房地产项目信托融资实务
房地产信托融资典型模式和案例
房地产信托融资得典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。
同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。
但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2、注：1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。
16第(二)A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。
B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
100%控股控股C 集团集团A公司 B得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。
房地产金融实务(第3版)课件：房地产金融基本知识
三、房地产金融的分类
1. 政策性房地产金融和商业性房地产金融 从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包
括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融 从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产
金融和间接房地产金融。 3. 房产金融与地产金融 从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产
《房地产金融实务》（第3版）
二、我国房地产金融机构及其业务
（一）银行类 我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大
国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股 份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商 业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。
《房地产金融实务（第3版）
【资料1-1】 烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融 资。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，一般包括银行 业和非银行业，非银行业又包括保险业、证券业、信 托业、租赁业和典当业。
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产 开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的 有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类 金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融 通、结算等各种金融服务。
《房地产金融实务》（第3版）
一、房地产金融市场的构成要素
1. 融资主体 房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市
场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金 的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政 府机构等。 2.融资中介 在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需 求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产 融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼 营机构两类。
房地产信托之融资篇
房地产融资篇房地产优先股权融资模式根据《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［2002］217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。
另外，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。
但是，房地产开发商申请房地产开发流动资金贷款时没有上述两个条件的限制，因此，商业银行纷纷发放流动资金贷款来替代开发贷款，从而规避政策限制。
“121文件”在重申“四证”和“30％”两个限制条件的同时，规定商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放，从而堵死了政策漏洞。
在这种政策条件下，一些房地产开发商骤然面临资金链断裂的风险。
房地产优先股权融资模式是在这种条件下的金融创新。
2003年10月，重庆国际信托投资有限公司推出“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”。
