论业主委员会的法律地位
对业主自治组织法律地位现状的分析
权 利 角度对 业主 自治组 织 的规 定并 不全 面。 司法 实践 中，各 地法 院在认 定 业主 自治 组织是 否有 诉讼 主体 资格上 有较 大分 歧 ， 司法审判 带 来 了不统 一 。 给 ｔ
关键 词 业 主大会 业主委 员会 法律地位 现状
中图 分类 号 ： ９ ０ Ｄ ２． ４
讼。２ ０ ０ ３年 １ ２月《 北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案什
的 意 见 试行 ） ７ ８条 也 规 定 了业 主 委 员 会 在 一 定情 形 下可 作 为 原 第 、 告 参 加 诉 讼 ， 其 主 要 负 责人 （ 任 或 副 主任 ） 为代 表 人 。 ２ ０ 以 主 作 ０４
方 面 作 了较 为 洋尽 的 规 定 ，但 对 于业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 的 法 律 地
具有一定的办公经 ， 其应属 于“ 其他组 织” 享有独立的诉讼主体资 ， 格， 因此这些法院受理了以业主委员会名义起诉或应诉的物业管理诉 讼纠纷。实务部门对业 主委 员会 诉讼主 休资格 在 认定上 存在的截然 差异显然不符合法 制统一 的要求 ， 势必损害法律的尊严。０ 为了解决
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２９（ ） ０ ．下 ０１
时业 主自治组织法律地位现状的分折
肖立 梅
摘 要 中华人 民共 和 国 国务 院 ２０ ０３年颁 布 实施 的《 业管 理条例 》 物 更多是 对物 业管 理企 业 的行政 管理 规 范 ， 保 护 业主 从
我 国物权法和物 业管理法律巾都规定了业主大会和业主委员会， 业主 自治是通过业 主大会和业主委 员会 行使一定 的职权来实现的。 关于业 主自治组织的性质和法律地位 ， 物权法》 在《 颁布前就是学术界 争论的热点问题。 物权法》 《 颁布后， 伴随着 国务院《 物业管理条例》 的 修改， 尽管对业主大会和业主委员会 的成立 、 责范围和权利行使等 职
从行政法角度浅议业主委员会的法律地位
基层政府部 门居委会维护社 区的秩序， 对业主负责的责任。由于业主委员会现在法律地位的不明确， 使得在其行使 自己权 利 的时候 会遇 到各 种 阻碍 ， 而使 业主的权 利得 不到保 障 。本 文从 行 政法 的角度 分析 了业 主委 员会 的法律 地位 。 从
关 键词 业 主委 员会 居委 会 业主 大会
四 、 论 及 建议 结
股 尔会 ， 出业主委员会， 选 而同时有承 担如监事会一样的监督责任 。
三 、 主委 员会 与 外 部 组 织 的 法 律 关 系 业
笔者认为， 业主委员会 的异军突起 ， 对传统 的城市社区治理结构
及其运行机制发出了挑 战， 在现在 的社会环境之下 ， 代表业主利益的 业主委员会与代表基层 政府的居委会摩擦必然使业主的权利得不到 保障。取消居委会， 在确立业 主委 员会法律地位后 ， 授予业主委员会
公 司 的股 东 担 任 ， 股 东 大 会 对 董 事 有撤 换 和 罢 免 权 。 主 大 会 如 同 而 业
主大会选聘 的物业管理企业签订物业服 务合 同， 以及及时 了解业主、 物业使用人的意见和建议、 监督和协助物业管理企业履行物业服务合 同的职责。 第三十 五条规定 ： 业主委员会应当 与业主大会选聘 的物业 管理企业订立书面 的物业服务合同。 第五十一条规定： 物业管理企业 确 需临时 占用、 挖掘道路 、 场地的 ， 应当征得业主委员会 的同意 。 依据 以上条文的规定， 业主委员会与物业管理企业之 间是一种合 同关系 。 业主委员会可 以随 时更换现在的物业公司。而现 在社会上房地
业服务合同： 四） （ 监督业 主公约的实施｛ 五） （ 业主大会赋予的其他职
责。
府部门工作 的操作层和落 实层 。某些政府特别是城市基层政府及其
论如何发挥业主委员会的作用
论如何发挥业主委员会的作用《物业管理条例》首次确立了业主大会制度，也确立了业主委员会是业主大会的执行机构地位。
但是业主委员会业主、业主大会和物业管理公司之间的关系与地位直接影响着业主委员会作用的发挥，以至出现业主委员会片面追求维权或不作为的现象。
确立业主委员会的地位，开展对业主委员会的管理与引导是发挥其作用的重要环节。
业主委员会履行职责时的问题主要体现在1、业主委员会不按照物业管理合同办事，滥用监督权。
对物业管理企业的日常管理工作指手划脚，任意指责，把物业管理企业当成自己家的保姆，把炒物业管理企业鱿鱼时常挂在嘴上。
2、业主委员会把物业管理企业当成对立面，采取偏激的行动片面维权。
一见业主有不满意就站出来维权，甚至鼓动业主拒交物业管理费或者与物业管理企业对簿公堂、官司不断，以期达到维权的目的。
3、业主委员会随意忘记职责，不能代表全体业主的利益。
比如：不按规定定期召开业主大会会议，对违反业主公约的现象不闻不问，甚至带头违反业主公约等。
问题产生的原因分析1、法律地位模糊、不具体，削弱了业主委员会应有的作用。
《物业管理条例》从立法的层面上首次确立了我国的业主大会和业主委员会制度，但该制度并不完善。
业主委员会既不是组织又不是法人，既不是法人社团，又不是全体业主的代表人。
业主委员会只是社区决策机构----业主大会的执行机构。
如此模糊的定位，决定了业主委员会的法律地位是一个争议的焦点。
从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。
那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。
2、委员会的职责模糊和行为规范缺失。
《物业管理条例》规定了业主委员会的部分职责，但具体的权利义务并没有规定。
