5资产评估基本方法——收益法
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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收益法
•
=52.421（万元）
2011-2
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每年收益不同 未来年期有限
每年收益相同 每年收益相同 未来年期无限 未来年期有限
每年收益不同 每年收益不同 未来年期无限 未来年期有限
∑（各年收益额×各年折现系数）
1 23 4 评估基准日
t
n
•[例6]：
• 设某企业尚可经营5年，每年预期收益额分别 为160万元、140万元、135万元、120万元和110万 元，确定折现率为6%。要求：试确定该企业的评 估价值。
5.分析确定评估结果
基本参数
预期收益额 折现率 收益期
（一）预期收益额
（1）基本含义
指由被评估资产在使用过程中产生的超出其 自身价值的所得额。（差额，不是销售收入）
（2）主要特点
① 收益额是资产未来预期收益额，而不是资 产的历史收益额或现实收益额；
② 收益额是资产的客观收益，而不是资产的 实际收益。
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•第二、确定第6年以后各年收益额的现值
•
第6年以后各年收益额现值
• =70/5%×（P/F，4%，5）
• =1 150.66（万元）
•第三、确定该企业的评估值
• 企业评估价值=268.105+1 150.66
•
=1 418.765（万元）
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P=A(���1���(+1���+���)������������)−������1 =900×4.6229=4160.59（万元）
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• [例4]：
•
设某企业尚可持续经营6年，每年预期收
资产评估基本方法——收益法
表1 利息计算表
单利 P(1+i) P(1+2i) …… P(1+ni)
复利 P(1+i) P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2 …… P(1+i)n
▪ 2 货币时间价值的计算方法
▪ 概念解释：现值；终值；年金；折现。
▪ 2.1 整付终值
▪ 整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
▪ 由公式
F 1 in 1
A
i
A F
1
i
i n
1
A
F
1
i
in
1
▪ 案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
▪ 2.5 年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
▪ 计算公式：
F P1 in
▪ 2.2 整付现值的计算
▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率
折合成的现值。
▪ 公式推导：由 F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
▪ 2.3 年金的终值
▪ 年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。
一定情况下，对投资所期望的回报率。 ▪ 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。 ▪ 3.2 折现率确定的一般方法
▪ （1）未考虑通货膨胀： r Rg Rr
▪
▪ （2）考虑通货膨胀： r Rg Rr IP
▪ 无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存 款利率。
资产评估的三种基本方法
资产评估的三种基本方法资产评估是指对某些资产进行评估，并根据评估结果确定这些资产的价值。
资产评估是企业财务管理、公司重组、企业并购、财产转让等重要场合下的必要环节。
资产评估的三种基本方法包括市场法、收益法和成本法，下面将会分别针对这三种方法进行详细描述。
1. 市场法市场法是一种通过比较相似物品的成交价格来确定某特定资产价值的方法。
在资产评估中，市场法主要用于评估不动产、股票和其他市场化的资产。
市场法的优点在于它基于市场的力量来确定资产价值，相对客观和准确。
市场法还可以提供大量的市场数据和信息来支持资产评估，使评估结果更具说服力。
市场法的缺点在于它只适用于那些已在市场上经过交易的资产。
对于没有市场交易记录的资产，市场法的评估结果可能会有误差。
市场法忽略了资产的特殊性和独特性，从而可能不太能够捕捉到一些个别资产的价值。
2. 收益法收益法是一种通过资产未来的收益来确定其价值的方法。
在资产评估中，收益法常用于评估固定收益证券、商业不动产等资产。
收益法通过估计资产未来收益的预期值，并将其现值进行折现来确定资产的价值。
它可以帮助评估者更好地理解资产的未来可持续性、收益水平和风险等重要因素，使评估结果更加准确和可靠。
收益法的缺点在于它对未来的假设和预期值具有较大的敏感性，其结果可能会受到历史数据、市场环境和经济周期等因素的影响。
评估者必须要谨慎地进行预测和假设，并使用各种方法来测试和验证这些假设。
3. 成本法成本法是一种通过计算资产的重建或替代成本来确定其价值的方法。
在资产评估中，成本法主要用于评估固定资产、自然资源和发明/专利等资产。
成本法的基本思路是假设一个替代品，然后计算该替代品的成本。