该信托计划规模为人民币2亿元（期限2年），预计年收益率不低于6％。
信托计划资金由受托人集合运用，以股权投资方式运用于世纪星城住宅项目。
项目开发商北京顺华房地产开发有限公司的第一大股东福建顺华房地产开发有限公司承诺信托计划到期时，以溢价收购股权方式，保证信托收益的实现。
北京顺华房地产开发有限公司的现有股东以其在该公司的全部股份质押给重庆国投，以确保信托股权的顺利收购，这实际上使重庆国投达到了100%股权控制。
世纪星城住宅项目预计总投资8.99亿元，前期已投入2.8亿元，“四证”中缺开工证和建设工程规划许可证。
另外，北京顺华房地产开发有限公司注册资本1.5亿元，不能满足30%的底限（1.5/8.99=16.69%小于30%）要求。
这意味北京顺华房地产开发有限公司无法获得商业银行的开发贷款，从而面临资金链断裂的风险。
房地产信托投融资实务及典型案例
房地产信托投融资实务及典型案例2.98B公司基本情况B公司是一家主营房地产开发、房屋租赁、物业管理、园林绿化工程等的房地产公司。
注册资本2.1亿元，由C公司100%持股。
3.C公司基本情况C公司是一家以教育、房地产、旅游、贸易、投资为主的多元化结构的民营企业，公司创立于1995年，并于2005年上市，其控股股东为D公司，D公司的实际控制人为李某与张某。
产品名称阳光时代股权投资集合资金信托计划信托规模5.4亿元信托期限2年资金用途信托资金专项用于对A公司增资扩股，占A公司本次增资完成后的49.18%的股权。
其中，3亿元计入A公司注册资本金，2.4亿元计入A公司资本公积（A公司增资完成后的注册资本是6.1亿元）风险控制措施（1）C公司与T信托公司签订《股权收益权收购合同》（2）D公司及其实际控制人李某和张某，同时与T信托公司签订《保证合同》，为本信托计划承担连带责任担保（3）B公司与T信托公司签订《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权（对应的注册资本金是3.1亿元）及其相关权益进行质押，为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保。
四操作要点该信托计划向A公司增资的前提条件主要包括（1）交易文件均已签署并生效（2）信托计划已经成立（信托资金已经到位）（3）B公司已经向A公司足额缴纳了其认缴的全部注册资本（4）B公司已经将编号为X地2010-5号地块的国有建设用地使用权《出让合同》项下的受让人变更为A公司，并向T信托公司提供了变更后的合同及相关证明材料（5）A公司已向T信托公司提供了关于同意T 信托公司向A公司增资的股权决议（6）《股权质押合同》约定的股权质押担保已依法办理完毕相关的登记手续，并且T信托公司已取得质押证明（7）B公司、C公司、D公司及其实际控制人李某及张某没有发生各自签署生效的交易文件所约定的任一违约事项或任何可能损害信托计划在交易文件项下的权利的情形（8）C公司董事会、股东大会审议批准本次“股权收益权收购”的交易及其相关文件鉴于C公司与T信托公司签订了《股权收益权收购合同》，其中“股权收益权”转让价款的金额按照下列两个数额中的较高者进行计算：（1）以收购日前30个工作日为评估基准日的特定股权评估值（2）按照下述公式计算的金额：优先级受益人的信托本金总额*15%*信托计划成立日至收购日的实际天数/365+优先级受益人的信托本金作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的担保条件，C公司的控股股东D公司及其实际控制人李某和张某同意为C公司履行主合同项下的债务提供担保，即保证以其各自的全部及共同所有的共有财产向T信托公司提供不可撤销的连带责任保证作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的另一担保条件，B公司（即C公司的全资子公司）与T信托公司签署《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权及其相关权益进行质押，从而为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保第二节地方政府一、市场简析从房地产市场的角度而言，地方政府寻求信托融资的主要动因来自两个方面：一是土地储备，而是保障房建设监管部门严格控制土地储备贷款的发放，为这一领域的金融创新提供了土壤。
房地产金融实务第8-11章
房地产金融实务第8-11章第8章：房地产金融市场与金融产品8.1 房地产金融市场的概念和特点房地产金融市场是指为房地产领域提供金融服务的市场，在该市场上，各类金融机构通过提供资金支持和金融产品来满足房地产及其相关行业的融资需求。
房地产金融市场的特点主要包括市场规模大、参与主体众多、资金流动性强和风险较高等。
8.2 房地产金融市场的分类房地产金融市场根据不同的参与主体和交易对象可以分为一级市场和二级市场。
一级市场是指金融机构与借款人之间直接进行贷款业务的市场，是房地产金融市场的主要组成部分。
二级市场是指金融机构通过交易、转让和转包等方式对一级市场的贷款进行二次流通的市场。
8.3 房地产金融产品的种类和特点房地产金融产品主要包括贷款、证券化产品和衍生金融产品等。
其中，贷款是房地产金融市场中最主要的金融产品，具有流动性强、放款周期短等特点。
