开封市城市规划管理.

开封市城市规划管理
技术规定
联系人：．王书增主任
李亚安科长
汪敏华
开封市城市规划管理技术规定
（土地使用工程规划管理）
第一章总则
第二章建设用地的区划分类和适建范围
第三章建筑容量控制指标
第四章规划设计
第五章建筑间距
第六章建筑物退让
第七章建筑物的高度和景观控制
第八章建筑基地的绿地和停车
第九章城市交通工程
第十章特定区域
第十一章城市市政设施
第十二章城市抗震防灾
第十三章公共配套设施
第十四章附则
第十五章附表：
一、附表一1 各类建设用地适建范围表
二、附表一2 建筑密度和建筑容积率控制指标表
三、附表一3 建筑容积率折减率表
三、附表一3 建筑容积率折减率表
四、附表一4 工程管线之间及其与建、构筑物之间的最小水平净距
第十六章附录
一、附表一1 名词解释
二、附表一2 计算规则
三、附表一3 计算规划图示
四、附表一4 建筑间距和离界距离图示
五、附表一5 有关高层建筑规划技术方面规定
六、附表一6 河南省实施《土地管理法》的办法
七、附表一7 《限制用地项目目录和禁止用地项目目录》
八、附表一8 中华人民共和国国土资源部(第39号)令
九、附表一9 《划拨用地目录》
第一章总则
第1-1条为了加强本市城市建设规划管理，保证《城乡规划法》的实施，提高城市
环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、机关规范地分类与规划建设用地标准(GBJL一9 O)》、《城市居住区规划设计规范(GB51 8 O一9 3》、《开封市历史文化名城保护规划》制定本规定。

第1-2条本规定适用于本市规划区范围内各项建设工程。

本市旧住房综合改造、零星建设工程、临时建设、郊区村民建房等按有关规定执行。

特定区域内的建设工程，适用本规定第十章的规定。

第1-3条各项建设工程的建设，应当按照经批准的控制性详细规划执行；尚无经批准的控制性详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定执行。

编制详细规划涉及建筑管理内容的，应当符合本规定的要求。

第二章建设用地的区划分类和适建范围
第2—1条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137～90)分类如下：
一、居住用地(R)；
二、公共设施用地(C)；
三、工业用地(M)；
四、仓储用地(W)；
五、市政设施用地(U)；
六、绿地(G)；
七、对外交通用地(T)；
八、道路广场用地(S)：
九、特殊用地(D)；
十、水域和其它用地(E)；
第2—2条居住用地(R)：指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。

居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公共服务设施用地、道路用地和绿地。

一、第一类居住用地(R1)：市政公用设施齐全，布局完整，以低层住宅为主、建筑密度较低，绿地率较高且环境良好的用地。

二、第二类居住用地(R2)：市政公用设施齐全，布局完整，以多层、高层住宅为主、建筑密度适中、绿地率一般且环境较好的用地。

三、第三类居住用地(R3)：市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的用的。

四、第四类居住用地(R4)：以简易住宅为主的用地。

第2—3条公共设施用地(c)：指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

一、行政办公用地(C1)：行政、党派和团体等机构用地。

二、商业金融业用地(C2)：商业、金融业、服务业、旅游业和市场等用地。

三、文化娱乐用地(C3)：新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地。

四、体育用地(C4)：体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地。

五、医疗卫生用地(C5)：医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。

六、教育科研设计用地(C6)：高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。

不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地(R)。

七、文物故迹用地(C7)：具有保护价值的古遗址，古墓葬，古建筑，革命遗址等用地。

八、其他公共设施用地(C9)：除以上之外的公共设施用地。

第2—4条工业用地(M)：工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地；包括专用的铁路，码头和道路用地。

一、第一类工业用地(M1)：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；
如：电子工业、缝纫工业、工艺品制造等用地。

二、第二类工业用地(M2)：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；
如：食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。

三、第三类工业用地(M3)，对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地；
如：采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。

