西安装配式建材项目投资计划书

西安装配式建材项目投资计划书

规划设计/投资分析/产业运营

报告说明

到2020年，全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，其

中重点推进地区达到20%以上，积极推进地区达到15%以上，鼓励推进

地区达到10%以上。推行装配式建筑全装修成品交房。

本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨

慎财务估算，项目总投资17710.44万元，其中：建设投资14953.97

万元，占项目总投资的84.44%；建设期利息149.45万元，占项目总投资的0.84%；流动资金2607.02万元，占项目总投资的14.72%。

根据谨慎财务测算，项目正常运营每年营业收入43900.00万元，

综合总成本费用34349.24万元，净利润5970.30万元，财务内部收益

率16.06%，财务净现值4663.63万元，全部投资回收期4.11年。本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。

本期项目技术上可行、经济上合理，投资方向正确，资本结构合理，技术方案设计优良。本期项目的投资建设和实施无论是经济效益、社会效益等方面都是积极可行的。

综合分析，“十三五”期间，西安处于加快发展的战略机遇期、

城市价值的集中兑现期、争先进位的追赶超越期和新常态的适应引领期。但同时也面临一些新问题和新挑战：一是经济总量还不够大，综

合实力仍需进一步提高；二是发展结构还不够优，存在工业规模相对

较小、非公经济发展不快、经济外向度不高等问题；三是创新潜能释

放不足，科教、人才、军工资源优势还未得到充分发挥；四是经济发

展的外部条件趋紧，人口、土地等资源环境约束进一步加剧；五是社

会治理和民生改善仍需持续提升，协调融合发展的能力有待进一步加强。对这些问题，我们要高度重视、认真研究，有的放矢、精准施策，切实加以解决。

该报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经

济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

本期项目是基于公开的产业信息、市场分析、技术方案等信息，

并依托行业分析模型而进行的模板化设计，其数据参数符合行业基本

情况。本报告仅作为投资参考或作为学习参考模板用途。

目录

第一章项目总论

第二章项目建设背景及必要性分析第三章市场需求及行业前景分析第四章建设规模与产品方案

第五章项目选址方案

第六章建筑工程方案

第七章原辅材料供应、成品管理第八章工艺技术方案分析

第九章项目环保分析

第十章劳动安全

第十一章节能可行性分析

第十二章人力资源配置分析

第十三章进度计划方案

第十四章投资估算

第十五章经济效益

第十六章项目招投标方案

第十七章项目风险评估

第十八章项目总结分析

第十九章附表

附表1：主要经济指标一览表

附表2：建设投资估算一览表

附表3：建设期利息估算表

附表4：流动资金估算表

附表5：总投资估算表

附表6：项目总投资计划与资金筹措一览表

附表7：营业收入、税金及附加和增值税估算表附表8：综合总成本费用估算表

附表9：利润及利润分配表

附表10：项目投资现金流量表

附表11：借款还本付息计划表

第一章项目总论

一、项目名称及项目单位

项目名称：装配式建材项目

项目单位：xx投资管理公司

二、项目建设地点

本期项目选址位于xx，占地面积约46.77亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。

三、可行性研究范围及分工

投资必要性：主要根据市场调查及分析预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性；

技术的可行性：主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价；

财务可行性：主要从项目及投资者的角度,设计合理财务方案,从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力；

