(财务知识)不动产融资租赁最全版
(财务会计)融资租赁会计处理最全版
（财务会计）融资租赁会计处理（1）融资租赁资产、负债的入账价值我国税法规定，企业以融资租赁方式租入的固定资产，以租赁协议或合同确定的价款加上运输费、途中保险费、安装调试费以及投入使用且办理竣工决算前发生的利息支出和汇兑损益等后的价值作为固定资产的原价。
由于融资租入固定资产而产生的负债，壹般也包括这些内容。
但有时，按照租赁协议，某些费用不包括在租赁费用中，如运输费、途中保险费等。
在这种情况下，资产的入账价值和负债的的入账价值可能不壹致。
按照租赁会计准则的规定，以租入资产的租赁付款额加上因租入行为发生的运输费、保险费、调试安装费，以及改、扩建支出的净额作为入账价值。
这壹规定具有较强的可操作性，但由于租赁付款额包含了利息费用，往往会大于租赁资产的公正价值，这违背了谨慎原则；另外，由于没考虑折现因素，这就和在确定出租人各期租赁收益时又要考虑租凭内含利率这壹折现因素的处理不壹致。
（2）融资租入资产的折旧及其他费用处理按租赁期和使用期孰短来确定折旧期限，承租人对于该资产修理费用和改良支出的处理和自有固定资产壹致。
（3）融资费用的分摊承租人利息支出的是折现率，不考虑折现因素，但规定支付租赁金应从中列出财务费用部分。
（4）税收优惠我国对融资租赁人减半征收关税和增值税。
（5）租期满后，按照租赁协议规定，能够由承租方以较低价格购买，也能够续租，也能够将其退仍出租方。
如以较低价格购买，在租赁开始时，其租赁费用中，应该包括这部分行使选择权而廉价购买该资产的价值；如果在租赁开始时不能确定是否会行使廉价购买权选择权的，则在租赁付款额中应包括由承租人担保的租赁资产的余值。
如续租，则按租赁新的固定资产壹样处理；如果退仍出租方，则冲减固定资产的账面价值。
2、出租方会计处理（1）租赁收益确认和计量租赁收益是租金额加预计租赁资产残值超过租赁资产价值取得利润的部分。
要求按租赁投资净额余额和租赁内含利率来计算各期租赁收益，采用等差级数法来确定。
(财务知识分析)不动产融资租赁
（财务知识分析）不动产融资租赁不动产能否作为融资租赁标的物，很多争议。
譬如天津保税区办公大楼售后回租中央电视台2010年6月18日《新闻联播》《天津:金融创新推动地方经济发展》报道：天津渤海租赁向天保投资（天津保税区国资公司）购买天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼，出租给天津港保税区管理委员会及天保投资（第二承租方），项目金额为8亿元，起租日为2009年4月27日，租赁期限为20年。
不动产融资租赁目录一、融资租赁概述41.融资租赁的定义42.融资租赁的特点43.融资租赁的优势64.融资租赁与分期付款的区别8二、不动产融资租赁概述及现状分析101.不动产融资租赁的内涵102.不动产融资租赁的基本特征103.不动产租赁租赁的业务形式13不动产直接租赁13不动产业转租赁方式13不动产业售后回租14与政府、银行合作，搞住宅的公共租赁，如重庆16与单位、银行合作，进行单位的不动产融资租赁，如上海16不动产业杠杆租赁16不动产融资租赁方式的评价164.不动产融资租赁的具体操作办法17三、不动产融资租赁中各方所能获得的利益分析181.不动产融资租赁中开发商的利益分析182.出租人利益分析193.对承租人的利益分析204.对间接参与方——商业银行的利益分析21四、不动产融资租赁风险分析22五、不动产融资租赁前景分析26六、不动产融资租赁案例分析27一、融资租赁概述1.融资租赁的定义融资租赁，是指出租人根据承租人对出售人、租赁物的选择，向出售人购买租赁物件，提供给承租人使用，向承租人收取租金的交易。
它以出租人保留租赁物的所有权、处置权和收取租金为条件，使承租人在租赁合同期内对租赁物取得部分或全部占有、使用和受益的权利。
它是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。
所有权最终可能转移，也可能不转移。
根据《企业会计准则第21号—租赁》符合下列一项或数项标准的租赁，应当认定为融资租赁：（1）、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
融资租赁的基本知识与应用解析