第2—5条仓储用地(W)：指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。

一、普通仓库用地(W1)：指储存一般货物的普通仓库用地。

二、危险品仓库用地(W2)：指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。

三、堆场用地(W3)：露天堆放货物为主的仓库用地。

第2—6条市政公用设施用地(U)：市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物(含构筑物，下同)和管理维修设施等用地。

一、供应设施用地(U1)：供水、供电、供燃气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地(纳入工业用地)。

二、交通设施用地(U2)：指公共客运交通、货运交通等其它交通设施用地。

三、邮电设施用地(U3)：指邮政、电信和电话等设施用地。

四、环境卫生设施用地(U4)：指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地。

五、施工与维修设施用地(U5)：指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化、地下构筑物等施工及养护维修设施等用地。

六、殡葬设施用地(U6)：如：殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地。

七、其它市政公用设施用地(U9)，除以上之外的市政公用设施用地；如：消防、防汛等设施用地。

第2—7条绿地(G)：市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地；不包括专用
绿地、园地和林地。

一、公共绿地(G1)：指向公众开放，有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地；(包括其范围内的水域)。

二、生产防护绿地(G2)：指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。

第2—8条道路广场用地(S)：市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。

一、道路用地(S1)主、次干道和支路用地，其它道路用地；包括其交叉路口用地，
步行街和专用道路等用地；不包括居住区用地、工业用地等内部的道路用地。

二、广场用地(S2)：公共广场用地，不包括单位内部的广场用地。

三、社会停车场库用地(S3)：公共使用的停车场和停车库用地；不包括其它各类用地配建的停车场厍用地。

第2—9条对外交通用地(T)：铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通及附属设施等用地。

一、铁路用地(T1)：铁路站场和线路等用地。

二、公路及高速公路用地(T2)：指高速公路及其用地；一、二、三级公路线路及长途客运站等用地：一、二、三级公路用地；长途货运站用地。

不包括村镇公路用地。

三、管道运输用地(T3)：运输、煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地。

四、港口、海港、河港用地(T4)：海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地；海港和河港用地。

五、机场用地(T5)：民用和军民合用机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地。

第2—10条特殊用地(D)：特殊性质的用地。

一、军事用地(D1)：直接用于军事等目的的军事用地；如：指挥机关、营区、训练场、试验场；军用机场、港口、码头；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航、观测站等用地，不包括部队家属生活区等用地。

二、外事用地(D2)：指外国驻华使馆、领事馆及生活设施用地。

三、保安用地(D3)：监狱、拘留所、劳改场和安全保卫部门等用地；不包括公安局和公安分局，该用地应归入公共设施用地。

第2—11条水域和其它用地(E)：除以上各大类用地之外的用地。

一、水域(E1)：江、河、湖、水库、苇地、滩涂和渠道等水域，不包括公共绿地级单位内的水域。

二、耕地(E2)：种植各种农作物的土地。

三、园地(E3)：果园、桑园、茶园、橡胶园等园地。

四、林地用地(E4)：生长乔木、林类、灌木、沿海红林等林木的土地。

五、牧草地(E5)：生长牧草的土地。

六、村镇建设用地及村镇居住用地(E6)：
1．村镇建设(E6)为：集镇、村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地。

2．村镇居住用地(E61)为：以农村住宅为主的用地，包括住宅、公共服务设施和道路等用地。

2．村镇企业用地(E62)为：村镇企业及附属设施用地。

2．村镇公路用地(E63)为：村镇与城市、村镇与村镇之间的公路的用地。

2．村镇其它用地(E69)为：村镇建其它用地。

七、弃置地(E7)：由于各种原因未使用或不能使用的土地，如：裸岩、石砾、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、沼泽地、废窑坑等。

八、露天矿用地(E8)为：各种矿藏的露天开采用地。

各类建设用地的划分应遵循土地使用兼容性的原则，按经批准的详细规划执行。

尚无经批准的详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定中附录：表一“各类建设用地适建范围表》(以下简称《表一》)的规定执行。

