物业财务管理

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２.管理者酬金的定价方法及标准（１）业主出租物业时，按照租金收入确定，即：管理者酬金＝业主年租金收入×酬金比率（２）业主直接使用物业时，根据物业价值和约定使用年限计算，即：
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任务８-３物业管理中的资金分类与收缴管理
（３）按定额酬金或行业利润率确定。该种酬金确定办法目前被广泛采用。在采用行业利润率的情况下，管理酬金的基数可以为管理费收入，也可以为实际支出额。其计算公式为：
管理者酬金＝管理酬金基数×行业利润率
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任务８-３物业管理中的资金分类与收缴管理
（四）房屋维修基金房屋维修基金是指新建住宅保修期满后，用于物
业共用部位、共用设备、共用设施的突发事故处理及大、中修理等费用的储备基金，这项费用一般由业主及开发商共同提供。为确保物业使用正常与寿命延长，需要对物业不断进行日常养护和维修，并进行必要的大修或更新。
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项目8 物业财务管理
任务８-１物业财务管理基本知识任务８-２物业管理费的构成及确定任务８-３物业管理中的资金分类与收缴
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任务８-１物业财务管理基本知识
一、物业财务管理的含义及特点（一）物业财务管理的含义
物业财务管理就是对物业服务企业资金运行的管理。它是物业服务企业为了取得最大的效益，按照资金运动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配和监督企业资金，处理物业服务企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作。
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任务８-３物业管理中的资金分类与收缴管理
（六）其他费用收取这部分费用主要指物业管理者在进行物业管理过
程中，所收取的其他杂项费用。例如建筑垃圾清运费、物业管理区域内的停车费等。前者为代收代缴性质，后者则分为两种情况：产权属开发商的地下车库停车费归开发商；地面停车费属于全体业主，纳入维修资金，物业公司在用于成本支出外，不可挪作他用。
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任务８-１物业财务管理基本知识
２.财务分析的基本方法比较分析法因素分析法
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任务８-１物业财务管理基本知识
（二）物业综合效益指标物业管理企业财务综合效益指标主要有：（１）人均利润。它反映公司人均创利水平的指标。其计算公式为：
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任务８-２物业管理费的构成及确定
２.物业成本摊分法通常，一个大型的物业服务企业所管理的物业类型、用途、业主管理的需求等各不相同，因此，其物业管理服务费的核算不应用公司物业管理服务费摊分法确定，而应从物业本身的情况出发，即首先通过编制该物业管理预算计划，估算物业一年内的直接物业管理服务费及应分摊的间接物业管理服务费，然后根据物业的物业管理服务费总额及物业管理的合理期望利润，按物业的单元或面积数进行分摊，确定物业的物业管理服务费标准。
项目8 物业财务管理
知识目标
通过对本项目的学习，了解物业财务管理的特点与内容；掌握财务分析的基本方法以及物业管理费的确定。
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项目8 物业财务管理
技能目标
１.能够在实际工作中灵活地运用财务分析的基本方法。２.能够在掌握财务效益评价指标的基础上，利用相应的公式进行财务计算。３.能够以合理的方式对客户的费用进行收缴。
任务８-１物业财务管理基本知识
（４）销售利润率。销售利润率是指税后利润与经营收入的比率。其计算公式为：
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任务８-１物业财务管理基本知识
（５）成本费用利润率。成本费用利润率是指利润总额与成本费用总额的比率，说明成本费用与利润的关系。其计算公式为：成本费用利润率＝利润总额÷（利润总额销售成本＋销售税金及附加＋销售费用＋管理费用＋财务费用） ×１００％
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任务８-３物业管理中的资金分类与收缴管理
二、物业管理费的收缴管理物业管理费是依管理支出预算，按业主面积来计
算分配并由业主共同承担的。为确保物业日常管理正常运作，必须按时收缴物业管理费。在实际管理中，管理费的收缴率难以做到１００％。因此，做好管理费收缴或催收工作是物业管理公司财务管理的重要内容。
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任务８-１物业财务管理基本知识
（６）营业利润率。营业利润率是指营业利润与营业收入的比率。其计算公式为：
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任务８-２物业管理费的构成及确定
一、物业管理费的构成员工薪金人事福利费用管理机构行政办公
费用保险费设施设备维修及保
养费用清洁卫生费用