业主（代表）大会不是一种实体组织，而是业主内部的一种议事形式。
只有在处理业主内部重大事宜（如选举业主委员会、选聘物业管理公司、制定维修基金使用计划等）时，召开业主（代表）大会形成决议，再由业主委员会贯彻执行决议。
业主委员会的法律地位
业主委员会的法律地位业主委员会是由小区业主们选举产生的代表性组织。
它在小区管理中发挥着重要的作用，并在法律上享有一定的权益和责任。
本文将探讨业主委员会的法律地位，并阐述其在小区管理中的职责和权力。
一、业主委员会的法律基础业主委员会的法律地位主要依据《中华人民共和国物权法》和相关细则、规定。
依法设立的业主委员会是小区内的合法组织，其成立和运作必须符合法律的规定。
《物权法》第十三条明确规定了业主委员会的设立程序和权力范围，为业主委员会确立了法律地位。
二、业主委员会的职责和权力1. 代表业主意愿业主委员会作为业主代表，其首要职责是代表业主的意愿和利益。
在小区的重大事务中，业主委员会参与决策，对业主们的建议与诉求进行反馈，并维护业主的合法权益。
2. 监督小区管理业主委员会有权监督小区管理工作的执行和质量。
他们可以检查和评估物业公司的服务质量，如公共设施的维护和修缮、安全管理、绿化环境等。
若发现问题，可以提出改进建议，并与物业公司协商解决方案。
3. 管理小区共有财产业主委员会需要管理小区内的共有财产，如公共设施、共用场地等。
他们有权制定和执行相应的规章制度，确保共有财产的正常使用和维护，防止滥用和破坏。
4. 组织业主大会和业主代表会议业主委员会根据需要组织召开业主大会和业主代表会议，就小区管理和重大事项进行讨论和决策。
他们应当及时向业主通报会议内容和决策结果，并确保会议的公正、公开和民主。
三、业主委员会的权利保障为确保业主委员会履行职责和行使权力的顺利进行，法律规定了一些保障措施。
1. 物业公司必须配合物权法规定，物业公司必须配合业主委员会的工作。
物业公司应当按业主委员会的要求提供相关信息和文件，配合业主委员会履行职责。
2. 业主委员会收费根据物权法规定，业主委员会有权向业主收取管理费用，以维持其正常运转。
这些费用应合理、公开，并用于小区管理的需要。
3. 受法律保护业主委员会享有法律的保护，有权依法维护自身的利益。
城市住宅小区业主自治法律问题探析
城市住宅小区业主自治法律问题探析近年来，城市住宅小区业主自治在实践中显现出来的问题日益突出，业主委员会法律地位的不确定、业主民主参与意识差、经费保障的障碍、以及对业主委员会缺乏有效的监督制约机制等等，是导致业主自治纠纷的主要原因，笔者从以上几个方面进行了分析，并提出了业主自治和谐发展的改善途径。
标签：业主；业主自治；法律问题一、业主自治及其法律依据（一）什么是业主自治业主自治是指住宅区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依照法律、法规规定，通过民主程序建立自治组织、确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式。
（二）业主自治的法律依据1994年以前，小区的物业管理是由国家进行管理的，1994年建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》第6条规定:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会”,这样业主管理委员会参与物业管理的模式在全国得以正式确立,并在新建小区普遍实行。
但小区管委会的组成包括政府(公房所有人)、小业主(私房所有人)和房屋使用人(租户或其他非业主使用人)三方主体，是一个半自治、半行政的物业管理维权组织。
[1] 1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第一次提出业主自治概念，确认了住宅小区的业主自治和物业管理企业专业管理的模式。
2003年国务院出台了《物业管理条例》，对业主、业主大会、业主委员会和物业管理专业公司的权利义务做了统一规范，从而在行政法规的层面上确认了完全意义上的住宅小区业主自治模式。
2007年国家颁布《物权法》，以专章形式规定了业主建筑物区分所有权，确立了业主自治在小区治理中的主导地位。
二、业主自治制度的缺陷分析自1994年我国实施物业管理至今已经走过了15个年头。
在这15年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷。
（一）业主委员会法律地位的问题业主委员会法律地位的问题，指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。
业主委员会是民间的非法人组织
业主委员会是民间的非法人组织一、业主委员会的含义及特征业主委员会是依据业主公约或者法律的规定，经房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选择而产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。
从我国司法实际来看，业主委员会是一个物业管理区域内长期存在的、代表广大业主行使业主自治管理权的必设机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，以保障物业费的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业的法律、法规及相关政策，并办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。
业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理的最基本的组织形式。
与其他自治性组织比较而言，业主委员会具有以下法律特征１．业主委员会是由业主大会选举产生的。
