王荣洲：二手房买卖合同律师详解

二手房买卖合同律师详解——以《上海市房地产买卖合同》为例王荣洲律师二手房并不是一个法律概念，是房地产产权交易二级市场的俗称。

它是相对于开发商新建的商品房而言的，新建的商品房第一次交易时称为“一手房”，再次上市交易时就称为“二手房”。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、拆迁房、自建房、经济适用房等。

在上海市进行二手房买卖必须签订专门的网上备案合同，即由上海市房屋土地资源管理局制定和上海市工商行政管理局监制的《上海市房地产买卖合同》。

即使买卖双方私下签订了二手房买卖合同，也得到房地产交易中心重新签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。

买卖双方在二手房买卖之前要对《上海市房地产买卖合同》的各条款进行详细的了解，只有在详细了解各条款的基础上才能最大限度的规避风险，签订符合己方利益的合同。

一、《上海市房地产买卖合同》的组成该示范合同由：特别告知（一）、特别告知（二）、上海市房地产买卖合同正文、补充条款（一）、补充条款（二）、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六共11个部分组成。

这11个部分并不是同等重要的，就签订合同本身来说，最重要的是补充条款（一）和附件三，补充条款（一）约定了合同正文之外其他需要约定的事项，附件三是付款条款，涉及到双方付款的条件及期限等当然很重要，其他的组成部分基本都是格式性的，直接填或者直接选就可以了。

二、《上海市房地产买卖合同》各组成部分详解2.1 特别告知特别告知一、二就是示范合同文本中对签订合同的一些常见风险及其预防以及注意事项的特别提醒。

买卖双方在签订合同前要仔细的查阅，并知悉其内容。

2.2 上海市房地产买卖合同正文该合同正文的各条款都是固定格式的，条款本身是不能更改的，只可在需要填空的内容上根据实际情况及双方协商一致的结果来填写。

如果是委托房产中介来买房的，对于合同正文每个中介公司都有固定的表达格式，网签的时候根据本次交易的具体情况直接填写就行。

如果没有委托中介而是自行交易的，在到房地产交易中心网签时，房地产交易中心对于合同正文也会提供一些固定的格式。

现就合同正文的一些条款详解如下：2.2.1 合同第1条买卖标的基本情况条款在该条款中要填写清楚居间方房地产经纪公司的名称以及执业经纪人的姓名和执业证号码。

将来一旦发生纠纷，涉及到中介公司责任的，可以作为投诉及诉讼之用。

其他内容根据房地产权证上登记的信息如实填写即可。

2.2.2 合同第4条腾房条款在该条款中腾房的时间一定要根据具体情况匡算出一个宽裕的时间，因为一旦在约定的时间内没有腾房会产生相应的违约责任的。

在该条款中房屋转移占有一般约定以双方签订房屋交接书，出卖人将房屋钥匙交付乙方为准。

这样约定很重要，转移占有时间涉及到房屋意外风险责任承担的问题。

2.2.3 合同第7条风险责任转移条款合同第7条是和合同第4条紧密相关的。

这里的“风险”并非指由当事人故意或过失造成的，而是由于意外事件或自然灾害造成的损失，如房屋渗漏、受潮、失窃、灭失等造成的损失，一旦这类损失发生，由谁来承担责任就关系到双方的切身利益了。

风险责任的转移有两种模式，一是以所有权转移时间为风险转移的时间，即谁享有所有权，风险即由谁来承担。

一旦房屋产权过户到购房人名下，则由购房人承担房屋的风险责任；二是以房屋的交付时间为风险转移的时间。

因为产权过户和房屋交付的时间是不一致的，所以约定风险责任转移条款很有必要。

对于购房人来说当然选择风险自房屋转移占有之日发生转移。

2.2.4 合同第9、10条违约责任条款合同第9条是关于购房人未按时付款需要承担的违约责任，合同第10条是关于出卖人未按时腾房需要承担的违约责任。

委托中介买房时，每个中介都有一定的固定格式，一般双方违约的责任都是同等的。

在网签合同时都是直接填写的。

下面介绍一种违约责任条款范例：“买受人未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向出卖人支付违约金，违约金按照房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。

逾期超过二十日的，除买受人应向出卖人支付违约金之外，出卖人有权单方解除合同。

出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。

出卖人可从买受人已付房款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给买受人，已付房款不足支付违约金和赔偿金的，买受人应在接到通知之日起三日内向出卖人补足。

”2.2.5 合同第13条争议解决条款根据自己的实际情况选择一个对自己有利的争议解决方式，或仲裁或诉讼。

无论选择仲裁或诉讼一定要写清楚仲裁委或法院的全称。

仲裁或诉讼只能选择其一。

2.3 补充条款（一）补充条款（一）是非常重要的条款，约定合同主文之外双方需要约定的其他事项。

在没有专业律师起草合同的情况下，一般购房者对补充条款是极不重视的，不重视的原因是他们对补充条款根本就不懂，不知道要约定哪些事项。

在没有专业人士的陪同下，签订合同时补充条款（一）一般都是空白，一般购房者只关心商务条款，对法律条款没兴趣，也没那个能力有兴趣。

如果你是通过房产中介来购房的，补充条款（一）是空白或约定的很简单问题还不大，因为在签订正式的《上海市房地产买卖合同》之前房产中介都会跟双方签订一个《房地产买卖居间协议》，有些中介公司还会签订一份简单的《房屋买卖合同》。