通过考虑相应的折旧、磨损和经济因素等，可以计算出现在该替代品的成本，从而确定资产的价值。
成本法的优点在于它强调了资产的实用价值和功能性，从而服从了资产的实际使用和重建需求。
成本法可以用于衡量建筑物、土地和设备等资产的价值，无视市场通货膨胀和其他变化因素。
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
资产评估三种基本方法的评估思路
资产评估三种基本方法的评估思路一、前言资产评估是指对于某一特定资产的价值进行估算的过程。
资产评估在实际生产和经营中具有重要意义，它是进行投资决策、财务会计和税收征收的基础。
本文将介绍三种基本的资产评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法，并详细阐述其评估思路。
二、市场比较法市场比较法是指通过对与被评估资产相同或相近的其他物品在市场上的交易价格进行比较，来确定被评估物品的价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品的特征和属性。
2. 寻找与被评估物品相同或相近的其他物品。
3. 对这些物品进行分析，了解其交易价格及影响因素。
4. 根据这些信息，确定被评估物品的价值。
三、收益法收益法是指通过对被评估资产未来现金流量预测及折现来确定其价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品所能带来的未来现金流量。
2. 对这些未来现金流量进行预测，并考虑风险因素。
3. 选择合适的折现率对未来现金流量进行折现。
4. 根据折现后的现值，确定被评估物品的价值。
四、成本法成本法是指通过对被评估资产重建或再生产所需成本进行计算，来确定其价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品的重建或再生产所需成本。
2. 对这些成本进行分析，并考虑折旧等因素。
3. 根据这些信息，确定被评估物品的价值。
五、总结以上三种基本的资产评估方法，都是根据不同的思路和方法来确定被评估物品的价值。
在实际应用中，应根据具体情况选择合适的方法，并结合市场情况、风险因素等综合考虑。
同时，在进行资产评估时，还应注意数据来源和准确性、模型假设等问题，以确保评估结果准确可靠。
资产评估基础-收益法的概念和应用前提知识点
收益法的概念和应用前提第二节收益法知识点：—、收益法的概念二、收益法的应用前提三、收益法的基本步骤和基本参数四、收益法中的主要技术方法五、收益法的适用范围与局限—、收益法的概念收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来估算资产价值的各种评估技术方法的总称。
该评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。
收益法容易被资产评估业务各方所接受，是资产评估中常用的评估方法之一。
式中：P——评估价值Ri——未来第i年的预期效益r——折现率n——收益年限i——年序号补充知识：现值计算：复利现值、年金现值、特殊情形货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
现值（Present value，P）：未来年份收到或支付的现金在当前的价值。
求现值的过程，称为折现，使用的利息率称为折现率。
（1）复利现值复利，是指上期的利息将计入下期的本金，从而计算下期利息的计息方式。
复利终值公式：F＝P×（1+r）n复利现值公式：P＝F/（1+r）n假设某银行年利率5%，每年计息一次，六年后需要40000元，问现在存入多少钱可满足需要？P＝40000/（1+5%）6＝29848.62（元）（2）年金现值年金：一定时期内每期相等金额的收付款项。
分为后付年金（普通年金）、先付年金、递延年金和永续年金。
①后付年金：每期期末有等额收付款项的年金。
后付年金现值公式：例：某人准备在今后5年中每年年末从银行取1000元，如果利息率为10%，则现在应存入多少元？P＝1000×[1-（1+10%）-5]/10%＝3790.79（元）②先付年金：每期期初有等额收付款项的年金。
（期数减1，系数加1）例：某公司需用一台设备，买价为10000元，可用9年，如果租用，则每年年初需要支付租金1500元，假设利率为7%。
收益法资产评估报告
收益法资产评估报告收益法资产评估报告引言收益法是一种广泛应用于资产评估领域的方法，该方法是通过分析资产未来所能产生的现金流量来确定其价值。
本文旨在通过收益法资产评估报告的撰写，介绍该方法的基本原理、评估过程以及报告的内容和结构。
一、基本原理收益法资产评估是以资产预期未来的经济利益为基础，通过现金流量的贴现计算来确定资产的市场价值。
其基本原理是资产的价值取决于它所能产生的未来收益。
二、评估过程1. 确定评估目标：明确评估的具体对象及其背景信息，以及评估的目的和使用范围。
2. 收集资料：收集与资产相关的各类信息，包括公司财务报表、市场状况、行业发展趋势等。
3. 评估假设：在评估过程中，需要建立一系列合理的假设，如资产的剩余寿命、现金流量的增长率等。
4. 确定现金流量：基于历史数据、市场信息和专家意见等，预测资产未来的现金流量。
5. 确定折现率：根据资产的风险性质，确定合适的折现率，以反映资金的时间价值。
6. 计算资产价值：将未来现金流量按照折现率进行贴现计算，得到资产的现值。
7. 评估结果：将计算得到的资产价值进行分析和解释，得出评估结果，并提供风险分析和灵敏度分析。
三、报告内容和结构1. 介绍部分：包括评估的目的、范围和背景，以及评估方法的选择和适用性。
2. 资产概况：提供被评估资产的基本信息，包括所属公司、行业背景、历史表现等。
3. 评估假设：详细说明评估过程中所采用的所有假设，并解释其合理性和依据。