证券化产品是指将房地产贷款等资产打包成证券进行交易，具有资产多样化和风险分散等特点。
衍生金融产品是指通过衍生工具转移和分散风险的金融产品，例如利率互换、远期汇率合约等。
第9章：房地产融资渠道与方式9.1 房地产融资渠道的分类房地产融资渠道主要包括银行融资、非银行金融机构融资、债券市场融资和股权融资等。
银行融资是指房地产开发企业通过贷款等方式从银行获得融资。
非银行金融机构融资是指房地产开发企业从保险公司、信托公司等非银行金融机构获得融资。
债券市场融资是指通过发行债券等方式从投资者获得融资。
股权融资是指通过发行股票、引入战略投资者等方式获得融资。
9.2 房地产融资方式的选择和特点房地产融资方式的选择应根据企业自身的实际情况和资金需求来确定。
不同融资方式具有不同的特点和适用范围。
银行融资具有放款快、利率较低等特点，适用于短期资金需求较大的项目。
债券市场融资具有规模较大、融资成本相对较低等特点，适用于中长期资金需求的项目。
股权融资具有资金来源广泛、资金规模大等特点，适用于大型房地产项目的融资。
保障性住房信托融资、房地产基金等房地产信托实务操作
政府平台公司经营功能
1.地方政府融资平台公司，指由地方政府及其部门和机构 等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担 政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济 实体。 2. “公益性资产”，是指为社会公共利益服务，且依据 有关法律法规规定不能或不宜变现的资产，如学校、 医院、公园、广场、党政机关及经费补助事业单位办 公楼等，以及市政道路、水利设施、非收费管网设施 等不能带来经营性收入的基础设施等。 3 . “壳公司”，只融资不参与项目建设和运营、公益性 融资平台，无收益来源、经营性融资平台、综合性融 资平台
（二）股权投资信托（来源和讯网）
产品名称：中融-合肥包河石桥保障房项目股权投资集 合资金信托计划 信托期限： 24个月 信托规模（万元）： 38000 预期年收益率： 12% 信托类型：股权投资 特点1：结构化设计，包括优先级、次级委托人。 特点2： 项目公司的股东认购次级， 融资方为实现 40%股权的到期回购，需在第一年初、第二年初、信 托计划结束时分别缴纳三笔股权购买选择权维持费。 中融信托对项目公司的成本支出进行监控，项目公司 应严格按照确定的成本预算、施工进度、销售进度执 行项目管理。
划拨用地或集体用地抵押、处置问题
无土地使用权证的必须及时追加合法有 效的抵押 划拨用地或集体用地办理抵押的法律效 力 划拨用地或集体用地的处置首先应当考 虑土地出让金的补足和转征国有建设用 地的可行性
政府承诺或安慰函
一． 由地方政府出具的“付款/还款承诺”是什 么法律性质？ 二． 一般“付款/还款承诺”应当由政府或财政 局出具，当地人大常委会以决定的形式批准 政府将资金列入财政预算，另外普遍情况下 需确认项目已基本竣工或有明确且具体可核 查的项目金额。 三． 如果是担保，是否具有法律效力和可执行性 ？ 四． 该担保效力，是否影响主合同的效力？
房地产资产证券化与类REITs实务要点及案例解析-20170815(1)
产权问题 ➢ 作为“二房东”不拥有物业产权，是否可以开展资产证券化？
与银行贷款的竞争 ➢ 很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否 有期限和成本优势？
出表问题 ➢ 很多大型地产商融资渠道比较畅通，希望通过资产证券化实现资产出表，进而 实现“轻资产转型”
税收问题 ➢股权过户型类REITs模式目前需要缴纳较多的税收
房地产证券化与类REITs实务及案例介绍
LF_Kai Times New Roman
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主讲人：黄长清 2017年8月
个人介绍
黄长清 天风兰馨投资管理有限公司总经理、天风证券资产证券化业务负责人 中国资产证券化分析网高级顾问、中国资产证券化研究院首席研究员 国家发改委PPP专家库入库专家 中国债券俱乐部2015年度“最具勇气奖”获得者、中国资产证券化研究院2016年 度评选“资产证券化行业领军人物”获奖者 在行业内首次提出资产证券化“一级市场做市商”的理念，是“资本中介型”资产 证券化业务的积极推动者 《中国资产证券化操作手册》和《PPP与资产证券化》作者之一、《应收账款管理 及证券化实务》执行主编之一 北京大学金融学硕士、南开大学会计学学士
物业管理费
资产
信托人
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典型交易结构
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股份持有人
投资
收益分配
资产管理人 物业管理人
投融资管理 管理费
REIT代表投资者 信托费来自拥有物业物业带来的净利润
物业管理
物业管理费
物业
房地产信托融资课件
该案例提醒其他房地产开发商在寻求信托融资时，应充分考虑自身财务状况和市场环境， 制定合理的融资计划。同时，应加强风险管理，确保融资活动的顺利进行。
05
未来房地产信托融资的发展趋势
政策环境对房地产信托融资的影响
政策环境的变化对房地产信托融资的发展具有重要影响。随 着政府对房地产市场的调控力度加强，房地产信托融资的规 模和投向将受到一定限制。