凡须改变规划用地性质、超出《表一》规定范围的，应先提出调整总体规划，按总体规划中调整的有关规定程序和权限批准后执行。

城市规划行政部门在核定建设用地界线时，可以将相邻的城市规划道路、绿地、高压供电走廊、河道控制地带、防护地带等公共用地规划范围，由建设单位一并征用后为公用；按照规划一并征用的河道绿化带及道路绿化带做公共用弛的其面积参加用地指标平衡。

第三章用地规划指标控制
第3—1条规划用地指标即是建设容量控制指标，应按照本章有关规定执行。

一、容积率(是指容积率的上限值)的确定：
1．城市的总体规划；
2．土地的使用性质、区位、空间环境条件；
3．地块的基础设施条件、人口容量、城市设计的要求
4．地块的土地出让价格；
二、对于计算一个比较复杂的地块容积率时，依据本规定细则：
1．商住楼(综合)的容积率按不同性质的建筑面积比例换算合成；
2．其它建筑按照商业、办公建筑执行；
3高层综合商住楼的商业用房建筑面积至少占总建筑面积的1 0％；不足1 O％的其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；
4．多层商住综合楼的商业用房建筑面积至少占总二层以上(含二层)；仅底层为商业的其容积率和建筑密度的控制指标按多层居住建筑的规定执行。

第3—2条建筑基地面积大于1万平方米的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。

成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制
指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照本规定附录：表三《建筑密度和建筑容积率控制指标表》(以下简称《表三》)的规定适当调整。

住宅用地或相邻有住宅的用地，其规划指标执行时，应首先满足《城市居住区规划设计规范》中的日照规定。

第3—3条《表三》规定的指标为上限。

单个建筑基地的具体建筑容量，由城市规划管理部门应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素，进行综合环境分析后确定。

第3—4条《表三》适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第3—5条对未列入《表三》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。

第3—6条建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设：
一、低层居住建筑为500平方米；
二、多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米；
三、高层居住建筑为2000平方米；
四、高层公共建筑为3000平方米。

第3—8条建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设：
一、邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其它类似情况，确实无法调整、合并的；
二、因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；
三、农村地区的村镇建设；因特殊情况；确实难以达到前款规定面积的。

第3—9条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

第3—1 0条老城内的建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。

但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的20％。

附表3-10：
核定建筑容积率由城市规划管理部门按附录：《表三》和本章的有关规定确定。

开放空间的条件和计算方法由城市规划行政主管部门另行制定。

老城区以外的开放空间的条件和计算方法由市城市规划管理部门另行制定。

第3—11条高层建筑应沿景观路、主干路布置。

原则上不再允许在次干路、支路沿线建高层建筑；即道路红线宽度小于40米的道路沿线原则上不得建设高度超过40米的高层建筑。

第3—12条文物保护单位、机场、发射塔、雷达站等对周围环境有限高要求的，规划用地内建筑高度、建筑形式和距离均应符合规划或其他有关规定。

第3—13条现有城区以内不符合规划要求的工业、仓储和市场，应按照规划进行调整。

工业企业搬迁后用地性质的调整应当符合城市规划要求。

新建、搬迁的工业企业原则上安排在规划的工业园区。

第3—14条大、中专学校及职业学校外迂后，其用地原则作为中、小学教育用地或为调整教育用地使用，特殊情况经市政府批准例外。

第3—15条国有土地使用权招标拍卖和挂牌时，必须准确表明出让地块的条件，国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时，必须将城市规划行政主管部门提出的规划条件及附图作为土地出让合同的组成部分。

国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持中标确认书、《国有土地使用权出让合同》、规划设计条件及附图向城市规划行政主管部门申请发放建设项目选址意见和建设用地规划许可证。

第3—16条建设项目选址意见书及建设用地规划许可证，延期不得超过6个月。

对土地管理部门依法收回的土地，原建筑用地许可证自行失效。

第3—17条居住区绿地的规划指标必须符合《城市居住区规划设计规范》的相关要求，同时应满足：老城区不应小于2596；其他地区不应小于30％。

第3—18条其他用地绿地率控制指标必须符合下表规定：
附表3—18：
第3—19条建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应符合下列规定：
一、廊道的净宽度不宜大于6米，廊道下的净空高度不小于5．5米；但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于4．6米。