根据我国《物业管理条例》的有关规定，业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，其行为应向业主大会负责。
因为，业主委员会并非独立的法人组织，它的所有行为后果均直接归属于全体业主，责任也是由全体业主共同承担的。
基于此，业主委员会的组成人员必须反映全体业主中绝大多数人的意见，故业主委员会的委员应由业主大会选举产生。
《物权法》第七十五条第一款进一步明确规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
”从此以基本法的形式确立了业主委员会必须由业主大会选举产生，并向其负责。
２．业主委员会的活动以对物业的自治管理为限。
业主委员会设立的目的在于使广大业主的自治管理权能够得到正常的行使，并及时了解和统一业主的不同意见和建议。
基于这一目的，业主委员会的所有活动必须以对物业的自治管理为限。
除签订物业管理合同外，业主委员会不能进行和从事与物业管理活动无关的任何经营性或非经营性活动。
３．业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。
业主委员会代表全体业主的意思表示，其行为向全体业主负责，维护的也是全体业主的合法权益。
法律行为案例_法理学(3篇)
第1篇一、案件背景某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年在某市某区投资开发了一个住宅小区，命名为“幸福家园”。
经过几年的建设，小区于2013年竣工并交付使用。
在小区建设过程中，开发商与业主委员会签订了一份《幸福家园小区业主公约》（以下简称“公约”），约定了小区的物业管理、公共设施维护、绿化养护、停车管理等事项。
公约签订后，双方按照约定履行了各自的权利和义务。
然而，随着时间的推移，小区业主对开发商的物业管理服务越来越不满意，认为开发商在物业管理、公共设施维护等方面存在诸多问题。
为此，2018年5月，幸福家园小区业主委员会（以下简称“业委会”）向开发商发出了《关于改善小区物业管理服务的函》，要求开发商在一个月内对小区物业管理服务进行整改。
开发商收到函件后，对业主委员会的要求置若罔闻，未采取任何整改措施。
2018年6月，业委会再次向开发商发出《关于解除《幸福家园小区业主公约》的函》，要求解除双方签订的《幸福家园小区业主公约》。
开发商认为，业委会无权单方面解除公约，遂将业委会诉至法院。
二、案件争议焦点本案的争议焦点主要有两个：1. 业主委员会是否有权解除与开发商签订的《幸福家园小区业主公约》？2. 法院应如何判决本案？三、案件分析（一）业主委员会是否有权解除与开发商签订的《幸福家园小区业主公约》？1. 业主委员会的法律地位根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构。
业主委员会依法行使物业管理权，对物业管理服务进行监督和管理。
2. 业主委员会的解除权根据《中华人民共和国物权法》第七十九条的规定，业主委员会有权对物业管理服务进行监督和管理，有权要求物业管理服务企业改善服务。
同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人一方有权解除合同的，应当通知对方。
当事人一方解除合同的，对方应当自收到通知之日起十五日内作出答复。
当事人一方未在规定期限内答复的，视为同意解除合同。
论“业主委员会”的法律地位
如合伙企业超 出合伙财产 范围的责任 由合伙人 承担无限连 现在业主委员 会通过合 法的议事程序 ，按 照 “ 少数服从多
带责任。 数 ” 的原则形 成决议 、规章 和制度 ，以此统 一全体业主 的
从 以上 的规定 中我们可 以看 出 ，业主委员会在 我国是 意志 。为此 ，业 主委员会要 有一 整套完整 的 、科 学的 、有 不具有 法律地位 的，不是 法律规定 的民事主体 的类 别 ，因 效 的机制 。首先 ，应该有对业 主委员会 的行之有效 的监督 为其 没有独立的财产 ，也 不能独立承担 义务 ，业主 委员会 机制 ，包 括政府 的监 督和业主 的监督 ，以便确保业 主委员
会 如果 能够依据专 门的组 织法 成立 ，能够具有社 团法人资 在 地 的 区 、县人 民 政 府 房 地 产 行 政 主 管 部 门备 案 。业 主 委 格 ，就具备 了行使法定权利的基本框架 。
员 会 委 员 应 当 由 热 心公 益 事 业 、责 任 心 强 、具 有 一 定 组 织 能 力 的业 主担 任 。业 主 委 员 会 主 任 、副 主 任 在 业 主 委 员 会
权 利 、履行 义务 的 自治 组 织 。 （ ） “ 主委 员 会 ” 的 职 能 二 业
（ ） “ 一 业主委员会”的法律 主体地位 。
我 国法律规定 的能参与 民事 活动的主体有 三类 ：自然
人 、法人和其他社会组织 。社会组织要成 为民事 主体 ，要 么具备法人资格 ，要 么属 于其 他组织 ，否则 其行 为无法得
嫁给全体业 主。但是在实 际生活 中 ，业 主委 员会要 代表全 会 。业主在首次业 主大会会议 上的投票权 ，根据业主拥有 体业 主与物业服 务企业签订物业 服务合同 ，不给业主委员 物业 的建筑面积 、住宅套数等因素确定 。 会 民事 主体地位显然不利 于业 委会 工作 的开展。业主委员 业 主委员会 应当 自选 举产生之 Ｉ ｔ起３ ０日内，向物业所
论如何发挥业主委员会的作用
论如何发挥业主委员会的作用《物业管理条例》首次确立了业主大会制度，也确立了业主委员会是业主大会的执行机构地位。
但是业主委员会业主、业主大会和物业管理公司之间的关系与地位直接影响着业主委员会作用的发挥，以至出现业主委员会片面追求维权或不作为的现象。
确立业主委员会的地位，开展对业主委员会的管理与引导是发挥其作用的重要环节。
