关于土地评估中红线内基础设施费用的计算问题
土地评估费收费标准
土地评估费收费标准土地评估费是指对土地进行评估所需的费用，是由评估机构根据评估对象的具体情况和评估范围确定的费用标准。
土地评估费的收费标准是根据土地评估的复杂程度、工作量和评估机构的资质等因素来确定的。
下面将介绍土地评估费的收费标准及相关内容。
一、土地评估费的收费标准。
1. 按照土地评估的复杂程度确定费用，土地评估的复杂程度包括评估对象的规模、用途、地理位置、土地性质等因素。
一般来说，土地评估的复杂程度越高，评估费用也就越高。
2. 按照土地评估的工作量确定费用，土地评估的工作量主要包括调查、测量、数据分析、报告编制等环节。
评估机构需要根据评估工作的具体工作量来确定费用标准，通常是按照工作量的时间和人力成本来计算。
3. 按照评估机构的资质确定费用，评估机构的资质和能力也是确定土地评估费收费标准的重要因素。
一般来说，具有较高资质和专业能力的评估机构收费标准会相对较高。
二、土地评估费的收费内容。
1. 调查费用，包括对土地使用情况、土地性质、地理位置等进行调查所需的费用。
2. 测量费用，包括对土地进行测量、绘图等工作所需的费用。
3. 数据分析费用，包括对采集到的土地相关数据进行分析和处理所需的费用。
4. 报告编制费用，包括对评估结果进行整理、编制评估报告所需的费用。
5. 其他费用，包括评估过程中可能出现的其他费用，如交通、住宿等费用。
三、土地评估费的收费原则。
1. 公开透明原则，评估机构应当公开其收费标准和收费内容，确保收费过程公开透明，避免出现不合理收费的情况。
2. 合理定价原则，评估机构应当根据实际情况和市场行情合理确定收费标准，避免出现高收费或低收费的情况。
3. 服务质量原则，评估机构应当保证评估服务的质量，确保收费与服务质量相匹配，避免出现服务质量不符合收费标准的情况。
四、土地评估费的管理和监督。
1. 政府部门应当建立健全土地评估费的管理和监督制度，加强对评估机构的资质认定和监督管理，确保评估费的合理性和公平性。
基础设施配套费标准
基础设施配套费标准基础设施配套费是指在房地产开发过程中，为了配套建设城市基础设施而向开发商收取的费用。
基础设施配套费的标准直接关系到城市基础设施建设的质量和城市发展的可持续性。
因此，合理的基础设施配套费标准对于城市规划和建设具有重要意义。
首先，基础设施配套费标准应当根据城市规划和发展需要进行科学制定。
不同城市的规划和发展水平不同，因此基础设施配套费标准也应当因地制宜。
在制定基础设施配套费标准时，应当充分考虑城市的人口密度、土地利用率、交通状况、环境保护等因素，确保配套费能够充分满足城市发展的需要。
其次，基础设施配套费标准应当具有合理性和透明性。
合理的配套费标准能够保障城市基础设施建设的质量，促进城市可持续发展。
而透明的配套费标准能够减少不必要的争议，提高城市规划和建设的效率。
因此，在制定基础设施配套费标准时，应当充分考虑各方利益，确保标准的合理性和透明性。
另外，基础设施配套费标准应当与城市基础设施建设的实际需求相适应。
城市基础设施建设是一个长期的过程，需要不断进行更新和改进。
因此，基础设施配套费标准应当具有一定的灵活性，能够根据城市发展的需要进行调整和优化，确保配套费能够有效支持城市基础设施建设。
最后，基础设施配套费标准的制定应当充分考虑社会公众的意见和建议。
城市基础设施建设事关广大市民的切身利益，因此在制定配套费标准时，应当广泛征求社会公众的意见和建议，确保标准能够充分体现社会公众的意愿，得到社会公众的支持。
综上所述，基础设施配套费标准的制定需要科学合理，具有透明性和灵活性，同时需要充分考虑社会公众的意见和建议。
只有这样，才能够确保基础设施配套费能够有效支持城市基础设施建设，促进城市可持续发展。
希望相关部门能够重视基础设施配套费标准的制定，为城市规划和建设提供有力支持。
一平方公里基础建设费用估算
一平方公里基础建设费用估算一、基础设施建设估算费用一平方公里土地开发整理基础建设费用，以达到七通一平为建设内容，以环保产业园区规划和目前开发建设费用参考，估算建设费用约为10834万元。
1、道路建设费用。
以20米宽度，长度为6000米，道路红线内面积为120000平方米，工程造价300元/平方米，建设资金为3600万元。
2、道路两侧绿化带建设费用。
道路两侧绿化带宽度各为12米，长度与道路基本持平，面积约为144000平方米，工程造价120元/平方米，建设资金为1728万元。