4. 数据分析：对收集到的数据进行分析，包括市场分析、竞争对手分析、财务分析等。
5. 现金流量预测：基于资产的历史数据和市场信息，预测未来的现金流量，并进行合理性分析。
6. 折现率确定：根据资产的特性和风险程度，选择适当的折现率进行计算。
7. 资产价值计算：将预测的现金流量按照选择的折现率进行贴现计算，得出资产的价值范围。
8. 风险分析：对评估结果进行风险分析，包括市场风险、经营风险等，以评估结果的可靠性和稳定性。
资产评估的资产基础法和收益法
资产评估的资产基础法和收益法资产评估是指对财务资产或非财务资产进行评估的过程，其目的是为了确定该资产的价值。
资产评估通常采用两种方法来进行，即资产基础法和收益法。
本文将从这两种评估方法的原理、应用和优缺点等方面进行介绍和分析，以便读者对资产评估有更深入的了解。
首先，我们来看资产基础法。
资产基础法是一种评估资产价值的方法，其原理是根据资产的实际成本来确定其价值。
该方法通常适用于固定资产、不动产等长期的资产。
资产基础法最常见的评估方法是成本法，即根据资产的历史成本来确定其价值。
成本法的主要原理是认为资产的价值等于其原始购买成本减去已经耗用的折旧值，因此它适用于资产有明确历史成本和清晰折旧情况的情况。
其次，我们来看收益法。
收益法是另一种评估资产价值的方法，其原理是通过预期未来现金流的贴现来确定资产的价值。
该方法通常适用于收益性资产，如股权、债券等。
收益法最常见的评估方法是贴现现金流法，即根据资产未来的现金流入量来确定其价值。
这种方法的核心思想是资产的价值应该由其未来所带来的收益来决定，因此它适用于资产的价值主要来自于未来收益的情况。
两种方法各有优缺点。
资产基础法的优点在于其计算方法相对简单，直接根据资产的历史成本和折旧情况即可确定其价值，适用于固定资产等场合。
但是，资产基础法忽视了资产的未来收益情况，因此在评估收益性资产时会存在局限性。
相对来说，收益法的优点在于能够更加全面地考虑资产的未来收益情况，因此适用于收益性资产的评估。
但是，收益法的缺点在于其需要对未来现金流进行预测，这个预测必然存在不确定性，因此收益法的评估结果可能会受到预测误差的影响。
综上所述，资产评估的资产基础法和收益法都是评估资产价值的重要方法，它们各有适用的范围和局限性。
在实际评估中，应根据具体资产的特点来选择合适的评估方法，并且可以结合两种方法进行综合评估，以提高评估结果的准确性。
同时，也需要不断优化和改进评估方法，以适应不同类型资产的评估需求，为资产的交易、贷款和投资等提供准确的价值参考。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行估值和评估的过程，以确定其合理的市场价值。
在资产评估过程中，有一些基本的方法和步骤可以匡助评估人员准确地确定资产的价值。
以下是资产评估的基本方法：1.市场比较法市场比较法是最常用的资产评估方法之一，它通过比较类似的已售出或者租赁的资产来确定资产的市场价值。
评估人员会采集和分析市场上类似资产的交易数据，如销售价格、租金等，并结合资产的特点和状况进行比较，从而确定资产的价值。
例如，对于一栋位于市中心的商业写字楼，评估人员可以通过比较类似位置、面积和设施的写字楼的销售价格来确定该写字楼的市场价值。
2.收益法收益法是用于评估收益性资产（如出租物业、企业等）的一种方法。
它基于资产所能产生的未来收益来确定其价值。
评估人员会分析资产的租金收入、折旧、维护费用等，并结合市场的风险和回报率来计算资产的净现值或者未来现金流量。
例如，对于一处出租物业，评估人员可以根据租金收入、折旧和维护费用等因素，结合市场的回报率，计算出该物业的净现值，从而确定其价值。
3.成本法成本法是基于资产的重建成本来确定其价值的一种方法。
评估人员会考虑资产的建造成本、折旧、磨损等因素，从而确定资产的市场价值。
例如，对于一座已建成的工厂，评估人员可以通过计算重建该工厂所需的成本，考虑折旧和磨损等因素，从而确定该工厂的市场价值。
4.现金流量折现法现金流量折现法是一种综合考虑资产未来现金流量和市场风险的方法。
评估人员会预测资产未来的现金流量，并根据市场的风险和回报率，将未来现金流量折现到现值，从而确定资产的价值。
例如，对于一家公司，评估人员可以预测其未来的现金流量，并根据市场的风险和回报率，将未来现金流量折现到现值，从而确定该公司的价值。
5.专家评估法专家评估法是一种基于专业知识和经验的评估方法。
评估人员会依靠自己的专业知识和经验，对资产进行评估，并结合市场的情况和趋势来确定资产的价值。
例如，对于一幅艺术品，评估人员可以根据自己对艺术市场的了解和专业知识，对该艺术品进行评估，并结合市场的情况和趋势来确定其价值。
资产评估方法之收益法详解
资产评估方法之收益法详解
收益法评估债务资产的核心是投资收益率，即现金流量所能获得的报酬率。
它是由投资者对投资的期望收益以及该投资的风险而决定的。
收益法评估债务资产在投资者心目中的价值，是将该资产未来的现金流量估计的未来价值，并由此扣除已有的投资成本，从而计算出的净现金流量值，再加上其有价证券的市值，与此同时，考虑其他市场因素在该资产评估中所起的作用。
收益法评估债务资产需要考虑以下因素：
一、市场因素：市场环境的变化会影响投资收益率。
二、经济因素：经济的发展水平、通货膨胀水平和汇率波动等会影响投资收益率。
三、投资成本：投资者是否需要承担相关的税费、融资成本、财务费用等成本会影响投资收益率。
四、风险因素：债务资产的风险性会影响投资收益率。
五、收益水平：投资者期望获得的收益水平也会影响投资收益率。
因此，对于收益法评估债务资产而言，它的核心在于对未来现金流量进行有效估计，以及如何根据投资者喜好和市场环境的变化来确定一个合理的投资收益率。
在计算投资收益率时。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对各种形式的资产进行评估和估值的过程，以确定其合理的市场价值。
