集团CBD项目部分销售与自持土增税筹划

关于集团CBD项目土增税的思考

一、集团CBD项目战略定位。

集团CBD项目战略定位：少量销售黄金旺铺，迅速收回部分投资资金；自持大量商业物业长效收益，确保商业地产可持续发展，商业地产价值最大化。

二、战略定位涉及的土增税事项。

少量销售黄金旺铺，单价高，单位成本低，项目增值额及增值率居高不下，从而导致项目应缴巨额的土增税。

按集团财务部门前期对都江堰项目拟销售部分土增税测算，详见《都江堰百伦项目休闲区土地增值税筹划方案》：“

1、按市场价格直接销售现房应缴土地增值税11,604万元，土地增值税负担率37.33%；

2、增加销售环节方式应缴土地增值税5,011万元，在二次销售过程中增加的税费（契税、印花税）469万元，合计5480万元，土地增值税负担率16.42%；

增加销售环节方式比直接销售现房方式节约土地增值税6124万元，节税率18.35%；”

三、项目土增税筹划方案优化。

通过对项目实际情况以及原有税收筹划方案详细研究，个人认为上述税收筹划方案可进一步优化。

？1：方案中收入成本对应关系失衡。

高区间定价收入对应的是总体平均扣除成本，对扣除成本严重低估，导致项目增值额居高不下，应缴巨额土增税。

？2：方案立足局部，缺乏整体观念。

缺乏对“项目总体收入、项目平均利润率、项目平均增值额”的测算，从而难以倒推实现销售部分平均增值额，以达到控制土增税目的。

？3、土增税税负分析。

行业标准？（如万科2011年度土增税税负为5.16%）。

税负控制标准？个人认为成都市商业地产土增税税负的合理区间为4%－5%。

四、对土增税政策研究

（一）、清算单位的确认。

1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，（土地增值税实施细则）。

2、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，（国税发【2006】187号）。

3、清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，（国税发【2009】91号）。

（二）、成本费用分摊方法

1、可售建筑面积百分比法。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，将可扣除的成本费用在清算单位之间进行分配，合理确定各清算单位的扣除金额。

2、占地面积百分比法。按照《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

3、税务机关确认的其他合理的方法（暂无统一规定）。

此条规定非常关键，既是税务部门自由裁量权体现，又是企业沟通协调渠道，认真分析并掌握对企业最有利的办法是核心。

（三）、税收政策征收方式

A、查账征收。

通过上述政策研究，土增税扣除项目是核心，无论是可售建筑面积百分比法，还是占地面积百分比法，对集团CBD项目当前扣除成本的分摊都存在严重低估，需与税务管理部门进行深入沟通，明确其他合理方法。

对查账征收方式中成本扣除办法，已经与都江堰税务部门沟通，对方认可现状并同意商讨合理扣除办法，而非唯一可售建筑面积法。

建议办法如下：

1、预算造价法。

政策依据：参考《税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）。

计税成本对象确定原则：

定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

成本分配办法：

根据（国税发[2009]31号）第29条：企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

建筑面积法，指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

预算造价法，指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

2、可比售价系数法。

建议根据该项目实际售价差异，计算产品可比售价系数，按可比售价系数对项目对应的可扣除总体成本进行分摊，并计算土增税。

办法原理：项目可扣除成本以总建筑面积为依据平摊，同理：收入以项目总收入为依据进行平摊。该办法更侧重于轻税负思路，是与税收具体管理部门沟通重点，但实务操作性不强。

专题报告税务，共同研究按可比售价系数法进行土增税清算解缴的可行性。

查账征收，若扣除成本办法可行，在控制土增税的同时，控制企业所得税提前解缴。（结转成本提高，应税利润降低，企业所得税额降低，但剩余成本结转固定资产（或投资性房地产）减少，今后折旧抵税降低）。

B、核定征收。

政策依据：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；

《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）核定征收情形：

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。