收益法测算模版(新)
收益法计算公式范文
收益法计算公式范文收益法是一种评估企业价值的方法，它基于企业未来的收益能力来进行计算。
收益法的核心思想是利用企业未来的预期收益，通过贴现的方式将其转化为现在的价值。
收益法的计算公式如下：企业价值=预期未来收益/(1+折现率)^n其中，预期未来收益指的是企业在未来一段时间内所能获得的净利润或者自由现金流，折现率是用来衡量将未来收益转化为现值时所采用的贴现率，n是预期未来收益的时间周期。
在实际应用中，收益法有两种常见的计算方式：净利润法和自由现金流法。
1.净利润法：该方法假定企业在未来一段时间内的净利润呈稳定增长，并以稳定增长的速度持续增加。
计算公式如下：企业价值=(净利润/折现率)*(1-增长率)/(1+折现率)^n其中，增长率指的是净利润的年均增长率。
2.自由现金流法：该方法假定企业在未来一段时间内的自由现金流呈稳定增长，并以稳定增长的速度持续增加。
计算公式如下：企业价值=(自由现金流/折现率)*(1-增长率)/(1+折现率)^n其中，自由现金流是指企业在未来一段时间内扣除了投资支出和运营资本变动后所剩余的可自由支配的现金流量。
还有一些其他的收益法变种，如调整净利润法（考虑资本结构、财务风险等因素）和累计折现现金流法（将多年的自由现金流进行累计和折现）等，但核心思想与上述几种方法基本一致。
需要注意的是，收益法虽然是一种常见的企业估值方法，但其在实际应用中也存在一些限制和假设。
首先，该方法对未来的收益进行了预测和假设，因此对预测准确性要求较高；其次，该方法假设企业未来的收益呈稳定增长，但实际情况中企业的盈利能力可能会受到多种因素的影响，如市场变化、竞争压力等；此外，收益法还需要选择合适的折现率和增长率，这也对估值结果产生一定影响。
总之，收益法是一种重要的企业估值方法，通过将未来的收益贴现以反映其现值，为投资者提供了一个有理论依据的价值评估工具。
然而，在使用时需要综合考虑各种因素，并结合其他估值方法进行综合分析，以提高估值的准确性和可靠性。
收益法测算表(房地产)1
22.00
元/㎡
对类似房屋的开发成本、 税金、利润等调查了解后
（7） 保险费用
重置价格（1100元/㎡）×0.2%
（8） 税金及其附加费
(一)×11.51%
（9）
土地收益金（划拨土 地）
0×12
2.20 元/㎡
包括房产税+营业税+教育 30.24 元/㎡ 附加费+城市建设维护费+
防洪费和教育经费等
0.00 元/㎡
（15） 楼面地价
(14)/35.4
108.98 元/㎡ 1076 元/㎡ 72 元/㎡ 2 元/㎡
六
本次估价房地产单价 （四）+（15）
七
本次估价房地产的收 益价值（元）
(五)×建筑面积(35.4㎡)
3146 元/㎡ 111368 元
2
限后，剩余土地使用年限
土地价格
1100.00 元/㎡
（11） 房屋年净收益
(10)×8.34%
91.74 元/㎡
（12） 土地年净收益
（三）—（11）
建筑物达到耐用年限 （13） 44年后剩余土地使用 (12）/6.34%×[1-1/(1+6.34%)^16]
年期16年的土地价值 16年的土地价值折现 （14） 到估价时点的土地价 (13）/(1+6.34%)^44 值
序号
项目名称 （单位：元/㎡）
收益法测算表（房地产）
计算公式
计算结果 单位
一
年有效毛收入
(2)+(3)-(4)
6286.50 元/㎡
计算说明
（1） 月毛租金收入
550.00 元/㎡
估价对象所在区域范围内 市场调查结果
收益法模板.xls
序号
物业名称
1
DC商业城
2
海南第一百货商场
3
市场出租预测表
序号
楼层
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
月租金合计 年租金合计 停车收费
楼层
月租金合计
年租金合计
预计收入
基本租金合计 其他收入 物业管理费 总收入 空置率 预计收入
0
6,018,350
6,018,350
30% 4,212,845
210,642 62,691 15,046
505,541 231,706
84,257 1,109,884 3,102,961
31,029,612
10%
费率 100%
0% 0% 100%
70%
4% 1% 0% 12% 5.5% 1% 18%
52%
Comment备注
备注 备注
管理费 维护费 保险费 房产税 营业税 其他费用 总成本 净运营收入
折现率
物业价值
Comments备注
收益法
地址
南宝路 南宝路
建造年份
楼层
租金（元/平方米. 月）
400元/平米/月 588元/平米/月
租赁面积
相当 相当
与待估物业条件比较
功能区或房间号
租金（元/ 租赁面积 平方米.
