房地产企业土增税扣除项目问题
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额.2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣.2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配.可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除.3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税.特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除.加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年.3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定.根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额.一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”.土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种.第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”.第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额.。
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）【注意】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。
（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。
2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。
可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。
3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
”4.与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。
特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。
解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题
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解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题自今年初以来，全国税务机关普遍加大了对土地增值税清算稽查力度，为了进一步做好土地增值税清算工作，日前国家税务总局下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)，明确了八个方面的问题。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题国家税务总局第一次对土地增值税清算时的收入做了具体的界定：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
充分体现了了销售合同在确认收入中的重要性。
但国税函[2010]220号没有明确未开具发票或未全额开具发票，未签订的销售合同的如何界定收入。
笔者认为：对未全额开具发票，且未签订销售合同的，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认土地增值税清算时收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定)。
对未开具发票，未签订销售合同的有两种情况：一种是未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的，也应《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认土地增值税清算时收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定);对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的，应不确认收入的实现(这样处理亦和国税发[2009]31号文件相附)，待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
另外，笔者认为：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算后发生补、退房款的，应重新计算土地增值税，多退(或抵)少补。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题国税函[2010]220号文开先河地对未支付的质量保证金的扣除问题进行了明确：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
土地增值税细则加计扣除项
土地增值税细则加计扣除项文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。
第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。
房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。
第二，装修费用能否加计扣除视情而论。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。
既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除；对于房屋的精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。
但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。
总之，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。
上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。
上述国税函〔2010〕220号文件第七条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
房地产开发企业土地增值税清算时开发费用的扣除问题
