房地产评估假设开发法测算表1
房地产假设开发法估价操作
假设开发法估价操作按照下面提供的假设开发法模板，完成××市开发区南湖路和新港大道交汇处一面积为53680平方米地块的土地估价。
（一）假设开发法1、确定估价对象最佳开发方式根据估价对象设定的平均容积率确定待估宗地容积率为1.2，建筑面积为288084.00平方米。
2、确定开发周期和投资进度安排（1）开发周期确定房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)。
根据委托方提供的规划控制指标，结合估价人员根据待估宗地土地利用规划条件及现场实地查勘情况，以及××市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。
（2）投资进度安排房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、主体工程、设备安装及装修等）资金投入比较集中；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路及等），资金投入较少，但时间比较长。
根据××市同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为60%，第2年投资40%。
3、估价对象开发完成后房地产价格的确定估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，结合各待估宗地在同一供求圈内，根据居住用途选取类似的三宗房地产交易实例作为可比实例。
根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见比准价格确定表。
因为所选可比实例均为正常交易情况下的价格，并且其交易时间距估价基准日较近，其价格基本无变化，所以交易情况和交易期日不做修正。
假设开发法计算表
(一) 工程直接费 人工费 机械费 材料费 管理费及利润
3,810.00 元/T 4.40 元/㎡ 380.00 元/T 1,050.00 元/M3 250.00 元/千块 75.00 (四) 规费 其中:工程排污费 工程定额测定费 社保费 (五) 税金3.41%（云南省县城镇定额标准） 二 三 四 五 土建工程费 水电安装工程费 装饰装修工程费 单位:元/㎡ 单位:元/㎡ 单位:元/㎡ 二+三+四 (直接费+管理费+利润)*0.15% 人工费*26% [（一)+(二）+(三)+(四)] × 3.41% 747.13 50.00 200.00 997.13 1.09 45.05 24.64 46.13
建筑单位面积工程造价 单位:元/㎡
六
单位前期费用
主要包括建筑设计费、勘察设计费、工程监理费等，按云南省建设工程前期费用的一般 取费情况并结合该工程的具体情况，综合考虑取值约为工程造价的5% 投资期限取一年，一年期综合贷款利息率为6.12%，按在建设期平均投入计算，则资金 成本利率为一年期综合贷款利息率的50% 主要包括建设管理费等取值3% 1-4各项费用
37.36
七 八 九 十 十一
单位资金成本 单位管理费 重置单位造价 综合成新率 评估价值
22.86 22.41 1,079.76 85.00% 23530821.18
23876630.06
建筑面积 25638.29 材料价格：1-2月材料价格 玻璃门、木门 铝合金窗 墙面刷白 墙砖 一般普通水电 平方米
元
元
27683319
元
27683319
173.25
市场单价 28.00 206.00 180.00 4.80 8.00 10.00 1.70
房地产开发项目成本测算表 准确
注 4、项目在开发过程中应严格按此计划成本执行，若超出成本计划时，事先不得先签订合同、施工及隐蔽签证，支付工程款等必须事先按以下程序进行审批：经办人---部门经理---审计部---财务部经理 ---分管副总---项目经理---董事长办公室---董事长审批后才可以执行；若新的政策出台后，有增加成本应单独审批，审批后视同公司可追加成本，项目公司可操作
2.00
120.00
1.00 0.50 1.93 8.50 963.03
850.00
1,800.00 1.93 4.82 7.00
74096
74096
74096 74096 74096 74096 74096
74096
4653
74096 7409车数351个（其中机械停车171辆不能办理产权）、地上车库车位15个。
二
、
项目名称
1 土地成本 2 土地契税
3 交易服务费
4 放样核样测量费 5 环境评估 6 桩基检测（静载）
7 钻探费（详勘）
单价（元/m2） 建筑面积（m2）
1,112.84 33.39 32.54
0.50 1.00 1.00
成本测算表
说明： 本项目位于，规划建设净用地面积约 ：24650.70 平方米（合36.9761亩），容积率：中高层不大于2.8；建筑密度不大于30%，建筑高度不
一 大于40米；规划地上总建筑面积为74096平方米（含公摊、阳台面积），其中电梯公寓66577平方米，店面6856平方米，物管用房277平方米，配套用 、 房30平方米，地上机动车库356平方米；人防地下室面积为4653平方米。建电梯公寓（13F；9F），框架结构，地下室双层停车，高度4.9米；地下机
内；居住建筑内墙天棚为腻子面上涂料。地上建筑结构为框架结构，7度设防，地下室 发电机系统、招标代理费、并包验收。人防地下室费用不包含机械停车设备费用。
财务管理-房地产开发项目财务估算表 精品
建筑面积(平方米)
单价(元/平方米)
3.2 安装工程费
建筑面积(平方米)
单价(元/平方米)
合计
3744
3456
600 288
50
4752
4320
1000 432
100
4032
3456
1200 576
200