月）
8,358.82
60
8,358.82
停车场类型
停车场数量
租金（元/ 个.月）
0
0
0
月租金
月押金
501,529.20 91,809,011,535,213.60
收益法 - 用于合并(2021整理)
由于3个案例均处于同一供需圈，租金水平、出租率、比准价格均较接近，故采用案例比准租金算术平均值作为估价对象的租金。
估价对象1月租金=(32.32+33.33+31)÷3=32元/平方米·月估价对象2月租金=(17.83+20.61+19.43)÷3=19元/平方米·月经土地估价师调查分析，确定估价对象1所在区域同类型房屋出租空置率为8%，有效面积出租比率为80%；估价对象2所在区域同类型房屋出租空置率为5%，有效面积出租比率为90%。
房地年总收益=月租金×12×〔1-空置率〕×可出租率估价对象1年总收益=32××12×(1-8%)×估价对象2年总收益=19××12×(1-5%)×2、确定房地年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
〔1〕经营管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
按年租金的3%计，那么：估价对象1：管理费=房地年总收益×3%×3%估价对象2：管理费=房地年总收益×3%×3%〔2〕维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。
参考企业的实际维修费，本次按建筑物重置价格的2%计算。
房屋重置价格主要依据当地确定房屋重置价格的有关要求及该宗地的地上建筑物建筑结构及现场实际情况包括室内装修情况等来确定房屋重置价格。
本次评估房屋结构为钢混及混合结构，根据重庆市?2021年重庆市建筑工程计价定额?以及估价对象的层高、门窗、装修不同，确定建筑物重置本钱为钢混结构1400元/平方米，混合结构1300元/平方米。
估价对象1：维修费=重置单价×建筑面积×2%=1400×288.982%估价对象2：维修费=重置单价×建筑面积×2%=1400×319.062%〔3〕房屋年折旧费：指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那局部价值。
资产评估报告收益法范文
资产评估报告收益法范文一、前言今天咱来给[被评估企业名称]做个资产评估，用收益法来瞅瞅它到底值多少钱。
收益法呢，就像是看这个企业未来能赚多少钱，然后把这些未来的钱换算到现在，就得出它现在大概的价值啦。
这就好比你种了一棵果树，你得预估它以后能结多少果子，再根据现在果子的价格，算出这棵果树值多少钱，是不是还挺有趣的呢？二、被评估企业概况[被评估企业名称]可是个挺有特色的企业。
它主要在[企业经营领域]这块儿大展身手，已经在这个行业里摸爬滚打了[X]年啦。
就像一个经验丰富的老江湖，在市场里有自己的一席之地。
企业的团队也很厉害，有一群专业的小伙伴，他们就像超级英雄一样，各显神通，为企业的发展出谋划策。
企业的产品或者服务也很受欢迎，就像蛋糕店里的招牌蛋糕，大家都抢着要。
三、收益法的评估思路（一）收益预测1. 收入预测- 首先呢，我们得看看这个企业的收入情况。
从过去几年的经营数据来看，这个企业就像一个小火箭，收入一直在稳步上升。
我们分析了市场的趋势，发现这个行业还在不断发展，就像一个不断膨胀的气球。
所以，我们预计未来[预测期]内，企业的收入还会继续增长。
比如说，企业目前有[X]个主要产品或者服务项目，每个项目根据市场需求和企业的发展计划，我们都做了详细的收入预测。
就拿其中最火的[产品/服务名称]来说，它现在每年能带来[X]元的收入，我们预计在未来的[具体年份]，因为市场份额的扩大和价格的合理调整，它的收入能增长到[X]元。
其他的项目也类似，综合起来，企业在未来第1年的收入预计能达到[X]元，第2年能达到[X]元，以此类推。
2. 成本预测- 有收入就得有成本呀，这就像你做蛋糕，得买面粉、鸡蛋一样。
企业的成本包括原材料成本、人工成本、运营成本等等。
原材料成本方面，我们发现企业有比较稳定的供应商，但是随着市场原材料价格的波动，成本也会有一定的变化。
比如说，目前原材料成本占收入的[X]%，根据市场研究机构的预测，未来原材料价格可能会上涨[X]%，所以我们相应地调整了未来的原材料成本预测。
收益法测算报告模板
收益法测算报告模板1. 概述本文档旨在介绍使用收益法测算企业价值的方法和步骤，以及如何基于测算结果编写收益法测算报告。
适用于投资人、财务顾问、企业咨询服务商等。
2. 收益法测算步骤1.确定企业当前的收入和成本，包括销售收入、其他收入、固定成本、可变成本等，并计算EBIT（税前息前营业利润）。
2.估算企业未来的现金流，根据历史数据、市场分析和行业趋势等因素进行预测。
可以采用多种方法，如折现现金流法、多年平均增长法等。
3.选择合适的贴现率进行折现计算，贴现率应考虑市场利率、通货膨胀及企业风险溢价等因素。
