广东三旧改造讲解学习

“三旧”改造主要做法
政府引导 规划引领 市场运作 各方收益
一是开展标图建库工作。广东省国土资源厅在全省范围内部署开展了 “三旧”用地的调查摸底工作，把“三旧”地块在影像图、土地利用现 状图和土地利用规划图上进行标注，严格圈定“三旧”改造的范围。并 建立“三旧”改造地块监管数据库和“三旧”改造标图建库动态调整机 制。
二是编制“三旧”改造专项规划。在完成标图建库的基础上，会同省 住建厅督促和指导各地开展“三旧”改造规划编制工作，以及单元规划 或改造方案的审批，确保城市规划目标与改造方利益的均衡。明确要求 各地在规划编制过程中要充分考虑产业转型升级、城市功能再造、优化 人居环境、保护历史文脉等要素，注重与土地利用总体规划、城乡建设 规划和控制性详细规划的相互衔接，明确用地规模和改造时序，合理确 定改造用地的开发强度控制要求，确保改造一片、成熟一片、造福一片。
“三旧”改造主要做法及经验
政府引导 规划引领 市场运作 各方收益
广东将“三旧”改造工作列为事关全省发展大局和社会民生的重要任务， 制定了“三旧”改造的总体要求、工作目标和基本原则。成立了由省发 展改革委、经信委、财政、国土资源、监察、住房城乡建设等23个省直 部门和21个地级以上市主要负责人组成的广东建设节约集约用地试点示 范省领导小组，由省政府主要领导任组长，并建立定期联席会议制度， 统筹解决工作中遇到的重大问题。各市、县（区）政府也相应成立了政 府主要领导同志任组长，国土资源、发展改革、建设、规划、财政、文 化、环保等有关部门为成员单位的领导小组，对“三旧”改造工作进行 统一协调、指导和监督，形成了强大的工作合力，实行“一站式”服务， 为“三旧”改造高效运作提供了强有力的组织保障。二是加强监管和服 务，简化程序。以降低社会的交易成本、提高改造工作效率为目标尽量 简化程序。在“封闭操作、结果可控”的原则下，授权地方政府开展 “三旧”政策设计与审批工作，同时，按照权力与责任对等的原则，充 分利用技术手段进行监管。
广东“三旧”改造
什么是“三旧”改造？
“三旧”改造是在城市发展到一定的阶段后，土地集
约化发展的要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的 改造。
“旧城镇”改造，主要是指针对区、镇（街道）城区内国有土 地的旧民居、旧商铺、旧厂房等改造，以及对重点改造城区需要 “退二进三”的旧厂房、旧仓库、及危旧居民用房的改造。
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（四）城市整体机能不高，城市形象和功能有待提升
自20世纪80年代末期起，随着广东经济的起飞，微观经济体逐渐 活跃，市场经济开始快速升温。但由于相关的法律法规未能及时跟上， 一些微观经济体在利益驱使下无序扩张和膨胀,造成区域化产能过快升 温,投资产业失调，建设用地迅速扩大且分布散乱。由于多年超负荷运 转、城市内部系统的更迭调适滞后于社会经济的发展需求以及城市发展 功能定位的变化，城市发展不仅面临着空间实体的物质性老化，同时还 面临着功能性衰退与结构性衰退。导致城市整体机能下降，城市人居环 境局部恶化，城市形象和功能有待提升。
（三）土地开发强度大，效益有待提高、结构有待优化
长期以来的外延式扩展发展模式，使广东省的土地开发强度整体偏大，已经达到生态 环境所能承受的极限。伴随着如此高的开发强度，却是利用的粗放和效益的低下。由于城乡 二元结构体制的影响，农村用地缺乏规划引导，村庄布局散乱无序、一户多宅、空心村等现 象造成的村镇土地闲置浪费的现象也十分严重。1996年-2007年间，广东省农村人口减少近 千万人，农村居民点用地却增加了1.67万公顷，人均用地面积增加了近41%，出现了较多的 空心村和废弃宅基地。
广东开展“三旧”改造的背景
一、经济转型任务艰巨，资源利用管理方式有待转变 改革开放以来，广东省的经济取得了举世瞩目的成就。与传统的土地利用和管理模 式密切相关。30多年前，珠三角从“三来一补”的分散化粗放型、高能耗的工业发展 起步，完成了工业化的“原始积累”。并在相当长的时间里，依赖低地价、高投入、 低工资的优势，通过低技术含量、低附加值、低环境门槛的产业发展模式实现了经济 的高速增长。不仅产业结构总体层次不高、生产要素利用效益低，而且技术创新能力 不强、经济整体素质不高，缺乏真正走向世界的竞争力。也导致了土地资源瓶颈约束 日益加剧、生态环境日益恶化。 2007年起，广东开始步入经济社会结构加速调整的经济快速转型期。在国家各种 宏观调控政策措施初见成效的同时，经济社会发展遭遇资源刚性约束、产业结构不合 理、产业化水平不高、产业素质低、产业趋同、整体竞争力较弱等经济发展问题更加 突出，迫切需要转变发展方式、促进产业升级，施行经济效益好、科技含量高、资源 消耗低、环境污染少、人力资源优势可以得到充分发挥的“集约型增长方式”；亟需 积极酝酿更直接、更有力、更有效的“内需驱动发展”的措施。通过转变土地利用方 式和管理方式，促进经济发展方式转变，成为新的政策诉求。
“旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂 房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造。
“旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区 等占据的“园中村”、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村” 等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。
“旧城镇”
“旧厂房” “旧村居”
另外，城市内部用地结构也不尽合理。据相关研究成果显示，城市化、工业化发展到 高级阶段，人们对生态、环境和生活质量的要求也会随之提高，进而产生与社会发展阶段相 适应的用地需求结构，表现为城市住宅用地、交通用地、绿化用地的比例提高，工业用地的 比例不断下降，城市内部用地结构不断的趋向合理：一般来说，工业用地占10～25％，商服 及住宅用地占45～50％，交通用地占5～10％，绿地广场道路占8～15％。但根据城镇地籍调 查数据，2009年广东城镇建设用地中，工业用地占比28.13%（工矿仓储占比29.39%）、商 服及住宅用地占比34.4%、公共管理公共服务用地11.39%、交通用地12.63%、公园绿地占比 2.01%。明显存在工业用地比重偏高、商服及住宅用地比重偏低、公园绿地占比偏低的结构 性矛盾，用地结构需要进一步优化。