资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
1. 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定待评估资产的价值。
该方法适合于市场上存在大量类似资产的情况，例如房地产、股票等。
评估师会采集并分析市场上类似资产的交易数据，包括交易价格、交易时间、交易条件等，然后根据这些数据来确定待评估资产的市场价值。
2. 收益法收益法是一种基于资产所能产生的未来收益来确定其价值的方法。
该方法适合于评估能够产生稳定收益的资产，例如租赁物业、企业等。
评估师会通过分析资产的收入和支出，考虑到资产的风险和未来的收益增长率，计算出资产的现值。
常用的收益法包括净现值法、内部收益率法和收益倍数法。
3. 成本法成本法是一种根据资产的重建或者替代成本来确定其价值的方法。
该方法适合于评估无市场交易或者无法直接应用市场比较法和收益法的资产，例如独特的专利技术、艺术品等。
评估师会根据资产的重建成本、替代成本以及折旧和损耗等因素，计算出资产的价值。
在进行资产评估时，评估师通常会综合运用以上三种方法，根据具体情况选择合适的方法或者结合多种方法来评估资产的价值。
评估师还需要考虑市场环境、行业发展趋势、资产的特殊性等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
需要注意的是，资产评估是一项复杂的工作，需要评估师具备专业的知识、经验和技能。
评估师应该熟悉相关法律法规和评估准则，严格按照标准程序进行评估，并保持客观、公正的态度。
此外，评估师还应持续学习和更新知识，跟踪市场动态和行业发展，以提高评估水平和专业能力。
总之，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
评估师在进行资产评估时需要综合运用这些方法，并考虑市场环境、行业发展趋势、资产的特殊性等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
资产评估是一项复杂的工作，需要评估师具备专业的知识、经验和技能，并严格按照标准程序进行评估。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，旨在确定资产的价值和潜在风险。
资产评估的基本方法包括三种常见的评估方法：市场比较法、收益法和成本法。
下面将详细介绍这三种方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上已经交易的类似资产的价格来确定被评估资产的价值。
该方法适合于市场信息充分、市场交易活跃的情况下。
评估人员通过比较相似资产的市场价格，结合被评估资产的特征和条件，来确定被评估资产的市场价值。
通常，市场比较法适合于房地产、股票等市场交易活跃的资产。
二、收益法收益法是一种基于资产产生的经济效益来评估资产价值的方法。
该方法适合于对收益性资产（如商业地产、企业等）进行评估。
评估人员通过预测资产未来的经济效益，如租金收入、利润等，结合资产的风险和市场利率，来计算资产的现值。
常用的收益法包括净现值法和资本化收益法。
1. 净现值法（Net Present Value，NPV）：净现值法是一种将资产未来的现金流折现到当前的方法。
评估人员首先预测资产未来的现金流，并根据预测的现金流和折现率计算资产的净现值。
如果净现值为正，则表示资产的价值高于投资成本，可以考虑购买或者持有该资产。
2. 资本化收益法（Capitalization of Earnings，COE）：资本化收益法是一种通过将资产未来的收益按一定的资本化率折算成一次性的现金流，来评估资产价值的方法。
评估人员首先预测资产未来的收益，然后将预测的收益除以资本化率，得到资产的价值。
三、成本法成本法是一种基于资产重建或者替代成本来评估资产价值的方法。
该方法适合于无法通过市场比较法或者收益法评估的资产，如特殊用途的设备或者建造物等。
评估人员通过计算资产的重建或者替代成本，并考虑资产的折旧和磨损程度，来确定资产的价值。
成本法包括以下两种常见的方法：1. 折旧成本法：折旧成本法是一种基于资产的折旧和磨损程度来评估资产价值的方法。
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法指的是市场法、成本法和收益法:1,市场法:市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法,它能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格,评估结果易于被各方面理解和接受。
但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础,有时因缺少可对比数据而难以应用。
这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
2,收益法：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值,与投资决策相结合,易为买卖双方所接受。
但是预期收益额预测难度较大,受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。
这种方法在评估中适用范围较小,一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
