房地产评估假设开发法测算表1
房地产假设开发法估价操作
假设开发法估价操作按照下面提供的假设开发法模板，完成××市开发区南湖路和新港大道交汇处一面积为53680平方米地块的土地估价。
（一）假设开发法1、确定估价对象最佳开发方式根据估价对象设定的平均容积率确定待估宗地容积率为1.2，建筑面积为288084.00平方米。
2、确定开发周期和投资进度安排（1）开发周期确定房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)。
根据委托方提供的规划控制指标，结合估价人员根据待估宗地土地利用规划条件及现场实地查勘情况，以及××市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。
（2）投资进度安排房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、主体工程、设备安装及装修等）资金投入比较集中；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路及等），资金投入较少，但时间比较长。
根据××市同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为60%，第2年投资40%。
3、估价对象开发完成后房地产价格的确定估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，结合各待估宗地在同一供求圈内，根据居住用途选取类似的三宗房地产交易实例作为可比实例。
根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见比准价格确定表。
因为所选可比实例均为正常交易情况下的价格，并且其交易时间距估价基准日较近，其价格基本无变化，所以交易情况和交易期日不做修正。
假设开发法计算表
(一) 工程直接费 人工费 机械费 材料费 管理费及利润
3,810.00 元/T 4.40 元/㎡ 380.00 元/T 1,050.00 元/M3 250.00 元/千块 75.00 (四) 规费 其中:工程排污费 工程定额测定费 社保费 (五) 税金3.41%（云南省县城镇定额标准） 二 三 四 五 土建工程费 水电安装工程费 装饰装修工程费 单位:元/㎡ 单位:元/㎡ 单位:元/㎡ 二+三+四 (直接费+管理费+利润)*0.15% 人工费*26% [（一)+(二）+(三)+(四)] × 3.41% 747.13 50.00 200.00 997.13 1.09 45.05 24.64 46.13
建筑单位面积工程造价 单位:元/㎡
六
单位前期费用
主要包括建筑设计费、勘察设计费、工程监理费等，按云南省建设工程前期费用的一般 取费情况并结合该工程的具体情况，综合考虑取值约为工程造价的5% 投资期限取一年，一年期综合贷款利息率为6.12%，按在建设期平均投入计算，则资金 成本利率为一年期综合贷款利息率的50% 主要包括建设管理费等取值3% 1-4各项费用
37.36
七 八 九 十 十一
单位资金成本 单位管理费 重置单位造价 综合成新率 评估价值
22.86 22.41 1,079.76 85.00% 23530821.18
23876630.06
建筑面积 25638.29 材料价格：1-2月材料价格 玻璃门、木门 铝合金窗 墙面刷白 墙砖 一般普通水电 平方米
元
元
27683319
元
27683319
173.25
市场单价 28.00 206.00 180.00 4.80 8.00 10.00 1.70
房地产开发项目成本测算表 准确
注 4、项目在开发过程中应严格按此计划成本执行，若超出成本计划时，事先不得先签订合同、施工及隐蔽签证，支付工程款等必须事先按以下程序进行审批：经办人---部门经理---审计部---财务部经理 ---分管副总---项目经理---董事长办公室---董事长审批后才可以执行；若新的政策出台后，有增加成本应单独审批，审批后视同公司可追加成本，项目公司可操作
2.00
120.00
1.00 0.50 1.93 8.50 963.03
850.00
1,800.00 1.93 4.82 7.00
74096
74096
74096 74096 74096 74096 74096
74096
4653
74096 7409车数351个（其中机械停车171辆不能办理产权）、地上车库车位15个。
二
、
项目名称
1 土地成本 2 土地契税
3 交易服务费
4 放样核样测量费 5 环境评估 6 桩基检测（静载）
7 钻探费（详勘）
单价（元/m2） 建筑面积（m2）
1,112.84 33.39 32.54
0.50 1.00 1.00
成本测算表