融资租赁的基本知识与应用解析融资租赁是一种融资方式，通过租赁一方向另一方提供资产，以期获得租金收益和租金复利来实现融资的目的。
近年来，融资租赁已经逐渐成为企业融资的重要方式之一。
本文将从融资租赁的定义、特点和分类、融资租赁的流程以及应用案例等方面进行阐述。
一、融资租赁的定义、特点和分类1. 定义融资租赁是指企业为获得资金而将其已拥有或购买的固定资产，通过租赁方式转让给租赁商进行租赁，租赁商收取租金作为融资租赁的融资成本，并根据租赁协议约定的条款将资产全部或部分归还给承租方。
融资租赁是典型的“房租兼顾”的金融服务。
2. 特点融资租赁的主要特点包括以下几个方面：（1）融资租赁是一种长期租赁，通常租期为3-5年，甚至更长；（2）融资租赁的资产归属于租赁商，承租方具有使用权；（3）融资租赁的资产通常为固定资产，包括机器设备、交通工具、房屋等；（4）融资租赁的租金包括还本和支付利息部分，但是融资租赁的租金不计入企业的负债；（5）融资租赁满足企业对不占用现金流的融资要求，对长期资本储备的保护十分有利。
3. 分类根据承租人在租赁资产租入期间是否有权将该资产按照约定价值购买的权利，融资租赁可以分为两类：一类是不计年度租金的不纯在性资产融资租赁，也称为直租；另一类是计入年度租金的纯在性资产融资租赁，称为回租。
二、融资租赁的流程1. 签订租赁合同融资租赁的第一步就是签订租赁合同。
这是融资租赁的基础，是整个流程的开端。
2. 租赁商购置资产租赁商会根据租赁签约方的需求，取得对应的资产，并对该资产进行评估、检测、保险等各方面检验后，确定资产价值。
3. 租赁商出资购买资产租赁商将以租赁资金为准，向该租赁资产配备的厂商支付购机款项。
4. 租赁商出租资产租赁商出租资产给承租人，并约定租金以及租赁期限等条款。
5. 承租人购买资产当租赁期限届满时，承租人可选择通过约定租金的实际支付金额以及支付一个包含资产价值的公证费用来买断资产。
中职称知识点《财务管理》：融资租赁
中级会计职称知识点《财务管理》：融资租赁
融资租赁
1.租赁的基本特征
1）租赁资产的所有权与使用权分离；
2）融资与融物相结合——借物还钱（本金为实物的特殊“贷款”）；
3）租金分期支付（租金相当于各期的“还本付息额”）。
2.租赁的分类——融资租赁和经营租赁
1）经营租赁：由租赁公司向承租单位在短期内提供设备，并提供维修、保养、人员培训等的一种服务性业务，又称服务性租赁，适用于租用技术过时较快的生产设备。
2）融资租赁：由租赁公司按承租单位要求出资购买设备，在较长的合同期内提供给承租单位使用的融资信用业务，以融通资金为主要目的。
3）经营租赁与融资租赁的区别
承租人
一般为一个
（一次租赁）
设备经济寿命期内轮流租给多个承租人（多次租
赁）
灵活方便不明显明显
融资租赁
（FinancialLease）
经营租赁
（OperationalLease）
租赁期满标的资产处
置
按事先约定的方法处理，包括：
退还租赁公司；
继续租赁；
企业以“名义价格”（相当于设备残值）留购——常用方
法。
由出租方收回。
融资租赁基础知识
融资租赁基础知识在当今的经济领域，融资租赁作为一种重要的金融工具，为企业的发展提供了有力的支持。
但对于许多人来说，融资租赁可能还是一个相对陌生的概念。
那么，什么是融资租赁？它是如何运作的？又有哪些优势和风险呢？接下来，让我们一起揭开融资租赁的神秘面纱，了解其基础知识。
一、融资租赁的定义融资租赁，简单来说，是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金。
在租赁期内，租赁物件的所有权属于出租人，而承租人拥有租赁物件的使用权。
租赁期满后，承租人通常有三种选择：续租、留购或退租。
二、融资租赁的主要类型1、直接融资租赁这是最常见的融资租赁形式。
出租人根据承租人的要求，直接购买承租人所需的设备，然后出租给承租人使用。
2、售后回租企业将自己现有的设备等资产出售给融资租赁公司，然后再以租赁的方式租回使用。
这种方式可以帮助企业快速获得资金，同时又能继续使用原有的资产。
3、杠杆租赁出租人只提供一小部分资金，大部分资金由金融机构提供。
通过这种方式，可以扩大融资租赁的业务规模。
三、融资租赁的运作流程1、需求确定承租人首先明确自己的设备需求，并寻找合适的融资租赁公司。
2、项目评估融资租赁公司对承租人的信用状况、财务状况以及租赁项目的可行性进行评估。