贴现率越高，企业价值越低。
4.进行测算和分析，得出企业的价值范围和相应的估价结论。
5.根据估价结论和客户需求编写测算报告。
3. 收益法测算报告编写要点3.1 报告结构通常包括以下内容：•摘要：简要介绍企业的历史和当前经营情况，及测算报告的目的、方法和结论。
•企业概况：详细介绍企业的规模、产品、市场、竞争、组织结构、管理和运营等方面，以便分析企业的增长潜力和风险因素。
•测算方法和假设：阐述采用的测算方法和核心假设，如未来现金流折现率、增长率、调整因素等。
•测算结果：提供测算过程和步骤，并给出测算结果和结论。
可采用表格、图表等形式展示测算结果，以便阅读和理解。
•结论和建议：根据测算结果和企业特点，给出相应的价值范围和估价结论，向客户提出投资建议和风险提示。
3.2 注意事项在编写和呈现报告过程中，需要注意以下事项：•报告内容应准确、清晰、简洁，并体现专业性和客户价值。
•报告结构和表述应逻辑清晰，易于理解和阅读。
•核心假设和数据应透明公正，便于客户检验和对比。
•针对客户需求和服务对象，调整报告格式和语言，以提升客户满意度。
4. 结论收益法是企业价值测算的基础方法之一，通常适用于现金流稳定、增长可预测的企业。
在实际测算中，应根据企业情况和市场环境进行相应调整和细化。
基于相应的测算结论，编写合理的测算报告能够提升价值传递和服务质量，为各类投资者和企业提供参考和支持。
房地产估价收益法模板
REN T
序号 Flr层数 #ID
1 5
2 3
3 6
Space Type用途 Yr Built建成年份
Office Feb-97 Office Mar-95 Office Jun-98
sq m平方米 sq ft平方英尺
11.4%
Parking, Storage,
per sqm -
500
average monthly rent500/平方米-
平均月租
300
per sqm average
monthly
5.00% opfeEr sGqIm per 500 mpeornstqhm per 100 mpeornstqhm per 50 month
906,480 11,340,000
2,268,000 1,134,000
0 181,296 15,829,776
2,299,824 10.00%
22,998,240
56.3%
33.8% 9.9%
100.0% 10.0% 90.0%
4.5% 56.3% 11.3%
5.6% 0.0% 0.9% 78.6%
Manage mMaeinntten aRnecael EInsstuartaen cGer保ou险nd LOethaesre CTootsatls其 Cost总
Net OCapperati RPraotepe年rt y Value
10.0%
11,340,000
6,804,000 2,000,000 20,144,000 2,014,400 18,129,600
Deposit押金 #mth of rent租住月数
收益法测算表
参数名称
参数取值
参数取值说明
1
月客观租赁收入
（元/㎡·月）
16.67
根据同一区域类似物业租金收益调查。
2
年有效租金收入
（元/㎡·月）
190
估价对象所在区域的办公楼空置现象较少，故按平均空置率5％计算,年有效租金收入=月租赁收入×12×（1-空置率）
3
管理费(元/㎡)
3.8
按年有效租金收入的2%计算
4
维修费(元/㎡)
22.76
按房屋重置价格的2%计算,钢混结构的重置价格确定为1138元/平方米
5
税费(元/㎡)
33.4
房产税、营业税约占17.575%。
6
保险费(元/㎡)
2.276
按房屋重置价格的0.2%计算
年总费用(元/㎡)
62.236
年总费用=3+4+5+6
8
年纯收益(元/㎡)
127.764
年纯收益=2-7
9
净收益年递增比率g
2.00%
根据同一区域租金年递增比例平均水平确定
10
资本化率r
7.60%
参照目前银行贷款利率、各行业社会平均利润率、类似房地产置业投资回报率取值。
11
收益年期n
66
根据土地剩余使用年期确定
13
收益价格V1
（元/㎡）
2213
V=a/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
收益法测算模版(新)
收益截止日期收益年期总建筑面积可出租面积房屋重置单价0平方米0平方米二、估算过程单位：人民币元自 2014/1/1自 2014/1/1自 2043/12/20自 2043/12/20自 2043/12/20至 2014/1/1至 2043/12/20至 2043/12/20至 2043/12/20至 2043/12/20租约情况有租约无租约无租约无租约无租约收益年期（年）0.000.000.000.000.001年房地产总收益（元） 1.1+1.20.000.000.000.000.001.1租金收入 1.1.1*1.1.2*(1-1.1.3)0.000.000.000.000.001.1.1月租金(元／m 2)0.000.000.000.000.00根据租赁合同及周边市场行情确定。