验和资源。
合作内容
平安信托为万科提供了一笔规模 为XX亿元的信托融资，期限为 XX年，利率为XX%。万科以其 持有的优质地产项目作为抵押。
合作成果
该合作成功解决了万科的短期资 金缺口，为其提供了稳定的资金 来源，支持了其业务的持续发展 。同时，平安信托也获得了可观
的收益。
成功案例二：恒大地产与中信信托的合作
技术创新对房地产信托融资的影响
技术创新为房地产信托融资提供了新 的工具和手段，例如区块链、人工智 能等技术的应用可以提高融资效率、 降低风险。
技术创新也可能会带来新的风险和挑 战，例如数据安全、技术更新换代等 问题，信托公司需要保持敏锐的市场 洞察力和技术跟进能力。
THANK YOU
政府对房地产信托融资的监管政策也可能会发生变化，例如 提高投资门槛、加强信息披露等，这将影响信托公司的业务 开展和风险控制。
市场需求对房地产信托融资的影响
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，房地产市场需 求持续增长，为房地产信托融资提供了广阔的发展空间。
不同地区和不同类型房地产项目的需求差异也会影响房地 产信托融资的投向和规模，信托公司需要根据市场需求调 整业务策略。
多元化投资组合
通过分散投资降低单一项目的风险集中度。
强化法律合规意识
房地产项目前融实操手册
房地产项目前融实操手册目录第一章土地前融业务一、房企的土地前融诉求变化二、土地前融业务的调整第二章拿地后的前融业务一、前融机构地产真股投资的风控逻辑与风控措施二、前融机构地产真股投资面临的道德风险三、地产真股投资的财税风险问题第三章开发贷之外的增量融资业务一、开发贷以外的增量股权融资二、按揭尾款的保理融资三、工程、材料应收账款的融资房地产项目前融实操手册第一章土地前融业务受房企“三道红线”以及银行贷款集中度“两道红线”等融资监管政策的影响，自2021年开年以来，排名前30 强的房企大部分都降低了融资成本红线，目前的成本接受度基本上集中在年化9%-12%之间，稍微高一点的也才放宽到年化13%左右，排名靠后的房企的融资成本则基本在年化13%-18%不等。
值得一提的是，目前房企普遍都很关注“三道红线”之下的降档问题，主要是降档之后压缩了融资利率并可同步提高信用评级和举牌能力，此时开发商在集中供地制度下的管理红利也能充分发挥出来。
一、房企的土地前融诉求变化受监管影响，银行、信托基本无法进入土地款融资业务领域。
我们注意到，不少头部房企已单独设立投资合作部门，专门负责对接非金非银机构的股、债等合作，当然核心的问题仍旧是新增融资如何解决出表的问题。
从拿地前融的产品本身来看，目前房企核心关注的主要是两个问题，一是如何出表，二是配资比例能做到多少。
目前房企偏好的土地前融产品形式主要是两种：一是资金池合作形式，即前融机构与房企集团或区域公司开展战略合作，共同成立平台公司后参与土地竞拍，竞得土地后设立项目公司并装入竞得的土地，未竞得土地则在保证金退回后继续参与下一个项目的竞拍；二是单项目合作形式，即前融机构与房企就单个项目开展合作，双方按配资比例注入资金竞拍土地或者开发商先以自有资金支付保证金，前融机构再按照配资比例提供土地款。
当然，就风控角度而言，我们在操作土地前融业务时则更倾向对优质主体的单个项目在保证金阶段就进行一定比例的配资（一般都是60%左右），但开发商在拿地后需继续由我们做后端的土地款融资，也即保证金与土地款的融资实现捆绑，以有效控制前融的退出风险。
房地产企业融资实务运作及案例分析
房地产企业融资实务运作及案例分析过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。
在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，制定多元化融资发展战略，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。
中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。
房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。
房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。
但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。
2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。
目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。
◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。
2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。
但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。
原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。
◎房地产基金:房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。