二、廊道内不得设置商业设施。

凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

第四章规划设计
第4—1条本规划管理技术措施适用于本市城市规划区内各项建筑工程。

农村个人建房按有关规定执行。

第4—2条本规划管理技术措施所称建筑工程是指新建、扩建、改建的建(构)筑物及其室外装修工程。

第4—3条各项建筑工程的建设应当按经批准的详细规划执行。

编制详细规划涉及建筑管理内容的应当符合本规划管理技术措施要求。

第4—4条建筑工程的规划设计必须由具备相应资质的设计单位承担。

建筑工程的规划设计系指总平面规划设计和建筑单体设计。

第4—5条建筑工程规划设计必须符合国家有关法律、法规、规范以及本规划管理技术措施的要求；涉及建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、配套设施等控制指标的应当符合建设用地规划许可证确定的规划设计条件。

第4—6条建筑工程规划设计内容及要求
一、建筑总平面规划设计一般应有以下内容：
(一)、总平面规划图：
1、周围道路名称、规划红线；
2、用地界限；
3、相邻用地建设情况；
4、新建建筑的名称、编号、外轮廓尺寸、形状、层数以及高度；
5、建筑与道路、河道、高压走廊、用地界线及周边现状建筑的位置关系和定位坐标；
6、停车场、广场、绿地位置及数量；
7、配套设施、辅助用房及构筑物的布局；
8、建筑物的室外地坪标高；
9、出入口位置及交通流线组织；
10、技术经济指标；
11、拟拆迁建筑的名称、位置、层数、外轮廓尺寸；
12、比例(1：500或1：1000)；
13、指北针。

(二)、彩色渲染图(含透视图、乌瞰图、夜景照明效果图)或模型；
(三)、日照影响分析报告；
(四)、交通影响分析报告；
(五)、工程管线规划设计和管线综合；
(六)、竖向规划设计；
(七)、文字说明；
(八)、设计单位出图专用章、资质章及注册师章。

二、建筑单体设计一般应有以下内容：
(一)、建筑的总平面规划图(内容同上)；
(二)、建筑物的平、立、剖面图、基础图(比例1：l00～1：300，其中平面图应注明各层的使用功能)；
(三)、彩色渲染图(含透视图、乌瞰图、夜景照明效果图)或模型；
(四)、日照影响分析报告；
(五)、交通影响分析报告；
(六)、文字说明；
(七)、设计单位出图专用章、资质章及注册师章。

第4—7条城市重点控制地区或地段、建设用地大于3公顷的成片开发地区、城市主次干道两侧建筑高层建筑、中心城区内低多层建筑小区、5000平方米以上公共建筑的规划设计方案须报城市规划行政主管部门按以下相关程序审定后方可进行施工图设计：
一、建筑规划业务会；
二、建委建筑专题审批业务会；
三、专家评审会：
四、市规划建设委员会联系会议。

注明：l、城市重点控制地区或地段、建设用地大子3公顷的成片开发地区、城市主次干道两侧建筑高层建筑、中心城区内低多层建筑小区、5000平方米以上公共建筑须另报夜景照明规划设计方案。

2、规划市区内2万平方米以上的重大型公共建筑、3万平方米以上的综合建筑5万平方米以上的居住建筑、规划交通重点地段、重要位置的建筑、交运枢纽、长途客运货运站场、大型停车场等城市交通设施项目须另报交通影响分析报告。