说明： 本项目位于，规划建设净用地面积约 ：24650.70 平方米（合36.9761亩），容积率：中高层不大于2.8；建筑密度不大于30%，建筑高度不
一 大于40米；规划地上总建筑面积为74096平方米（含公摊、阳台面积），其中电梯公寓66577平方米，店面6856平方米，物管用房277平方米，配套用 、 房30平方米，地上机动车库356平方米；人防地下室面积为4653平方米。建电梯公寓（13F；9F），框架结构，地下室双层停车，高度4.9米；地下机
内；居住建筑内墙天棚为腻子面上涂料。地上建筑结构为框架结构，7度设防，地下室 发电机系统、招标代理费、并包验收。人防地下室费用不包含机械停车设备费用。
财务管理-房地产开发项目财务估算表 精品
建筑面积(平方米)
单价(元/平方米)
3.2 安装工程费
建筑面积(平方米)
单价(元/平方米)
合计
3744
3456
600 288
50
4752
4320
1000 432
100
4032
3456
1200 576
200
1
2
3
4
2550 1194
0
0
2400 1056
0
0
40000 17600 0
0
600 600 600 600
3
4
5
6
1 供电工程
0
2 供水工程
0
3 供气工程
0
4 排污工程
0
5 道路工程
0
6 通讯工程
0
7 绿化工程
0
8 照明工程
0
9 环卫设施
0
3% 其他
484
77
100 101 207
0
0
共计
484
77
100 101 207
0
0
100%
20%
30%
30%
15%
5%
基础设施建设费用投入计划
484
97 145 145 73
项目1（住宅）
项目2（小高层）
项目3（高层）
项目4（商业）
14400 0 0
14400
100%
100% 100%
100%
100% 100% 100%
100% 100%
项目5（地下车位）
出租价格(元/平方米)
项目1（地上车位）
项目2 项目3 出租计划(平方米) 项目1（地上车位） 项目2 项目3 出租率(%) 项目1（地上车位） 项目2 项目3
房地产开发投资测算表完整版
目的和背景提供全面、准确的投资测算信息房地产开发投资测算表旨在为投资者、开发商和相关利益方提供全面、准确的投资测算信息，以支持决策制定和项目规划。
适应市场变化和行业发展趋势随着房地产市场的不断变化和行业发展趋势的演变，需要不断更新和完善投资测算表的内容和结构，以适应市场需求和行业规范。
测算表的作用和意义评估项目可行性通过测算表可以对房地产开发项目的投资成本、预期收益、风险等因素进行综合评估，从而判断项目的可行性和盈利潜力。
辅助决策制定测算表可以为投资者和开发商提供关键的投资决策依据，帮助他们做出明智的投资选择和项目规划。
控制项目风险通过测算表中的风险分析和应对措施，投资者和开发商可以识别潜在风险并采取相应的控制措施，以降低项目风险并实现预期收益。
提高投资效率测算表可以帮助投资者和开发商优化资源配置，提高投资效率，实现资源的最大化利用和项目的可持续发展。
土地费用包括土地出让金、拆迁补偿费、土地平整费等；前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施建设费开发间接费合法性原则合理性原则一致性原则可操作性原则测算表的适用范围适用于房地产开发企业在进行项目投资决策时使用，可作为项目可行性研究报告的附件；适用于政府相关部门对房地产开发项目进行审批和监管时使用，可作为评估项目投资和建设成本的依据；适用于金融机构在审批房地产开发贷款时使用，可作为评估贷款风险和确定贷款额度的参考依据。
土地使用权出让金土地征收及拆迁补偿费土地购置费基础设施建设费指为满足项目开发需要而进行的各项基础设施建设的费用，如道路、供水、供电、排水、通信等。
公共配套设施建设费指为满足项目内居民生活需要而建设的各项公共配套设施的费用，如学校、医院、商业设施等。
前期工程费指在项目开发前期所发生的各项费用，如规划设计费、地质勘察费、环评费等。
土地使用税指按照国家规定对使用土地的单位和个人征收的税费。
房地产开发成本测算表
2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 3 4
项目管理费用 销售费用 经营税金及附加 其他经营成本费用 土地增值税 所得税 信托融资收益 信托融资本金 银行借贷本金偿还 银行借款利息支付 净现金流 累计净现金流
项目销售、租赁收入分析
序号
1 2 3 4 9.2 9.3 9.3.1 9.3.2 10
管理费用 销售费用 财务费用 银行贷款 信托融资 项目开发总投资
项目现金流量表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 2.1 2.2
时间节点 项目名称