具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。
近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。
房地产信托融资分析
房地产信托融资分析简介房地产信托融资是一种在房地产领域常见的融资方式，通过设立信托计划向投资者募集资金，用于房地产开发、建设或购买。
本文将对房地产信托融资进行深入分析，探讨其特点、利弊以及市场前景。
1. 房地产信托融资的基本概念和流程房地产信托融资是指通过设立信托计划，向投资者募集资金，将这些资金用于房地产项目的开发、建设或购买。
其基本流程包括以下几个步骤：- 设立信托计划：由信托公司或其他相关主体设立房地产信托计划，确定计划的目标、范围和期限。
- 募集资金：信托公司向投资者募集资金，投资者将资金转入信托计划。
- 投资管理：信托公司根据信托计划的目标，将资金用于具体的房地产项目，进行投资管理和监督。
- 分配收益：根据投资项目的收益情况，信托公司按照约定的方式向投资者分配收益。
- 退出机制：在信托计划到期或其他约定条件满足时，投资者可以选择退出，信托公司将按照约定的方式处理相应的资产。
2. 房地产信托融资的特点房地产信托融资具有以下几个特点：2.1 高收益相比于传统的银行融资或债券发行，房地产信托融资通常具有较高的收益率。
这是因为房地产项目通常具有较高的风险和回报潜力，通过信托计划投资房地产项目，投资者可以获取相对较高的收益。
2.2 高风险房地产信托融资存在较高的风险，包括市场风险、信用风险、流动性风险等。
由于房地产市场的波动性较大，投资者面临着投资项目价值下降以及无法及时退出的风险。
2.3 长期性房地产信托融资通常是较长期的投资，投资者需要将资金长期锁定在信托计划中，直到计划到期或达到约定条件方可退出。
这对于投资者来说可能是一种不可忽视的风险和不便。
2.4 灵活性房地产信托融资相对于其他融资方式具有较大的灵活性。
信托计划可以根据市场和投资项目的情况进行调整和变更，以满足不同投资需求。
3. 房地产信托融资的利弊分析3.1 利处•（1）多元化的投资机会：房地产信托融资为投资者提供了多元化的房地产投资机会，可以选择不同类型、不同地区的房地产项目进行投资，降低了投资风险。
房地产、证券类信托业务的典型模式及实务操作要点
二、房地产信托业务的分类解析以及对实务操作的启示
其他第三方
或 有 机 会 认 购 中 间 级
信泽金
Trust
中信信托 支 付 管 理 费
委托人 （优 先 级 受 益 人）
管 理 服 务
东宸智地现有管 理团队
次级受益人
认购信托产品 分配信托收益
宏宇宙
购 增发 认 先 费 优 维持 利 权 支付
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二、房地产信托业务的分类解析以及对实务操作的启示 信泽金
Trust
项目开发及销售计划 A.项目开发计划（一期） 2010年10月：完成施工前期准备工作，场地三通一平、出设计施工图纸等； 2010年12月：完成桩基、土方工程。 2011年2月：完成地下结构工程。 2011年6月：完成主体结构（预计4月可拿到预售许可） 2011年10月：完成室内外装修、水电及安装工程。 2012年2月：完成管网、园林绿化、配套设施工程。 2012年6月：全部验收交付使用。 B. 项目销售计划：一期销售周期为14个月：2011年4月－2012年5月。
金融行业的“轻骑兵”
改革开放 的先导者
金融创新 的先行者
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灵活的投 融资平台
传统金融 的拓展者
一、信托业务操作的实务基础 � 金融信托的“信托端”——信托公司
信泽金
Trust
以受托理财为中心的中介服务类专业金融机构
金融信用 广泛融资 复合投资
信托公司 功能作用
资产管理 资本运营 综合中介
� 项目的土地位置：湖南省长沙市雨花区洞井镇牛头村、新兴村 � 项目的土地现状：宗地红线范围外通路、通电、供水，排水、通讯，红线范围内土 地未平整，已完成征地拆迁安置补偿。 � 项目的宗地规划：用途为住宅，出让年限70年；容积率≤2.0；建筑密度≤26%； 建筑高度≤100米；绿地率≥40%。 � 项目的土地权属：湖南东宸智地房产开发有限公司通过长沙市国土资源局网上挂牌 出让系统于2009年11月18日取得了【2009】网挂037号项目地块，竞拍价格为 29911万元，已交付保证金6000万元，余款23911万元计划在半年内付清。
房地产信托操作指引
房地产信托业务操作指引一、房地产信托业务类型房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。
1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。
融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让）等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。
2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。