3,成本法:成本法是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本法比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理,有利于单项资产和特定用途资产的评估,有利于企业资产保值,在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。
但是采用成本法评估,工作量较大,同时这种方法是以历史资料为依据确定目前价值,必须充分分析这种假设的可行性。
另外经济贬值也不易全面准确计算。
资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。
它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上,结合自身特点形成的一整套方法体系。
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法资产评估是指对资产的价值进行评估和估算的过程，是企业或个人在购买、出售、贷款、保险等交易过程中必须进行的活动。
资产评估的目的是为了确定资产的市场价值，以便做出合理的决策。
在资产评估过程中，常用的三种基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
第一种基本方法是市场比较法。
市场比较法是利用市场上已经发生的类似资产交易作为参照，根据相同或相似的资产交易价格来估算所要评估资产的市场价值。
这种方法适用于市场上已经有交易的资产，比如房地产、股票、债券等。
通过对近似资产的市场交易价格进行分析和比较，可以得出资产的市场价值。
第二种基本方法是收益法。
收益法是基于资产的未来收益来评估其价值的方法。
根据预期收益和风险水平计算现值，然后将现值和预期收益相比较，从而确定资产的市场价值。
这种方法适用于收益型资产，比如租赁物业、特许经营权、专利权等。
通过分析资产的未来收益和风险，可以得出资产的市场价值。
第三种基本方法是成本法。
成本法是根据资产的重建成本来评估其价值的方法。
根据重建成本包括购置成本、安装成本、调试成本、运行试车成本、装修成本、其他与重建相关的成本等。
这种方法适用于新建或者特殊资产，比如厂房、设备、特殊设施等。
通过对重建成本的详细分析和计算，可以得出资产的市场价值。
在实际应用中，上述三种方法常常结合使用，以提高资产评估的准确性和可靠性。
例如，对于房地产的资产评估，可以综合运用市场比较法、收益法和成本法来进行评估。
首先，利用市场比较法分析类似房地产交易的价格，得出一个初步的市场价值估计。
然后，结合该房产的未来租金收益和风险水平，运用收益法计算出现值。
最后，比较市场价值和现值，得出最终的评估结果。
总的来说，市场比较法、收益法和成本法是资产评估中常用的三种基本方法。
每种方法都有其适用范围和局限性，需要根据具体情况选择合适的方法进行评估。
同时，评估人员在进行资产评估时还应考虑估计的偏差和不确定性，采用合适的数据和方法来提高评估结果的可靠性。
资产评估的收益法
资产评估的收益法资产评估是对资产价值进行估计、评价的过程。
其中，收益法是一种常用的资产评估方法之一。
通过收益法，可以根据资产产生的预期收益来评估其价值。
本文将介绍收益法的原理、应用以及评估过程。
一、收益法的原理收益法是一种基于资产预期收益的评估方法。
其核心思想是根据资产所能产生的未来收益来决定其价值。
通常情况下，资产的价值与其未来现金流量息息相关。
因此，通过对未来现金流量进行预测，并将其折现到现值，可以得出资产的评估价值。
二、收益法的应用收益法广泛应用于不同类型的资产评估中，包括房地产、股权、债券等。
在房地产领域，收益法常用于评估商业地产、租赁物业等。
在股权领域，收益法可以用于评估公司的价值，帮助投资者做出决策。
此外，收益法也可以应用于债券等固定收益类资产的评估。
三、收益法的评估过程收益法的评估过程通常包括以下几个步骤：1. 收集资产相关信息：首先需要收集资产的相关信息，包括资产类型、所在地区、使用情况等。
同时，还需要了解资产所产生的现金流量信息，包括租金、收益等。
2. 预测未来现金流量：在收集到资产相关信息后，需要对未来现金流量进行预测。
这可以通过分析市场情况、行业发展趋势等来进行。
3. 确定折现率：折现率是将未来现金流量折算到现值的重要参数。
折现率的确定需要考虑市场利率、风险溢价等因素。
4. 计算资产价值：在确定了未来现金流量和折现率后，可以进行资产价值的计算。
通常情况下，资产价值等于未来现金流量的折现值之和。
5. 敏感性分析：由于未来现金流量和折现率都存在不确定性，因此进行敏感性分析可以帮助评估者了解不同因素对资产价值的影响程度。
四、收益法的局限性尽管收益法是一种常用的资产评估方法，但也存在一定的局限性。
首先，收益法对未来现金流量的预测存在一定的不确定性，这会影响到资产价值的准确性。
其次，收益法对折现率的确定也有一定的主观性，不同的评估者可能会得出不同的结果。
此外，收益法也无法考虑到资产的非经济价值，如地理位置、品牌价值等。
第3章 资产评估的基本方法——收益法
• （a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路
–第一步，预测t年的不等额年收益Rt； –第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；
–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At
–
At=Pt（A/P，i，n）
–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，
– –例：P35 P评=At/I
• （b）计算过去五年收益的加权平均数，越接 近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。
资本的加权平均成本
• （3）市场比较法