3、场地平整工程费用。
一平方公里土地扣除道路和绿化带面积后，项目用地面积约为736000平方米，按回填高度为1米，需要土石方73.6万立方米，单价为35元/立方米，工程费用为2576万元。
4、排水工程建设费用。
雨污分流，雨水管道为D1200㎜-D1800㎜钢筋砼管，长度为6000米，平均单价为2000元/米，工程建设费用为1200万元；污水管道为D600㎜-D1000㎜钢筋砼管，平均单价为1000元/米，长度为6000米，工程建设费用为600万元。
5、给水工程建设费用。
以D200㎜-D300㎜球墨铸铁管，长度为6000米，平均单价约500元/米，工程建设费用300万元。
6、供电工程建设费用。
需要建设容量为1万千瓦开闭站一个，埋设容量1万千瓦双回路铜电缆距离500米，配出地埋双回路铝电缆长度距离6000米，工程建设费用约650万元。
7、弱电管道建设费用。
需要埋设10孔弱电管道6000米，单价约为3万元/孔千米，工程建设费用约为180万元。
8、供热、供气和燃气暂不作考虑。
二、征地费用：征地费用单价10.47万元/亩，1平方公里合1500亩，总征地费用15705万元其中:农民补偿3.5万元/亩，组卷费用3.97万元/亩，征地交纳税金3万元/亩三、拆迁费用：以方案三为例，三平方公里拆迁量为320户住房、140个农业大棚、4家企业，拆迁费用约1亿元左右，每平方公里约3000万元左右。
土地估价计算方法
土地估价方法根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。
（一）、成本逼近法1、基本原理成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。
其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
其基本公式为：土地价格=取得费+开发费+税费+利息+利润+土地增值收益增值收益=（取得费+开发费+税费+利息+利润）X增值收益率2.评估过程（1）土地取得费经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。
（2）有关税费根据胶南市国土资源局制定的有关政策，应交的税费包括征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税，合计约为44元/平方米。
（3）土地开发费根据胶南市人民政府发布的有关文件及委托方提供的有关资料和评价人员实地勘查，确定此次评估开发费用为120元/平方米。
（4）利息计算根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年, 投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1 年）贷款利息率5.31%计。
假设土地取得费、相关税费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。
投资利息=【（1）+（2） + （3） /2］ X5.31%=9.5 元/平方米（5）投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发挥作用。
因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工业用地投资利润率，以15%作为本次土地评估的投资利润率。
利润=（土地取得费+有关税费+开发费）X投资利润率=［（1） + （2） + （3）］ X15%=35.85 元/平方米（6）土地增值收益根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30%。
土地开发项目费用核算
土地开发项目费用核算在土地开发项目中，准确核算费用是确保项目顺利进行和最大程度利润的关键之一。
土地开发涉及到多个环节和各种费用，包括土地购置费用、规划设计费用、勘察测绘费用、工程建设费用、环境治理费用等等。
本文将就土地开发项目费用核算的相关内容进行探讨。
一、土地购置费用的核算土地购置费用是土地开发项目中最基本的费用之一。
在核算土地购置费用时，需要考虑土地转让费、征地补偿费、过渡费等各项具体支出。
具体的核算方法需要根据购置方式、土地性质、土地转让价格等因素进行计算，确保核算准确、合规。
