论如何发挥业主委员会的作用

论如何发挥业主委员会的作用

《物业管理条例》首次确立了业主大会制度，也确立了业主委员会是业主大会的执行机构地位。但是业主委员会业主、业主大会和物业管理公司之间的关系与地位直接影响着业主委员会作用的发挥，以至出现业主委员会片面追求维权或不作为的现象。确立业主委员会的地位，开展对业主委员会的管理与引导是发挥其作用的重要环节。

业主委员会履行职责时的问题

主要体现在

1、业主委员会不按照物业管理合同办事，滥用监督权。对物业管理企业的日常管理工作指手划脚，任意指责，把物业管理企业当成自己家的保姆，把炒物业管理企业鱿鱼时常挂在嘴上。

2、业主委员会把物业管理企业当成对立面，采取偏激的行动片面维权。一见业主有不满意就站出来维权，甚至鼓动业主拒交物业管理费或者与物业管理企业对簿公堂、官司不断，以期达到维权的目的。

3、业主委员会随意忘记职责，不能代表全体业主的利益。比如：不按规定定期召开业主大会会议，对违反业主公约的现象不闻不问，甚至带头违反业主公约等。

问题产生的原因分析

1、法律地位模糊、不具体，削弱了业主委员会应有的作用。《物业管理条例》从立法的层面上首次确立了我国的业主大会和业主委员会制度，但该制度并不完善。业主委员会既不是组织又不是法人，既不是法人社团，又不是全体业主的代表人。业主委员会只是社区决策机构----业主大会的执行机构。如此模糊的定位，决定了业主委员会的法律地位是一个争议的焦点。从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。

2、委员会的职责模糊和行为规范缺失。《物业管理条例》规定了业主委员会的部分职责，但具体的权利义务并没有规定。业主（代表）大会不是一种实体组织，而是业主内部的一种议事形式。只有在处理业主内部重大事宜（如选举业主委员会、选聘物业管理公司、制定维修基金使用计划等）时，召开业主（代表）大会形成决议，再由业主委员会贯彻执行决议。业主委员会是业主大会的执行机构和常设机构。

3、成员专业素质差，观念落后，选举程序没有科学规范。业主委员会成员大部分是退休或下岗的业主，他们大多年龄偏大，精力有限，没有接受过物业管理专业培训，对什么是物业管理，怎样进行物业管理知之甚少，物业管理的市场观念还不成形。而业主委员会的成员选举程序漏洞多，第一次业主委员会的召集，经费来源，代表资格审查、确认以及竞选纲领等等均没有明文的规定，容易产生贿选、拉票的行为。

4、物业管理公司和业主对业主委员会的认识存在误区。许多物业管理公司简单地认为业主委员会是监督者,其主要工作就是维权，就是以一个组织的形式出面同物业管理企业周旋。同时，当小区业主对物业管理企业的管理不满意时，业主们首先想到的就是尽快成立业主委员会，由业主委员会出面维权。这样一来，在业主和物业管理公司的心目中，把业主委员会简单地定性成一个“维权机构”，从而导致了矛盾不断，恶性循环。

业主委员会的作用

业主委员会正确行使权利，不仅事关物业管理区域内全体业主的合法权益，也关系到整个社会的公共利益，甚至关系到社会性会稳定、国家祥和。

业主委员会要正确行使权利，必须明确业主委员会在物业管理中的作用。首先从业主自治自律的角度看，维护全体业主的集体利益是业主委员会的核心作用，“集体利益”是指向全体业主而不是个别业主的。由于物业管理服务是一种类似于公共物品的“俱乐部物品”，容易产生有人会“免费搭车”，出现个别人不交物业管理费和维修资金的现象。业主委员会就是解决这一具体问题而产生的。一方面，业主委员会使得追求集体利益，实现对物业管理服务的一致支付成为可能。业主委员会的集体决定对集体成员具有一定的强制约束。每个成员必须为集体利益的改善而支付费用。另一方面，业主委员会对集体成员提供了动力机制。最主要的就是使违背集体利益或规则制度的人遭到惩罚。相反，个人可以从物业管理中获得好处。由此可见维护集体利益是业主委员会的核心作用。另一方面，可以成为小区业主之间矛盾的调解者，成为小区业主公约、规则制度的监督者和最终执行者，作为业主共同财产的代表，拟定规则制度和建议交业主大会表决的动议者，召集组织业主大会等。

发挥业主委员会的作用

1、明确业主委员会的法律主体地位。对外是全体业主的集中代表，对内是业主大会常设的执行机构。

2、物业管理立法要规定业主委员会的选举程序；细化业主委员会的职责；确定业主委员会日常经费的来源。物业管理法规要第一次业主大会的召集，大会费用，业主委员会成员资格审查，选举程序，竞选纲领等作出详细的规定，从源头上杜绝选举舞弊，使选举公平公正，业主委员会发挥其应有的作用。

业主是整个物业管理活动的核心，在物业管理活动中，业主委员会只有正确履行职责，行使权利，才能真正代表全体业主的利益，维护全体业主的利益，发挥其应有的作用。《物业管理条例》规定了业主委员会成员必须从业主中选举产生，所以，业主委员会成员也是业主之一，其行为应当是在维护包括其自己权益在内的全体业主的权益，在进行任何民事法律行为时，都应该更谨慎、更忠实地行使职权；监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同，监督的内容主要的管理事项、管理质量是否达到了合同中约定的标准以及物业管理费有的收支情况，在监督的同时，还应当积极协助配合物业管理企业依约履行义务、享受权利。监督全体业主对业主公约的实施情况，对于业主违反公约的行为，业主委员会有权责令其改正，并可在公约规定的权利范围内进行处理，对严重违反公约并违反了相关行政法律、法规的，有权法院起诉。此外，业主委员会职责还包括：维修资金的归集、使用和管理，协助督促业主交纳物业服务费，调节业主内部纠纷，配合、协助公安机关和居民委员会开展小区内的社会治安工作，提出动议供业主大会讨论等。

3、要强化业主公约的作用，明确单个业主、业主委员会、全体业主三者之间的关系，确立业主委员会在三者之间的地位。

确立三者之间关系的关键是业主公约。业主公约应定位为业主内部各成员间的多边合同、契约，其内容主要是各业主在物业管理中的权利义务、在物业使用和维护中的行为规范以及相关的法律责任，确定业主委员会的代表人地位等。业主公约经一定比例业主签字后即可生效，并对全体业主均具有同等约束力，是社区内部业主自治自律的“宪法”，不得随意破坏或修改。个别业主违反业主公约的规定时，由业主委员会以业主代表的名义直接追究其违约责任，直到诉至法院。

4、建立业主委员会及成员的行为规范，开展对业主委员的培训与管理，通过程序性的规定约束业主委员会滥用权力。只有进一步完善立法，行政主管部门按照法定的程序对业主委员会的活动进行监督。那么，业主委员会只能依据法定的程序进行活动，不符合法定程序的行为是违法的、无效的，行政主管部门可以依法予以撤销。政府相应职能部门定期对业主委员进行物业经营管理，物业法规