1.1.2出租面积(㎡)0.000.000.000.000.001.1.3空置率0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%指房屋在出租过程中无法全部出租，必然有一部分空置，空置率根据当地市场状况确定。
带租约的物业空置率为0。
1.2押金利息收入0.000.000.000.000.001.2.1平均押金余额（元）2个月租金0.000.000.000.000.001.2.2存款利率一年期存款利率0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2年总运营费用（元）∑2.1-2.60.000.000.000.000.002.1营业税及附加 5.55%0.000.000.000.000.00营业税为年房地产总收益的5%计，城市维护建设税按营业税的7%计，教育费附加按营业税的3%计，地方教育附加按营业税的1%计；总计年房地产总收益的5.55%计。
2.2房产税12.0%0.000.000.000.000.00按年房地产总收益的12%计。
2.3管理费3.0%0.000.000.000.000.00指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年房地产总收益的2%-5%计。
收益法计算表
内 容 一、年有效收益（元） 2 1、总建筑面积(M ) 2、租金（元/M2.日） 3、可出租面积比率 4、出租率 二、年运营费用（元） 2 1、房屋重置单价（元/m ) 2、成新率 3、年维修费 4、年管理费 5、保险费 6、房产税、营业税、城建及教育附加等 三、年纯收益（元） 四、收益价格测算 1、年纯收益a 2、收益年递增率s 3、收益递增年限n1 3、收益年限n 4、资本化率r 五、评估价格V 评估单价 取定参数 1.00 1.00 1.00 80% 77.00 1200.00 0.70 1.5% 2.0% 0.15% 17.70% 计算结果 292.00
0 6.00 1.00 52.00 215.00 215.00
3.000% 52.00 52.00 3.300% 10059 10059.00
表
备 =（1×2×3×4）×365 房产证载明面积 客观租金 客观出租率 年运营费=3+4+5+6 根据同类建筑重置价格确定 一般为建筑物重置价的1.5%—2%， 一般占年租金的2%—5%, 一般为建筑物现值的0.15%—0.2% 根据当地相关税费 =年毛收益-年运营费用 注
收益法两阶段公式
收益法两阶段公式一、基本原理。
1. 收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日并累加，以此估算资产价值的方法。
在很多情况下，企业的发展会呈现出不同的阶段，所以采用两阶段模型来评估企业价值更为合适。
二、两阶段公式。
1. 假设企业在前段时期（通常为高速增长期）按一个较高的增长率g₁增长，持续n年，n年后进入稳定增长期，增长率为g₂。
- 企业整体价值（V）=预测期价值+后续期价值。
- 预测期价值：- V_1=∑_t = 1^n(R_0×(1 + g_1)^t)/((1 + r)^t)- 其中R_0为评估基准日的收益额，g_1为预测期（前n年）的增长率，r 为折现率，t为预测期的年份（t = 1,2,·s,n）。
- 后续期价值：- 首先计算第n+1年的收益额R_n + 1=R_0×(1 + g_1)^n×(1+g_2)。
- 后续期价值V_2=frac{R_n + 1}{r - g_2}×(1)/((1 + r)^n)。
- 最终企业整体价值V = V_1+V_2。
三、公式中各参数的确定。
1. 收益额R- 收益额可以是净利润、净现金流量等。
在确定收益额时，需要对企业的财务状况进行分析，考虑收入、成本、费用等各项因素的影响。
对于不同的企业和评估目的，可能选择不同的收益额指标。
例如，对于一些注重现金流的企业，净现金流量可能是更合适的收益额指标；而对于关注盈利水平的企业，净利润可能更适用。
2. 增长率g₁和g₂- g₁（预测期增长率）的确定：- 可以通过分析企业所处行业的发展趋势、企业自身的发展战略、市场份额的变化、新产品的开发等因素来确定。
例如，如果企业处于新兴行业，且有多项新产品即将投放市场，可能预计有较高的g₁。
- g₂（稳定期增长率）的确定：- 一般来说，g₂应不高于宏观经济的长期增长率。
可以参考国家的GDP增长率、行业的平均增长率等因素。
收益法评估计算公式
收益法评估计算公式收益法是资产评估中常用的一种方法，主要用于估算资产在未来一段时间内可能产生的收益，并将其折现为现值，以确定资产的价值。