二、融资类房地产信托业务标准1.交易对手交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。
业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。
2. 资金运用方式开展融资类房地产信托业务，应确保信托资金运用方式合法合规，不得以信托资金发放土地储备贷款，不得向房地产企业发放流资贷款、用于缴纳土地出让价款的贷款。
3.融资项目（1）所融资的房地产项目必须具备：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。
（2）交易对手在所融资的房地产项目中，自有资本金投入比例符合国家规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
（3）所融资的房地产项目不得存在土地闲置达到1年以上的情形。
3.信托项目设计（1）信托融资期限不低于1年。
（2）公司收益收取标准不低于2%/年或100万元/年。
（3）对于结构化房地产信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。
4.担保措施（1）房地产业务融资必须采取实物资产抵（质）押方式，其中抵（质）押物包括在建工程、土地、房产、金融机构股权、股票等。
对于房地产开发贷款，应以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。
房地产项目信托融资实务
房地产项目信托融资实务房地产项目信托融资实务一、房地产信托融资的概念房地产信托融资是指信托投资公司与房地产开发商共同组建一个信托资金池，然后以股权和债券相结合的方式，通过发行信托计划，将广大投资者闲置的资金借给开发商从事房地产投资，为投资者带来收益。
二、房地产信托融资的特点1、灵活性。
股权信托资金不进入项目公司的注册资本，只是作为项目公司再融资的一个重要渠道，可以避免增大项目公司的资本规模，不挤占企业的其他融资，可以保持公司原股东的控制权，对于企业而言，具有很大的灵活性。
2、规范性。
信托计划属于金融理财产品，其设立、运作、终止都有严格的规范，实行规范管理，与高利集资等其他非规范融资渠道相比，具有较大区别。
3、广泛性。
投资公司可以接受社会上各类合法的人或企业的委托。
三、房地产信托融资的分类1、股权类信托。
对于房地产企业来说股权信托的优点是在不增加资产负债率的情况下,增加现金流;加快资金周转,增强公司资金的运用能力。
缺点是存在控制权被稀释的可能性,房地产商需增加或有负债。
2、债权类信托。
债权信托的优点是在不增加资产负债率的情况下,增加现金流,同时不改变公司的所有权与控制权。
缺点是固定的利息支出可能会增加资产负债率,且存在无法偿付到期债务而破产的风险。
3、组合类信托。
这种信托方式是指在同一个房地产项目中既有股权投资的部分,也有债权投资的部分。
其优点是可以将部分资金以固定回报率的方式加以保障,同时其余部分资金可享受净资产规模扩大的收益。
四、房地产信托融资的操作流程1、开发商与信托投资公司签订合作合同,由信托投资公司负责筹集资金。
2、由信托投资公司和开发商共同成立一个项目公司,由该公司的名义具体负责土地的征用及项目开发。
3、开发商与项目公司签订全权委托协议,由开发商具体负责项目的开发及销售。
4、开发商向项目公司注入部分资金或提供有效担保,以保证项目公司对募集信托资金的偿付。
5、投资者购买信托理财产品,然后以所购买的理财产品设立信托,将理财资金集合交付到项目公司,用于项目的开发。
房地产结构性融资金融工具实务操作
房地产结构性融资金融工具实务操作引言：各位朋友、各位专家，大家晚上好，首先我介绍一下我自己：我叫刘柏荣，山东青岛胶南人，与我们的前外长李肇星是中学校友，有一些山东口音，讲话不清楚之处，请大家谅解。
我从1997年开始从事结构性融资的研究及实践，当初在中国人民大学读国际金融研究生的论文题目是《抵押贷款证券化》。
20多单公募资产证券化经验、100单以上私募结构性融资经验。
社会职务：中国资产证券化论坛秘书长、北京律协资产证券化专业委员会主任、信托法专业委员会主任。
目前工作于中伦律师事务所，房地产金融、PE组牵头合伙人。
今天的主要目标是：第一，分享自己的一些结构性融资金融工具操作实务体会、经验；第二，与同行、同业交流，虚心向大家学习，与结构性融资感兴趣的各位专家建立开放的沟通平台，在专业上共同提高。
结构性融资是最为复杂的融资技术，故事性不强，不会那么引人入胜，但是知识性强，值得认真学习、掌握。
今天以录像的方式进行讲课，心里还是非常紧张，因为时间关系以及本人的水平有限，讲课言语、讲课内容逻辑的不连贯，恳望大家能原谅、赦免，今后愿意以各种方式谦卑地与各位交流，进行各种方式的补救。
今天讲课采用的PPT版本与发给大家的PPT版本稍有不同，发给大家的PPT版本与今天上课使用的PPT版本在基本理论、基本案例方面是一致，但今天使用的PPT版本案例多一些。
本PPT阐述的结构性融资金融工具的来源：（一）本所服务的大量成功项目经验的不断提炼、总结、创新（二）整个中伦所结构性融资团队成员的密切合作（三）与不同类型客户的长期沟通、讨论、实践中伦的结构型融资团队是在中伦律师事务所主任张学兵（目前是北京律协的会长）、中伦房地产和金融部主任朱茂元律师亲自主导下进行规划、设计、指挥的，我只是一个定位在技术层面的执行者，领着一个小团队在具体干活，中伦所的结构性融资业绩能在业内处于遥遥领先的地位，与中伦所各位领导、各位同事的全力支持是分不开的。