二、规划设计费用的核算规划设计费用是土地开发项目中确保项目顺利进行的重要支出之一。
规划设计费用包括项目前期的土地规划、设计咨询费、规划设计方案编制费用等。
核算规划设计费用时，需要结合项目规模、设计水平、设计单位的费用标准等因素进行计算，并与实际支出进行核对。
三、勘察测绘费用的核算勘察测绘费用是土地开发项目中为确保工程建设的准确性和合规性所产生的费用。
勘察测绘费用包括初步勘察费、详细勘察费、监测费、测绘费等。
核算勘察测绘费用时，需要依据项目的具体需求、勘察测绘单位的费用标准等因素进行计算，确保核算准确、合理。
四、工程建设费用的核算工程建设费用是土地开发项目中最为庞大的费用之一。
工程建设包括各种土木工程、建筑工程、市政工程等，涉及到人工费、材料费、机械设备费、安全费用等各项支出。
核算工程建设费用时，需要考虑工程量、单位造价、工程进度等因素，并结合工程量清单及实际支出进行核对。
五、环境治理费用的核算土地开发项目中的环境治理费用是为保护和改善环境所必需的费用。
环境治理费用包括环境保护设施建设费、环境补偿费、环评、环保验收等费用。
核算环境治理费用时，需要依据环境治理方案、环评报告等具体文件进行计算，并与实际支出进行核对。
总结：土地开发项目费用核算是确保项目顺利进行和最大程度利润的重要环节。
在核算过程中，需要综合考虑不同环节和费用的具体要素，并结合实际支出进行核对。
《土地估价案例与报告》应考精华提炼三(规程要点)
《土地估价案例与报告》应考精华提炼三（重新整理后）研究一门学问必须读原著，比如研究马恩格斯，不读原著是搞不出名堂的。
土地估价师资格考试的原著就是四个国家标准，其中最重要的是《城镇土地估价规程》，昨夜读一遍，收益匪浅。
教材有的地方提法不规范口径不一致，这个通过读《规程》能得到很好的规范，再有就是好多东西做题的时候冒出来，但教材里没有，如市场法估价中的几张表格。
规程太庞杂，现将要点辑如下，其中没法出题的全部略去，比如基准地价评估。
1、土地价格内涵土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
其权利特征是出让土地使用权。
划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。
根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。
2、价格影响分类（阐述的简明扼要）一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位臵、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。
3、收益还原法确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
基础设施配套费标准
基础设施配套费标准基础设施配套费是指在城市建设和房地产开发过程中，为了满足城市规划、市政基础设施建设、环境保护等需要，由开发企业按照一定比例缴纳给政府的费用。
基础设施配套费的征收标准直接关系到城市建设的质量和效益，因此，合理确定基础设施配套费标准对于城市规划和建设具有重要意义。
一、基础设施配套费的征收范围。
基础设施配套费的征收范围包括城市规划用地、建设用地、土地增值等相关范围。
具体包括市政基础设施建设费、环境保护费、市政公用设施配套费等。
二、基础设施配套费的征收标准。
1. 市政基础设施建设费。
市政基础设施建设费是指用于城市道路、桥梁、给水排水、供电供气等市政基础设施建设的费用。
根据不同城市的建设规模和发展需求，市政基础设施建设费的征收标准会有所不同，一般按照建筑面积或土地面积的一定比例来确定。
2. 环境保护费。
环境保护费是指用于城市环境治理、绿化建设、污水处理等环境保护工程的费用。
环境保护费的征收标准一般也是按照建筑面积或土地面积的一定比例来确定，同时也会考虑到项目的环境影响评价等因素。
3. 市政公用设施配套费。
市政公用设施配套费是指用于城市公共交通、文化体育、医疗卫生等公共设施建设的费用。
征收标准一般也是按照建筑面积或土地面积的一定比例来确定，同时也会考虑到项目的规模和功能定位等因素。
三、基础设施配套费的征收方式。
基础设施配套费的征收方式一般有一次性缴纳和分期缴纳两种方式。
一次性缴纳适用于规模较小、开发周期较短的项目，而分期缴纳适用于规模较大、开发周期较长的项目，可以根据项目进度和资金需求分期缴纳。