1
2
3
4
2550 1194
0
0
2400 1056
0
0
40000 17600 0
0
600 600 600 600
3
4
5
6
1 供电工程
0
2 供水工程
0
3 供气工程
0
4 排污工程
0
5 道路工程
0
6 通讯工程
0
7 绿化工程
0
8 照明工程
0
9 环卫设施
0
3% 其他
484
77
100 101 207
0
0
共计
484
77
100 101 207
0
0
100%
20%
30%
30%
15%
5%
基础设施建设费用投入计划
484
97 145 145 73
项目1（住宅）
项目2（小高层）
项目3（高层）
项目4（商业）
14400 0 0
14400
100%
100% 100%
100%
100% 100% 100%
100% 100%
项目5（地下车位）
出租价格(元/平方米)
项目1（地上车位）
项目2 项目3 出租计划(平方米) 项目1（地上车位） 项目2 项目3 出租率(%) 项目1（地上车位） 项目2 项目3
房地产开发投资测算表完整版
目的和背景提供全面、准确的投资测算信息房地产开发投资测算表旨在为投资者、开发商和相关利益方提供全面、准确的投资测算信息，以支持决策制定和项目规划。
适应市场变化和行业发展趋势随着房地产市场的不断变化和行业发展趋势的演变，需要不断更新和完善投资测算表的内容和结构，以适应市场需求和行业规范。
测算表的作用和意义评估项目可行性通过测算表可以对房地产开发项目的投资成本、预期收益、风险等因素进行综合评估，从而判断项目的可行性和盈利潜力。
辅助决策制定测算表可以为投资者和开发商提供关键的投资决策依据，帮助他们做出明智的投资选择和项目规划。
控制项目风险通过测算表中的风险分析和应对措施，投资者和开发商可以识别潜在风险并采取相应的控制措施，以降低项目风险并实现预期收益。
提高投资效率测算表可以帮助投资者和开发商优化资源配置，提高投资效率，实现资源的最大化利用和项目的可持续发展。
土地费用包括土地出让金、拆迁补偿费、土地平整费等；前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施建设费开发间接费合法性原则合理性原则一致性原则可操作性原则测算表的适用范围适用于房地产开发企业在进行项目投资决策时使用，可作为项目可行性研究报告的附件；适用于政府相关部门对房地产开发项目进行审批和监管时使用，可作为评估项目投资和建设成本的依据；适用于金融机构在审批房地产开发贷款时使用，可作为评估贷款风险和确定贷款额度的参考依据。
土地使用权出让金土地征收及拆迁补偿费土地购置费基础设施建设费指为满足项目开发需要而进行的各项基础设施建设的费用，如道路、供水、供电、排水、通信等。
公共配套设施建设费指为满足项目内居民生活需要而建设的各项公共配套设施的费用，如学校、医院、商业设施等。
前期工程费指在项目开发前期所发生的各项费用，如规划设计费、地质勘察费、环评费等。
土地使用税指按照国家规定对使用土地的单位和个人征收的税费。
房地产开发成本测算表
2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 3 4
项目管理费用 销售费用 经营税金及附加 其他经营成本费用 土地增值税 所得税 信托融资收益 信托融资本金 银行借贷本金偿还 银行借款利息支付 净现金流 累计净现金流
项目销售、租赁收入分析
序号
1 2 3 4 9.2 9.3 9.3.1 9.3.2 10
管理费用 销售费用 财务费用 银行贷款 信托融资 项目开发总投资
项目现金流量表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 2.1 2.2
时间节点 项目名称
资金来源 自有资金 销售收入 出租收入 信托融资 银行贷款 其他来源 资金运用 土地及拆迁费用 开发建设投资
平方米 平方米 平方米 平方米 项 台
2800 15 3 200 2,400,000 150000
平方米 平方米 平方米 公里 平方米 平方米 平方米
115 40 20 15000 28 3 20
公里 公里 公里 公里 平方米 平方米
1800000 1600000 600000 800000 20 15
项目总投资估算表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4 4.1 4.2 费用名称 土地成本 土地出让综合金 交易服务费 土地契税等 其他（请注明） 拆迁费用（如有） 过渡安置费 现金补偿 安置房建安费用 其他（请注明） 前期费用 勘察测绘费 设计费 施工图审查费 工程建设监理费 售楼处 场地平整、人防、劳保 其他（请注明） 建筑安装费 试桩工程 桩基础工程 单位 数量
单价（2011年昆明项目报价）
房地产土地评估各种方法综合测算表
310
4775
183
4．后续应得利润
2013
118
2421
42
包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于海淀 区，根据北京市相关规定，按开发完成后价值的5.5%测算（根据《 中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行 条例实施细则》，出租房地产营业税税率为年总收益的5%；估价对 象位于北京市海淀区，根据《北京市实施<中华人民共和国城市维护 建设税暂行条例>的细则》，城市维护建设税为营业税的7%；根据《 国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》，教育费附 加为营业税的3%） （续建成本+管理费用+销售费用）*投资利润率 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目 定位、工程进度取值，规模、用途投资利润率取续建成本、管理费 用、销售费用之和的百分比。结合本项目所处位置、项目定位、工 程进度取值，投资利润率根据估价对象不同规划用途及项目具体情 况确定 开发完成后的总价值-后续必要支出-后续应得利润