下面咱就来好好聊聊收益法评估的计算公式。
咱先说说收益法的基本原理哈。
简单来讲，就是认为一项资产的价值取决于它未来能为所有者带来的经济收益。
比如说，一家生意红火的小超市，它的价值不仅仅在于店面、货架这些硬件，更在于它未来能持续赚到的钱。
收益法评估的核心公式是：资产价值 = 预期收益÷折现率。
这里的预期收益，那可得好好琢磨琢磨。
它不是随便拍脑袋想出来的，而是要基于对市场、行业、资产本身等多方面的深入分析和预测。
比如说，一家工厂未来几年的产量、价格、成本都得仔细研究，才能算出它大概能赚多少钱。
就拿我之前接触过的一个案例来说吧。
有一家小工厂，主要生产某种零部件。
我们要评估它的价值，第一步就是确定预期收益。
我们详细调查了市场需求，发现这种零部件的需求还挺稳定，而且有上升的趋势。
然后又研究了工厂的生产能力、成本结构。
发现他们的技术不错，成本控制也还行。
综合这些因素，我们预测未来五年，每年的净利润分别是 50 万、55 万、60 万、65 万和 70 万。
接下来就是折现率啦。
折现率可不像菜市场买菜能讨价还价，它反映的是资金的时间价值和风险。
一般来说，风险越高，折现率就越高。
比如说，新兴行业的折现率往往比传统行业高，因为不确定性大嘛。
在上面那个小工厂的例子里，我们经过综合考虑，确定折现率为10%。
然后呢，就可以用公式计算啦。
第一年的现值 = 50 万 ÷（1 + 10%）^1 ，第二年的现值 = 55 万 ÷（1 + 10%）^2 ，以此类推。
把这五年的现值加起来，就是这个小工厂的评估价值。
不过，实际操作中可没这么简单。
有时候预期收益不是每年都一样，可能会增长，也可能会下降，这时候就得用更复杂的公式。
比如，预期收益按照固定比率增长的，公式就变成：资产价值 = 预期收益 ×（1 + 增长率）÷（折现率 - 增长率）。
收益法估价技术报告模板
编号：沪xx估（2006）第049号房地产估价技术报告一、个别因素分析本次估价对象为徐汇区xxx路xxx号首层商场2房地产，建筑面积为208.33平方米，土地分摊面积21.87平方米。
根据估价对象相应《上海市房地产权证》[沪房地市字（1999）第xxx 号]记载，估价对象权利人为上海xx有限公司，土地权属性质为国有，使用权来源为出让、转让，土地使用期限为1999年7月5日至2042年11月8日。
本次估价对象为现为老凤祥银楼徐家汇分号，坐落于徐汇区xx路xxx 号首层内，建筑面积为208.33平方米。
估价对象所在房屋建筑物为28层钢混结构，底层层高5米左右。
外墙部分金属塑板，部分玻璃幕墙，玻璃门窗饰钛金。
内墙木制贴面，地面铺设地砖，吊顶，安有大金中央空调。
经评估人员现场勘察，房屋结构较完整，维修保养状况较好。
二、区域因素分析估价对象坐落于xx区xx路xxx号xx广场首层内，土地地号为：徐汇区xx路街道xx街坊xx丘（581），土地登记用途为综合，实际用途为商业。
估价对象所在地理位置：东临xx路，南临xxx路，西近xx路，北近xx路。
估价对象地处徐家汇商圈内，徐家汇是上海市的商业中心和重要的公共活动中心，是上海市西南地区的辐射中心，成为体现上海市繁荣的标志性区域之一，商服条件较好，基础设施完备。
估价对象附近有港汇广场、东方商厦、太平洋百货、上海市第六百货商店、美罗城等、汇金百货、美罗城、东方商厦、上海银行、中国银行、招商银行、建设银行、交通银行、上海移动营业厅、邮电局、国际和平妇婴保健医院、联华超市、徐汇中学、上海交通大学、KFC、麦当劳、必胜客、味千拉面等，商业、生活设施齐全。
估价对象附近有地铁1号线、公交44、864、15、926、927、572、770、徐闵线、大桥六线等路多条交通线路，交通较为便捷。
三、市场背景分析2004年，上海房地产市场继续保持量价齐升的态势，特别是住宅市场，商品住宅价格涨幅大幅度攀升，市场保持了购销两旺的局面，商业用途房地产亦随经济形势呈稳步上扬趋势。
商业运营项目收益测算模板说明及示例
商业运营项目收益测算模板说明及示例营业税率5.50%建筑面积房产税率12.00%初始投入所得税率25.00%租金收入折现率8.00%停车广告等其他年收入折旧年限20年运营成本率运营年限20年每年折旧商业资产回收值收入小计房产税营业税：营业成本及费用所得税：税金支出小计当期现金净流量当期净现值当期净收益留存物业价值留存物业投入留存物业净收益留存物业收益率内部收益率（IRR ）动态投资回收期静态投资回收期收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年）结论数据项商业运营项目收益测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）房产税(B14)+营业税(B15)+所得税(B17)初始投入(E4)+营业成本及费用(B16)+税金(B18)收入小计（E5）*运营成本率(E7)-房产税(B14)-营业税租金收入（E5）+停车广告及其他年收入(E6)租金收入(E5)*房产税率(B4)收入小计(B13)*营业税率(B3)[收入小计（B13）-营业成本及费用(B16)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5注：租金及停车广告等过程数据项第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年）基础数据项留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27)根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年）累计净现值为正的运营年份累计现金净流量为正的运营年份考核指标项运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值初始投入总和留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28)入(E4)（运营第1-20年）字体为变化部分，请注意）金(B18)营业税(B15)入(E6)初始投入总额（E4）/20)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5) , 0广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入年的当期现金净流量建设第1年至运营第20年）已知数据项从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。
无形资产评估的收益法模板
无形资产评估的收益法模板一、无形资产评估概述1.无形资产评估我国《资产评估准则――无形资产》（2023）中指出，无形资产是指受特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
这里指出了无形资产的特性：无实体性、垄断性、收益性、不确定性。
而无形资产评估就是基于其中一特定的日的，遵循一定的标准，运用适当的方法，通过对相关因素的分析，在未来其中一时点（评估基准日）对无形资产的价值做出评估。
2.无形资产评估的前提和对象无形资产是不具有实物形态的，其价值处于时刻变化之中的，评估时需要以基本假设为前提，保证评估结果的科学合理性。
根据无形资产的特性，当前在经济环境中比较适用的基本假设有公开市场假设和继续使用假设。
在有了评估的前提下，那么在什么样的情形下才会对无形资产进行评估？两种情况下会发生无形资产评估业务：一是无形资产的拥有者或控制者将无形资产的部分或全部产权进行转让交易或对外投资，这种情况下评估程序一般比较简单，无需对无形资产的价值进行剥离；二是企业整体或部分产权发生变动时，例如破产重组、股份改制、并购等，这种情况下的评估程序一般比较复杂。
二、无形资产评估的必要性1.现代化市场发展的需要随着现代化市场的发展，人们的维权意识越来越强。
同时伴随着因无形资产产生的侵权案例也日益增多。
为了有效的妥善解决此类问题，就需要一个具体权威的评估性准则来制衡人们的行为。
因此建立一个公正的无形资产价值评估体系是十分必要的。
2.防范资产流失随着企业股份制改、合作、兼并不断发生，无形资产的价值在经济活动中的作用也日益凸显。
如果企业还未意识到无形资产价值的重要性，也没有对其进行有效的防范保护，那么其他企业就很容易侵占利用该项无形资产，从而造成企业资产流失，损害企业整体价值。
因此科学合理的对无形资产价值进行评估，可以使企业对自身价值充分认识，同时可以防范企业资产流失，避免企业造成不必要的损失。
3.企业发展的需要随着经济全球化步伐的逐渐加快，企业若想从同行业中脱颖而出，就不能再像以前一样仅仅注重有形资产的开发利用。
商业收益法测算
年期
7 总价格
建筑面积
133.82平方米
90 1080
981 5% 45
214.35 117.72 29.43
2.94 9.81 54.45 766.65 11478.82
2%
8%
40
1536095.692
4 年运营费用
出租型房地产的年运营成本=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)
(1) 房产税
有效毛收入*12%
(2) 维修费
有效毛收入*3%
(3) 保险费
有效毛收入*3‰
(4) 管理费
有效毛收入*1%
(5) 营业税及附加税
有效毛收入*5.55%
5 房地产年净收益
有效毛收入-运营费用
6 房地产价值(V) (1) 年净收益增长率(g)
(2) 资本化率(r)
a/(r-g)[1-(1+g)n/(1+r) n]
考虑到近年来本市经济发展较快，假设其未来每年 纯收益增长率为2%
由于该估价对象目前的收益有较大的保障，风险相 对较小，参照该地区同类房地产的净收益与价格水平 比率，确定资本化率为8%