第4—8条第4—7条涉及的内容报送城市规划行政主管部门的设计方案一般不应少于三个。

第4—9条室外装修工程、临时建筑、零星建(构)筑物的规划设计要求可适当简化。

但对于风景区周边地区、城市广场四周、城市对外迎宾道路两侧的室外装修工程、临时建筑、零星建(构)筑物必须报送市规划行政数关部门批准。

第五章建筑间距
第5—1条建筑间距应符合本章的规定，并同时符合消防、卫生、环保、工程管线敷
设、国家安全、建筑保护、卫生以及土地合理利用等方面的要求。

在已批准的详细规划地区，应按照详细规划确定的建筑间距执行；在未编制详细规划或详细规划未经批准的地区按本规划管理技术措施执行。

建筑间距图示见附录三。

第5—2 条住宅建筑间距应符合不低于大寒日日照2小时的国家规定的日照标准要求，以下两种情况除外：(影响曰照分析中，以住宅底层底层室内标高为准)
一、对已建成住宅，相邻新建筑其侧向间距以满足本规划管理技术措施规定要求时，对已建成住宅不再作日照影响分析。

二、对新建建筑由于建筑布局和建筑艺术处理的需要，局部不能满足日照标准的住宅，不再作日照影响分析。

第5—3条根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，居住建筑的间距除应满足国家日照标准要求，并同时应符合下列规定：
一、多层居住建筑与多层居住建筑平行布置时的间距：
1、以下所指相邻建筑，均是指室外基地在同一标高，否则日照间距的建筑高度是指：北侧建筑最低层住宅室内地坪标高以南侧建筑高度。

2、朝向为南北向的[指正南北向和南偏东(西)15度以(含15度)，下同]，其日照间距(L)不小于南侧建筑高度
(H)的1．3倍。

(图1)
则：L=1．3H
3、不同方位间距折减换算表：
附表5—3—1—3：
注明：1、L一为当地止南向住毛的标准日照间距(米)。

2、适用于无遮挡的平行布置条式住宅之间。

4、朝向为东西向的〔指正东西向和东(西)偏南45度以内(不含45度)〕，其间距不小于主朝向一侧较高建筑高度1．1倍，且其最小值为7米。

(图1)
二、多层居住建筑与多层居住建筑垂直布置时的间距：(图2)
1、南北向的间距，指正南北向和南偏东(西)45度(含45度)以内，其间距不小于南侧建筑高度的0．7倍，且其最小值为7米。

指正南北向和南偏东(西)45度以上，其间距不小于较高建筑高度的0．5倍，且其最小值为7米。

2、东西向建筑的间距，不小于主朝向建筑高度的0．7倍；同时不小于另一建筑高度的0．5倍，且其最小值为7米。

3、建筑山墙宽度小于、等于14米的，其间距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墙宽度大于14米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

三、多层居住建筑与多层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：(图)
l、当两幢建筑的夹角小于、等于15度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制；
2、当两幢建筑的夹角大于15度且小于45度时，其最小间距不小于南侧(或较高)建筑高度的0．9倍；
3、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

4、多层居住建筑之间山墙间距不小于较高建筑的0．3倍，且多层居住建筑之间及其与低层居住建筑山墙间距的不小于7米；低层居住建筑山墙间距不小于4．5米(山墙间距为4．5米时，山墙不得开门，窗)；对按此规定山墙间距不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或通道要求控制。

第5—4条当中、多层居住建筑侧向有居室开窗居时，与其相邻的居住建筑东(西)向的相对山墙的间距不小于较高建筑高度的0．9倍，其它按平行布置控制。

第5—5条北侧为多、中层居住建筑底层(或下部)为商业用房或其它非居住用房时，南侧建筑间距汁算时仅扣除北侧建筑物底层层高；当北侧一层非住宅层高大于4米或非住宅层为二层及二层以上时，则扣除北侧高度为4米。

第5—6条在临街建筑山墙外侧建一、二层群房时，其后墙与山墙之间可以不留间距。

一、在临街建筑设计时，建筑物山墙之间按照国家规范的规定，留出必要的通道并满足消防间距或通道要求控制外，可以不留间距。

二、当山墙宽度小于14米的建筑；其山墙以北部不考虑日照间距。

三、当山墙宽度大于14米的建筑，其问距按平行布置控制。

四、东西向道路的南侧临街建筑改造对，不考虑北侧规划道路红线内房屋的日照间距；但不得影响规划道路北侧的现状建筑物。

第5—7条高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室大。