业主委员会履行职责时的问题主要体现在1、业主委员会不按照物业管理合同办事，滥用监督权。
对物业管理企业的日常管理工作指手划脚，任意指责，把物业管理企业当成自己家的保姆，把炒物业管理企业鱿鱼时常挂在嘴上。
2、业主委员会把物业管理企业当成对立面，采取偏激的行动片面维权。
一见业主有不满意就站出来维权，甚至鼓动业主拒交物业管理费或者与物业管理企业对簿公堂、官司不断，以期达到维权的目的。
3、业主委员会随意忘记职责，不能代表全体业主的利益。
比如：不按规定定期召开业主大会会议，对违反业主公约的现象不闻不问，甚至带头违反业主公约等。
问题产生的原因分析1、法律地位模糊、不具体，削弱了业主委员会应有的作用。
《物业管理条例》从立法的层面上首次确立了我国的业主大会和业主委员会制度，但该制度并不完善。
业主委员会既不是组织又不是法人，既不是法人社团，又不是全体业主的代表人。
业主委员会只是社区决策机构----业主大会的执行机构。
如此模糊的定位，决定了业主委员会的法律地位是一个争议的焦点。
从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。
那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。
2、委员会的职责模糊和行为规范缺失。
《物业管理条例》规定了业主委员会的部分职责，但具体的权利义务并没有规定。
业主（代表）大会不是一种实体组织，而是业主内部的一种议事形式。
只有在处理业主内部重大事宜（如选举业主委员会、选聘物业管理公司、制定维修基金使用计划等）时，召开业主（代表）大会形成决议，再由业主委员会贯彻执行决议。
房地产法业主权益保护与业主大会的法律规定
房地产法业主权益保护与业主大会的法律规定房地产作为人们生活中最基本的需求之一，保障业主的权益是一个十分重要的问题。
为了维护业主的合法权益，我国采取了一系列的法律措施，其中包括业主大会的法律规定。
本文将从业主权益保护的角度出发，探讨房地产法中关于业主大会的法律规定。
一、业主权益保护的重要性业主权益保护是房地产法的核心内容之一，也是保障业主合法权益的基本要求。
业主权益包括对房屋的使用权、收益权、处分权等，只有保护业主的权益，才能确保他们在购房后享受到合法权益的保障。
二、业主大会的法律地位业主大会作为房地产法中的一个重要机构，被赋予了很高的法律地位。
根据《物权法》，业主大会是居住者共同管理和决策的组织形式，由业主自愿参加并通过投票方式进行决策。
业主大会的决议具有法律效力，是维护业主权益的重要手段。
三、业主大会的组织与权力业主大会的组织与权力由法律进行明确规定。
根据《物权法》和《物业管理条例》，业主大会由业主自行组织，主要行使以下权力：选举业主委员会成员、审议通过物业管理的事项、制定和修改物业管理规约等。
业主大会的决议应当符合法律法规的规定，个别业主不得阻碍多数业主的合法权益。
四、业主大会的程序保障为了确保业主大会的决议具有合法性和公正性，我国法律对业主大会的程序进行了严格规定。
首先，业主大会的召开应提前通知业主，并且在规定时间和地点进行。
其次，业主大会的决议需要经过充分讨论、表决，并依法记载，并且应保留相关的决议材料和记录。
最后，对于业主大会的决议存在争议时，可以向人民法院提起诉讼，依法维护合法权益。
五、业主大会与物业公司的关系业主大会与物业公司之间存在着一定的关系。
根据《物业管理条例》，物业公司是由业主大会聘用的，负责小区的管理和维护工作。
物业公司应当遵守业主大会的决议，执行其制定的规约。
业主大会则对物业公司的服务进行评估，并有权决定是否继续聘用。
这种相互制约的关系有助于实现业主权益保护的目标。
六、业主大会对业主权益保护的作用业主大会的存在和发挥对于保护业主权益起着至关重要的作用。
业主委员会法律地位之探析
业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。
由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。
因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。
一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。
（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。
其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。
二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。
明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。
但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。
2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。
2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。
业主自治团体法律地位的再思考
业主自治团体法律地位的再思考摘要：目前，关于业主自治团体地位的定位，学术界争议较大，本文首先分析业主自治团体的定位、特征和职能，通过业主委员会与其他社区组织的关系网络分析我国现行法关于业主自治团体法律地位的规定，进而探讨业主自治团体的法律地位。
关键词：业主自治团体；业主委员会；法律地位一、业主自治团体的定位关于现代建筑物区分所有人自治团体的研究表明，区分所有权人自治团体的性质，有法人型、非法人型和折衷型三种模式。
但无论三种模式之间的差异有多大，各个模式的自治团体内部均设有与其模式相适应的自治机关。