资金来源 自有资金 销售收入 出租收入 信托融资 银行贷款 其他来源 资金运用 土地及拆迁费用 开发建设投资
平方米 平方米 平方米 平方米 项 台
2800 15 3 200 2,400,000 150000
平方米 平方米 平方米 公里 平方米 平方米 平方米
115 40 20 15000 28 3 20
公里 公里 公里 公里 平方米 平方米
1800000 1600000 600000 800000 20 15
项目总投资估算表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4 4.1 4.2 费用名称 土地成本 土地出让综合金 交易服务费 土地契税等 其他（请注明） 拆迁费用（如有） 过渡安置费 现金补偿 安置房建安费用 其他（请注明） 前期费用 勘察测绘费 设计费 施工图审查费 工程建设监理费 售楼处 场地平整、人防、劳保 其他（请注明） 建筑安装费 试桩工程 桩基础工程 单位 数量
单价（2011年昆明项目报价）
房地产土地评估各种方法综合测算表
310
4775
183
4．后续应得利润
2013
118
2421
42
包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于海淀 区，根据北京市相关规定，按开发完成后价值的5.5%测算（根据《 中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行 条例实施细则》，出租房地产营业税税率为年总收益的5%；估价对 象位于北京市海淀区，根据《北京市实施<中华人民共和国城市维护 建设税暂行条例>的细则》，城市维护建设税为营业税的7%；根据《 国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》，教育费附 加为营业税的3%） （续建成本+管理费用+销售费用）*投资利润率 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目 定位、工程进度取值，规模、用途投资利润率取续建成本、管理费 用、销售费用之和的百分比。结合本项目所处位置、项目定位、工 程进度取值，投资利润率根据估价对象不同规划用途及项目具体情 况确定 开发完成后的总价值-后续必要支出-后续应得利润
10%
（1)基础设施建设费
180
100
180
50
为经规划部门批准建设的居住小区用地规划红线以内的道路、供水 、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工 程费用和居住小区红线以外专门为本居住小区建设的基础设施费用 。根据本项目特点及工程量，本次评估按续建建安工程费的10%计取
10%
（2)公共配套设施建设 费
0
0
0
0
主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设 费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服 务、行政管理、市政公用设施等。本项目相关配套无收益用房的建 筑成本已经全部分摊，故该项取值为0 续建建筑安装工程费+工程勘察设计和前期工程费+室外工程费 根据项目规模、工程进度及项目的实际情况，确定不可预见费取小 计的2%
某房地产开发项目成本测算表(准确) (1)
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
小区绿化、路灯 总平化粪池、污雨水 消防管网 大门 、传达室、围墙 强电 安防系统、有线电视 销售费用 投资利息 项目工资 办公费 项目奖金 产权交易手续费 （1）住宅（含物管配 套用房、车库）、店 面 （2）地下室车位 产权登记费 物业维修基金 企业所得税 土地增值税 土地使用税 营业税金 （1）住宅、店面 （2）地下室车位 （3）地上车库
74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 4653 74096 74096 74096
82,456,703.00 按223万元/亩*36.9761亩=8245.6703万元计算。 2,473,701.09 按土地交易金额的3%（82456703*0.03) 2,411,417.58 按差额累计法2000万*0.035+3000万*0.030+（8245.6703万-5000万）*0.025 37,048.00 勘测院收费 74,096.00 环境检测部门收费 74,096.00 检测单位收费 222,288.00 地勘单位收费(一桩一孔) 148,192.00 市政污水及水利局收费 8,891,520.00
