土地评估各方法综合测算表.doc

精品

土地评估各方法综合测算表

成本法

成本逼近法

项目单价单位备注取费标准

一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数

1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定——

主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根

2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的

3.05%

3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%)

3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此

——不在单独计取

4.年期修正系数0.9455

年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、

二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3%

水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算

三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本

2% 和管理费用之和的 2% 计算

为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外

汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开

四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31%

均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当

期人民银行公布的基准利率计取

五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类

30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比

包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5%

六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50%

公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 )

七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费——

八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000

重置成本法

单价单位取费标准

相关说明

一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用

含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响

1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5%

对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%

2、建筑安装工程费3400 元/ 平方米基础工程费用 + 结构工程费用 + 设备安装和装饰工程费用——

a.基础工程费用400 元/ 平方米

b.结构工程费用2000 元/ 平方米

根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行

——

《北京市建设工程预算定额（ 2001 年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。

c.设备安装和装饰工程费

1000 元/ 平方米

用

3、室外工程费340 元/ 平方米基础设施建设费 + 公共配套设施建设费——

以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15% 的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目

a.基础设施建设费340 元/ 平方米内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%

10%

b.公共配套设施建设费0 元/ 平方米以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目

0 为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0 。

包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费

4、其他费用102 元/ 平方米用以建筑安装工程费为基数，一般按 1%-3% 的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方的介绍，本次评3%

估取 3%

指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、

二、管理费用120 元/ 平方米办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平

3% 等影响因素，以开发成本为基数，一般按 2%-5% 的比例计算。本次评估根据估价对象所在区域经济状况等

因素按 2% 计取