对这些管理机关给予比较法商的分析研究，无疑具有积极的意义。
1、德国法德国现行住宅所有权法称自治机关为”管理组织”。
该法第20条第1款规定，共用部分的管理责任，属于住宅所有权人及管理者。
依德国现行住宅所有权法，对公共部分予以自治的机关有四种：住宅所有权人、住宅所有权人会议、管理人及管理顾问委员会。
将住宅所有权人明确规定为公用部分的自治机关，是德国现行法律的独创。
住宅所有权人会议指由各住宅所有权人必须参加的团体。
该团体强制必设机关，在法律上位最高的管理机关。
由其决定自治方针与方法，并选任管理人、管理顾问委员会及订立自治管理规约。
管理人为不可欠缺的执行管理业务的必设机关。
而管理顾问委员会为非必设机关，由3名委员构成，3名委员当中，通常由作为建筑物区分所有权人的1名任主席，另2名建筑物区分所有权人任委员。
2、法国法法国现行住宅分层所有权法称区分所有权人自治团体的自治机关为”区分所有制度的机关”。
依该法，作为法人的自治团体内部设有三个具体的推动其运营的自治机关。
即区分所有权人大会、管理者和管理者团体参事会。
其中区分所有权人大会（总会）是意思决定机关，其权限主要包括预算的通过以及决定一切诉讼问题。
管理者为法国法上极为重要的机关，其被授权在法律上代表区分所有者全体。
管理团体参事会指一切区分所有权人管理团体所必须选出的，对管理者予以辅佐、监督、牵制的监督性与咨询性机关。
业主委员会法律地位再思考
Reflection on the Legal Status of Owners Committee 作者： 方金华
作者机构： 福建农林大学人文学院,福建福州350002
出版物刊名： 浙江树人大学学报
页码： 108-112页
年卷期： 2010年 第6期
主题词： 业主委员会;业主团体;民事主体资格;代表机关;执行机关
摘要：业主委员会能否作为民事诉讼主体提起民事诉讼,立法界和司法界一直存在争议。
业主委员会系业主自治性机构,不具备成立法人或＂其他组织＂的条件。
赋予其民事主体资格不仅不能解决当前存在的诉讼难题,还会陷入新的理论及实践困境。
根本出路在于对业主委员会制度做出相应调整,进而将其明确界定为业主团体的代表机关和执行机关。
论业主委员会制度的缺憾及完善
论业主委员会制度的缺憾及完善《物业管理条例》已实施一年有余了，它是我国第一部关于物业管理的行政法规，标志着中国物业管理行业步入了法制化、规范化发展的新时期。
但现实中的物业管理仍存在许多问题无法可依，本文仅指出业主委员会制度的缺陷并提出几点建议。
一、业主委员会制度存在的缺陷（一）业主委员会的法律地位和性质模糊业主委员会简称“业委会”，又称“物业管理委员会”。
《物业管理条例》（以下简称《条例》）第一次把“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。
《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。
”而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界也有不同的表述。
有观点认为，业主委员会是独立的社团法人。
也有观点认为，业主委员会属于亨有独立的诉讼主体资格的非法人组织。
还有观点认为，它既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。
（二）业主委员会成立的数量少《条例》第11条明确规定：“业主大会履行下列职责：（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。
”第10条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
”但是，由于《条例》对此并未做强制性规定，也没有规定其不成立或不备案的法律后果，从而造成了某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。
据报载，乌鲁木齐市的物业管理公司大大小小已达242家，物业管理行业已初具规模。
然而，全市830多个住宅小区，仅有50多个小区成立了业主委员会，与物业管理公司的数量相差悬殊。
（三）业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动《条例》第15条规定了业主委员会的五项职责，但是没有规定其办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动。
甚至，还出现了业主委员会委员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。
物业管理条例释义-第十五条
物业管理条例释义-第十五条业主委员会的地位和职责第十五条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。
【释义】本条规定了业主委员会的地位和职责。
(一)业主委员会的地位是业主大会的执行机构。
业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构,是业主自我管理、自我教育、自我服务,实行业主集体事务民主制度,办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。
业主委员会由业主会议选举组成,统一领导自治权限范围的物业管理各项工作,但必须对业主大会会议负责并报告工作,不享有自治管理规范订立权,因此,业委会必须服从业主大会会议,受业主大会会议的隶属,处于从属于业主大会会议的法律地位。
业主委员会应有以下特点:1.业主委员会应由业主大会选举产生。
业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构,其行为应向业主大会负责。