3、合同签订双方协商确定租赁期限、租金支付方式、租赁物件的所有权归属等条款，并签订租赁合同。
4、设备购买出租人根据合同约定，向供货人购买租赁物件。
5、设备交付供货人将设备交付给承租人，承租人开始使用。
6、租金支付承租人按照合同约定，定期向出租人支付租金。
7、租赁期满租赁期满后，承租人根据合同约定做出续租、留购或退租的决定。
四、融资租赁的优势1、融资与融物相结合融资租赁不仅为企业提供了资金，还解决了设备购置的问题，使企业能够迅速获得所需的资产并投入生产经营。
2、优化财务报表租金支出可以在企业的财务报表中作为费用处理，有助于优化企业的资产负债结构。
不动产融资租赁
不动产融资租赁不动产融资租赁一、纳税人自2016年5月1日起，在中华人民共和国境内提供不动产融资租赁服务的单位和个人，为增值税纳税人。
注释：不动产融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。
即出租人根据承租人所要求的条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。
不论出租人是否将租赁不动产销售给承租人，均属于不动产融资租赁。
自2016年5月1日起，从事不动产融资租赁活动的单位，都是不动产融资租赁的纳税人，应当缴纳增值税。
二、纳税人分类增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过500万元的为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人。
注释：年应税销售额超过500万元的小规模纳税人，应向主管税务机关申请登记为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人，如果会计核算健全，也能够申请登记成为一般纳税人, 但一经登记为一般纳税人，不得转为小规模纳税人。
三、税率和征收率一般纳税人提供不动产融资租赁服务，税率为11%;小规模纳税人提不动产融资租赁服务，征收率为3%。
注释：不动产融资租赁一般纳税人，按照11%适用税率计算应纳税额;小规模纳税人按照3%征收率计算应纳税额。
四、计税方法(一)基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
(二)一般计税规定的应纳税额应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+税率)1.符合差额征税例:A公司与B公司于2016年5月签订了一个不动产融资租赁合同，合同约定A公司按照B公司的要求购入价值1200万元的不动产，并将其出租给B公司，租期10年，每月固定收取租金12万元，其中本金10万元，利息及价外费用2万元。
融资租赁基础知识
融资租赁基础知识一、融资租赁是啥呢？嘿，小伙伴们，融资租赁这个东西呀，就像是一种特殊的租赁方式哦。
打个比方吧，你想要一辆超级酷的汽车，但是你又不想一下子拿出那么多钱去买它。
这时候呢，融资租赁就可以登场啦。
有个公司，它专门有很多这样的汽车，你就跟这个公司达成一个协议。
你可以先把这辆车租过来开，然后在租的过程中呢，慢慢地就好像把这辆车变成自己的了。
这中间的过程可有趣啦。
二、融资租赁的参与方在融资租赁里呀，有好几个重要的角色呢。
1. 出租人。
这就像是那个拥有很多东西可以租给别人的大老板。
比如说刚才提到的汽车租赁公司，他们就是出租人啦。
他们有很多资产，像汽车、大型设备之类的，然后把这些东西租给需要的人或者企业呢。
2. 承租人。
这个就是我们啦，就是那些想要使用这些资产，但是又不想或者没有能力一下子购买的人或者企业。
就像我们想要开汽车，但是手头钱不够，就成为承租人啦。
3. 供货人。
供货人呢，就是生产或者提供这些被租赁的东西的人。
比如说汽车厂，他们生产汽车，然后汽车租赁公司从汽车厂拿到汽车，再租给我们承租人。
三、融资租赁的种类1. 直接租赁。
这是最常见的一种啦。
就像我们前面说的汽车租赁的例子，承租人直接从出租人那里租到自己想要的东西，没有什么复杂的中间环节哦。
2. 售后回租。
这个可有点特别啦。
就是企业自己有一些设备之类的资产，然后把这些资产卖给出租人，再从出租人那里租回来继续使用。