这样补充条款（一）中的大部分内容在这些事先签订的合同中都有所体现，一旦发生纠纷也有据可依。

如果不是通过房产中介而是自行交易的，那一个详备的补充条款（一）就会显得非常重要。

下面就补充条款（一）中经常需要约定的条款提供一些范例，并进行详解。

2.3.1 房地产转让价款包含的内容本合同第二条约定的房地产转让价款包括维修基金余额、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用以及随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内装饰、装修的价格，就上述费用，甲、乙双方不再另行结算。

【详解】本条对合同正文中约定的房地产转让价款具体包含的事项进行了详细的列举，防止将来双方扯皮，主要是防止出卖人以本条款中的任何事项为由要求购房人增加房款。

2.3.2 告知及更名甲方应于本合同生效次日起十日内将该房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位。

维修基金、管理费、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等所有需要更名的事项，甲、乙双方应于合同约定的腾房日期之前办妥户名变更手续，以上各项更名的费用由乙方承担。

【详解】按照相关法律规定房屋买卖要有一个告知义务。

告知约定只是一个提示性条款，约不约定都无所谓，而且买卖双方一般也不会履行告知义务的。

但更名条款很重要，不及时更名的房屋交付使用之后会产生一些不必要的麻烦。

出卖方一般拿的是净价是到手价，所以更名所产生的相关费用都是由购房人承担的。

2.3.3 户口迁移甲方承诺于合同约定的腾房日期之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；若甲方未及时迁出全部户口，每逾期一日，则由甲方按照房地产转让总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口全部迁出时止。

【详解】二手房买卖中的户口问题在二手房买卖中是极容易被忽视的，但又极其重要的问题。

房产中介只管居间促成交易，不管户口问题，一般购房者又不懂户口问题，所以户口问题会被忽视。

关于户口迁移条款的重要性，可以参考文章《二手房买卖中的户口问题》：/s/blog_8709f80c01013b6p.html。

2.3.4 交房时的状态甲方须保证交房时本合同附件二所列之该房屋内管道管线、附属设施、设备、室内装饰、装修与签订本合同之日的状况相符；乙方确认其于签订本合同前已经对该房屋进行了初步验看。

双方同意甲方将该房屋按现状交付乙方。

【详解】交房时的状态一定要约定清楚，因为你在购房实地考察时，对房屋的设备、装饰、装修等都非常满意，但等买完房交房时发现原先满意的设备、装饰、装修等已经变样了，要么缺失，要么遭到了不同程度的破坏。

如果事先不约定好，到时候你肠子都会悔青了。

2.3.5 相关税费的承担本合同第二条约定的房地产转让价款是净价（到手价），是不包括相关税费的。

房地产转让时涉及到需要甲方承担的相关税费，除本合同另有约定外由乙方承担。

【详解】二手房买卖中相关税费究竟应当由哪一方来承担？遵循约定优先、法定补充的原则，即买卖双方对由哪一方缴纳相关税费事先有约定的或事后达成补充协议的，依双方的约定，否则依据法律的规定来缴纳相关税费。

二手房买卖中出卖人一般都是拿净价，不承担任何税费的。

其实这样做有时候只是为省事，如果出卖人承担本应由其承担的税费，那相应的购房款也就增加了。

2.3.6 限购若因有关行政机关执行购房相关政策或法律，而导致本次交易无法按照约定履行的，则甲、乙双方任何一方均有权单方解除合同，任何一方单方解除本合同的，需书面通知另一方。

本合同解除后，甲方已经收取的款项应当于合同解除次日返还乙方，每逾期一日，甲方应支付乙方未返还款项日万分之五的违约金。

除此之外，甲、乙双方互不承担其他责任。

【详解】限购问题其实在准备购买二手房时事先都要落实清楚的自己符合购买条件时再去购房。

但在这里为什么还要约定这么个条款，就是为了保险起见，以防万一。

2.3.7 通知甲、乙双方应在本合同的签署栏中如实提供联系地址及联系电话等。

甲、乙双方关于本合同履行及相关事宜的通知，应当按照载明的地址发出。

通知一般以对方或授权代表签名或者盖章确认为准。

如果以快递或者挂号信形式寄送的，自发出之日起第四日视为送达之日。

任何一方的联系方式发生变更的，应当及时通知对方，否则因此产生的一切不利后果自行承担。

【详解】通知条款在任何合同中都是一个极其重要的条款。

但是在实践中往往被忽视。

一旦发生纠纷需要送达时，你就会知道如果这个条款没有约定好会多么麻烦。

关于合同通知条款的重要性，可以参考文章《如何起草合同中的通知条款》：/s/blog_8709f80c0100yrkb.html。

2.4 补充条款（二）限购条款该条款是有关限购的相关约定，购房人在购房之前一定都是了解过相关限购政策的，如果是通过房产中介购房的，房产中介事先一定会审查购房人是否符合限购政策的，所以该条款按照房产中介或房地产交易中心提供的范例条款直接填写就行。

2.5 附件（一）房屋平面图及房地产四至范围条款附件（一）在签订合同时，一般都是空白，不用填写的。

房屋平面图及房地产四至范围在房地产权证中有明确的图纸。

在正式的买卖合同中一般都不再显示出来。

2.6 附件（二）随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理条款附件（二）的内容按照房产中介或房地产交易中心提供的范例条款即可。

这里需要特别提醒的是，关于出卖人随房一并转让的设备、装饰等，为了避免以后双方扯皮，所以双方一定要签订一个《移交清单》，明确约定哪些设备或装饰等是留给购房人的，而不是在合同中简单写明“固定装修”等不明确字眼。