四、基础设施配套费的管理和使用。
基础设施配套费的管理和使用应当严格按照相关规定进行，专款专用，用于城市规划和建设、市政基础设施建设、环境保护和治理等相关用途，不得挪作他用。
结语。
基础设施配套费的合理征收标准和科学管理使用，对于城市的可持续发展和提升城市品质具有重要意义。
各地应根据自身的实际情况，合理确定基础设施配套费的征收标准，加强管理和监督，确保基础设施配套费的合理征收和有效使用。
土地评估收费标准
土地评估收费标准一、背景介绍土地评估是指对土地进行全面、系统的评估，确定土地的价值和潜力，为土地的开发、转让、抵押等活动提供依据。
土地评估收费标准是指对土地评估服务所收取的费用的规定，是保障土地评估市场健康发展的重要内容。
二、收费标准的制定依据1.相关法律法规：土地评估收费标准的制定必须遵循国家相关法律法规的规定，如《中华人民共和国土地管理法》等。
2.市场需求：收费标准应根据市场需求和供求关系进行合理确定，既要保障评估机构的利益，又要满足客户的需求。
3.成本考虑：收费标准应考虑评估机构的运营成本、人力资源投入、技术设备费用等因素，确保评估机构能够正常运营并提供高质量的评估服务。
三、收费标准的具体内容1.基本收费基本收费是指对土地评估服务的基本费用，包括评估机构的人力成本、运营成本等。
根据土地评估的复杂程度和价值规模，可以分为以下几个档次：- A档：适用于土地面积小、价值较低的评估项目，基本收费为每平方米X元。
- B档：适用于土地面积中等、价值一般的评估项目，基本收费为每平方米Y 元。
- C档：适用于土地面积较大、价值较高的评估项目，基本收费为每平方米Z 元。
2.附加收费附加收费是指对土地评估服务中的特殊要求或额外工作的收费项目，包括但不限于以下内容：- 土地权属调查费：根据土地评估项目的具体情况，评估机构需要进行土地权属调查，该项费用根据调查范围和难度进行收费。
- 土地规划研究费：如果土地评估项目需要进行土地规划研究，评估机构将根据研究的复杂程度和规模进行收费。
- 土地环境评估费：如果土地评估项目需要进行土地环境评估，评估机构将根据评估的范围和难度进行收费。
3.综合服务费综合服务费是指评估机构为客户提供的综合性服务费用，包括但不限于以下内容：- 报告编制费：评估机构根据评估结果编制评估报告，该项费用根据报告的篇幅和复杂程度进行收费。
- 咨询服务费：评估机构为客户提供土地评估的咨询服务，该项费用根据咨询的时间和内容进行收费。
土地出让金、开发成本、配套设置费的分摊方法
一、第三十三条九项（二）款的原文（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
济南市红线内住宅小区配套收费实用标准及大市政配套费实用标准
济价费字〔2013〕71号济南市物价局济南市市政公用事业局关于继续执行济南市居民住宅小区规划红线内供气、供热、供水设施设备配套工程费收费标准的通知各有关单位：济南市居民住宅小区规划红线内供气、供热、供水设施设备配套工程安装收费标准（济价费字[2012]113号）经过一年试行，现已期满。
根据成本监审情况，经市政府同意，继续执行济南市居民住宅小区规划红线内供气、供热、供水设施设备配套工程费收费标准，现将有关事项通知如下：一、新建居民住宅小区规划红线内供气、供热、供水设施设备配套工程费新建居民住宅小区规划红线内供气、供热、供水专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设安装、维护管理。
配套工程费主要包括配套工程范围内设施设备配套工程的设计、监理、设备和材料购置、安装、调试等费用。
开发建设单位应配合专业经营单位进行施工，提供设施用房和通道，并承担相应的管沟土建工程的配套建设。
配套工程安装费用由开发建设单位缴纳，计入房屋建设成本，在房屋销售价格以外不得再向购房者收取接入、增容、开户等费用。
配套工程费按照规划部门批准的《建设工程规划许可证》及建设规划图核准的住宅小区建筑总面积或住宅总户数核算。
因规划设计发生变更的，开发建设单位应按照变更后规划主管部门出具的《建设工程规划核实证》及附图核准的实际建筑总面积或住宅总户数缴纳配套工程费，与按原建筑总面积或住宅总户数缴纳配套工程费的差额实行多退少补。
（一）供气。
新建居民住宅小区规划红线内供气设施设备配套工程费基准指导价为：1650元/户，包括：中压管网、低压管网、楼内立管、户内管、灶前阀。
可根据工程安装建设规模，在基准价基础上上下浮动，浮动幅度为5 %。