这听起来是不是很神奇呢？企业这么做有时候是为了盘活自己的资金呢。
四、融资租赁的好处1. 对于承租人来说。
可以花小钱办大事呀。
就像我们想开豪车，但是买不起，通过融资租赁，我们只需要付一小部分钱就可以开上啦。
还可以保持资金的流动性。
如果把所有的钱都拿去买设备或者汽车之类的，那可能就没有钱做其他的事情啦。
但是通过融资租赁，我们可以一边使用这些东西，一边把钱用在其他地方。
2. 对于出租人来说。
可以赚钱呀。
把自己的资产租出去，收取租金，这可是一笔不错的收入呢。
融资租赁财务知识
融资租赁财务知识融资租赁是一种将资金、设备和使用权结合在一起的交易方式，它涉及三方：出租人、承租人和供应商。
以下是融资租赁财务知识的几个关键点：1. 融资租赁的定义：融资租赁是一种长期租赁协议，承租人支付租金以使用资产，而出租人拥有资产的所有权。
租赁期结束后，承租人可以选择购买资产、续租或归还资产。
2. 融资租赁的类型：- 经营租赁：短期、灵活，不涉及资产所有权转移。
- 融资租赁：长期、固定，通常包含资产所有权的最终转移。
3. 融资租赁的优势：- 承租人可以立即使用昂贵的资产而无需大量前期投资。
- 出租人可以通过租金获得稳定的现金流。
- 资产可以在财务报表中作为租赁资产和负债，有助于改善财务比率。
4. 融资租赁的会计处理：- 根据国际财务报告准则（IFRS 16），大多数融资租赁资产和负债必须在承租人的财务报表中体现。
- 出租人则将租赁交易作为资产销售和应收款项处理。
5. 融资租赁的税务处理：- 租金支付通常可以作为费用在计算税前收入时扣除。
- 出租人可能需要对收到的租金收入纳税。
6. 融资租赁的风险：- 利率风险：如果租赁协议是固定利率，市场利率的变化可能会影响租赁的吸引力。
- 信用风险：承租人可能无法支付租金，导致出租人面临损失。
7. 融资租赁的决策因素：- 资产的使用寿命和残值。
- 租赁与购买的总成本比较。
- 资产的技术更新速度。
8. 融资租赁的合同条款：- 租金支付的频率和金额。
- 租赁期限。
- 维护和保险责任。
- 期满选项，如购买、续租或归还。
9. 融资租赁的财务分析：- 内部收益率（IRR）分析，以确定租赁的盈利性。
- 净现值（NPV）分析，评估租赁现金流的现值。
10. 融资租赁的监管环境：- 不同国家和地区对融资租赁有不同的法律和监管要求。
了解这些财务知识对于评估融资租赁交易的财务影响至关重要，无论是作为承租人还是出租人。
融资租赁基础知识大全
融资租赁基础知识大全设备落后、技术水平低下是我国中小企业存在的普遍现象。
面对日益激烈的市场竞争，对其进行更新和改造刻不容缓，这无疑需要大笔资金，以中小企业目前的经济地位，完全依靠银行信贷或上市融资，既不可能，也不现实。
在这种情形之下，简便快捷、信用要求较低的融资租赁不失为解决这一难题的有效补充方式。
融资租赁是市场经济发展到一定阶段而产生的一种适应性较强的融资方式，是集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业。
经过50多年发展，金融租赁在西方发达国家已经是仅次于银行信贷的金融工具，现在全球近1/3的投资通过这种方式完成。
目前，发达国家的金融租赁业的市场渗透率一般为15%～30%，很多国家非常重视这项业务，俄罗斯把发展金融租赁作为其发展经济的五大措施之一;在中美双方的“入世”谈判中，美方的要价之一就是要求我国开放金融租赁市场。
自2001年12月12日起，外资机构即可获准在中国从事金融租赁业务。
我国融资租赁业始于20世纪80年代初，在三十多年来的发展过程中，融资租赁在电气设备、机械加工设备、医疗设备、通讯设备、环保设备、航空飞行器、教学科研设备、公寓酒店配套设备等方面发挥的作用尤为明显。
加入WTO后，随着金融租赁市场的进一步开放，我国融资租赁将得到更大的发展，也将为中小企业通过这种方式融资提供更便利的条件。
一、融资租赁一般概述由于资信等级不高、实力较弱，中小企业很难从银行取得贷款。
融资租赁由于其融资与融物相结合的特点，出现问题时租赁公司可以回收、处理租赁物，因而在办理融资时对企业资信和担保的要求不高，所以非常适合中小企业融资。
此外，融资租赁属于表外融资，不体现在企业财务报表的负债项目中，不影响企业的资信状况。
这对需要多渠道融资的中小企业而言是非常有利的。