–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及 该资产的收益来倒求折现率。
–基本公式：
–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益 水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。
样本 资产
A B
样本资产 收益A
8000万元/年 6600万/年
样本资产 价格P
–资产的预期获利年限可以预测
• 3、理论基础
–买方市场时期的价值观：效用价值论
• 二、收益法的计算公式
• 1、有限期
–（1）每期收益不等
–例：P34
–（2）每期收益相等
• 2、无限期
–（1）稳定化收益法
–
，当n→∞时，
–A的估算方法：
• 通过预测资产未来若干年收益倒求A； • 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的 收益被赋予越大的权数。
–局限性： • 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无 法计算的资产，该方法无法使用；
• 操作含有较大成分的主观性 –其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取 将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预 测由于不确定性因素太多，也较困难。
• 作业：P49
资产评估实务-收益法的评估技术思路知识点
资产评估实务-收益法的评估技术思路知识点在资产评估实务中，收益法是一种常用的评估方法。
通过分析资产的收益潜力和未来现金流量，收益法可以较为准确地估算资产的价值。
本文将介绍收益法评估的技术思路和知识点。
一、收益法评估的基本原理收益法评估是以资产未来可产生的经济利益为基础，通过贴现和资本化等方法来计算资产的价值。
其基本原理可总结为以下几点：1.1 未来收益的预测收益法的核心是预测资产未来的现金流量。
通过考虑租金、利息、股息等不同形式的收益，并结合市场情况和资产特征，对未来收益进行合理预测。
1.2 贴现率的确定贴现率是收益法评估中至关重要的参数。
它反映了投资风险、市场利率和资产的特性等因素对未来现金流量的影响程度。
贴现率的确定需考虑资产风险和市场情况等因素，并综合运用现金流量贴现、市场比较法等指标来进行判断。
1.3 未来现金流量的资本化通过将未来现金流量按照贴现率折算后的数值相加，可以得出资产的资本化值，即资产的估值。
这个过程中需要充分考虑资产的特点和市场的实际状况，以保证计算结果的准确性。
二、收益法评估的具体步骤实施收益法评估时，可以按照以下步骤进行：2.1 收集资料首先需要收集相关的资产信息和市场数据，包括资产的历史现金流量、租金信息、市场利率等。
这些数据对于评估准确性和合理性至关重要。
2.2 预测未来现金流量根据收集到的资料和市场状况，进行未来现金流量的预测。
可以考虑资产的使用期限、租金调整、市场需求等因素，以得出未来可能的现金流量。
2.3 确定贴现率根据资产特点、市场情况和风险分析等因素，确定适当的贴现率。
可以综合运用现金流量贴现、市场比较法等方法，确保贴现率的合理性和准确性。
2.4 计算资产价值将预测的未来现金流量按照贴现率进行折现，得出现金流量的资本化值。
将各期现金流量进行相加，即可计算出资产的估值。
三、收益法评估的注意事项在进行收益法评估时，需要注意以下几个方面：3.1 数据的可靠性收集到的资料和数据需具有可靠性和准确性。
资产评估基础-收益法的基本步骤和基本参数知识点
收益法的基本步骤和基本参数三、收益法的基本步骤和基本参数（一）收益法的基本步骤1. 搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势与产品竞争、行业水平、所在地区收益状况以及经营风险等；2. 分析测算被评估资产的未来预期收益;3. 分析测算折现率或资本化率；4. 分析测算被评估资产预期收益持续的时间；5. 用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；6. 分析确定评估结果。
（二）收益法的主要参数1. 收益额收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
收益额的特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额;（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
不同种类资产的收益额表现形式不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为净收益等。
一般来说，资产预期收益有三种类型：净利润、净现金流量和利润总额。
净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍采用。
两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。
两者之间的关系可以简单表述为：净现金流量=净利润+折旧-追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资）净现金流量更适宜作为预期收益指标，有两点优势:（1）净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益。
（2）净现金流量体现了资金的时间价值。
在评估实务操作中，为了反映评估对象的价值内涵，在预期收益的口径上会进行适当的调整，对于现金流量而言，资产评估采用的是自由现金流量。