地产类信托融资的主要模式
地产类信托融资的主要模式一、贷款型信托融资模式（一）操作流程第一步，房地产公司就项目融资与信托投资方达成一致;第二步，就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;第三步，发行信托凭证;第四步，信托投资方将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;第五步，信托公司回收资金。
贷款型信托融资模式操作流程图（二）特点及优势二、股权型信托融资模式这种方式是信托投资方在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺一定期限内以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。
这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。
（一）操作流程第一步，信托投资方以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。
第二步，信托投资方以股权投资的方式向房地产公司注入资金。
第三步，信托投资方获得房地产公司的股权，但该等股权的性质类似于优先股，即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。
第四步，信托投资方将其所持有的股权委托原有的股东管理，同时，与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。
为了确保回购协议的履行，双方可能需要有一些担保条件第五步，房地产公司运营开发项目，获得现金流。
第六步，关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金，回购股权，信托融资过程结束。
股权型信托融资模式操作流程图(2) 特点及优势上述模式能够增加房地产企业的资本金，信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。
三、混合型信托融资模式（夹层融资型）债权和股权相结合的混合信托投融资模式。
它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)大体操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
可是，相关于银行贷款而言，不管是从规模、资金本钱，仍是从贷款期限来讲，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，二者的限制也超级接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必需取得“四证”。
关于信托公司而言，限制还不仅于此，依照《中国银监会办公厅关于增强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购许诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其大体融资方式参见图2.注：1、保障性住房和一般商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资有效攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合伙金信托打算1.项目背景1)项目大体情形A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全数售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略进展计划》中明确指出，该区域将作为尔后H市进展计划中的重要组成部份。
A公司具有房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地利用证》、《建设用地计划许可证》、《建设工程计划许可证》和《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
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房地产项目信托融资实务
房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。
房地产信托融资通过信托公司发行房地产信托计划产品实现。
自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。
然而，2010年11月中旬银监会下发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，犹如最近这股寒流，袭向房地产信托市场，已有几家前期房地产业务发展迅猛的信托公司暂停了房地产信托业务。
尽管如此，就如银行不可能停止对房地产领域放贷一样，房地产信托业务也不可能就此停止，在房地产开发商面临银行贷款供应不足、银信产品进一步收缩等多种融资渠道空前不畅的情况下，房地产信托仍然有很大的发展空间和市场前景。