金融租赁也有利于促进企业技术改造，避免更新设备时处理旧设备的麻烦，从而加快设备更新。
(一)融资租赁的定义和主要特征融资租赁指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。
高级会计学第三章融资租赁
高级会计学第三章融资租赁简介本文档是关于高级会计学第三章融资租赁的详细讲解。
融资租赁是一种常见的企业融资方式，通过租赁资产来获取资金，并在租赁期满后选择是否购买资产的权利。
本章将介绍融资租赁的基本概念、会计处理、财务报表分析等内容。
1. 融资租赁的定义和分类融资租赁是指企业通过租赁的方式融资，即将资产租给租赁方以获取资金。
根据会计准则的规定，融资租赁需要满足以下条件：•租赁期限较长，一般超过租赁物的预计使用寿命；•租赁合同中包含购买资产的选择权；•租赁合同中的租金包括资产的使用费和利息。
融资租赁可以根据租赁物的性质分为不动产融资租赁和动产融资租赁两种。
不动产融资租赁是指租赁的资产为不动产，如土地、建筑物等；动产融资租赁是指租赁的资产为动产，如设备、车辆等。
2. 融资租赁的会计处理融资租赁的会计处理主要包括租赁方和出租方两个方面。
2.1 租赁方的会计处理租赁方在签订融资租赁合同后，需要将租赁资产计入固定资产或投资性房地产，并按照租赁合同规定的租金支付周期确认租金支出和利息支出。
租赁方在会计报表中将融资租赁的资产和相关负债分别列示在固定资产和租赁负债下，并在租赁期间按照适当的折旧方法计提折旧。
租赁方在租赁合同届满后，可以根据合同约定选择是否购买租赁资产。
2.2 出租方的会计处理出租方在签订融资租赁合同后，将租赁资产计入应收租赁款项，并按照租赁合同规定的租金支付周期确认租金收入和利息收入。
出租方在会计报表中将融资租赁的租赁资产列示在无形资产或固定资产下，并将租赁收入分别列示在流动资产和长期负债下。
3. 融资租赁的财务报表分析对融资租赁进行财务报表分析可以帮助我们了解企业的融资情况和经营状况。
常用的财务指标包括租赁资产规模、租赁负债规模、租金支出和租金收入的比较等。
3.1 租赁资产规模租赁资产规模反映了企业使用融资租赁方式进行资产融资的规模。
通过比较融资租赁资产与总资产的比例，可以了解企业对融资租赁的依赖程度。
(财务知识)融资租赁最全版
（财务知识）融资租赁融资租赁是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人占有、使用，承租人支付租金的交易。
在租赁期末承租人按照约定支付全部租金的情况下，设备自动转移给承租人。
运营租赁是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的交易，在期末，承租人能够选择按照合同约定的价格购买设备、重新商定续租或者按照合同约定条件归仍设备。
根据现有会计准则的五条判断标准判定为运营租赁的交易，设备价值不计入承租人的资产，租金支付义务不计入负债；承租人不对租赁资产计提折旧；租金计入当期费用。
融资租赁的风险来源于许多不确定因素，是多方面且且相互关联的，在业务活动中充分了解各种风险的特点，才能全面、科学地对风险进行分析，制定相应的对策。
融资租赁的风险种类主要有以下几种：产品市场风险在市场环境下，不论是融资租赁、贷款或是投资，只要把资金用于添置设备或进行技术改造，首先应考虑用租赁设备生产的产品的市场风险，这就需要了解产品的销路、市场占有率和占有能力、产品市场的发展趋势、消费结构以及消费者的心态和消费能力。
若对这些因素了解得不充分，调查得不细致，有可能加大市场风险。
金融风险因融资租赁具有金融属性，金融方面的风险贯穿于整个业务活动之中。
对于出租人来说，最大的风险是承租人仍租能力，它直接影响租赁X公司的运营和生存，因此，对仍租的风险从立项开始，就应该备受关注。
货币支付也会有风险，特别是国际支付，支付方式、支付日期、时间、汇款渠道和支付手段选择不当，都会加大风险。
贸易风险因融资租赁具有贸易属性，贸易方面的风险从定货谈判到试车验收都存在着风险。
由于商品贸易在近代发展得比较完备，社会也相应建立了配套的机构和防范措施，如信用证支付、运输保险、商品检验、商务仲裁和信用咨询都对风险采取了防范和补救措施，但由于人们对风险的认识和理解的程度不同，有些手段又具有商业性质，加上企业管理的经验不足等因素，这些手段未被全部采用，使得贸易风险依然存在。