该土地为商业用地，法定最高使用年限为40年，考
项目 商业收益法测算
`
1 租金水平(元/㎡﹒月)
根据2008年非住宅指导租金，结合估价人员市场调 查，该地区租金水平为90元/㎡﹒月
2 年潜在毛收入
租金水平*12
3 有效毛收入
潜在毛收入*（1-空置率）-不可预见费
(1) 空置率 (2) 不可预见费
经对该地区房屋使用调查，确定其空置率为5%
收益法测算表
g g=等比增长值
1.3 3900 12 100 10.00% 90.00% 1500 150000
3.5 3.9 普通装修 4.2 商铺 3.6
【（1+g）/（1+②）】^③
0.46 5.64%
37908.00 11706.30 936.00 2250.00 225.00 8295.30 8.00% 38.00 599530
装修价格 总装修价格 评估值
700 70000 529530
法测算公式
时间： 备注 ①=⑴-⑵ 月租金*12 根据租金、出租月份、有效出租比率、空置率计算得出 ⑵=a+b+c+d a=潜在毛收入*（2%-5%）取值0.02 b=重置价格*（1.5%-2%）取值0.015 c=重置价格*（0.15%-0.2%）取值0.0015 d=潜在毛收入*（房产税12%+营业税金及附加5.725%）取值0.17725
元天备注月租金月份月租金12根据租金出租月份有效出租比率空置率计算得出面积abcd空置率a潜在毛收入25取值002出租率b重置价格152取值0015重置价格c重置价格01502取值00015重置总价d潜在毛收入房产税12营业税金及附加5725取值017725安全利率采用市场提取法求取根据可比实例的还原利率通过加权平均后得出本估价对象的还原利率采用307根据土地和房地产的剩余使用年限根据孰短取孰值的方法来确定评估值g11g11g1r098gg等比增长值13353900391242361001000900015001500001g1046564普通装修商铺
安全利率采用市场提取法求取，根据可比实例的还原利率通过加权平均后 得出，本估价对象的还原利率采用3.07%
元/天/㎡ 月租金 月份 面积 空置率 出租率 重置价格 重置总价
新收益法计算过程
六、估价测算过程（一）求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值估价对象假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值采用收益法进行评估。
1、威远县庆卫镇交通街37号房地产市场价值评估1.1、年有效毛收入的确定⑴估价对象所在区域商铺租赁市场调查情况估价对象所在区域商铺租赁市场活跃,租金及相关费用透明。
估价人员分别选了与估价对象处于同区域、商业等级相同、经营状况⑵确定租金水平及其他估价对象与上述三个调查案例处于同一区域，间隔位置均在20米以内，并且地段等级、经营状况、设施设备、用途等相似,估价人员据此分析并考虑市场未来发展趋势,按三个调查实例单位面积月租金的算术平均值为基础，综合分析确定估价对象的单位面积月租金。
经测算，可比实例单位面积平均月租金水平为114元/㎡.月，同时，根据调查了解，以上房屋租期均较短，且即将临近续租期，因此，租金水平会有调整。
根据调查了解到，租金年增涨率水平为5%左右，因此，对单位面积月租金水平进行调整为120元/㎡.月。
根据估价人员调查了解,由于该区域商业等级较高、商业繁华度较好，商铺供给紧俏，商铺空置率很低，因此，不考虑空置率，出租率按100%计。
租金按年一次性支付，并附一个月押金。
水、电、气、讯、有线电视、物业费、宽带费等其他费用全由承租人承担。
⑶附加收益附加收益来源于押金的利息收入，利率按一年期银行存款利率3%计算。
利息收入=押金×利率×1×出租率=120×96.02×3%×100%=345.67(元)⑷年有效毛收入的确定年有效毛收入=月租金×12×出租率+附加收入（详见收益法计算表）=120×96.02×12×100%+345.67=138614.47(元)2.2年运营费用年运营费用主要包括维修费、保险费、管理费、房产税、营业税及附加等。
根据估价人员现场调查了解及委托方介绍，区域内在保证房屋安全、正常使用所需的一切费用均由承租人负担，出租人不负担任何费用；同时，当地个人出租房屋几乎均未缴纳保险费、房产税、营业税及附加。
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0.00
指房屋在出租过程 中无法全部出租， 必然有一部分空 0.00% 置，空置率根据当 地市场状况确定。 带租约的物业空置 率为0。
0.00
1.2.1 平均押金余额（元）
2个月租金
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1.2.2 存款利率
一年期存款利率
2
年总运营费用（元）
∑2.1-2.6
2.1 营业税及附加
#DIV/0!