政府规费（含配套费、工程质量监督费、中小学改善办学条件附加费、 文物探测费、定额测定费、自来水增容费）
74,096.00 政府规费 37,048.00 142,714.00 按建安总价的0.2% 629,992.00 包含住宅、商铺、地下室 71,357,000.00 包括桩基（考虑采用预制桩系列），每平方米55元。上部土建、水电安装（含消防、智 62,981,600.00 8,375,400.00
房地产企业开发成本测算全表
总面积 总面积 占地面积
摊入总建筑面积320×长÷ 105000
320×200÷105000
摊入建筑面积 摊入建筑面积、浆、网、锚固
、导管
框剪结构 防水面积×50
高科型材 1500元/户 摊入建筑面积，含人防隔断墙 按0.7个车位摊入总面积
干挂 重沿、柱头、斗拱
局部文化墙 含外墙涂料
主入口摊入建筑面积+单元入户
营业税×7% 营业税×3% 营业税×2% 利润的25%
125平米以下*收入的1.5%， 120-140平米*收入的3.5%，140
平米以上*收入的4.5%。
销售收入*0.5‰
⑹
其它
0.00
1153.950
420.000 630.000 167.160 84.000
0.000 0.000 1301.160
840.000 630.000
0.000 1470.000
31.500 84.000 0.000 115.500
84.000 0.000 0.000 52.500 10.500 0.000
含黑白视频、公用天线3元/㎡, 含110联动报警
架空车位，2.8万/车位，含报 警系统
摊入建筑面积 最多4.5元/㎡康体设施
最高可达6000000 含智能调光系统普通，泛光照
明
投入210万可回收 1418×105000×3‰
60×700÷105000 3100平米×1418÷105000
200平米*450元+10万 外装修160元/平米，内精装修
0.00
小计
69.00
五
公共设施配套工程
8.400 140.700 63.000 21.000 42.000 1729.350
房地产项目开发成本估算表
小计
1381。00
2
前期交纳各项费用
2.1
市政基础配套费
武政（97)20号文
市规划局
80元/㎡
205.42
2。2
工程档案保证金
房地字（99)177号文
市规划局
1。2元/㎡
0。27
2.3
垃圾处理费
武政办(97）65号文
市规划局
18元/㎡
46。22
2。4
白蚁防治费
武政（97）65号文
市规划局
1。2元/㎡
3。10
2。5
抗震审查费
鄂价房地（93）9号文
市规划局
3元/㎡
0.88
2.6
消防审查费
鄂价费字（98）220号文
消防处
3元/㎡
7.70
2。7
商品砼保证金
武政办（97)73号文
市商砼站
10元/㎡
12。84
可退还一半
2。8
墙体材料专项费
省政府137号令
市墙改办
10元/㎡
12。84
可退还一半
2.9
施工图设计审查费
设计
供水
20元/㎡
51.36
小计
251。36
7
其他费用
7。1
广告宣传费
1。50%
148.31
7。2
销售费用
1。50%
148.31
7.3
管理费
公司自用
3.50％
346.05
7。4
财务费用
270.00
贷款3000万
7.5
营业税
税务
5。80%
573.45
7.6
房地产投资估算表格G
房地产投资估算
5.1 投资估算
表5-3 前期工程费单位：万元
表5-5 基础设施配套费单位：万元
表5-6 公建设施配套费单位：万元
5.2总成本费用估算
6 项目资金筹措及运用分析
6.1项目投资计划与资金筹措
（1）资金来源：本项目资金来源分三部分，分别是自有资金、银行贷款、销售收入再投入。
（2）资金使用计划。
表6-1 投资计划与资金筹措表单位：万元
6.2 借款偿还计划
还款方式：按实际偿还方式偿还。
表6-2 贷款还本付息表单位：万元
7 销售收入及税金估算7.2 销售收入的估算
7.2.1 确定可销售面积
7.2.2 销售收入分期比例的测算
7.3 税金估算
7.3.1 销售税金及附加
表7-6 销售税金及附加单位：万元
7.3.2 土地增值税
7.3.3所得税
表7-9 项目可运用资金估算表单位：万元
8 项目经济效益评价
8.1 损益及利润分配表
8.2 现金流量分析
8.2.1 全部投资现金流量表
8.2.2自有资金现金流量表
8.3 项目经济效益评价指标汇总表
8.4资金来源与运用表（清偿能力分析）
9 项目的不确定性分析
9.1 盈亏平衡分析
盈亏平衡点=总成本/（总收入-销售税金及附加-土地增值税）*100%
9.2 敏感性分析
表9-1 敏感性分析表单位：万元。
房地产开发项目测算表
深圳市国银通财产管理有限企业--- 项目部2016 年 3月 26日 14:50:32房地产开发项目测算表■项目概略1. 项目地点：非农建设用地，地块位于龙华区路***与***路交汇地段，批复用地面积：平方。