融资租赁知识点总结
融资租赁知识点总结融资租赁是一种企业通过向融资租赁公司支付一定的租金用以获取固定资产的使用权，而非直接购买这些固定资产的一种融资方式。
在融资租赁中，资产所有权属于租赁公司，而承租方则通过支付租金获得资产的使用权。
以下是融资租赁的一些知识点总结：1. 融资租赁的分类融资租赁按照租赁合同的具体形式和租赁期限，一般可以分为两种类型：直租和回租。
直租是指企业直接从融资租赁公司获得资产的使用权，并支付租金。
回租则是指企业先购买资产，再将其出售给融资租赁公司并租回，以此获取资金。
2. 融资租赁的优点融资租赁相较于传统融资方式具有不少优点。
首先，融资租赁灵活度较高，能够满足企业对资产的特定需求。
其次，融资租赁能够帮助企业降低直接投资和融资成本，同时减轻企业的财务负担。
此外，融资租赁还能够为企业提供购置资产的资金来源，有利于企业的资产负债结构优化。
3. 融资租赁的适用对象融资租赁通常适用于欲获取特定使用权的企业或机构，特别是在固定资产更新、拓展或更新设备方面。
例如，生产制造企业、交通运输企业、医疗机构等都是融资租赁的适用对象。
4. 融资租赁的租赁期限融资租赁的租赁期限通常较长，一般为资产的经济使用寿命。
租赁期限的长度对于企业而言至关重要，因为它决定了企业使用资产的时间、成本以及资产的经济可行性。
5. 融资租赁的会计处理在融资租赁中，租赁公司持有租赁物的所有权，因此在承租方的财务报表中，融资租赁的会计处理是将租赁物折旧及利息公允价值计入财务费用，同时计入相关的租赁负债。
6. 融资租赁的风险虽然融资租赁有诸多优点，但其也存在一定的风险。
首先，租赁公司可能因资产价值下跌或租金回收不及预期而面临经营风险。
另外，融资租赁还可能因法律法规的变化、经济形势的波动等因素带来一定风险。
7. 融资租赁的法律支持融资租赁受到相关法律法规的支持和监管。
融资租赁公司需遵守《融资租赁法》等相关法律法规，而合同中的条款和条件在法律上也具有可执行性。
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（财务知识）不动产融资租赁不动产能否作为融资租赁标的物，很多争议。
譬如天津保税区办公大楼售后回租中央电视台2010年6月18日《新闻联播》《天津:金融创新推动地方经济发展》报道：天津渤海租赁向天保投资（天津保税区国资X公司）购买天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼，出租给天津港保税区管理委员会及天保投资（第二承租方），项目金额为8亿元，起租日为2009年4月27日，租赁期限为20年。
不动产融资租赁目录壹、融资租赁概述41.融资租赁的定义42.融资租赁的特点43.融资租赁的优势64.融资租赁和分期付款的区别8二、不动产融资租赁概述及现状分析101.不动产融资租赁的内涵102.不动产融资租赁的基本特征103.不动产租赁租赁的业务形式13不动产直接租赁13不动产业转租赁方式13不动产业售后回租14和政府、银行合作，搞住宅的公共租赁，如重庆16和单位、银行合作，进行单位的不动产融资租赁，如上海16不动产业杠杆租赁16不动产融资租赁方式的评价164.不动产融资租赁的具体操作办法17三、不动产融资租赁中各方所能获得的利益分析181.不动产融资租赁中开发商的利益分析182.出租人利益分析193.对承租人的利益分析204.对间接参和方——商业银行的利益分析21四、不动产融资租赁风险分析22五、不动产融资租赁前景分析26六、不动产融资租赁案例分析27一、融资租赁概述1.融资租赁的定义融资租赁，是指出租人根据承租人对出售人、租赁物的选择，向出售人购买租赁物件，提供给承租人使用，向承租人收取租金的交易。
它以出租人保留租赁物的所有权、处置权和收取租金为条件，使承租人在租赁合同期内对租赁物取得部分或全部占有、使用和受益的权利。
它是指实质上转移了和资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。
所有权最终可能转移，也可能不转移。
根据《企业会计准则第21号—租赁》符合下列壹项或数项标准的租赁，应当认定为融资租赁：（1）、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