分户计量装置费用按表的招标价格加上落地强检费用另行收取，表的规格和型号不得强行指定。
报警器价格按照招标价格执行，不得强行安装。
（二）供热。
新建居民住宅小区规划红线内供热设施设备配套工程费基准指导价为：按建筑面积48元/平方米，包括：一次供热管网、换热站设备、二次供热管网、单元入户装置、楼内立管及分支管部分、分户锁闭阀。
土地评估费用收费标准
土地评估费用收费标准土地评估是指对土地的自然、经济、社会等各种因素进行科学、系统、综合的评价和分析，以确定土地的适宜用途、土地的质量和价值等。
土地评估费用是指进行土地评估所需要的各项费用，包括评估人员的费用、评估设备的费用、评估过程中所产生的材料费用等。
土地评估费用的收费标准是指对进行土地评估所需费用的收费标准和规定。
下面将就土地评估费用收费标准进行详细介绍。
首先，土地评估费用的收费标准应当根据土地评估的具体内容和规模来确定。
一般来说，土地评估费用的收费标准会根据土地的面积、土地的地理位置、土地的用途、土地的质量等因素来确定。
对于不同类型的土地，其评估费用收费标准也会有所不同。
比如，对于农用地的评估费用收费标准会与对于工业用地的评估费用收费标准有所区别。
其次，土地评估费用的收费标准应当合理合法。
评估机构在确定土地评估费用的收费标准时，应当遵循市场化原则，合理确定费用标准，并严格执行。
评估机构不得利用其垄断地位对客户乱收费，也不得以低价吸引客户后再以各种名目乱收费。
评估费用收费标准应当公开透明，客户有权了解评估费用的收费标准，并有权对费用进行合理的质疑。
再次，土地评估费用的收费标准应当与评估质量挂钩。
评估机构在制定土地评估费用的收费标准时，应当充分考虑到评估质量。
评估费用收费标准应当与评估质量挂钩，评估质量越高，费用收费标准应当越高；评估质量越低，费用收费标准应当越低。
这样可以激励评估机构提高评估质量，保证评估结果的准确性和可靠性。
最后，土地评估费用的收费标准应当与市场行情相符。
评估机构在确定土地评估费用的收费标准时，应当充分考虑市场行情，合理确定费用标准。
评估费用收费标准不宜过高，也不宜过低，应当与市场行情相符。
这样可以保证评估机构的利益，也可以保证客户的利益，促进土地评估市场的健康发展。
综上所述，土地评估费用收费标准是土地评估市场中的重要环节，其合理与否直接关系到土地评估市场的健康发展和客户的利益。
土地估价中各类参数取值研究
成本逼近法一、土地取得费用1、征收农村集体土地，新增土地转征取得土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗补偿费+地上附着物补偿费土地取得费=征地区片价+青苗补偿费+地上附着物补偿费取得依据：地方关于征地补偿相关文件中规定标准。
2、征收国有土地，存量土地拆迁补偿安置取得取值依据：通常通过拆迁补偿案例比较确定。
二、土地开发费按照待估宗地的条件，评估目的和实际已开发程度，设定待估宗地的开发程度。
一般包括宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯、通暖（通气）等及宗地红线内场地平整费用。
取值依据：根据基础设施配套完善度确定。
比如通路费用依据该区域路网密度、道路宽度、道路质量等合理确定。
三、相关税费耕地占用税：《江苏省财政厅关于做好耕地占用税预征工作的通知》（苏财基层[2008]11号）耕地开垦费：《省政府关于转发省国土资源厅等部门关于调整耕地开垦费征收标准意见的通知》（苏政办发[2011]120号）农业重点开发建设资金：《省政府关于转发省计经委等部门关于提高农业重点开发建设资金征收标准有关问题的请示的通知》。
四、利息按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。
土地开发周期超过一年，利息按复利计算。
取值依据：一般根据同期银行贷款利率。
计息期按区域及估价对象的规模、项目用地的特点及项目土地开发的实际情况确定。
五、利润率1、利润率应为行业同期合理的利润率，而不是该项目的实际利润率。
2、计算的基数为土地取得费、土地开发费和各项税费。
取值依据：近三年官方发布的年鉴或者国民经济统计公报中相关经济数据分析确定。
六、土地增值收益土地增值收益等于土地出让合同价款扣除土地开发成本地价后的增加值。
土地增值收益率=（土地市场价格-土地成本价格）÷土地成本价格。