因此,业主委员会也应由业主大会来选举产生,反映绝大多数业主的意愿。
2.业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理,也就是说,业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使,使得各业主意见能够得到统一,并贯彻于具体物业管理事项中。
业主委员会不能进行除签订物业管理合同以外的经营活动,不是一个以经营为目的的实体。
同时,业主委员会也不应从事与物业管理无关的非经营性活动。
3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。
业主委员会作为业主大会的常设机构、执行机构,应该向业主大会负责,即应向全体业主负责。
业主委员会应代表和维护的是全体业主的权益,不能只顾及大业主的利益,被大业主所把持和控制。
小区业主委员会是基层自治组织吗？
Just because I wanted to survive, I started to learn and understand to let go.精品模板助您成功（页眉可删）小区业主委员会是基层自治组织吗？小区业主委员会不是基层自治组织，小区中的业主委员会，是业主自己的组织，不属于基层自治组织，不享有法人资格。
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
说白了，就是居民们组织起来管理和监督物业的。
一、小区业主委员会是基层自治组织吗?(一)小区中的业主委员会，是业主自己的组织，不属于基层自治组织，不享有法人资格。
(二) 业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
说白了，就是居民们组织起来管理和监督物业的。
二、业主委员会法律困境一直以来，中国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍中国物业管理朝更高水平发展的的重要因素。
因此，如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。
(一)困境一：业主委员会的法律地位不明确1、中国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
法人必须符合下列四个条件：(1)依法成立;(2)有必要的财产或者经费;(3)有自己的名称、组织机构和场所;(4)能够独立承担民事责任。
其他组织又称为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。
业主委员会的法律性质辨析
第１条规定 ， ５ “ 业主委 员会是业主大会
的执行机构 。该规定是对业委会法律 ” 性 质的明确界定。 从法理学角度分析 ，
践中业委会成为物业管理合同一方当
事 人的法律 依据 。既然业 委会 是物业 管 理合同的一方 当事 人 ，当然在发生
合同纠纷时 ，也应 当将其 作为一方诉 讼 当事人 。 这显然与第 １ 条业 委会是 ５
权来源于并受限于业主大会，它不具
有独立于业主大会的利益 ，其产生的
根据和存续的理由在于执行业主大会
决定 ， 维护全体业 主共 同利益 。 其次 ， 业委会不是一个独立于业 主大会的组
泰华家 园物业管理 公司返还 灭火器案 中，法院判决原告胜诉 ，而在 上海华
宇物业有限公司诉上海怡华苑业委会
业 主大会作为组织机构是通过业 主大
会 这一议事 制度来形成其意思 即业主 大会决议 ，然后通过其执行机 构—— 业委会将这种意思付诸实施。 最后， 业 委会履行法 定或业主大会赋予 的职责
业主大会的决定使用。 条例 ） ９ 《 ） 第３ 条 规息 “ 物业管理用房的所有权依法属
于业主 。未经业主大会 同意 ，物业管
织 ，只是其 内部的执 行机构。业主大
会既是全体业主 自我管理的议事制度 ， 也是全 体业主 自我管理 的组织机 构。
物业管理费 纠纷案 中，法院就 以业委
会是业主大会的执行机构 ，不具有诉 讼 主体资格为 由，驳 回了原告 的诉讼
请求 。 二 对业委会在民辜诉讼法上的
性 质 辨 析
能 以 自己的名义从事 。但是 ，《 条例》
管理诉讼 中成为原告或被告？各地实
践差别很大 。笔者认为 ，这些问题的
业主委员会章程
业主委员会章程引言概述：业主委员会章程是指规范业主委员会组织结构和运作方式的文件，它对于保障业主权益、促进小区和谐发展具有重要意义。
本文将从五个方面详细阐述业主委员会章程的内容和要求。
一、业主委员会的设立1.1 业主委员会的定义和作用1.2 业主委员会的组成和选举方式1.3 业主委员会的职责和权力范围二、业主委员会的运作机制2.1 业主委员会的会议制度2.2 业主委员会的决策程序2.3 业主委员会的财务管理三、业主委员会的权益保障3.1 业主委员会的监督机制3.2 业主委员会的法律地位和权力保障3.3 业主委员会的信息公开和沟通渠道四、业主委员会的责任与义务4.1 业主委员会的义务和行为规范4.2 业主委员会的资金管理和使用4.3 业主委员会的绩效评估和追责机制五、业主委员会章程的修订与解散5.1 业主委员会章程的修订程序和要求5.2 业主委员会的解散条件和程序5.3 业主委员会解散后的后续处理正文内容：一、业主委员会的设立1.1 业主委员会是由小区业主自愿组成的，旨在代表业主群体的利益和需求，维护小区的正常运营和管理秩序。
1.2 业主委员会的成员由小区业主通过选举产生，一般由业主代表组成，选举方式可以通过居民大会或者书面投票等形式进行。
1.3 业主委员会的主要职责包括：代表业主行使相关权益，制定小区管理规定，监督物业公司的服务质量，协调解决业主之间的纠纷等。
二、业主委员会的运作机制2.1 业主委员会应定期召开会议，讨论小区管理和运营的重大事项，会议应符合规定的程序，并做好会议记录和决议的保存。