贡献用地：平方（贡献道路用地）。
建设用地：平方。
容2 ，用地性质：二类居住用地，计容建筑面积：平方。
此中住所平方；商业平方；社区管理用房平方；物业服务用房平方；12班幼儿方米）；警务室平方；便民服务站平方。
灵活车泊车位辆。
一、指标分解：项目规划制定容积率密度%面积 m2说明一、土地面积m2230%1986001、住所建筑占面m280.00%3177602、商业建筑占面m2 6.00%238323、不计容建筑总面积3415924、地下建筑占面m211986005、负一楼商业面积（不计容）05、总建筑面积540192二、销售收入测算：总建筑面积(m2)物业分类建筑面积 (m2)单价 ( 元 /m2)总价 (元)商店 /一楼23832￥￥8756商业 / 负一楼（不计容商业）0￥住所341592￥￥车库 /1/2层（438 车位）198600￥￥共计564024￥除掉返还面积总数返还商业面积/ 金额返还住所面积/ 金额160 车位 / 金额总平方 / 总数备注￥￥￥三、开发成本：第 1页深圳市国银通财产管理有限企业--- 项目部2016 年 3月 26日 14:50:32成本项目工程量（㎡）单项成本（元）单位成本（元/ ㎡）估量依听说明一、土地获取价款￥1、土地成本198600￥￥2、补缴地价341592￥￥3、改性报批花费341592￥￥4、补缴地税198600￥￥5、收买价341592￥￥6、拆迁赔偿( 村委)341592￥￥二、先期花费￥1、招招标费540192￥￥2、工程监理费540192￥￥50 万包干3、可行性研究费341592￥4、勘察设计、规划报批审图费341592￥￥按建面10~30元㎡/5、规划设计费341592￥￥建安造价10~30 元㎡/6、场所平坦费341592￥￥按建面10~30元㎡/7、城建及配套部门征询费341592￥￥按建面10~30元㎡/三、建安工程费￥1、商业23832￥￥2、住所317760￥￥3、地下车库198600￥￥四、配套和整体费￥1、供电工程费540192￥￥2、供水工程费540192￥￥3、电话通信工程费341592￥￥4、有限电视配套费341592￥￥5、绿化、道路建设费341592￥￥6、建安工程审价费341592￥￥建安工程费的1%共计￥四、时期成本：成本项目总数/ 元 /m2单项成本单位成本估量依听说明第 2页深圳市国银通财产管理有限企业--- 项目部2016 年 3月 26日14:50:32一、销售时期花费￥1、销售代理费￥￥ 1.00%总销的1~2%2、广告推行费￥￥0.50%总销的0.5~1%3、房地产初始登记费￥￥0.00%卖家出4、印花税￥￥0.03%销售收入的0.03%5、管理花费￥￥ 1.50%开发成本的1~2%二、财务花费￥1、利润期贷款利息540192￥￥利率计财务发生花费/100㎡元/2、其余财务花费540192￥￥三、不行预示花费￥1、基本预备花费540192￥建安工程费的5%共计￥五、各项税费：成本项目工程量（㎡）单项成本（元）单位成本（元/ ㎡）估量依听说明一、税费1、营业税及附带￥￥ 5.65%销售收入的 5.565%2、土地增值税￥￥ 1.00%销售收入的1%共计￥六、毛利及净利：总营业收入（元）总营业支出（元）毛利润（元）净利润（元）投资利润￥￥￥￥59.52%七、总单价：总营业收入（元）总营业支出（元）可销售总建筑面积(m2)总建安成本均价元/m2 总销售均价元/m2￥￥341592￥￥第 3页。
房地产项目开发成本估算表
小计
1381.00
2
前期交纳各项费用
2.1
市政基础配套费
武政（97）20号文
市规划局
80元/㎡
205.42
2.2
工程档案保证金
房地字（99）177号文
市规划局
1.2元/㎡
0.27
2.3
垃圾处理费
武政办（97）65号文
市规划局
18元/㎡
46.22
2.4
白蚁防治费
武政（97）65号文
市规划局
1.2元/㎡
3.10
2.5
抗震审查费
鄂价房地（93）9号文
市规划局
3元/㎡
0.88
2.6
消防审查费
鄂价费字（98）220号文
消防处
3元/㎡
7.70
2.7
商品砼保证金
武政办（97）73号文
市商砼站
10元/㎡
12.84
可退还一半
2.8
墙体材料专项费
省政府137号令
市墙改办
10元/㎡
12.84
可退还一半
2.9
施工图设计审查费
**项目成本及销售估算表
序号
分项费用名称
费用征收
标准（预测）成本
依据（批准文号）
部门
收费标准
（万元）
备注
建筑总面积：
25677M2
占地面积：
5706M2
1
土地费用
1.1
土地征用费
收购出让双方合同
832.00
1.2
土地交易契税
鄂政98年135号令
市规划局
评估价的4%
54.00
1.3