取值依据：1、有文件规定从规定2、有行业标准从标准3、利用市场数据测算假设开发法一、完成后不动产总价的确定根据市场比较法确定各不同物业形态（商铺、写字楼、住宅等）估价基准日不动产售价。
基础设施建设规划中的土地征收与补偿
基础设施建设规划中的土地征收与补偿一、引言随着城市化进程的加速，基础设施建设成为现代社会中不可或缺的一部分。
然而，在基础设施建设中，土地征收与补偿问题一直备受关注。
土地征收与补偿既关系到国家的发展大计，也直接影响到农民的生计和社会稳定。
本文将探讨基础设施建设规划中的土地征收与补偿问题，旨在提供一些思考和建议。
二、土地征收的必要性与挑战基础设施建设离不开土地的征收，因为土地是建设的基础。
土地征收的主要目的是为了满足国家和社会的发展需求，如修建高速公路、铁路、机场等。
然而，土地征收也面临着一系列挑战。
首先，土地征收涉及到农民的生计和权益。
农民通常是土地征收的主要受害者，他们失去了耕地和生活的基础。
因此，如何合理地补偿农民成为土地征收中的难题。
其次，土地征收涉及到土地的价值评估。
土地的价值评估直接关系到补偿的公平性和合理性。
然而，土地的价值评估并不容易，因为土地的价值受到多种因素的影响，如地理位置、土地用途等。
因此，如何准确地评估土地的价值成为土地征收中的难题。
三、土地征收与补偿的原则与方法为了解决土地征收与补偿问题，我们需要遵循一些原则和采取一些方法。
首先，征收土地需要遵循公平、公正的原则。
政府在征收土地时，应该充分尊重农民的合法权益，确保他们得到公平的补偿。
政府应该与农民进行充分的沟通和协商，听取他们的意见和建议。
其次，补偿土地需要综合考虑多种因素。
补偿应该包括土地的市场价值、农民的劳动力成本、农民的生活补偿等。
政府可以通过与农民协商，制定合理的补偿方案。
再次，土地征收与补偿需要建立健全的法律制度和监管机制。
政府应该制定相关的法律法规，明确土地征收与补偿的程序和标准。
同时，政府应该建立健全的监管机制，确保土地征收与补偿的公正性和透明度。
四、国内外土地征收与补偿的案例分析为了更好地理解土地征收与补偿问题，我们可以分析一些国内外的案例。
首先，中国的高铁建设是一个典型的案例。
中国的高铁建设需要大量的土地征收，然而，土地征收与补偿问题一直备受争议。
土地评估收费标准
土地评估收费标准一、背景介绍土地评估是指对土地的价值进行评估和估算的一项工作。
在土地转让、土地抵押、土地征收等土地交易活动中，土地评估是必不可少的环节。
为了规范土地评估行业，保障评估报告的公正、准确性，制定土地评估收费标准是非常必要的。
二、收费标准的制定原则1. 公平合理原则：收费标准应公平合理，不得存在任何歧视性，确保各类评估机构和客户在评估费用上享有公平的待遇。
2. 透明公开原则：收费标准应公开透明，评估机构应向客户明示评估费用的计算方法和收费标准。
3. 风险补偿原则：评估费用应包含评估机构对风险的补偿，以确保评估工作的质量和可靠性。
4. 成本合理原则：评估费用应合理反映评估机构的成本，包括人力、设备、材料等方面的成本。
5. 市场调节原则：评估费用应受市场供需关系的调节，随着市场需求的增加或者减少，评估费用应相应调整。
三、收费标准的具体内容根据土地评估的不同类型和规模，制定了如下的收费标准：1. 基准费用基准费用是指评估机构为完成一项土地评估工作所需的基本费用，包括人力、设备、材料等方面的成本。
基准费用根据评估工作的难易程度和规模进行分类，具体收费标准如下：- 小型土地评估（土地面积小于100亩）：基准费用为1000元。
- 中型土地评估（土地面积100亩至500亩）：基准费用为2000元。
- 大型土地评估（土地面积大于500亩）：基准费用为3000元。
2. 附加费用附加费用是指评估机构根据评估工作的具体情况而收取的额外费用，包括评估报告的复印、打印、邮寄等费用。
附加费用的具体收费标准如下：- 每份评估报告的复印费用为10元。
- 每份评估报告的打印费用为20元。
- 每份评估报告的邮寄费用为30元。
3. 专项费用专项费用是指评估机构在评估过程中需要额外承担的费用，如现场勘察、数据采集、专家咨询等费用。
专项费用根据评估工作的具体要求进行收取，具体收费标准如下：- 现场勘察费用：根据土地面积和地理位置的不同而定，平均每亩土地收取50元的现场勘察费用。
国有划拨土地地价评估