组织可行性：制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计

划等，保证项目顺利执行；

经济可行性：主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项

目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益；

风险因素及对策：主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规

避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。

四、编制依据和技术原则

1、本期工程的项目建议书。

2、相关部门对本期工程项目建议书的批复。

3、项目建设地相关产业发展规划。

4、项目承办单位可行性研究报告的委托书。

5、项目承办单位提供的其他有关资料。

五、建设背景、规模

（一）项目背景

到2020年，全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，其

中重点推进地区达到20%以上，积极推进地区达到15%以上，鼓励推进

地区达到10%以上。推行装配式建筑全装修成品交房。

“十三五”时期，是西安率先全面建成小康社会的决胜期和初步

建成具有历史文化特色的国际化大都市的关键期，更是全面深化改革

的攻坚期和实现创新驱动的突破期。外部环境仍然复杂严峻，机遇挑

战并存，时和势总体有利于西安发展，经济社会发展前景广阔，“十

三五”仍是西安发展的重大战略机遇期。

世界经济在深度调整中曲折复苏。主要经济体走势分化。欧美发

达国家实施“再工业化”战略和量化宽松货币政策，吸引制造业回归，培育实体经济，重构经济主导权。金砖国家等新兴经济体增速在整体

放缓中出现分化，新兴市场国家凭借成本优势，加速吸引劳动密集型

产业转移，形成对我国传统产业的竞争替代。全球新一轮科技革命和

产业变革蓄势待发，以互联网为代表的信息技术与各领域深度融合发展，催生新的生产方式、商业模式和增长空间。国际贸易投资规则酝

酿重构，大国之间的战略利益博弈更加复杂激烈。

我国经济发展进入新常态。发展速度由高速增长转为中高速增长，发展方式从规模速度粗放型转为质量效率集约型，经济结构更加优化，

增长动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。虽然发展中不协调、不平稳、不可持续问题仍然突出，但我国经济发展长期向好的基本面没有变，经济韧性好、潜力足、回旋余地大的基本特征没有变，经济持续增长的良好支撑基础和条件没有变，经济结构调整优化的前进态势没有变。“十三五”期间，国家将在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革16，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力，推动我国社会生产力水平实现整体跃升。

西安具备追赶超越的巨大潜力。近年来，国家战略对西安不断聚焦，西安在继续承接西部大开发、关中-天水经济区发展规划、省市共建大西安的政策叠加效应的基础上，还迎来了国家“一带一路”战略实施和系统推进全面创新改革试验两大历史机遇。陕西正处于追赶超越阶段，这一定位同样适用于西安。从西安肩负的历史使命、地理位置、资源禀赋、发展空间、影响力及“十二五”规划执行情况来看，西安有基础、有条件、有能力在率先全面建成小康社会、建设国际化大都市、打造“一带一路”创新高地和内陆型改革开放新高地上赢得先机、走在前列。

（二）建设规模及产品方案

该项目总占地面积31179.97㎡（折合约46.77亩），预计场区规划总建筑面积33362.57㎡。其中：生产工程19717.28㎡，仓储工程3436.34㎡，行政办公及生活服务设施1668.13㎡，公共工程8540.82㎡。

根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：装配式建材100万立方米/年。

六、项目建设进度

结合该项目建设的实际工作情况，xx投资管理公司将项目工程的建设周期确定为12个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。

七、建设投资估算

（一）项目总投资构成分析

本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资17710.44万元，其中：建设投资14953.97万元，占项目总投资的84.44%；建设期利息149.45万元，占项目总投资的0.84%；流动资金2607.02万元，占项目总投资的14.72%。

（二）建设投资构成

本期项目建设投资14953.97万元，包括工程建设费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程建设费用12545.48万元，工程建设其他费用1948.28万元，预备费460.21万元。

八、项目主要技术经济指标

（一）财务效益分析

根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入43900.00万元，综合总成本费用34349.24万元，税金及附加1590.36万元，净利润5970.30万元，财务内部收益率16.06%，财务净现值4663.63万元，全部投资回收期4.11年。

（二）主要数据及技术指标表

主要经济指标一览表

九、主要结论及建议

综上所述，本项目能够充分利用现有设施，属于投资合理、见效快、回报高项目；拟建项目交通条件好；供电供水条件好，因而其建设条件有明显优势。项目符合国家产业发展的战略思想，有利于行业结构调整。

第二章项目建设背景及必要性分析

一、产业背景分析

（一）装配式的优势

相较于传统建筑，装配式建筑在建筑品质、施工工期、节能环保等方面都具有难以比拟的优势，而目前推广上的最大难点之一—建设成本—也有望在产业链形成系统化、规模化生产后顺利解决。以预制率35%的30层住宅项目为例，PC装配式建筑较传统建筑可节约工期20~45%、减少能源消耗20~40%，现场施工人数、建筑粉尘分别降低60~75%、20~30%。

1）品质品质：传统建造方式对人工的依赖性较高，品质监控难度大，而工业化生产的材质和装配式的建造方式更容易形成一套规范化系统，确保产品品质；

2）工期工期：装配式建筑的大部分构件均在工厂完成，水电安装与主体安装可同步进行，整体交付比传统建筑快30%~50%；

3）节能环保节能环保：传统建筑材料浪费现象严重，建造过程还伴有粉尘、噪音、建筑垃圾等，而装配式建筑现场以干法作业为主，可有效减少能源消耗以及环境污染；另外，装配式建筑由于其可拆除的特性还可以实现重复利用；

4）建造成本：建造成本：由于产业配套不完善、相关技术不成熟等问题，目前装配式的建造成本，尤其是钢结构，依然明显高于传统建筑，但在人工成本高攀的背景下，其建造成本的下降空间远高于传统建筑，加之后期运维费用更低，故从建筑全生命周期角度来看，装配式未来将具有更大的成本优势。