预测资产未来收益的方法有两种：时间序列法和因素分析法0时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列将会持续。
时间序列方程是根据历史数据，用回归分析的统计方法获得的。
资产评估的基本方法-收益法
• Fn=P(1+i)n……………………P=Fn/(1+i)n • =Fn(1+i)-n
• 把(1+i)-n称为复利现值系数，用符号（P／F， i，n）表示。例如， （P／F，5%，5）表 示折现率为5%、5年期的复利现值系数。
23:17:23
15
第二节 收益法
• 3.普通年金现值
23:17:23
23:17:23
32
第二节 收益法
• （二）折现率 • 1.从本质上讲 • 折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投
资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率
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33
第二节 收益法
• （二）折现率 • 2.从构成上看 • （1）折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 • （2）无风险报酬率 • 指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资
（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5） 表示利率为5%，5年期复利终值的系数
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第二节 收益法
• 2.复利现值 • 已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，
n年前的复利现值p。
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14
第二节 收益法
• F1=P+P·i=P(1+i)……………P=F1/（1+i） • F2 =P(1+i)2…………………P=F2/（1+i）2
系列收付款项。当期限无限期等额收付时 （n→∞），称为永续年金 。 • ②预付年金（先付年金） • 从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系 列收付款项。
• ③递延年金 • 是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期
末等额发生的系列收付款项。23:17:23 Nhomakorabea8
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估，已知该企业2004年实现纯利润100万元，经调查分析， 预计该企业自评估基准日起第一、二、三年内每年的纯利润 将在前一年的基础上增加4％，自第四年起将稳定在第三年 的水平上，若折现率为10％，无限期经营，则该企业评估价 值最接近于（ ）万元。
t
1 135.01(万元) 1 n t 1 r
1 评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益 为500万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产 的净收益将以2％的比例递增，设定的资本化率为l0％，资 产效用永续，该资产的评估值最接近于（ ）万元。
n
P
F n F 1 i n 1 i
2.3 年金的终值
年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。 设A为年金，n为期限（年数），i为利率，F为终值，F/A表 示1元年金终值，则年金总值为：
F A A1 i A1 i A1 i
风险报酬率估测方法： Rr Rp Rf Rt Rn ①风险累加法： ②风险报酬系数法： ③系数法
Rr b v
④专家打分法
⑤经验判断法
二 资产评估基本方法之收益法
1、收益法基本含义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值判 断资产价值的各种方法的总称，是依据西方经济学预期效 用理论，根据将利求本思路，采用折现方法判断资产价值 的一种技术规程。
n
F 1 i 1 A i
n
其中：
1 i n 1
i
也称年金终值系数。
案例：每年年末支付100元，年利率10%，到第三年末的基 金总额是多少？ 2.4 由终值求年金 指先知道终值，然后再计算含利息的年金是多少。
由公式
1 i 1 F A i
n
例如：某项目一次投资248.70万元，回收期为3年，年利率 10%，求每年年底至少应该收回多少，项目才可行？
2.7 无限期年金的现值计算 由公式
1 i 1 P n A i 1 i
n
1
1 1 i n i
P 1 A i
当n趋于无穷时， 1 1 i 则
P A i
n
趋于零，故，
例：当年金为100元，年利率为10%时，求无限期年金累计 总现值。
3 折现率
3.1 折现率的概念 定义：折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险 一定情况下，对投资所期望的回报率。 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。
3.2 折现率确定的一般方法
2、收益法应用的基本前提
①被评估资产未来预期收益能够被预测并货币化
②承担风险可以被预测并货币计量 ③预期收益年限可以被预测
3、收益法应用的基本程序（略） 4、收益法基本参数
4.1 收益额