2.2 业主委员会的决策应当经过讨论和投票，一般采取多数决定原则，对于涉及重大利益的事项，应当进行公开透明的程序。
2.3 业主委员会应建立健全的财务管理制度，确保业主的资金安全和合理使用，定期公开财务报告，接受业主监督。
三、业主委员会的权益保障3.1 业主委员会应设立监督机制，接受业主的监督和检举，及时处理业主的投诉和建议，确保业主权益得到保障。
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论业主委员会的法律地位——从实体法与程序法的双重视角摘要民事权利能力与诉讼权利能力应具有一致性。
在实体法上，业主委员会应被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关与代表机关，相应地在程序法上具有当事人资格的应为业主团体而非业主委员会。
除非另有约定，业主委员会代表业主团体提起诉讼时须经业主大会授权，其诉讼范围应限于保护业主的共同权益;对业主团体“怠于行使权利”须作出明确界定;基于原告资格与被告资格的一致性，业主团体亦应具有被告资格。
关键词: 业主委员会，业主团体，民事权利能力，诉讼权利能力目录摘要 (3)一、绪论 (5)二、研究目的和意义 (5)民事权利能力与诉讼权利能力的关系界定.三、业主委员会之实体法定位 (6)(一)业主团体与业主委员会的应然定位(二)业主委员会实体法律地位的实证法分析四、业主委员会之程序法定位 (8)(一)业主委员会的原告资格之质疑(二)若干具体问题的分析与讨论..五.结论...................................................1 2 参考文献 (12)一、绪论业主委员会的法律地位问题，理论界与实务界一直有争论。
无论是《物业管理条例》还是被寄予厚望的《物权法》，在这个问题上都采取了较为模糊的态度，由此也导致了各地法院在面对由业主委员会提起的业主维权之诉时无所适从，在是否受理上意见也不统一。
《建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)第13 条规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：(一)已经选举出业主委员会的，为业主委员会;(二)没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。
”“有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。
其诉讼利益归属于全体业主。
”这一司法解释如获通过，似可平息有关争论。
但关于业主委员会被赋予原告资格的理论基础何在、其实体法律地位如何、以业主委员会为当事人的诉讼利益(包括可能的败诉结果)何以归属于全体业主等问题，尚有讨论的空间。
另外，业主委员会提起诉讼时是否需经业主大会授权，“业主共同权益”与“怠于行使权利”等概念应如何界定，亦应在解释论上作出合理的说明。
二、研究的目的和意义民事权利能力与诉讼权利能力的关系界定目前学界对于业主委员会法律地位的探讨与争论，多集中于其有无诉讼主体资格。
不可否认，这是实践中亟待解答的问题。
但笔者认为，撇开业主委员会的实体法律地位即民事权利能力有无的问题而单纯去论证其当事人能力，难免有以偏概全之嫌。
只有在实体法与程序法的双重视角下做通盘考虑，才能正确审视业主委员会的法律地位。
诉讼法学者在论及民事权利能力与诉讼权利能力(当事人能力)的关系问题时，一方面提到两者应该具有一致性，但另一方面又言民事权利能力并非当事人能力存在的前提，当事人能力是诉讼法问题，诉讼法上的主体具有自己独立的、不依赖实体法而存在的特质。
[1]一些立法例上的规定似乎也印证了这一点。
比如德国民法典中率先确立了自然人与法人并立的二元主体模式，无权利能力社团之生存空间被极度压缩，但其诉讼法中却认可无权利能力社团有被诉能力;日本民法典沿袭了民事主体二元化的构造，但其民诉法第46 条却赋予一部分非法人团体以完全的诉讼权利能力，规定“非法人团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力”;我国《民法通则》中除对公民(自然人)、法人的民事主体地位作出规定外，并无对其他类别民事主体的规定，但《民事诉讼法》第49 条却明确规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
”笔者认为，上述立法上的实然状态并不能证成民事权利能力与诉讼权利能力适当分离的正当性，因为此种分离或由于立法者出于某类政治因素的考量而在实体法上故意忽略和否定某类民事主体的独立地位，如《德国民法典》中对无权利能力社团的敌视态度即因立法者欲将其纳入国家监控范围所致;或由于新型民事主体已大量存在于现实生活中而实体法未能及时跟进，如我国《民法通则》于1986 年制定时并未考虑到合伙企业、个人独资企业等非法人团体会在经济生活中占据重要的一席之地;还可能由于单纯的立法技术原因导致了实体法的滞后。
而法官几乎每天都面临着实体法规定之外的新型民事主体的诉讼，他们绝不能等待实体法修改后再行裁判，因此程序法先行一步确立这些民事主体的当事人资格也就不足为奇了。
但在应然状态上，民事权利能力与诉讼权利能力不但应该具有一致性，而且前者应为后者之前提与基础，正如德国《民事诉讼法》第50 条所强调：“有权利能力者，有当事人能力”。
因为如果某一主体不能使权利义务驻足集散，不能有民法之权利能力，则何来纠纷?又何来诉讼?赋予诉讼法上之当事人之能力，岂非多余? [2]反之，若一民事主体能牵动权利义务涉及诉讼，在诉讼法上自应具有当事人能力，而实体法上亦须赋予其相应的民事权利能力。
也就是说，诉讼权利能力与民事权利能力两者应具有相辅相成的内在统一之联系。
笔者即以此为出发点来讨论业主委员会在实体法上与程序法上的双重地位。