房地产开发企业土地增值税清算时开发费用的扣除问题2009-11-10 20:431、营业费用和管理费用的扣除问题：根据土地增值税相关规定：房地产开发费用的计算方法是按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除，但是如果实际发生的营业费用和管理费用不足5%，是按实际发生额扣除还是按5%扣除？另外如果该项目跨年度，是否将上年已接转损益的费用和本年的期间费用加起来和5%比较？还有如果同时开发A、B二个项目，今年A项目符合清税条件，B项目不符合，那么清税时共同发生的期间费用在A、B之间怎么分配？2、财务费用的扣除（Ⅰ）根据土地增值税实施细则的规定，对于利息支出，分两种情况确定扣除：（1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出不得单独计算，应按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除，同理如果发生的利息支出不足5%，是按5%扣除还是据实扣除？（Ⅱ）前面所说的“利息支出”是否还包括已记入“开发成本”的利息费用，还是仅指“财务费用”中的利息？（Ⅲ）另外房地产开发企业允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除，这里房地产开发成本是否包括已记入“开发成本”的利息，即这部分利息是否作为加计扣除的基数？答：1、根据现行《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。
”如果符合第一种情况，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，那么，财务费用可以据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他的营业费用及管理费用，按（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除，而不是按发生额扣除。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。
而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。
自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。
但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。
尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。
本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。
房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。
由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。
为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。
房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。
而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。
对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。
其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。
依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。
土地增值税清算存在的问题及对策
土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖,促进房地产开发健康发展的重要举措.加强土地增值税征管,有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。
然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看,当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。
一、存在问题1、政策宣传不够.对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低，突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款,填报土地增值税清算的各种报表困难,加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感,从而造成了工作的被动性。
2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。
而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施,公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。
3、销售收入不真。
一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象.在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算,将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。
使得开发商所申报的收入与实际不符,这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。
4、清算工作量大.土地增值税清算工作是一项全新的工作,工作量大、项目多，实际操作难度大,税收成本高。
一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目.而且，房地产开发大部分是滚动开发,房地产开发项目周期长,在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。
房企单独修建的售楼部样板房等营销设施土地增值税清算扣除问题
房企单独修建的售楼部样板房等营销设施土地增值税清算扣除问题
应分不同情况处理：
一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。
售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
房地产企业土地增值税存在问题和改革
房地产企业土地增值税存在问题和改革随着社会经济的快速发展，越来越多的人开始认识到土地增值税的重要性，其管理水平的高低，直接关乎行业的可持续发展进度。
但在实际管理过程中仍旧存在问题，使得管理工作难以顺利进行。
本文针对问题提出一些改革，希望可以为相关人员提供参考依据。
标签：房地产企业;土地增值税;问题;改革一、房地产企业土地增值税存在问题20多年来，房地产市场经历了翻天覆地的变化，但土增税法基本上还是沿用1993年的模式至今，很多方面显然已经过时，主要表现在以下几方面。
（一）征税范围过窄、税率过高征税范围过窄，普遍存在土地增值税管理工作中，而造成此问题的原因主要有以下两点。
第一，房地产企业随着经营范围的不断扩大，开始认识到土地增值税管理工作的重要性，但是由于我国现行的条例规定所限制，相应的土地使用权或者是房屋出租不纳入征税范围，不符合公平性原则。
鉴于此，使得房地产企业在实际管理过程中，面临较大的问题。
第二，近年国有土地资源逐渐短缺，企业通过“旧改”来获得开发土地，但土增税率偏高致使造成较大的税务负担，无异于造成相应的土地难以得到正常流转，更不要讲提高土地资源利用率，且阻碍行业可持续发展进度。
土地增值税虽然属于行为税，开发企业的投资测算时为保证合理利润提高定价，同样会将其转嫁给购房者，伤害到刚需一族。
（二）扣除项目复杂导致税收管理成本过高房地产企业在进行土地增值税管理过程中，还面临其他问题，其中扣除项目过于复杂是一个较为突出的问题，而扣除项目主要是房地产开发成本，在进行土地增值税清算管理过程中，实际扣除项目往往比较复杂，这样就会加大管理人员的工作难度系数，不利于土地增值税工作的顺利进行。