因此，本文还是对房地产信托融资作一简单介绍，为便于理解及节省文字，本文主要以图表形式展现有关内容。
一、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本：
房地产信托REITs
产品性质非标准化金融产品标准化可流通的金融产品
投资目标房地产开发项目存量商业地产（持有物业）
投资周期1-3年8-10年
收益来源资金使用方提供租金收入或者抵押贷款利息
收益比例投资人收益为投资额的7-11% 总利润的90%分配给投资人
税收优惠无优惠税制安排税收优惠
管理模式资金监管资产管理公司或精英团队经营
需要说明的是，上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等，目前信托市场上，开发商的信托融资成本大多在15%-23%之间，这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外，还包括需要支付给信托公司的财务顾问费，以及发行信托计划过程中需要支付给第三方的费用，如需要支付给承销商的承销费用、需要支付给评估机构的评估费用，需要支付给资金保管方的保管费用等等。
二、房地产信托融资的必要性和信托资金主要需求时点：
开发商就房地产开发项目申请银行开发贷款有严苛的条件要求（四证齐全，开发商自有资金比例30%以上），项目前期融资十分艰巨。
尽管信托贷款比银行开发贷要求的条件有过之而无不及（需满足“四二三五”，即四证齐全，二级开发资质，自有资金比例35%以上），但《集合资金信托计划管理办法》第二十六条规定：“信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金。
”这使得信托公司可以根据项目及项目公司具体情况灵活设计变化多样的信托产品，以其灵活的投资方式弥补了这一缺憾。
信托资金投入房地产项目除贷款方式外的其他变通模式见本文第四部分所述。
至于一个开发项目何时需要信托资金的介入，简而言之，凡是开发商急需资金而贷款不能介入的时点都是有必要引进信托资金的时点，主要为：1、招拍挂前或土地使用权出让金足额缴付前，一方面不能以流动资金贷款缴纳出让金（法律规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资），一方面尚不符合开发贷申请条件，最好的办法即通过设计信托产品募集资金； 2、受让土地后、开发贷条件具备前，或者银行开发贷在审批过程中时（银行贷款程序繁琐、审批时间较长）则可用信托资金过渡；3、银行开发贷到期必须收回，而项目仍需建设资金，此时可由信托资金置换银行开发贷。
三、房地产信托融资基本法律关系及结构化信托：
上图实线表明合同关系及签约顺序，虚线表明资金来源及走向。
如上图中所示，投资人分为优先级受益人和次级受益人的信托产品称之为结构化信托，其中优先级受益人在分配信托收益或剩余信托财产时享有优先分配的权利，剩余收益（若有）或剩余信托财产（若有）由次级受益人取得。
次级受益人一般为开发商（资金需求方）或其关联公司，在房地产信托法律关系中还承担着保证优先级受益人能够获得信托文件约定的收益之责任和义务（若信托收益不能
满足优先级受益人按约定应获得的收益，则由次级受益人追加认购次级信托份额，并将该等追加资金分配给优先级受益人）。
为便于设计信托产品，目前房地产信托大多为结构化信托，不过，根据《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（银监办发[2010]54号）的要求，一支信托计划产品中，优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。
四、信托资金投入房地产的模式：
信托资金投入房地产主要有以下四种模式：信托贷款型、股权投资型、权益投资型和财产信托型。
信托贷款型，即将信托募集到的资金以向开发商发放贷款的方式投入到房地产开发项目，是房地产信托融资的早期形式和常规模式，但因其要求的条件较银行贷款更严格（四二三五），故实务中较少采用。
股权投资型，指信托公司将信托募集到的资金以受让股权、增资扩股、增加资本公积或新设公司的方式投入到房地产开发项目，通过阶段性持股达到获取预期收益的目的。
此种方式，往往包含着“对赌”设计，即极端情形下（开发商不按约定回赎股权或支付投资人收益）信托公司会处分股权（转让股权、减资或解散公司）以保证投资人利益不受损害。
权益投资型，指信托公司以信托募集到的资金为对价受让开发商在某一阶段的特定权益（应当是具有可让渡的、专属性的权益，且该权益能够在未来期限内产生稳定现金流），从而获得信托收益的模式。
此种模式具有灵活性，易于设计信托产品。
财产信托型，与REITs有一定的相似之处，即开发商将房地产开发项目（建设中或已建成）作为信托财产委托给信托公司管理，该信托财产的部分受益权由委托人转让给投资人以获得资金，在约定的信托期限届满时，由委托人或委托人的关联公司回赎受益权以结束信托。
此种模式因受受益权转让相关条件限制、信托财产所有权转移涉及房地产过户登记、税费缴纳等诸多问题，实务中很少采纳。
上述四种模式中，后三种实际均为准贷款型，即以股权投资、权益投资、财产信托之名，行贷款之实。
按照信托有关规定，对信托产品的合规性审查应当采用实质重于形式原则，但若按照此原则执行，恐怕没有几支产品符合合规性和风险控制的要求。
这也正是目前国家加强对房地产信托监管的原因之一。