（二）行业发展格局分析

装配式模式下有望涌现更多优秀民营设计、加工企业。按照产业链，装配式可以简单划分为上游设计研发、中游构件生产、下游施工运维三个环节。考虑到EPC模式受到政策大力推广、以及建筑央企、国企较强的接单能力，总承包依然是趋势，但装配式模式下各环节的专业界线更加清晰，设计、加工环节的地位提升，盈利天花板更高，有望涌现更多优秀的民营企业。而装配式装修方面，由于其与传统全装修的技术类似，且主要壁垒仍为管理，除了已经深耕多年的装配式装修企业，如青岛海骊，行业的主要玩家仍将以传统装饰企业为主，但受益于更加规模化、标准化的生产流程，行业集中度有望提升，龙头的市场空间可能被进一步打开。

PC构件市场已初具规模，集中度高于传统建筑业。2019年全国共计拥有预制混凝土构配件产线2483条，设计产能1.62亿平米，预计

目前全行业规模在400亿以上，且仍在高速增长。远大住工是市占率

最高的PC构件加工企业，根据其招股书，截止2018年底，公司拥有

15家全资PC工厂，85家联合工厂，合计产能530万立方米，收益口

径的市占率约13%，行业CR5为33.5%，集中程度不仅高于钢结构装配式，也明显高于传统建筑行业。

PS市场尚未成熟，格局分散，鸿路钢构错位竞争产能遥遥领先。2018年全国钢结构产值达6736亿元，同比增速超30%，较2017年提

升近15个百分点，钢结构产量6874吨，同比增长11.86%，量价均有

明显提升。受制于建造成本和传统观念，钢结构装配式在住宅中的应

用极少，主要应用领域为商业地产、场馆和厂房，占比各为33%、24%、18%。企业方面，除鸿路钢构外，国内钢结构企业的商业模式大多以

“加工+施工”为主，且小企业众多，2018年全国“建筑钢结构双百企业1”仅4家，分别为中建钢构（现改名为中建科工）、精工钢构、鸿路钢构、东南网架，其中，鸿路钢构以240万吨年均产能傲视群雄（2019年），预计较其他三家高100万吨左右，但市占率也不足4%。

二、项目必要性分析

（一）产业配套逐步完善，推动成本进一步下降

在政策驱动和市场引领下，装配式建筑的设计、生产、施工、装

修等相关产业能力快速提升，同时还带动了构件运输、装配安装、构

配件生产等新型专业化公司发展。2019年我国拥有预制混凝土构配件

生产线2483条，设计产能1.62亿m3，2019年新增混凝土预制厂近200个，产能3万方以上的已超1000家；钢结构构件生产线2548条，设计产能5423万吨，全国钢结构企业约2500家。从区域上看，PC构

件产线主要集中在湖南、山东和华东地区，PS产线主要集中在华东、

山东、华南，2019年住建部又批复了浙江、山东、四川、湖南、江西、河南、青海7个省开展钢结构住宅试点，随着装配式产业配套齐全，

未来建造成本有望进一步下降。

（二）人口因素激发内生动力

人口红利消退或将倒逼行业转型升级。传统建筑业属于劳动密集

型行业，对人工依赖性较高，随着劳动力逐渐减少、人工成本不断攀涨，行业的内在因素（成本）有望代替外在因素（政策）成为更有力

的助推器，倒逼行业谋求转型。

1)农民工数量特别建筑业农民工供给日益短缺，2014年至今建筑

业农民工数量几乎每年都在减少。

2)农民工年龄结构逐渐老化，16-40岁农民工数量近年持续减少，如果考虑流入交运仓储邮政行业的年轻快递员、外卖员高速增长的情况，建筑业16-40岁农民工数量降幅更大。