房地产在开发成本过程中，并不能够与开发商进行愉快的合作，很多开发商也不愿意提供更加详细的资料，同样会造成诸多问题的发生。
税务部门进行土增税项目清算，往往专业水平和人手不足，不得不借助中介机构进行长时间资料审核，大大提高了税务部门和纳税人的管理成本。
房地产企业土地增值税清算难点问题及应对策略研究
房地产企业土地增值税清算难点问题及应对策略研究土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
房地产企业的总体税收情况与土地增值税的税收情况紧密相关，而作为一项地方性税种，由于我国各地的土地增值税清算规定执行并不统一，因此也给房地产企业的土地增值税清算造成了较大的困扰，怎样清晰认识和避免在土地增值税清算中出现的难点问题，降低公司税收风险是摆在所有房地产企业面前的一个考验。
一、房地产企业土地增值税难点问题（一）税收政策研究掌握不足在开展土地增值税清算前，必须明确清算单位。
国税发[2006]187号中对土地增值税清算单位的定义是：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
而在实际税务执行层面，各省市对“国家有关部门”的认定存在差异。
有的地方税务机关以发展和改革委员会颁发的立项文件作为清算单位，有的地方税务机关以住建局颁发的《建设工程规划许可证》为清算单位，在清算过程中，如果房地产企业预测的清算单位划分口径与税务机关认定口径不相符，则可能造成计算结果偏差，因为不同清算单位的增值率会出现正增值或负增值，二者如果并入一个清算单位就可以相互抵消降低增值率，不能并入一个清算单位就可能出现负增值清算单位无法退税，正增值清算单位大额补税，对企业的效益及现金流产生很大影响。
国税发[2006]187号对土地增值税清算时点做了明确规定，包括一般纳税人应当开展土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人开展土地增值税清算两种情形。
在房地产市场行情火热的时候，不少房地产开发项目的土地增值率非常高，如按时清算可能需要补缴大额土地增值税，有的房地产企业尽量推迟清算，近几年房地产受到国家宏观政策调控，在"房住不炒"的基调下，有的房地产开发项目出现了土地价款比销售价还高的情况，这样就直接导致土地增值税清算金额要低于预缴金额，房地产企业需要向税务局申请退税。
土地增值税征管中存在的问题与建议
土地增值税征管中存在的问题与建议高顿网校友情提示，最新哈尔滨会计实务知识相关内容土地增值税征管中存在的问题与建议总结如下：土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物的增值额征收的税种，征收对象主要是房地产开发企业。
房地产业在近几年内得到了蓬勃发展，已经成为拉动我国经济发展的支柱产业和新的税源增长点。
然而，房地产业的迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，加强和改进土地增值税的征管刻不容缓。
一、土地增值税征管中面临的突出问题（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收入手段偷逃土地增值税。
二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。
《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。
各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。
但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。
（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。
银行按揭贷款销售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理。
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题阅读：24802013—06-03 21:12标签：利息企业所得税土地增值税扣除在房地产行业中有一句俗话说得好，“房地产企业就是给政府及银行打工的角色"，房地产项目开发的支出中，支付给政府的土地款及各项税费以及支付给银行的财务费用总和，大概在50％以上，地价高的项目可能比例更高。
支付给政府的各项税费，在所得税及土增税清算时一般都是可以扣除的，但项目发生财务费用却不一定能全额扣除。
下面分类进行讨论.一、财务费用在所得税前的扣除规则1、在《企业所得税实施条例》中,第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分.2、在国家税务总局2011年第34号公告中，第一条即是对条例中第三十八条的明确：根据《实施条例》第三十八条规定,非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除.鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构.“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率.既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
众所周知，信托公司的贷款利率是比较高的，此公告意味着,只要企业向非金融企业支付的利息，只要不是高的离谱,基本上是可以做到据实扣除的。
房地产企业关注的土增税企业所得税的利息扣除问题
房地产企业关注的土增税、企业所得税的利息扣除问题，你必须get！一直以来，较高的利息支出成为不少房地产开发企业重大负担。
然而，企业不仅应关注利息负担本身，而且应关注利息支出相关的涉税扣除政策，因为利息支出能否扣除、如何扣除，直接影响到企业相关税款金额大小。
不同税种对利息支出扣除的规定不尽相同，在计算企业所得税时能扣除的利息支出，在计算土地增值税时未必就能扣除，反之亦然。
因此，准确掌握利息支出扣除的税收规定尤为重要。
本文简要介绍利息支出在计算企业所得税与土地增值税时的扣除规定，并进行比较。
计算土地增值税的扣除规定（一）资本化的利息支出应调整作为财务费用。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
也就是说，已经资本化的利息支出，在计算土地增值税时，仍应作为费用处理。
这对土地增值税金额的影响较大，因为如果利息支出作为开发成本处理，不仅可以据实扣除，而且可以作为加计扣除的基数。
（二）据实扣除或者按比例计算扣除。
国税函〔2010〕220号文件规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
（三）超期利息和罚息不能扣除。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（四）利用闲置专项借款对外投资取得收益应冲减利息支出。
《企业会计准则第17号——借款费用（2006）》（财会〔2006〕3号）第六条规定，在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，应当按照下列规定确定：为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
土地增值税中财政部规定的其他扣除项目
土地增值税中财政部规定的其他扣除项目（1）加计扣除。
