费。
（7）模型制作费：不可以在土地增值税前扣除
一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能
土地增值税中开发间接费用的范围
目的。因此，在房地产企业土地增值税清算时，依照税法的规定，允许扣除的“开
发间接费用”是有一定的范围界定。房地产企业在会计核算中的“开发间接费用”
的范围比土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”的范围更广。
1、房地产企业土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”范围
地增值税前扣除。
综合以上分析，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。
（2）周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除。
周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，实践
中的房地产企业租用房屋安置拆迁户，所支付的房屋租金，租用房屋根据拆迁户的
给直接组织、管理项目的人员支付的工资及福利前扣除。但列支规划部、采购部、预算
部、保安部等部门人员的工资及福利费，一般是不可以作为间接开发费扣除。
（4）通讯费：具体情况而定
项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管
第二，将开发商品装修为样板间，并在以后年度销售的情况下，其装修费支出
与销售精装修商品房核算一致，应在“开发成本”科目核算，在销售时，在土地增
值税前扣除。 第三，将开发商品装修为样板间，在以后年度不销售作为固定资产入账的情况
下，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土
等。”基于此规定，房地产企业的开发间接费用是为直接组织、管理开发项目所发
生的八项费用：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护
费、周转房摊销。如果不是该八项费用，但与直接组织和管理项目有关所发生的其
他费用，例如，与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租
实务洞察｜房地产开发项目“竣工备案”后发生的开发间接费用在土地增值税税前扣除探讨
实务洞察｜房地产开发项目“竣工备案”后发生的开发间接费用在土地增值税税前扣除探讨案例某市的A房开企业开发的某商品房住宅项目，于2020年9月底基本预售完毕，2020年12月20日取得当地住建局通过的《竣工验收备案书》。
与购房者的合同约定于2020年12月21日交房， 2021年10月完成小区绿化、大门、公共配套设施等发生建筑安装工程费用支出5000万；2020年12月-2021年10月发生开发间接费用600万（其中资本化利息支出200万，项目管理人员工资及福利等开发间接费用400万元）。
项目于2021年9月份按税务机关要求开始土地增值税清算，出具土地增值税清算报告时，各方就2020年12月-2021年10月发生的开发间接费用400万（不含资本化利息200万）能否在清算时扣除有不同理解。
案例是房地产开发企业在土地增值税清算过程中经常遇到的问题，在土地增值税清算审核过程中：有些观点认为：房地产开发项目竣工备案后发生的开发间接费用不能在土地增值税清算时扣除，理由是项目既然已“竣工备案”，房屋达到可使用状态就可交付业主使用，对“达到可使用状态“后发生的工程支出认为不属于“直接组织、管理开发项目发生的费用”，因此应当费用化并计入了当期损益，土地增值税清算当然也不予扣除。
有些观点认为：土地增值税相关的税收法规并没有规定竣工备案后项目发生的开发间接费用不能扣除，因此竣工备案后项目发生的开发间接费用都可以扣除。
那竣工备案后发生的开发间接费用是否可以作为土地增值税扣除项目扣除？笔者认为不能一刀切，应根据税收法规规定和开发项目实际情况进行判定。
笔者结合案例对此问题进行剖析，以期与读者探讨交流。
一、土地增值税税收法规对开发项目发生的“费用”支出扣除的相关规定土地增值税税收法规对土地增值税增值额的计算逻辑和扣除项目金额的规定是明确的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称暂行条例）第四条规定以转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的增值额计算增值税。
土地增值税各期的开发成本构成及解释[1]
![土地增值税各期的开发成本构成及解释[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/24b540c1f705cc17552709a7.png)
各期的开发成本构成。
土地征用费，前期工程费，基础设施建设费，建筑安装工程费，公共配套设施费，间接费用，（这是直接计入，间接计入和共同部分按面积分摊的）（各具体项目看房地产企业成本项目归集）准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限土地闲置费的税前扣除是否符合政策规定.成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除.未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧是否将未结转入销售收入的预收款所涉及的营业税及附加一并结转到当期销售税金，是否重复列支税金。
重复列支业务招待费等计提基数。
12.一些特殊扣除项目的处理是否符合规定，如白蚁防治费、竣工奖等各类付给施工单位的奖金、延期交房违约金、应付施工单位的工程尾款、质量保证金、墙改基金、人防费等。
13.销售费用和广告费、业务招待费（会议费）的划分是否正确，是否串列。
14.一些限制性扣除项目是否已作纳税调整，如三项经费、业务招待费、广告费和业务宣传费支出、公益救济性捐赠等。
15.按规定不得扣除项目是否作纳税调整，如是否将购建“固定资产”、无形资产等资本性支出直接在税前扣除；各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；违法经营的罚款和被没收财物的损失等一、占地面积：是土地出让时就提供的，二、建筑面积含不可销售的配套的公共建筑，所以建筑面积一般大于可售面积，开发成本在各期之间一般都是按照建筑面积分摊为主，转入开发产品再转入某一期开发主营业务成本时是按照可售面积来进行分摊。
可售面积= 建筑面积—不参与公摊的建筑面积，三、可售面积如何确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积1、在实践中要看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面积为准。
