房地产评估假设开发法测算表1

弥阳镇北门新村
使用权面积
住宅用地
容积率
取值依据及计算公式
332.80 1.50
评估取值 单位
经调查与待开发物业类似的房地产在同一供求圈内，通过用途、结构 、成新、装修条件多方面的比较与综合，确定其市场价值。
万元
经评估人员结合估价对象的具体情况，对工程造价平米经济含量指标 进行分析得出的平米造价。包括建设工程费、装饰工程费、设备购置 费及安装工程费等。
结合估价对象的具体情况，一般按建安工程费、前期工程费、管理费 之和的5-10%计算。
投资利息计算基础包括土地总地价、建安工程费前期费用、不可预见 费、管理费用。建设周期根据具体项目大小确定，并假设土地取得费 在开发周期开始时一次性投入，建设期内建筑开发成本费用均匀投入 。贷款利率为估价时点时的利率。（预计建设期约为2年）
主要包括项目立项和可行性研究、环评、测浍、规划、建筑设计费、 勘察费、施工监理费等，按云南省建设工程前期费用的一般取费情况 并结合该工程的具体情况确定。结合估价对象的具体情况，一般按建 安工程费的5-10%计算；容积率小于等于1的商品住宅配套设施费用按 240元/㎡。
是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工 资、福利等，结合估价对象的具体情况，一般按照建安工程费的3-5% 计算。
万元
%
万元
% 万元
% 万元 年(周期)
% 万元
是指销售开发完成后的房地产所需的广告宣传费用，通常按照售价的 5-10%确定。
是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常按照售价 乘以一定比率来测算。
是在正常条件下开发商所能获得的平均利润。通常按照房地产总价乘 以一定比率来测算。
% 万元
% 万元
合计
序号
估价对象位置 设定用途 项目
1
房地产市场价值
2
建安工程费用
前期费用百分比 3
前期费用
管理费百分比 4
管理费折算
不可预见费百分比 5
不可预见费折算 投资周期 贷款利率
6 建筑部分利息
销售费用率 7
销售费用单价 销售税费率
8 销售税费单价 开发利润率
9 开发利润
10
土地总价（万元）
11
楼面地价
假设开发法测算
% 万元
土地总价=房地产市场价值-（建安工程费+前期费用+不可预见费+管理 费+投资利息）-开发利润
楼面地价=土地总价÷总建筑面积
来自百度文库
12
土地单价（元)
土地价格=楼面地价×容积率（含购买土地扣减的契税）
单位面积价格（元/㎡）
制表： 七秀坊
名称
面积及数量 单价（元） 总价(万元）
非住宅（商业） 建安造价