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
（2）代收费用扣除。
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；
如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
房地产开发企业土地增值税扣除项目明细解析
房地产开发企业土地增值税扣除项目明细解析取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。
具体包括：1.政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
2.合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
3.红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
4.拆迁补偿费土地征用费、劳动力安置费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
（一）前期工程费开发前期准备费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质金勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：5.勘察设计费(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费6.报批报建增容费(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
房地产 转让自建旧房 土增扣除项 计算案例
房地产转让自建旧房土增抠除项计算案例在房地产市场上，自建的旧房转让是一个常见的交易形式。
在这种情况下，土增值税的抠除是一个关键的计算环节，对于买卖双方来说都有着重要的意义。
本文将以一个实际案例为例，详细介绍房地产转让自建旧房土增抠除项的计算方法，以供读者参考。
案例背景：甲方在2005年自行购地建房，总投资500万元，其中土地成本为100万元，建筑成本为400万元。
现在打算将这个房产以700万元的价格转让给乙方。
根据《中华人民共和国土地增值税法》相关规定，甲方可以享受土地增值税的抠除优惠，但需要通过正确的计算来确定最终税额。
计算步骤：1.计算房屋建设成本：房屋建设成本 = 土地成本 + 建筑成本= 100万元 + 400万元= 500万元2.计算土地增值额：土地增值额 = 转让价格 - 房屋建设成本= 700万元 - 500万元= 200万元3.计算应纳税额：应纳税额 = 土地增值额× 30= 200万元× 30= 60万元4.计算可抠除土地增值税额：根据《中华人民共和国土地增值税法》相关规定，自建房屋的土地增值税可抠除部分为土地增值额的50。
甲方可以抠除的土地增值税额为：可抠除土地增值税额 = 土地增值额× 50= 200万元× 50= 100万元5.最终应缴纳的土地增值税额：最终应缴纳的土地增值税额 = 应纳税额 - 可抠除土地增值税额= 60万元 - 100万元= 0（如结果小于0，则不纳税）结论：根据以上计算，甲方在转让自建旧房时，可抠除的土地增值税额为100万元，最终不需要缴纳土地增值税。
通过这个实际案例的计算，我们可以清晰地了解了自建旧房转让中土增抠除项的计算方法，以及最终应缴纳的税额。
这对于房地产交易双方都具有重要的指导意义，可以帮助他们在合法合规的前提下完成房产转让交易。
也为监管部门提供了依据，保障税收的正常征收和使用。
希望本文能对读者有所帮助，谢谢阅读！。
土增税清算后的房地产处理
1、清算后再转让房地产的处理
清算后销售或有偿转让的部分，纳税人应按规定进行土增税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用*销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
2、土增税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
自然人纳税人：住所地、办理过户手续所在地
纳税申报
纳税人应在转让房地产合同签订后7日内（个人）
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
3、税收优惠
建造普通标准住宅
增值额未超过扣除项目金额20%的，免征
因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产
免征
因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的
免征பைடு நூலகம்
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源
增值额未超过扣除项目20%，免征
改制重组过程中涉及的土地增值税政策
《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税【2015】5号）
4、征收管理
完善土增税的预征办法
除保障性住房外，东部地区预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区不得低于1%
纳税地点
法人纳税人：房地产所在地
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房地产企业土增税扣除项目问题
问题描述
1、房地产企业在计算土地增值税加计扣除时，精装修的成本可以作为加计扣除基数的一部分吗？再就是购买土地的价款计入加计扣除的基数的是土地的价税合计款，还是购买土地价款/（1+9%），还原成不含税价，作为加计扣除基数？（成本加计20%，费用则是按照10%来扣除），
2、土地增值税扣除的税金我看只有城市维护建设税和教育费附加，请问地方教育费附加及地方水利建设基金是否可以扣除？印花税是否可以扣除？
专家回复
1.《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
四、土地增值税的扣除项目
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
所以可以计入开发成本的装修费用可以作为加计扣除基数。
然而，《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。
根据上述规定，我们理解，装修费用可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目及加计扣除基数，但是住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。
即对于精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。
但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。
但是目前各地对家具、家电土地增值税前扣除规定不一致，实际执行中建议咨询主管税务机关的掌握口径。
以出让方式取得土地的，不涉及增值税问题，按照全额计入取得土地使用权支付价款。
2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：
第六条计算增值额的扣除项目：
（四）与转让房地产有关的税金；
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》：
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。