注意几点： ①资产收益额是未来预期收益，而不是现在或过去收益。 ②资产收益是客观收益，而不是实际收益。 ③不同类资产收益额表现形式不一样，如企业收益额表现为
后各年的收益将以2％的比例递增，设定的折现率为l0％，该 房地产的评估值最接近于（ ）万元。
A.555 B.560 C.625 D.650
净利润或净现金流，房地产通常表现为纯收益。
4.2 折现率（略） 4.3 收益期限
5、收益法中的部分具体方法
5.1 纯收益不变 ①收益期限无限（见2.7） ②收益期有限
A P r 1 1 1 r n
5.2 纯收益在若干年后不变
①无期限收益 ②有限期收益
（1）永续经营条件下评估过程： 首先，确定未来5年的收益现值：
现值总额P1 Ri 12 15 13 11 14 i 1 10% 1 10%2 1 10%3 1 10%4 1 10%5 i 1 1 r 12 0.9091 15 0.8264 13 0.7513 11 0.6830 14 0.6209 49.277万元
（1）未考虑通货膨胀： （2）考虑通货膨胀：
r Rg Rr
r Rg Rr IP
无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存
款利率。
经济风险
系 统 性 风险
风险 构成 非 系 统 性风 险
利率风险 购买力风险 政策风险 技术风险 信用风险 道德风险
图1 风险构成示意图
资产评估基本方法——收益法
主讲内容： 1 货币的时间价值 2 货币时间价值的计算方法 3 折现率 （资本化率） 4 收益法基本原理及其具体方法
一、资产评估基本财务知识
1 货币的时间价值
1.1货币时间价值的涵义 货币时间价值：货币随着使用时间的推移而发生的增值。 说明：货币本身不会增值，只有在不断运动中作为生产资 金，与劳动力结合才能增值。 1.2 利息 利息反映平均利润在金融家与企业家之间的分配。利息率 取决于平均利率，也取决于资金供求关系。通常包含纯利
A.1103 B.1114 C.1147 D.1310
3 某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益 为20万元，折现率为10％，其评估价值最接近于（ ）万元。 A.178 B.180 C.188 D.200 4 某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业 评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其
Ri A P i n 1 r r 1 r t 1
n
Ri A P i t 1 r r 1 r t 1
t
1 1 n t 1 r
5.3 纯收益按等差级数变化 ①纯收益按等差递增、无限期： ②纯收益按等差递增、有限期：
设A为年金，n为期限，i为利率，P为现值，P/A为一元年金 的现值，则：
P A1 i A1 i A1 i
1ห้องสมุดไป่ตู้2
n
（1） （2）
（1）式两边同乘以（1+i），则
P1 i A A1 i A1 i
1
n 1
（2）-（1），得，
P 1 i 1 n A i 1 i
n
也称年金现值系数
案例：每年支付1000元，年利率10%，3年的年金总现值为 多少？
2.6 由现值求年金 先知道现值总额，求每年等额的收支数：
A i 1 i P 1 i n 1
P(1+ni)
P(1+i)n
2 货币时间价值的计算方法
概念解释：现值；终值；年金；折现。
2.1 整付终值
整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
计算公式：
2.2 整付现值的计算
n F P 1 i
整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率 折合成的现值。 公式推导：由 F P1 i
2 n 1
（1）
年金终值系数求解演绎： （1）式两边同时乘以（1+i），则：
2 3 n F 1 i A1 i A1 i A1 i A1 i （2）
（2）-（1）：
F 1 i F A1 i A
率、通货膨胀率和风险报酬率。
1.3 单利和复利 单利计算时，只计算本金的利息。 计算复利，不仅要计算本金利息，也要计算利息的利息。
表1 利息计算表
单利 第一年末的F P(1+i) 复利 P(1+i)
第二年末的F
……
P(1+2i)
……
P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2
……
第n年末的F
5
其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即
A 14 P2 140 R 10%
Ri A P 49.277 140 0.6209 136.2037 (万元) i n 1 r r 1 r i 1
5
（2）50年收益价值的评估过程：
Ri A P i t 1 r r 1 r t 1
n
A i F 1 i n 1
i A F n 1 i 1
案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
2.5 年金的现值
是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
A B 1 B n P ( 2 ) 1 n r r 1 r r 1 r n
A B P 2 r r
5.4 纯收益按等比级数变化（略）
被评估资产预计未来5年收益额分别为12万元、15万元、 13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后每年收 益均为14万元，确定折现率和资本化率均为10%。试利用收 益途径及其方法确定被评估资产在永续经营下和经营50年条 件下的评估值。