如何发挥业主委员会在物业管理中的作用

如何发挥业主委员会在物业管理中的作用

随着物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断提高，全国物业管理领域的投诉和纠纷正在不断上升，矛盾的激化已经影响到社区业主的生活环境。业主委员会作为连接业主与物业管理公司之间的纽带，它的良好运作将关系到一个小区的安定和团结。

业主作为物业的所有权人和物业管理服务消费的主体，享有业主大会召开的提议权和物业管理事项的提案权、业主公约和业主大会章程的修改权、业主委员会成员的选举权和被选举权、对物业管理企业和业主委员会工作的监督权、对物业管理执行情况的知情权、对住房专项维修资金管理使用的监督权等。业主在享有以上权利的同时，也应当承担相应的义务，如遵守业主公约和业主大会章程、遵守物业管理区域内物业共用部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、按时交纳物业管理服务费用等。强调业主享有的权益，同时明确业主承担相应的义务、遵循权责一致的原则，是业主大会、业主委员会规范运作的关键。

一、业主委员会和物业管理公司的关系

业主委员会与物业管理公司是物业管理关系中互相依存、互相补充、缺一不可的两个方面，是具有工作目标一致性、各自职责差异性、双方地位平等性的两个部门，不能简单地定高定低、比上下。物业管理公司要自觉纳入监督机制之下，诚信自律，为业主服务；业主委员会要正确运用监督机制，而不是单一行使“至高无上”的监督权、否决权。这样才能够避免双方互相敌视、互相设防的紧张对抗局面。因此，业主委员会定位是否准确，是关系到业主能否参与民主自治的先决条件和重要保障。

（1）业主委员会根据业主大会的决议和物业的情况，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。业主委员会的委托和物业管理公司的受托是一种合同关系，是一种市场的双向选择，双方在地位上是平等的。在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有不接受委托的自由。在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理之间的关系。

（2）物业管理公司和业主委员会都是独立运作的、互不干扰，双方可以因发展变化的需要，在协商一致的条件下续签、修改或解除合同，但都无权干预对方的内部活动。

（3）工作上的合作关系。物业管理公司在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主的共同利

益也时常要和物业管理公司打交道，由此产生了他们之间的合作工作关系。一般来说，委托合同中都规定了物业管理公司和业主委员会的权利和义务，如物业管理公司有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议；业主委员会有权审议物业管理公司制订的年度管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业管理公司落实各项管理工作，等等。

二、业主委员会运作中存在的问题

首先，业主参与决策的积极性不高。如果没有真正关系到个人的切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，态度漠然。正是这种态度，导致选举产生的业主委员会成员不少是退休的老人，缺乏广泛的群众基础。业主委员会几乎成为一个“空中阁楼”式的组织，不能发挥其应有的作用。从北京市现有的成立业主委员会的小区来看，有效促进物业管理、使物业保值增值的小区屈指可数。

其次，业主委员会这个组织是由小区的业主组成，委员的自身素质、组织能力、社会公信力等十分有限，让这样一个看似整体、实际相对分散的组织承担着复杂的决议工作，有些强人所难。

第三，业主委员会的身份还有待明确。业主委员会既不是法人组织又不是社团组织，它究竟能够承担怎样的责任，能否作为诉讼主体？一旦形成授权范围内的工作失误，造成业主、物业管

理企业利益受损，根据我国现有的相关法律法规很难让当事人承担相应的法律责任。

第四，业主委员会换届改选困难。由于现阶段各种利益交织在一起，真正能够热心公益事业的业主屈指可数，业主本身并不积极参与，使得业主委员会无法按照相关条例要求顺利延续下去。

第五，业主委员会印章难以控制。由于业主委员会掌管着印章，无形中使部分业主委员会成员自身存在的权利意识逐渐膨胀，受权利的驱使，逐渐把执行机构放在脑后，随意使用印章的情况时有发生。

第六，目前，在小区内积极公益的人首先是那些“维权人士”。这些人一旦当选业委会委员，便带领大家走上“维权之路”，实际就是跟物业管理公司和开发商斗。这些人一旦有私心，就会借机谋求私立，同时把小区闹得不成样子，日常生活受影响，房屋的价格也一落千丈。

三、正确发挥业主委员会的作用，维护全体业主的合法利益为了让业主委员会既能行使权利，又能承担相应的责任和义务，同时还能享受到合法的报酬，力争实现业主委员会责、权、利的协调。

首先应清楚、正确、合理、科学地给业主委员会做出法律定位。在物业管理活动中业主、业主委员会以及物业管理公司构成了物业管理法律关系的最主要的民事主体。根据我国《民法通则》第126条规定，建筑物致害责任主体所规定的管理人是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其它设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。因此，应通过物业管理法律、法规的立法，直接赋予业主委员会区分所有权建筑物管理人的法律地位，赋予它一定的权利和权威，并规定其应承担的义务以及应为自身行为所承担的法律和社会责任。为保证业主委员会主任工作的公平性、专业性、及时性，应该建立业主委员会主任的公开选举制。只要能正确及时地行使业主委员会的权利、履行业主委员会的义务、承担业主委员会应尽的责任，具备一定专业知识的业主，就可以竞聘为业主委员会主任。业主委员会主任应与业主代表大会签订聘用协议。

其次，为切实保障业主委员会的正常运作和发挥积极的作用，还必须建立激励机制和约束机制。如果业主委员会工作突出，就应该给予奖励，否则就要给予处罚。另外，还要注意约束业主委员会的行为，保证业主委员会工作的公平性和及时性。

第三，针对上述“病因”，有关方面（政府主管部门、物业管理协会等）可以就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，多层次、多渠道、多角度、多方式对业主进行广

泛的宣传教育，让业主逐渐成为“成熟”的消费者，进而关心、支持业主委员会，自觉参与小区的物业管理。

最后，我们政府相关主管部门要在业主委员会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业主委员会成员的资格和条件等方面发挥政府的权威作用，真正帮助物业区域（小区）组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。物业管理协会要加强对业主委员会成员，尤其是要对主要负责人的培训工作，提高他们的思想、政治素质和专业水平。