国有划拨土地地价评估发表时间：2016-12-08T10:55:23.573Z 来源：《基层建设》2016年23期作者：蒋丽琰[导读] 摘要：随着改革开放及国有划拨土地权的入市，特别是企业产权制度改制操作过程中，必然经常涉及到国有划拨土地使用权处置问题势必存在国有划拨土地使用权价格，如何开展对国有划拨土地评估工作，是不容回避和急需解决的实际问题，本文将就国有划拨土地地价评估展开讨论。
莱州市地产估价事务所山东莱州 261400摘要：随着改革开放及国有划拨土地权的入市，特别是企业产权制度改制操作过程中，必然经常涉及到国有划拨土地使用权处置问题势必存在国有划拨土地使用权价格，如何开展对国有划拨土地评估工作，是不容回避和急需解决的实际问题，本文将就国有划拨土地地价评估展开讨论。
关键词：国有划拨土地；地价；构成要素；评估方法引言国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。
为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发管理成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础，形成了国有划拨土地的评估理论基础和方法。
一、地价构成要寨分析1、土地取得费城市中的新增建设用地一般通过征收集体土地或拆迁城市房屋而来。
对于征收集体土地的情形，土地取得费为征地费用，即土地使用者向失地农民支付的土地补偿费、安置补助费等；对于拆迁城市房屋的情形，土地取得费为房屋拆迁补偿费用。
土地取得费可采用市场比较法，选用合适的拆迁案例进行估算，也可以采用地方政府制定的拆迁补偿标准进行估算，求得区域的平均取得费用。
一般情况下，进行城市房屋拆迁时，土地取得费不包括土地开发费用，因此，评估划拨土地使用权时，应将土地开发费设定为这一开发程度下需支付的全部成本。
2、土地开发费土地开发费包括宗地红线外基础设施的开发费用和宗地红线内土地平整费，即道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地平整等费用。
评估时，要注意判断宗地四周的基础设施是否对宗地产生了影响。
一平方公里基础建设费用估算
一平方公里基础建设费用估算一、基础设施建设估算费用一平方公里土地开发整理基础建设费用，以达到七通一平为建设内容，以环保产业园区规划和目前开发建设费用参考，估算建设费用约为10834万元。
1、道路建设费用。
以20米宽度，长度为6000米，道路红线内面积为120000平方米，工程造价300元/平方米，建设资金为3600万元。
2、道路两侧绿化带建设费用。
道路两侧绿化带宽度各为12米，长度与道路基本持平，面积约为144000平方米，工程造价120元/平方米，建设资金为1728万元。
3、场地平整工程费用。
一平方公里土地扣除道路和绿化带面积后，项目用地面积约为736000平方米，按回填高度为1米，需要土石方73.6万立方米，单价为35元/立方米，工程费用为2576万元。
4、排水工程建设费用。
雨污分流，雨水管道为D1200㎜-D1800㎜钢筋砼管，长度为6000米，平均单价为2000元/米，工程建设费用为1200万元；污水管道为D600㎜-D1000㎜钢筋砼管，平均单价为1000元/米，长度为6000米，工程建设费用为600万元。
5、给水工程建设费用。
以D200㎜-D300㎜球墨铸铁管，长度为6000米，平均单价约500元/米，工程建设费用300万元。
6、供电工程建设费用。
需要建设容量为1万千瓦开闭站一个，埋设容量1万千瓦双回路铜电缆距离500米，配出地埋双回路铝电缆长度距离6000米，工程建设费用约650万元。
7、弱电管道建设费用。
需要埋设10孔弱电管道6000米，单价约为3万元/孔千米，工程建设费用约为180万元。
8、供热、供气和燃气暂不作考虑。
二、征地费用：征地费用单价10.47万元/亩，1平方公里合1500亩，总征地费用15705万元其中:农民补偿3.5万元/亩，组卷费用3.97万元/亩，征地交纳税金3万元/亩三、拆迁费用：以方案三为例，三平方公里拆迁量为320户住房、140个农业大棚、4家企业，拆迁费用约1亿元左右，每平方公里约3000万元左右。
土地评估收费标准
土地评估收费标准一、背景介绍土地评估是指对土地进行价值评估的过程，它是土地市场交易的基础。
为了规范土地评估行业，保障市场公平竞争，制定土地评估收费标准是必不可少的。
二、收费标准的制定原则1. 公平合理原则：确保各评估机构在同等条件下享有公平竞争的机会。
2. 透明公开原则：评估机构应向客户公开收费标准，并提供详细的收费明细。