2、国税发〔2001〕142号：总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
土地增值税清算中开发间接费审核要点
土地增值税清算中开发间接费审核要点一、税收规定企业所得税中的开发间接费开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
国税发〔2009〕31号土地增值税条例规定的开发间接费：《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
”上述文件正列举的八项费用。
参考湖南2014年7公告：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费二、企业会计制度规定企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，在进行土增税清算时，这些费用能否扣除。
三、会税差异处理在作土地增值税审核时，对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。
按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费..第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。
第二，会税政策差异，调表不调账。
审核人员应计算出开发间接费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积进行分配。
土地增值税扣除项目与土地增值税计算方法
土地增值税扣除项目与土地增值税计算方法一、土地增值税的扣除项目根据《土地增值税法》规定，以下项目可以作为土地增值税的扣除项目：1.土地开发、建设、划拨的直接费用：包括土地开发、建设和划拨过程中发生的直接费用，如土地开发费、建设费和划拨费等。
这些费用可以在计算土地增值税时进行扣除。
2.直接与土地转让有关的间接费用：包括与土地转让直接相关的间接费用，如土地转让手续费、土地转让过程中发生的中介费用等。
这些费用可以在计算土地增值税时进行扣除。
3.应纳税所得额：应纳税所得额是指土地增值额扣除上述费用后的余额。
根据《土地增值税法》规定，土地增值税的应纳税所得额是指土地增值额减去免税额、税负多少和扣除项目后的余额。
二、土地增值税的计算方法根据《土地增值税法》规定，计算土地增值税需要根据以下三个要素进行计算：1.土地增值额：土地增值额是指土地转让价格减去土地取得价格的差额。
土地取得价格是指土地的购买价格或取得土地权益的法定代价等。
2.免税额：根据《土地增值税法》规定，自然人在个人住房的一次购房行为中，所取得的土地增值收入，免征土地增值税。
3.税负多少：根据《土地增值税法》规定，自然人转让非住房用地的土地增值额，经扣除室内装饰费用后的部分不超过30万元的，税率为30%；超过30万元的部分，税率为40%。
根据上述要素，土地增值税的计算公式如下：例如，一些自然人在非住房用地转让中，土地增值额为100万元，免税额为0，税负多少为30%。
则土地增值税=100万元-0-30%=30万元。
需要注意的是，土地增值税的计算方法和税率是根据国家的相关法律法规规定的，不同地区和不同情况下可能会有所不同，具体的计算方法和税率请参考当地的相关政策。
综上所述，土地增值税的扣除项目包括土地开发、建设和划拨的直接费用以及与土地转让直接相关的间接费用等。
土地增值税的计算方法是根据土地增值额、免税额和税负多少等要素进行计算。
了解土地增值税的扣除项目和计算方法对于土地转让方和纳税人来说是非常重要的，可以帮助其合理安排土地转让事务和减少税负。
【干货】房地产开发企业土地增值税扣除项目明细解析
【干货】房地产开发企业土地增值税扣除项目明细解析一、土地成本项目二、开发成本项目三、开发费用项目四、转让有关税金五、加计扣除项目一、土地成本取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。
具体包括：1.政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
2.合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
3.红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
二、开发成本房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
4.拆迁补偿费土地征用费、劳动力安置费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
（一）前期工程费开发前期准备费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质金勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：5.勘察设计费(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费6.报批报建增容费(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
土增税开发间接费扣除项目揭秘
土增税开发间接费扣除项目揭秘在土地增值税清算时，开发间接费的核算范围经常成为税企争议的焦点之一。
究其原因，是因为支出如果能够列入开发间接费，则可以加计扣除，再把开发费用10%考虑进来，则可以放大130%。
但是开发间接费究竟可以列支哪些项目呢？我们知道，土地增值税中，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
而企业所得税中，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条第（六）款规定，开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
对比发现，企业所得税中的开发间接费较土地增值税多了两项：工程管理费及项目营销设施建造费。
那么土地增值税开发间接费扣除项目包括哪些，能否在土地增值税暂行条例实施细则规定的项目上进行扩大呢？对于该问题，原湖南省地方税务局曾出现反复。
《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）第六条明确：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。
注意，这里包括了安全监督费。
但是在《国家税务总局湖南省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局湖南省税务局2018年第7号）文件中，第二条“关于土地增值税开发间接费用问题”补充规定：开发间接费用的扣除按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定执行。