（2）、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就能够合理确定承租人将会行使这种选择权。
（3）、即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
（4）、承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
（5）、租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
2.融资租赁的特点融资租赁是设备租赁的基本形式，以融通资金为主要目的。
其特点是：①不可撤消。
这是壹种不可解约的租赁，在基本租期内双方均无权撤消合同。
②完全付清。
在基本租期内，设备只租给壹个用户使用，承租人支付租金的累计总额为设备价款、利息及租赁X公司的手续费之和。
承租人付清全部租金后，设备的所有权即归于承租人。
③租期较长。
基本租期壹般相当于设备的有效寿命。
④承租人负责设备的选择、保险、保养和维修等；出资人仅负责垫付货款，购进承租人所需的设备，按期出租，以及享有设备的期末残值。
（1）融资租赁的承租人是以融通资金为目的，为达到此目的，融资租赁的出租人就负有融通资金的责任，这种活动是壹种金融投资活动，资金困难的承租人通过出租人的金融投资，解决了资金困难，达到了融通资金的目的，因此，融资租赁是金融因素占主导地位的金融投资活动。
（2）融资租赁活动中，承租人享有且承担选择供货商及选择设备的权利和责任，出租人不能干预，除非承租人需要出租人的技术指导。
（3）承租期内，出租人负有对设备的维修、保养义务（合同中另有约定的除外），享有租赁物的所有权。
（4）壹般融资租赁的租赁期都比较长，租赁期多以设备的使用期为限，因此大多是“壹租到底”，直到租赁物残值为零。
（5）融资租赁的承租人大多是企业法人或其他盈利性经济组织、公民，其表现为商业性而非消费性，对象则多以动产为出租物。
（6）租赁期届满，对租赁物的处置壹般以“留购、续租、退仍”三种方式处置出租物，而大多是承租人以壹定名义支付较小数额的费用取得出租物的所有权，作为固定资产投资。
3.融资租赁的优势中国融资租赁业始于20世纪80年代初，在近二十年来的发展过程中，融资租赁在电气设备、机械加工设备、医疗设备、通讯设备、环保设备、航空飞行器、教学科研设备、公寓酒店配套设备等方面发挥的作用尤为明显。
对于中小企业，融资租赁的五个明显好处表当下：（1）程序简单。
信用审查的手续简便，融资和融物为壹体，大大节约了时间，使企业能在最短的时间内获得设备使用权，进行生产运营，迅速抓住市场机会。
中小企业由于自身原因，向银行借贷缺乏信用和担保，很难从银行取得贷款。
而融资租赁的方式具有项目融资的特点，由项目自身所产生的效益偿仍，资金提供者只保留对项目的有限权益。
目前在具体操作上，大多数融资租赁X公司所采用的方式，主要关心租赁项目自身的效益，而不是企业的综合效益，对企业的信用状况的审查也仅限于项目本身，总体上在办理时对企业资信和担保的要求相对不高。
（2）租约灵活。
银行贷款壹般是采用整笔贷出，整笔归仍；而租赁X公司却能够根据每个企业的资金实力、销售季节性等情况，为企业定做灵活的仍款安排，例如延期支付，递增和递减支付等，使承租人能够根据自己的企业状况，定制付款额。
融资租赁把融资和融物（采购）俩个程序合二为壹，减少了许多中间环节，尤其是利用租赁的特性，规避了许多用直接购买方式必须层层报批或立项等繁琐的程序，提高了工作效率。
（3）节约成本。
国家财政允许企业对租赁物件能够加速折旧，折旧款可于税前偿仍租金。
国家为了鼓励投资、鼓励技术进步，专门为融资租赁提供了壹系列优惠政策，如直接投资减税、加速折旧形成的所得税减免、财政补贴等。
财政部、国家税务总局颁发的《关于促进企业技术进步有关财政税收问题的通知》规定：企业技术改造采取融资租赁方法租入的机器设备，折旧年限可按租赁期限和国家规定的折旧年限孰短的原则确定，但最短折旧年限不短于三年。
这就是说，企业能够按照最有利的原则，尽快折旧，把折旧费用打入成本。
这和税后仍贷相比，显然对企业有利。
（4）单独核算。
融资租赁属于表外融资，不体当下企业的资产负债表的负债项目中。
而壹般贷款则全部体现为企业的负债，影响企业的资信状况。
这对于需要多种渠道融资的企业，尤其是中小企业来讲，是非常重要的。