任务８-１物业财务管理基本知识
（２）资本金利润率。资本金利润率是指利润总额与注册资本金总额的比率，说明投资者投入资本金的获利能力。其计算公式为：
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任务８-１物业财务管理基本知识
（３）资本利润率。资本利润率是指企业利润总额与所有者权益总额的比率。其计算公式为：
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任务８-１物业财务管理基本知识
三、物业财务分析及综合效益指标（一）物业财务分析１.财务分析的分类（１）按分析对象包括的范围分为全面分析、部门分析、班组分析。（２）按分析的要求可分为综合分析、典型分析、专题分析。（３）按分析进行的时间可分为定期分析和不定期分析。（４）按分析的目的可分为事前预测分析、事中执行过程中的控制性分析、事后的检查分析。
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任务８-３物业管理中的资金分类与收缴管理
（二）物业接管验收费及开办费物业接管验收费是物业管理企业在接受、接管物
业时，由开发商向物业管理企业缴纳的专项验收费用。它主要用于物业管理企业参与验收物业时，所花费的专业人员和管理人员费用，包括人工费、办公费、交通费、零星杂费、资料费等。
物业管理开办费通常是一些高档物业的开发商对物业管理的要求较高，因此要求物业管理企业为此物业的正常运转做较大的初期投入。
公共绿化费用保安费用管理者酬金物业管理单位固定资
产折旧费税费不可预见费
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任务８-２物业管理费的构成及确定
二、物业管理费的确定（一）物业管理费的分类１.按计费方式划分包干制酬金制
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任务８-２物业管理费的构成及确定
２.按管理形成划分定额管理费百分比物业管理费定额加超额部位百分比
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任务８-２物业管理费的构成及确定
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任务８-３物业管理中的资金分类与收缴管理
一、物业管理所涉及的资金分类（一）物业管理企业的资本金
物业管理企业的资本金又称注册资金，是物业管理企业的启动资金。按照我国法人登记条例规定，企业申请开业，必须有法定的资本金，它是国家规定的开办某类企业要有的最低的本钱。如《物业服务企业资质管理办法》规定，三级资质物业服务企业的最低注册资本金为５０万元人民币。
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任务８-２物业管理费的构成及确定
３.按主体不同划分政府定价政府指导价市场价
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任务８-２物业管理费的构成及确定
４.按计费单位划分按单元或套计取按面积计取
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任务８-２物业管理费的构成及确定
（二）物业管理费的核算１.公司费用分摊法如果物业管理公司承接的物业类型及物业管理性质基本相似，则可选择采取物业管理公司管理费用摊分法，即：首先，估测公司一年内的管理费用总额，包括管理直接费和间接费，然后，以管理费用总额除以公司所能管理物业单元或面积数，并加上一定的百分比作为管理公司的利润而得到物业单位管理费。其计算公式为：
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任务８-３物业管理中的资金分类Baidu Nhomakorabea收缴管理
（三）物业管理费１.物业管理费定价方式及标准
根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，我国物业管理服务费将实行质价相符的原则。但目前的物业管理费按照定价的主体，可以分为政府审定、委托双方议定。
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任务８-３物业管理中的资金分类与收缴管理
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任务８-３物业管理中的资金分类与收缴管理
（五）综合服务与多种经营收费（１）同社区服务相结合的项目家务代劳教育卫生文化娱乐商业网点社会福利
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任务８-３物业管理中的资金分类与收缴管理
（２）多种经营的项目 ①咨询，房屋装修，建材买卖，中介服务，车辆维修，花木服务等。 ②旅游，餐饮，饭店，零售百货等。
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任务８-１物业财务管理基本知识
（二）物业财务管理的特点内容复杂成本较高管理资金性质复杂财务监督的多元化
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任务８-１物业财务管理基本知识
二、物业财务管理的内容（１）有关企业固定资金、房租和物业管理服务费、各专项基金的筹措和使用的管理。（２）以各项成本和费用管理为主要内容的资金耗费的管理。（３）与其他多种经营活动有关的资金收入和分配的管理。（４）与研究各种资金占用形态、来源渠道及其相互关系的有关财务收支活动的综合管理。