房地产评估假设开发法评估报告
定义：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
基本计算公式：P=A-B-C式中：P—待估房地产（或土地）价值A—开发完成后的房地产价值B—后续开发的必要支出C—后续应得利润其中：后续开发的必要支出包括取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。
假设开发法分为动态分析法和静态分析法。
由于动态分析法所用的折现率较难确定，故本次评估采用静态分析方法进行测算。
1、估价前提和最佳开发经营方式1.1、估价前提：本次估价目的为抵押，结合本次估价目的，本次估价以被迫转让开发为估价前提。
1.2、最佳开发经营方式：估价对象土地面积合计为36631.5㎡，规划用途为商住用地，规划计容建筑面积为不大于102,076㎡（其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米），地上建筑容积率为不大于2.788，建筑密度≤28%，建筑限高100米，绿地率≥30%。
通过对估价对象状况以及估价对象所在地的房地产市场状况的调查，结合最高最佳利用原则，本次估价确定估价对象最佳开发经营方式如下：（1）建设内容与规模：建设内容为商住房地产。
估价对象规划计容建筑面积为不大于102,076㎡（其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米），结合最高最佳利用原则，本次设定估价对象计容建筑面积为102,076㎡，其中商业建筑面积为5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米，剩余部分全部设为住宅。
根据当地住宅小区规划要求并结合类似案例，按每100平方米建筑面积配套0.7个车位，即地下停车位个数为713个，按35㎡/个车位计，则地下车库面积为24,955㎡。
综上，本次设定估价对象总开发规模为127,031㎡。
房地产评估测算表
委估房地产 住宅 100 100 待估 交易价格
比较实例A 住宅 100 100 0 交易价格
比较实例B 住宅 100 100 0 交易价格
比较实例C 住宅 100 100 0 交易价格
个别因素 朝向 通风、采光 小区园林景观 其他因素 评分
#DIV/0!
因素比较修正系数表及计算比准价格
#DIV/0!
#DIV/0!
比较因素调整系数 比较项目 交易情况 交易时间 区域因素修正 个别因素修正 比准价格（元/M2）
算术平均评估单价（元/M2）
委估房地产 100 100 0 0
交易实例A 100 100 0 0 0.00 0.00
交易实例B 100 100 0 0 0.00
交易实例C 100 100 0 0 0.00
建筑面积（M2） 评估单价（元/M2） 评估总价（元）
0
交易案例基本情况 项目 坐落 交易日期 销售价格 （元/㎡） 楼层 比较实例A 比较实例B 比较实例C
Hale Waihona Puke 委估房地产 住宅 正常 —— 待估 交易价格 住宅
比较实例A 住宅 正常 0 0 交易价格 住宅
比较实例B 住宅 正常 0 0 交易价格 住宅
比较实例C 住宅 正常 0 0 交易价格 住宅
交易实例及因素比较指数 项目名称 用途 交易情况 交易日期 交易价格（元/㎡） 价格类型 区域功能定位 商服繁华度 交通便捷度 区域因素 公共设施完善度 基础设施完善度 环境质量 评分 小区规模 物业管理 设施配套 公共部分装修 室内装修 个别因素 楼层
XXX房产测算表
交易实例及因素比较 项目名称 用途 交易情况 交易日期 交易价格（元/㎡） 价格类型 区域功能定位 商服繁华度 区域因素 交通便捷度 公共设施完善度 基础设施完善度 环境质量 小区规模 物业管理 设施配套 公共部分装修 个别因素 室内装修 楼层 朝向 通风、采光 小区园林景观 其他因素
房地产项目开发成本估算表
约5元/㎡
12.84
3.2
规划方案费
设计合同
约5元/㎡
12.84
3.3
施工图设计费
设计合同
15元/㎡
38.52
3.4
园林绿化设计费
设计合同
15.00
小计
79.20
4
房地、建管费
4.1
综合开发管理费
武城办字（92）042号文
开发办
0.5元/㎡
1.30
4.2
工程招标管理费
鄂价费字（2000）49号文
**项目成本及销售估算表
序号
分项费用名称
费用征收
标准（预测）成本
依据（批准文号）
部门
收费标准
（万元）
备注
建筑总面积：
25677M2
占地面积：
5706M2
1
土地费用
1.1
土地征用费
收购出让双方合同
832.00
1.2
土地交易契税
鄂政98年135号令
市规划局
评估价的4%
54.00
1.3
土地出让金