《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）第六条停止执行。
土增税扣除项目
土增税扣除项目2、清税项目扣除项目金额情况的确定土地增值税扣除项目的计算是确定土地增值税计税依据——增值额的关键。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税的抵扣项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）土地开发的成本和费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与房地产转让有关的税费；（5）财政部规定的其他扣除额。
明确地：（1）、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
其中，地价款包括：一是按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金。
二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。
三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。
按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。
取得土地使用权时未支付的地价，必须提供已支付的地价款凭证，对不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
（2）、房地产开发成本开发土地、新建房屋及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。
指房地产开发项目的实际成本，包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费和开发间接费用。
这些费用允许按实际金额扣除。
土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的及补偿费用等支出。
包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物等回收的残值）、安置动迁用房支出等。
这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。
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土增税开发间接费扣除项目揭秘
土地增值税清算时，企业应主动把自己认为合理的和模棱两可的项目在开发间接费中列支，成功就像扇虚掩的门，不推一推怎知不行？
在土地增值税清算时，开发间接费的核算范围经常成为税企争议的焦点之一。
究其原因，是因为支出如果能够列入开发间接费，则可以加计扣除，再把开发费用10%考虑进来，则可以放大130%。
但是开发间接费究竟可以列支哪些项目呢？
我们知道，土地增值税中，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
而企业所得税中，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条第（六）款规定，开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
对比发现，企业所得税中的开发间接费较土地增值税多了两项：工程管理费及项目营销设施建造费。
那么土地增值税开发间接费扣除项目包括哪些，能否在土地增值
税暂行条例实施细则规定的项目上进行扩大呢？
对于该问题，原湖南省地方税务局曾出现反复。
《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）第六条明确：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。
注意，这里包括了安全监督费。
但是在《国家税务总局湖南省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局湖南省税务局2018年第7号）文件中，第二条“关于土地增值税开发间接费用问题”补充规定，开发间接费用的扣除按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定执行。
《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）第六条停止执行。
但是《贵州省土地增值税清算管理办法》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）文件第四十四条中，对于开发间接费提出了自己的处理原则，即“房地产开发企业应当严格区分开发间接费用与房地产开发费用，不允许将属于开发费用性质的支出列入开发间接费用。
土地增值税清算时，房地产开发企业应当提供费用划分的相关依据，不能提供费用划分依据的，视为房地产开发费用予以扣除”。
文件对大家判断时容易出错的两项业务进行了明确：
（1）保险。
文件规定，为房地产开发项目购买的商业保险应当
视为管理费用。
（2）营销设施建造费。
如果按照大家的理解，营销设施建造费应作为销售费用。
对于“房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除”这个问题，2010年12月21日国家税务总局在答疑时，也曾答复：
房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。
答复最后，留了一个口子：上述回复仅供参考。
有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
另外，根据《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》（法[2004]96号）第四条“关于法律规范具体应用解释问题”规定：法律规范在列举其适用的典型事项后，又以“等”、“其他”等词语进行表述的，属于不完全列举的例示性规定。
以“等”、“其他”等概括性用语表示的事项，均为明文列举的事项以外的事项，且其所概括的情形应为与列举事项类似的事项。
按照上述司法解释，土地增值税的开发间接费扣除项目，不应仅仅是列举的几项，更谈不上正列举一说。
法规为证，《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：
（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
总之，我的建议是，土地增值税清算时，企业应主动把自己认为合理的和模棱两可的项目在开发间接费中列支，成功就像扇虚掩的门，不推一推怎知不行？
高明的财务应在法律允许的框架内大胆从事，而不应自缚手脚、自废武功。