附注：
1、阴影部分区域无须填写。
2、被评估对象分为多个部分且不适合一起评估的，如建筑物分为车库、首层商铺和高层住宅，应分别对各个区域进行估值并填写评估 审核表，然后将各评估表得出的评估值汇总得到评估对象总估值。
0.00
0.00 0.00
指为保证房屋正常 使用每年需支付的 修缮费用，按房屋 重置价的1.5%-2% 按年房地产总收益 的1%-3%计。
0.00% 根据手册介绍方法计算
0.00%
根据租赁合同及周 边市场行情确定。
P-收益价格,a-年
#DIV/0! 净收益,r-还原利 率,g-年净收益增
长率，n-收益年限
0.00%
0.00
0.00
0.00 0.00 0.00
营业税为年房地产 总收益的5%计，城 市维护建设税按营 业税的7%计，教育 费附加按营业税的 3%计，地方教育附 加按营业税的1% 计；总计年房地产 按年房地产总收益 的12%计。 指对出租房屋进行 的必要管理所需的 费用,按年房地产 总收益的2%-5%计 按房屋重置价格的2‰计。
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00% 0.00%
0.00 0.00 0.00% 0.00%
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#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
0.00% 0.00
0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00% 0.00% #DIV/0! #DIV/0!
备注
至 2014/1/1 至 2043/12/20 至 2043/12/20 至 2043/12/20 至 2043/12/20
租约情况
有租约
无租约
无租约
无租约
无租约
收益年期（年）
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1
年房地产总收益（元） 1.1+1.2
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1.1 租金收入 1.1.1 月租金(元／m2) 1.1.2 出租面积(㎡)
名称 xx商铺
房地产评估测算表（收益法）
地址 xx路xx号
评估基准日： 年 月
日
一、待估房地产基本信息
收益截止日期
收益年期
总建筑面积
可出租面积
房屋重置单价
0平方米
0平方米
二、估算过程
单位：人民币元
收益时间段
序号
项目Leabharlann 取费标准自 2014/1/1
自 2014/1/1 自 2043/12/20 自 2043/12/20 自 2043/12/20
12 在估价时点的收益现值
13
评估总值(万元)
∑在估价时点的收益 现值
评估单价（元/平方米评）估总值/总建筑面积
0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00% 0.00%
#DIV/0! #DIV/0!
0.00% 0.00
0.00
0.00% 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00 0.00 0.00
5.55%
0.00% 0.00
0.00
2.2 房产税
12.0%
2.3 管理费 2.4 保险费 2.5 维修费
3.0% 0.2% 2.0%
2.6 中介租赁费
2.0%
3
年租金净收益（元）
1-2
8
报酬率
10 收益期内年净收益递增率
11 各阶段收益总值
P=a/(r-g)*(1((1+g)/(1+r))^n)
1.1.1*1.1.2*(1-1.1.3)
0.00 0.00 0.00
1.1.3 空置率
0.00%
1.2 押金利息收入
0.00
0.00 0.00 0.00
0.00%
0.00
0.00 0.00 0.00
0.00%
0.00
0.00 0.00 0.00
0.00%
0.00
0.00
0.00
根据租赁合同及周 边市场行情确定。