房地产土地评估各种方法综合测算表

——
c.设备安装和装饰工 程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费 以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在 项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐 全，故取值为10%
—— 元/平方米
二、管理费用
175
三、销售费用
120
元/平方米
2%
四、投资利息
318
Leabharlann Baidu
元/平方米
5.31%
五、投资利润
1842
元/平方米
30%
六、销售税费
483
元/平方米
5.50%
七、土地单价 八、土地总价
8664 4332
元/平方米 万元
—— 5000
重置成本法
单价
单位 相关说明
取费标准
一.开发成本
5%
2、建筑安装工程费
3400
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用 b.结构工程费用
400 2000
元/平方米 元/平方米 根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根 据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑 安装工程费。
6995 6995
成本逼近法
另一情况 单价 单位 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 —— 元/平方米 备注 （拆迁补偿安置费及相关费用+毛地价+毛地价契税+土地开发 费）×年期修正系数 取得估价对象所在区域同类土地所需支付的平均费用，包括拆 迁补偿安置费、拆迁涉及的相关税费以及在土地开发中所涉及 由于本项目的《国有土地使用权出让合同》签订时间较早，其 毛地价水平与现时市场状况有较大变化，故本项目涉及毛地价 按现行水平进行取值 根据《北京市契税管理规定》，取毛地价的3% 达到宗地红线外“七通”及宗地红线内“场地平整”条件下的 土地开发费用。本项目地价款按毛地价缴纳，故本土地开发费 年期修正系数=1－1/(1＋r)^n（r为土地还原利率，取7%；n为 土地剩余使用年期，估价对象出让土地为工业土地，至估价时 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开 支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费 等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行 业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本 的3%计算 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的 2%计算 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期 间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机 构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。该项目开发建 设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投 入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计 算，土地取得成本×贷款利率+（管理费用+销售费用）×贷款 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、 项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况 等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销 售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝 阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为 房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加 为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[ 土地取得成本+ 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售 税费 土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米 —— —— 3% —— 7% 3% 取费标准
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
10%
b.公共配套设施建设 费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在 项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
二、管理费用
120
元/平方米
三、销售费用
3%
3%
2%
5.31%
30% 5.50%
七、房屋成新率
90%
——
90%
八、房屋重置成新单价 九、房屋总价
5325 2663
元/平方米 万元
（开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费）x房屋成新率 房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000平方米 5000
房地产总价（万元） 房地产总价（万元）
4012
元/平方米
勘查设计和前期工程费+建筑安装工程费+室外工程费+其他费用
1、勘察设计和前期工 程费
170
元/平方米
含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环 境影响评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例确定，本次评 估根据估价对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%
六、销售税费
486
元/平方米
5.50%
七、土地单价 八、土地总价
8723 4362
元/平方米 万元
—— 5000
一.土地取得成本 (1)拆迁补偿安置费 及相关费用 (2)毛地价 (3)毛地价契税 (4)土地开发费 (5)年期修正系数 二、管理费用
5885 5200 800 24 200 0.9455 177
三、销售费用
121
元/平方米
2%
四、投资利息
320
元/平方米
5.31%
五、投资利润
1855
元/平方米
30%
成本法
成本逼近法 项目 一、土地取得成本 1.土地购买价格 2.土地取得税费 3.土地开发成本 4.年期修正系数 单价 5846 6000 183 0 0.9455 单位 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 备注 （土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数 根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花 税，根据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3%，印花税税率为0.05%，取土 地购买价的3.05%(契税3%，印花税0.05%) 由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里 了，在此不在单独计取 年期修正系数=1－1/(1＋r)^n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土 地，土地剩余使用年限为43年） 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福 利费、办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、 社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取 得成本和管理费用之和的2%计算 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、 调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即 开始建设，开发建设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销 售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率+（管理费用+销售费用）× 贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用 途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和 的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估 值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的 3%）。根据公式推导，销售税费=[ 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率 /(1-税率) 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费 土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米 —— 3.05% —— 43 7% 3% 取费标准
83
元/平方米
四、投资利息
112
元/平方米
五、投资利润 六、销售税费
1265 325
元/平方米 元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上 各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方的 介绍，本次评估取3% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福 利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会 平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。本次评估根据估价对象 所在区域经济状况等因素按2%计取 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按开发成 本和管理费用之和的2%计算 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、 调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即 开始建设，建筑物开发建设周期为1年，开发成本、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入， 按单利计算，（开发成本+管理费用+销售费用）×贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基 准利率计取 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用 途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取开发成本、管理费用、销售费用之和的百 分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估 值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的 3%）。根据公式推导，销售税费=[ 开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率/(1税率) 通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年 限)x100% =（1-6/40）x100%=85%；实际观察成新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修 和设备完好、齐全，管道畅通，现状较好，使用正常判断成新率为95%；综合判断该建筑物成新率 为（理论成新率+实际观察成新率）/2=（95%+85%）/2=90%