3. 动态调整原则：根据市场需求和行业发展情况，及时调整收费标准。
4. 可操作性原则：收费标准应具备可操作性，易于评估机构和客户理解和执行。
三、收费项目及标准根据土地评估的不同阶段和内容，收费项目可分为以下几项：1. 咨询费咨询费用是评估机构为客户提供咨询服务时收取的费用，包括评估需求分析、项目可行性研究等。
咨询费用的收费标准根据项目的复杂程度、工作量和专业性来确定，普通按小时计费。
标准范围为每小时200-500元。
2. 现场勘察费现场勘察费用是评估机构派员进行实地勘察时收取的费用，包括交通费、住宿费、餐费等。
现场勘察费用的收费标准根据评估项目的地理位置、面积大小和勘察难度来确定。
标准范围为每次勘察1000-5000元。
3. 数据采集与分析费数据采集与分析费用是评估机构对相关数据进行采集和分析时收取的费用，包括土地权属、用途规划、市场行情等数据的获取与整理。
数据采集与分析费用的收费标准根据数据的来源、复杂程度和工作量来确定。
标准范围为每项数据采集与分析500-2000元。
4. 评估报告费评估报告费用是评估机构编制评估报告时收取的费用，包括评估方法、数据分析、价值判断等内容的整理和编写。
评估报告费用的收费标准根据项目的复杂程度、工作量和专业性来确定。
标准范围为每项评估报告5000-20000元。
5. 附加费附加费用是评估机构在评估过程中产生的其他费用，如印刷费、邮寄费、复印费等。
附加费用的收费标准根据实际产生的费用来确定。
四、收费标准的执行和监督1. 执行机构：土地评估收费标准由相关行业主管部门负责执行，确保评估机构按照标准收费。
红线外产生的成本费用扣除问题在各地的不同规定
红线外政府项目产生的成本费用扣除问题
房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。
房地产企业通过政府工程取得的土地，土地成本，类似于非货币性交换取得资产的计税基础确定，以换出资产的计税基础及税费作为换入资产的计税基础。
鄂地税发〔2013〕44号七、关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题
房地产开发企业在项目建设用地边界外（即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。
湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发[2008]211号）（一）与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实扣除。
（二）对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权
的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。
广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发〔2008〕44号）
房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。
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关于土地评估中红线内基础设施费用的计算问题
1、红线内基础设施建设费是指为经规划部门批准建设的项目用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用。
2、目前土地市场的交易案例的基础设施费用均为红线外“几通”及红线内平整的费用。
因此土地价值计算时一般的处理方式为只计算红线外的基础设施建设费用。
过去我们有的土地报告因为红线内建筑物无产权，无法将红线内的基础设施费用计入建筑物中，并且委托方有价值要求，存在计算红线内基础设施建设费的情况。
经技术部讨论后，此种处理方式存在问题。
一是地上已存在建筑物，使用较长时间，我们不能仅依靠委托方的说明，而确定建筑物无任何权属。
如果把红线内费用计入土地价值中，可能存在将来单独评估建筑物时，价值重复计算。
二是对于接手该项目的企业，若红线内的建筑物为无产权，委托方可能重新申请规划，那现状红线内的基础设施建设很可能与其将来的规划不符，对于其可能需重新建设。
因此通知如下：
今后土地价值测算中只计算红线外的基础设施建设费，红线内基础设施计入建筑物中。