三、业主委员会之实体法定位(一)业主团体与业主委员会的应然定位近世以来，随着人口激增，土地渐成稀缺且珍贵之资源。
为了充分利用土地，高楼大厦遂拔地而起，原来独门别户之居住状态渐趋式微，取而代之的是一栋建筑物或一个小区之内成百上千的住户毗邻而居，其住宅犹如火柴盒一般紧密堆积。
在这种状态下，尽管业主之单独所有权仍占主导地位，但其权利行使须受一定限制，即不得违反共同利益而为有害于整个建筑物的适当管理或正常使用之行为。
同时，紧密结合的居住状态使得建筑物之共有部分及其附属设施成为区分所有权的核心要素，而如何对其善管与善用以及如何约束个别业主的不当行为，已属事关全体区分所有权人整体利益之事项，非单个业主可以主张。
为使此种整体利益有一畅通稳定的表达与维持机制，使全体区分所有权人形成一共同体关系当为最佳选择。
而为维持该共同体关系的存续，尤其为管理相互间的共同事务及共有部分的使用、收益，乃不得不结成一团体组织，以借该团体组织的力量，共同管理共有设施等共用部分及其他共同事务，维持区分所有权继续存在的机能。
[3]可见，凌驾于个人利益之上的业主整体利益保护之需要，促进了由全体业主组成的业主团体的诞生。
此团体组织之存在目的即在于维护业主整体利益，其自应由全体业主组成，才能获得存在的正当性基础，否则若仅由少数业主组成的机构来维护全体业主的利益，将不符合业主自治的民主原则。
近代各国在其民法典外另行制定建筑物区分所有权的特别法时，均将确立业主团体之独立地位及规范其内部决策与管理关系作为重点之一。
但在比较法上，关于业主团体的法律地位，有不同的规范方式：有赋予业主团体以法人人格者，如法国的共有人协会、日本的管理组合法人、美国的公寓所有人协会与我国香港的业主立案法团等;亦有肯定其非法人团体地位者，如日本的管理团体与德国的住宅所有权人团体等。
在我国讨论业主团体的法律地位问题，应以不突破现行法律框架为限。
《民法通则》中明确规定法人须具备独立的财产，且要有独立承担民事责任的能力，而业主团体所占有使用管理之财产如物业用房、业主缴纳的管理费等均属于全体业主共有，业主团体只享有相对独立的财产权利，对外交往所产生的法律责任原则上亦由全体业主共同承担，故其与我国民法上规定的法人相去甚远，但却符合我国《合同法》与《民事诉讼法》中所规定的“其他组织”的要件。
梁慧星教授主持拟定的《中国民法典草案建议稿》中专设一节规定“非法人团体”，为新型民事主体的涌现预留开放性空间，笔者认为这一方案可供将来制定民法典时借鉴，使自然人、法人之外的业主团体这类民事主体有安身之所。
业主团体之运行以强制参与和集体决策为基础，但为防止个别业主固执己见形成僵局，就必须采取少数服从多数的民主决策机制以形成团体意志，而这反过来又强化了业主团体相对于其成员的独立性。
业主团体之意思并非单纯全体业主意思的汇集，而是借助于业主大会这个议事机构形成独立意思，不同意大会决议之业主有容忍及服从的义务。
独立利益与独立意思奠定了业主团体成为独立民事主体(即被赋予民事权利能力)的基础。
当然，业主大会为非常设机构，其仅能充当业主团体意思的形成机关与决策机关，为使业主团体的意思在日常生活中得以贯彻执行，并降低物业小区众多业主的谈判成本与交易成本，通过在物业小区内部设立一个管理层并由业主向管理层授权即成为当然选择。
[4]在我国，业主委员会即扮演着此类管理层的角色，其应定位于业主团体的执行机关与代表机关，而非独立的民事主体。
(二)业主委员会实体法律地位的实证法分析在我国，无论是2007 年出台的《物权法》还是2003 年制定、2007 年修订的《物业管理条例》，对业主团体的规定均付之阙如，而对业主大会与业主委员会的法律地位又故意采取模糊态度，这也被认为是实践中众多争议的根源所在。
笔者认为，完全可以通过对现行法律体系中相关条文之文义与规范目的的解释，来界定业主委员会的法律地位，并为确立和完善业主团体的主体地位提供依据。
首先，根据《物权法》的规定，业主委员会由全体业主选举产生，是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。
《物业管理条例》第15 条更是直接规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项。
”可见，将业主委员会界定为隶属于业主大会的执行机构，是有明确的实定法依据的。
这里虽未提及业主团体的法律地位，但作为决策机关的业主大会与执行机关的业主委员会应相应依附于一个实体组织，否则即无存在的价值与必要。
所以笔者认为立法中实际上隐含了对业主团体独立地位的肯定。
其次，《物业管理条例》中规定业主委员会的职责之一为“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。
此条规定是否意味着业主委员会已成为物业服务合同的一方主体，学者们有不同理解。
笔者认为答案应为否定，理由在于：其一，依体系解释，“代表”一词在我国的民事法律法规中是有特殊含义的，如“法定代表人”、“表见代表”等概念中的“代表”意指法人或其他组织的内部机关以团体之名义对外为法律行为，但并非承认代表机关为独立主体。
若无特殊理由，《物业管理条例》中的“代表”一词应作相同解释，否则会引起体系的混乱。
其二，依历史解释，2002 年10 月公布的《物业管理条例(草案)》第15 条第2 款规定业主委员会的职责之一是“与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，而最终公布的正式条例中却增加了“代表业主”的前缀。
这样的修改绝非偶然，其意在强调业主委员会只是作为业主团体的代表订立合同。
[5]其三，依目的解释，物业服务合同订立之主要目的在于维护全体业主的共同利益，因此是否缔结及与谁缔结应由业主团体通过决策机关即业主大会决定，合同一方主体自应为业主团体，业主委员会只是执行业主大会的相关决议而已。