企业能够最高按租赁物的百分之百价值进行融资（租赁），从而节省流动资金且维护现有的信用额度。
通过这种表外融资，解放流动资金，扩大资金来源，突破当前预算规模的限制。
（5）改善承租方的资产负债结构。
出租方直接将出租物计入资产，按照有关规定计提折旧；而承租方则将租金计入成本费用，达到优化承租方资产负债结构的作用。
（6）促进销售。
销售对于中小企业是非常重要的，只有成功销售，才能实现利润。
越来越多的企业自觉通过租赁而不是壹味地通过直接出卖来实现销售。
这样做的好处是，大大降低了购买的门槛，扩大了客户购买力。
4.融资租赁和分期付款的区别融资租赁和分期付款的区别主要表当下以下几个方面：（1）分期付款是壹种买卖交易，买者不仅获得了所交易物品的使用权，而且获得了物品的所有权。
而融资租赁则是壹种租赁行为，尽管承租人实际上承担了由租赁物引起的成本和风险，但从法律上讲，租赁物所有权名义上仍归出租人所有。
（2）融资租赁和分期付款在会计处理上也有所不同。
融资租赁中租赁物所有权属出租人所有，因此，作为出租人资产纳入其资产负债表中，且对租赁物摊提折旧，而承租人将租赁费用计入生产成本。
而分期付款购买的物品归买主所有，因而列入买方的资产负债表且由买方负责摊提折旧。
（3）上面俩条导致俩者在税务待遇上也有区别。
融资租赁中的出租人可将摊提的折旧从应计收入中扣除，而承租人则可将摊提的折旧费从应纳税收入中扣除，在分期付款交易中则是买方可将摊提的折旧费从应纳税收入中扣除，买者仍能将所花费的利息成本从应纳税收入中扣除，此外，购买某些固定资产在某些西方国家仍能享受投资免税优惠。
（4）在期限上，分期付款的付款期限往往低于交易物品的经济寿命期限，而融资租赁的租赁期限则往往和租赁物品的经济寿命相当。
因此，同样的物品采用融资租赁方式较采用分期付款方式所获得的信贷期限要长。
（5）分期付款不是全额信贷，买方通常要即期支付贷款的壹部分；而融资租赁则是壹种全额信贷，它对租赁物价款的全部甚至运输、保险、安装等附加费用都提供资金融通。
虽然融资租赁通常也要在租赁开始时支付壹定的保证金，但这笔费用壹般较分期付款交易所需的即期付款额要少得多(例如在进出口贸易中买方至少需现款支付15％的贷款)。
因此，同样壹件物品，采用融资租赁方式提供的信贷总额壹般比分期付款交易方式所能够提供的要大。
（6）融资租赁和分期付款交易在付款时间上也有差别。
后者壹般在每期期末，通常在分期付款之前仍有壹宽限期，融资租赁壹般没有宽限期，租赁开始后就需支付租金，因此，租金支付通常在每期期初。
（7）融资租赁期满时租赁物通常留有残值，承租人壹般不能对租赁物任意处理，需办理交换手续或购买等手续。
而分期付款交易的买者在规定的分期付款后即拥有了所交易物品，可任意处理之。
融资租赁的对象壹般是寿命较长、价值较高的物品，如机械设备等。
二、不动产融资租赁概述及现状分析5.不动产融资租赁的内涵不动产融资租赁运营是不动产开发运营的壹种新方式，是指有购房需求的购房人（承租人）为了购买商品房，在资金不充裕的情况下，委托租赁X公司（出租人）根据其要求和选择代为购入所需的房产，然后，购买人以租赁方式从租赁X公司租赁房产使用，从面使购房人以融通资金的方式改善自己的住房条件的壹些经济活动。
同时，房屋的租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，由出租人和承租人签订房产租赁合同约定，且向房产管理部门登记备案。
不动产融资租赁壹般业务流程步骤为：购房者在找到合适的商品房开发商之后，向融资租赁X公司提出租赁申请；融资租赁X公司审核购房者的申请资料，且了解购房者的信用和偿债能力；融资租赁X 公司和购房者共同和商品房开发X公司签订商品房购销合同，融资租赁X公司和购房者签订融资租赁合同；购房者向融资租赁X公司支付租金，融资租赁X公司向开发商支付购房款；租赁X公司向购房者交付商品房且保留商品房的所有权。
6.不动产融资租赁的基本特征现代租赁的做法起源于生产厂商以分期付款方式推销自己的设备。
由于资金回收的风险比较大，开始借用传统租赁的做法，将租赁物件所有权保留在出租人壹方，承租人只享有使用权，直到出租人融通的资金全部以租金的方式收回。
融资租赁在这种情况下发展起来，因而从壹开始，融资租赁便具有很强的金融服务性质，具有融资和促销这俩个基本功能。