10%
（1)基础设施建设费
180
100
180
50
为经规划部门批准建设的居住小区用地规划红线以内的道路、供水 、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工 程费用和居住小区红线以外专门为本居住小区建设的基础设施费用 。根据本项目特点及工程量，本次评估按续建建安工程费的10%计取
10%
（2)公共配套设施建设 费
0
0
0
0
主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设 费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服 务、行政管理、市政公用设施等。本项目相关配套无收益用房的建 筑成本已经全部分摊，故该项取值为0 续建建筑安装工程费+工程勘察设计和前期工程费+室外工程费 根据项目规模、工程进度及项目的实际情况，确定不可预见费取小 计的2%
某房地产开发项目成本测算表(准确) (1)
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
小区绿化、路灯 总平化粪池、污雨水 消防管网 大门 、传达室、围墙 强电 安防系统、有线电视 销售费用 投资利息 项目工资 办公费 项目奖金 产权交易手续费 （1）住宅（含物管配 套用房、车库）、店 面 （2）地下室车位 产权登记费 物业维修基金 企业所得税 土地增值税 土地使用税 营业税金 （1）住宅、店面 （2）地下室车位 （3）地上车库
74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 74096 4653 74096 74096 74096
82,456,703.00 按223万元/亩*36.9761亩=8245.6703万元计算。 2,473,701.09 按土地交易金额的3%（82456703*0.03) 2,411,417.58 按差额累计法2000万*0.035+3000万*0.030+（8245.6703万-5000万）*0.025 37,048.00 勘测院收费 74,096.00 环境检测部门收费 74,096.00 检测单位收费 222,288.00 地勘单位收费(一桩一孔) 148,192.00 市政污水及水利局收费 8,891,520.00
政府规费（含配套费、工程质量监督费、中小学改善办学条件附加费、 文物探测费、定额测定费、自来水增容费）
74,096.00 政府规费 37,048.00 142,714.00 按建安总价的0.2% 629,992.00 包含住宅、商铺、地下室 71,357,000.00 包括桩基（考虑采用预制桩系列），每平方米55元。上部土建、水电安装（含消防、智 62,981,600.00 8,375,400.00
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地总价=房地产市场价值-（建安工程费+前期费用+不可预见费+管理 费+投资利息）-开发利润
楼面地价=土地总价÷格=楼面地价×容积率（含购买土地扣减的契税）
单位面积价格（元/㎡）
制表： 七秀坊
名称
面积及数量 单价（元） 总价(万元）
非住宅（商业） 建安造价
序号
估价对象位置 设定用途 项目
1
房地产市场价值
2
建安工程费用
前期费用百分比 3
前期费用
管理费百分比 4
管理费折算
不可预见费百分比 5
不可预见费折算 投资周期 贷款利率
6 建筑部分利息
销售费用率 7
销售费用单价 销售税费率
8 销售税费单价 开发利润率
9 开发利润
10
土地总价（万元）
11
楼面地价
假设开发法测算
弥阳镇北门新村
使用权面积
住宅用地
容积率
取值依据及计算公式
332.80 1.50
评估取值 单位
经调查与待开发物业类似的房地产在同一供求圈内，通过用途、结构 、成新、装修条件多方面的比较与综合，确定其市场价值。
万元
经评估人员结合估价对象的具体情况，对工程造价平米经济含量指标 进行分析得出的平米造价。包括建设工程费、装饰工程费、设备购置 费及安装工程费等。
结合估价对象的具体情况，一般按建安工程费、前期工程费、管理费 之和的5-10%计算。
投资利息计算基础包括土地总地价、建安工程费前期费用、不可预见 费、管理费用。建设周期根据具体项目大小确定，并假设土地取得费 在开发周期开始时一次性投入，建设期内建筑开发成本费用均匀投入 。贷款利率为估价时点时的利率。（预计建设期约为2年）
万元
%
万元
% 万元
% 万元 年(周期)
% 万元
是指销售开发完成后的房地产所需的广告宣传费用，通常按照售价的 5-10%确定。
是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常按照售价 乘以一定比率来测算。
是在正常条件下开发商所能获得的平均利润。通常按照房地产总价乘 以一定比率来测算。
% 万元
% 万元
主要包括项目立项和可行性研究、环评、测浍、规划、建筑设计费、 勘察费、施工监理费等，按云南省建设工程前期费用的一般取费情况 并结合该工程的具体情况确定。结合估价对象的具体情况，一般按建 安工程费的5-10%计算；容积率小于等于1的商品住宅配套设施费用按 240元/㎡。
是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工 资、福利等，结合估价对象的具体情况，一般按照建安工程费的3-5% 计算。
合计