市政府
495.00
4.7
工程标底审核费
鄂价费字（92）232号文
1元/㎡
2.57
4.8
工程定额测定费
鄂价房服[2002]47号
市造价站
工程造价的0.1%
3.90
4.9
小计
98.15
5
建安工程费
5.1
三通一平及地下清障费
承包方
50.00
5.2
围墙及临时建筑费
承包方
15.00
5.3
试桩费
施工合同、预算
房地产评估土地假设开发法(营改增后)——测算表
39,771,803
C 基础设施建设费 D 公共设施建设费
5%
33,143,169
3%
19,885,901
E 不可预见费 F 开发期间税费
5%
35,794,623
0
城市基础设施配套费
0
-ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
0
防空地下室易地建设费
G 房屋公用设施专用基金
管理 费用
销售 费用
0%
18.0%
0 13,257,268 24,141,484 418,046,400 1,273,794,060 59,751,942 1,204,228,698 9,813,420 565,473,584 504,887,129 1,380,934,054 775,641,176 74,491,512 25,914,238 35,342,099 15,146,614 10,097,743
此表格适用范围：出让底价、城市更新补地价、转让、抵押等评估市场价值。
假设开发法
内容 序号 1
2 3 4
项目 土地原始取得费用
土地面积 容积率
规划总建筑面积
分项
其中：
地价款 契税
基本 信息
其中：（1）计容积率的建筑面积 a.可售建筑面积
小计
住宅 商业
面积(㎡) 120,926,339 117,404,213
共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿
化、路灯、环境卫生等设施的建设，是政府向建设单位
收取的一项费用。
建筑总面积×比率×收费标准
《深圳市结合民用建筑建设公民防护地下室规定》
公用设施专用基金=建造成本×公用设 施专用基金率
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土地总价=房地产市场价值-（建安工程费+前期费用+不可预见费+管理 费+投资利息）-开发利润
楼面地价=土地总价÷格=楼面地价×容积率（含购买土地扣减的契税）
单位面积价格（元/㎡）
制表： 七秀坊
名称
面积及数量 单价（元） 总价(万元）
非住宅（商业） 建安造价
序号
估价对象位置 设定用途 项目
1
房地产市场价值
2
建安工程费用
前期费用百分比 3
前期费用
管理费百分比 4
管理费折算
不可预见费百分比 5
不可预见费折算 投资周期 贷款利率
6 建筑部分利息
销售费用率 7
销售费用单价 销售税费率
8 销售税费单价 开发利润率
9 开发利润
10
土地总价（万元）
11
楼面地价
假设开发法测算
弥阳镇北门新村
使用权面积
住宅用地
容积率
取值依据及计算公式
332.80 1.50
评估取值 单位
经调查与待开发物业类似的房地产在同一供求圈内，通过用途、结构 、成新、装修条件多方面的比较与综合，确定其市场价值。
万元
经评估人员结合估价对象的具体情况，对工程造价平米经济含量指标 进行分析得出的平米造价。包括建设工程费、装饰工程费、设备购置 费及安装工程费等。
结合估价对象的具体情况，一般按建安工程费、前期工程费、管理费 之和的5-10%计算。
投资利息计算基础包括土地总地价、建安工程费前期费用、不可预见 费、管理费用。建设周期根据具体项目大小确定，并假设土地取得费 在开发周期开始时一次性投入，建设期内建筑开发成本费用均匀投入 。贷款利率为估价时点时的利率。（预计建设期约为2年）
万元
%
万元
% 万元
% 万元 年(周期)
% 万元
是指销售开发完成后的房地产所需的广告宣传费用，通常按照售价的 5-10%确定。
是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常按照售价 乘以一定比率来测算。
是在正常条件下开发商所能获得的平均利润。通常按照房地产总价乘 以一定比率来测算。
% 万元
% 万元
主要包括项目立项和可行性研究、环评、测浍、规划、建筑设计费、 勘察费、施工监理费等，按云南省建设工程前期费用的一般取费情况 并结合该工程的具体情况确定。结合估价对象的具体情况，一般按建 安工程费的5-10%计算；容积率小于等于1的商品住宅配套设施费用按 240元/㎡。
是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工 资、福利等，结合估价对象的具体情况，一般按照建安工程费的3-5% 计算。
合计