城市化进程,发展历史

1.城市化

城市化是当前和未来相当长时期内中国最主流的事件。诺贝尔奖获得者斯蒂格利茨所言“21世纪影响世界的两件大事是美国的高科技和中国的城市化”。中国正处在一个城市化的高速发展期，在未来的30年中，城市化将是中国社会变迁与转型的主流。目前，我国城市人口刚达到6.1亿人，城市化率约47%，每年增长将近一个百分点。在未来20—30年中国城市人口达到75%左右，中国将会出现巨大的人口变迁过程，即将有6亿农业人口走进城市。

这也是人类历史上一个空前的变化。我们甚至可以以城市化进程度量房地产业的未来。每年城市人口增加1个百分点，可以消化新增住宅供应的大半。以南京为例，根据建委统计，在2000-2005年，城市人口增加了125万，每年增长25万人，按照人居住房面积30平米计算，每年城市人口增加的增量需求为750万，基本等同于每年房地产市场供应量的平均值。新增城市人口也为住房投资的转让和租金实现提供保障。南京市2020年人口要超过千万，基本上仍将持续每年增长20-30万人。

从城市化的数量来看，其是分阶段的，30%以下是城市化低水平时期（我国2000年前），30%以上是快速增长期，50%以上是平稳增长期，70%以上才是成熟期，而郑州是2011年3月份的数据显示郑州的城市化进程是41%，还有30—40年的黄金发展期。

城市化的历史进程

世界城市化的进程大致经历了三个阶段：一是工业革命前时期。

早期城市因生产力水平不高，可提供城市居民需要的农副产品数量有限，所以城市发展受到限制。那时城市数目少、规模不大，城市人口比重小，主要分布在灌溉发达、利于农业生产或便于向周围征收农产品的地带。早期城市主要为行政、宗教、军事或手工业中心。这个阶段延续的时间最长，城市人口增长缓慢，直到1800年，世界城镇人口仅占总人口的3%。二是工业社会时期。18世纪中叶开始，迎来了城市发展史上一个崭新的时期。在工业革命的浪潮中，城市发展之快、变化之巨，超过了以往任何时期。工业化带动城市化，是近代城市化的一个重要特点。欧美国家城市数目激增，城市规模快速增长，英国在1900年城镇人口比重达到75%，成为世界上第一个城市化国家。近代世界城市化的又一特点是亚非国家城市化的兴起，出现了一元的封建城市体系向封建城市与近代城市并存的二元结构转化。世界城市体系的出现是近代城市化的第三个特点。1950年，世界城市化水平上升到29.2%。三是当代世界的城市化。第二次世界大战后，城市化开始形成世界规模。因为从50年代到70年代初期，资本主义国家经济增长较快，殖民地半殖民地国家取得政治独立以后，经济上也有一定发展，这一切大大加快了世界城市化的进程。发展中国家已经构成当今世界城市化的主体。

城市化的阶段特征

根据发达国家的城市化经历，一个国家或地区的城市化过程大致呈一条拉平的“s”形曲线。当人口城市化水平达到30%左右时，进入快速发展阶段，达到70%左右时，进入相对稳定阶段。发达国家的

城市化过程至今经历了四个阶段：①集中趋向的城市化阶段。该阶段城市化的主要特征是中心城市人口和经济迅速增长，特别是市中心城区形成高度集聚。②郊区城市化阶段。这个时期城市化的特征是，在工商业继续向城市，特别是大城市中心集中的同时，郊区人口增长超过了中心市区。③逆城市化阶段。在郊区城市化继续发展的同进，中心市区显现衰落景象，出现人口净减少。④再城市化阶段。中心市区经济复兴，人口出现重新回升。

房产在中国发展史

中国房地产市场发展的历史

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最

高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策，最早是1978年，至今已经走过了30年历史。

第五阶段：房产泡沫即将破

历史上三次房地产泡沫

●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机

●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条

●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”

经济经过一次重创后，房价以平稳螺旋式上升，一直到今天的房价，目前，美国洛杉矶房价一般在200万-280万可以买到70-150的房子的公寓，折合人民币单价3万-4万，在美国纽约房价一般在4万-6万。香港香港区一般房价基本在折合人民币单价4—7万，新界

基本在3万到6万。

房地产的强劲发展给各国经济都带来巨大的伤害，20世纪是世界经济快速发展的100年但总体房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的最重要因素，对于中国也是这样，别看中国掩饰的挺好，能遮挡住国外的爆料吗？中国的经济已经收到重创了，中国房地产发展到一定阶段肯定是有泡沫，我们国家是中国共产党执政的社会主义国家，国家肯定会对房地产调控的，房地产发生泡沫是正常现象，甚至崩盘也是正常现象，调控以后国家是要淘汰掉一些小企业，一些发展不规范的企业，促进房地产行业的正规健康发展，更专业化，更人性化，产品化，所以淘汰必然会带来挑空，我们要正视对待经济发展规律，现在国家已经发现问题了，已经开始调控了，李克强发表说“房地产调控政策会继续执行下去，促进房地产行业健康稳健发展。”

总结三点：1、中国城市化进度发展推动下，房地产仍然有30-40年的黄金发展期2、根据外国房地产，香港房地产发展历史，可以参照中国的房地产发展只是初期，潜力非常大，也避免了社会大经济的动荡3、目前国家政策是倾向保证房地产健康稳健发展。

短期市场：

1.此前就短期的市场（半年内）进行了判断。也提到，作为一种长远看待的背景，虽然几乎没有只涨不跌的市场，但是中国大城市房价的螺旋式上升在未来十年乃至二三十年时间内是不可改变的趋势。评价短期的市场和长期的市场的侧重点是不一样的。短期市场主要是看政策的变化，长期的市场则在于制度和其他客观事实的影响。前者的变