3)人力成本高攀：农民工平均收入过去5年保持每年5%以上的增速，建筑业农民工平均收入增速还要高于整体水平，且在2015年后增

速不断抬升。但考虑到建筑业农民工收入绝对值仍低于大部分快递员、外卖员，预计未来流入建筑业的年轻工人数量或将持续下滑，劳动力

短缺也将推动人力成本进一步上涨。

当前装配式建筑的成本正位于长期平均成本曲线的前半部分，方

向是下降的，且空间较大。测算6-12年内将出现传统建筑和钢结构建

筑（住宅）的成本平衡点，于由于PC价格更低，故其与传统建筑的平

衡点则会更早，测算过程如下：：

1)根据住建部，装配式钢结构的建安费用约2360元/平，其中人

工成本占8.16%，约192.6元/平；传统民用住宅，按建安费用1800元/平计算，参考上海建工的成本构成，人工成本占比22%，单平人工费

用约396元/平；

2)单平造价来看，装配式建筑较传统建筑约高560元/平，但人工

成本可节省200元/平，如果考虑政府补贴和装配式的规模效应，当传

统建筑人工成本较钢结构高500-600元左右时，二者的总成本即可基

本持平；

3)当农民工工资涨幅分别为8%、10%、12%、15%时，传统建筑与钢结构的单平人力成本差距将分别在2032、2030、2028、2026扩大至

550左右。

“十三五”时期，是西安率先全面建成小康社会的决胜期和初步

建成具有历史文化特色的国际化大都市的关键期，更是全面深化改革

的攻坚期和实现创新驱动的突破期。外部环境仍然复杂严峻，机遇挑

战并存，时和势总体有利于西安发展，经济社会发展前景广阔，“十

三五”仍是西安发展的重大战略机遇期。

世界经济在深度调整中曲折复苏。主要经济体走势分化。欧美发

达国家实施“再工业化”战略和量化宽松货币政策，吸引制造业回归，培育实体经济，重构经济主导权。金砖国家等新兴经济体增速在整体

放缓中出现分化，新兴市场国家凭借成本优势，加速吸引劳动密集型

产业转移，形成对我国传统产业的竞争替代。全球新一轮科技革命和

产业变革蓄势待发，以互联网为代表的信息技术与各领域深度融合发展，催生新的生产方式、商业模式和增长空间。国际贸易投资规则酝

酿重构，大国之间的战略利益博弈更加复杂激烈。

我国经济发展进入新常态。发展速度由高速增长转为中高速增长，发展方式从规模速度粗放型转为质量效率集约型，经济结构更加优化，增长动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。虽然发展中不协调、

不平稳、不可持续问题仍然突出，但我国经济发展长期向好的基本面

没有变，经济韧性好、潜力足、回旋余地大的基本特征没有变，经济

持续增长的良好支撑基础和条件没有变，经济结构调整优化的前进态

势没有变。“十三五”期间，国家将在适度扩大总需求的同时，着力

加强供给侧结构性改革16，着力提高供给体系质量和效率，增强经济

持续增长动力，推动我国社会生产力水平实现整体跃升。

西安具备追赶超越的巨大潜力。近年来，国家战略对西安不断聚焦，西安在继续承接西部大开发、关中-天水经济区发展规划、省市共

建大西安的政策叠加效应的基础上，还迎来了国家“一带一路”战略

实施和系统推进全面创新改革试验两大历史机遇。陕西正处于追赶超

越阶段，这一定位同样适用于西安。从西安肩负的历史使命、地理位置、资源禀赋、发展空间、影响力及“十二五”规划执行情况来看，

西安有基础、有条件、有能力在率先全面建成小康社会、建设国际化

大都市、打造“一带一路”创新高地和内陆型改革开放新高地上赢得

先机、走在前列。

第三章市场需求及行业前景分析

一、长期看好商品住宅市场，万亿装配式装修蓝海待开发

商品住宅市场逐步打开。装配式装修通过近年的发展实践，产业

化程度和规模化效应越来越高，成本优势和市场认可度日益提升。从

政策端来看，在国家大力推广商品住宅精装修的政策驱动下，新开发

商品住宅的精装率不断提升，2019年达到32%，在环保、节约、健康、绿色为发展理念的政策导向之下，装配式精装必然成为大势所趋。目前，越来越多的头部开发商开始尝试与装饰企业合作，使用装配式装

修以缩短工期，装配式装修在商品住宅领域的认可度正逐步提升。从

成本端看，人口红利逐步消失，传统建筑业是典型的劳动密集型行业，近年来农民工年龄年后不断老化，2019年40岁以上农民工占比达到49.4%，建筑业从业人员年平均薪酬继续攀升至6.56万元，可以预见

的是未来十年，随着第一、二代农民工逐渐老去，而建筑行业辛苦且

不够体面，对新生代缺乏吸引力，农民工的市场供给将日趋短缺，用

工成本高企成为必然。装配式装修引领行业变革的实质是将建筑装饰

逐步工业化，从服务转向制造，从劳动密集转向资本密集型，通过工

业化带来的规模效应弥合人工成本高企带来的冲击。尽管当前商品住

宅领域，消费者的消费习惯更倾向于选择传统装修，但是未来传统装