chapter3物业管理公司与业主委员会

业主委 员会 的性质
业主委员会 的地位
业主委员会的宗旨是 代表业主们的合法权 益，实行业主自治与 专业化管理相结合的 管理体制
通过业主委员会而实 现业主自治是社会民 主管理的基础
3.2 业主委员会
3.2.2 业主委员会的机构设置 1．业主委员会的产生 一个物业管理区域只设一个业主委员会 首届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设 单位或物业管理公司、业主代表组成筹委会，由筹委会 推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会或业主代表 大会选举产生 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持文件向物 业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案 2．业主委员会的组织 业主委员会的组织机构在设置时，应注意若干问题
3.1. 物业管理公司
3.1.1 物业管理公司的概念 物业管理公司： 具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人 （1）物业管理公司是独立的企 业法人 物业 管理公司
（2）物业管理公司属于服务 性企业
（3）物业管理公司是承担某些行 政管理职能的特殊服务性行业
3.1. 物业管理公司
3.2 业主委员会
3.2.3 业主委员会委员 业主委员会委员的权利与义务 （1）业主委员会委员的权利 参加业主委员会组织的有关活动； 拥有选举权、被选举权和监督权； 参与业主委员会有关事项的决策 有权对业主委员会的工作提出建议和批评
（2）业主委员会委员的义务
遵守业主委员会的章程； 执行业主委员会的决议，完成交办的工作；
3.3 物业管理公司 与业主委员会的关系及其他
3.3.4 物业管理公司同房地产开发商的关系
物业管理公司和房地产 开发公司应该是两个相 对独立的企业法人
房地产开发公司在进行小区 建设和经营的全过程中都应 该考虑到物业管理的需要， 并要求物业管理公司介入
房地产开发公司依赖物业 管理公司代为物业管理， 而物业管理公司依靠房地 产开发公司为其提供必备 的物业经营管理条件
房地产开发公司在设计、 施工、售房三个环节上应 为物业管理公司做好前期 准备工作
阅读材料
业主委员会尴尬求生
一、 “业主被打事件”批量产出 二、业主们畏惧什么
四、谁来圆业主 的维权之“梦”
三、留在文件里的权利
关键术语
物业
物业管理 物业管理公司
业主 业主委员会
业主委员会委员
业主委员会章程
复习思考题
3.2 业主委员会
3.2.5 业主委员会的章程和日常工作 会名，地址，辖区范围，性质，主管部门及宗旨
业主委员会 章程： 业主委员会 的行为 准则，纲领 性文件
组织及职责 会议制度及工作制度 委员的条件、选举办法及权利和义务等 经费来源、经费账目管理 办公用房 章程生效、修改、补充等有关事宜
3.2 业主委员会
3.2.5 业主委员会的章程和日常工作 业主委员会的日常工作： 1）了解、掌握物业管理区域、业主和使用人的基本情况 2）负责对物业管理工作作出评价，然后就续聘或解聘原有物业管理公司提 出意见，向业主大会或业主代表大会报告； 3）同物业管理公司签订物业管理服务合同，明确双方的权利和义务；征求 业主的意见制定辖区物业管理的收费标准，签订合同并办理备案手续； 4）管理好物业维修基金； 5）提出本辖区年度房屋维修计划、设备维修更新计划、公共设施维修养护 计划，并提出财务预算。必要时，要做好物业维修基金的筹集工作 6）督促业主和使用人遵守业主公约、小区管理公约、房屋使用公约等行为 准则，协调好业主邻里关系
3）积极开展各 种有益的物业 经营与有偿服 务活动，创造 较高的经济效 益和社会效益 ，增强自身的 竞争实力
3.1. 物业管理公司
3.1.2 物业管理公司的权利与义务 物业管理公司的权利是：
（1）根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理； （3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； （4）有权制止违反规章制度的行为； （5）有权要求管委会（即业主委员会，下同）协助管理； （6）有权选聘专营公司（如清洁，保安公司等）承担专项管理业务； （7）可以实行多种经营，以其受益补充小区管理经费； （8）根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业主委员会审核同意， 申请使用物业维修基金
3.1.5 物业管理公司的建设 （ 1） 制定长远的 发展规划 加强 内部建设 （ 3） 全面提高物业管 理人员的素质 （ 4） 加强基础 管理工作 （ 2） 教育职工要有 竞争意识
加强外部建设：搞好物业管理公司的公共关系
3.2 业主委员会
3.2.1 业主委员会的性质和地位 业主委员会是在物 业管理区域内代表 全体业主实施自治 管理的组织 业主是指物 业的所有者
3
3.3 物业管理公司 与业主委员会的关系及其他
3.3.1 物业管理公司和业主委员会的关系 二者实行专业化 管理与业主自治 相结合的管理体 制，共同管理一 定范围内的物业。 1．法律上的平等关系
2．经济上的交换关系
Content Title 所不同的是，物 业管理公司受业 3．工作上的合作关系 主委员会的委托 来管理业主的物 业，而业主委员 物业管理公司同业主委员会的关系在完全 会代表业主的利 市场条件下和非完全市场条件下有所不同 益来管理物业
3.1.3 物业管理公司的服务项目 工程维护 管理
安全管理
车辆道路 管理
服务 项目 环境卫生 管理 园林绿化 管理
3.1. 物业管理公司
3.1.4物业管理公司的组织机构 总经理室
产 业 部
办 公 室
财 务 部
公 关 部
工 程 部
产 业 部
管 理 部
服 务 部
发 展 部
下 属 企 业
各 管 理 处
3.1. 物业管理公司
3.1.1 物业管理公司的概念 公司 基本目标 公司 基本目标 公司 基本目标
1）妥善管理和 维护业主的物 业财产，使其 始终保持良好 的状态，并得 以保值、增值 ，延长其使用 寿命
2）以较少的投 入为业主和租户 提供满意的服务 ，使用户和居民 在安全、文明、 舒适、快乐与健 康的环境中工作 和生活
3.2 业主委员会
3.2.3 业主委员会委员 业主委员会委员从业主中选举产生， 其名额分配取决于业主在该物业中 所拥有的业权份额的多少
业主委员会委 员的产生
业主委员会委 员的任期
业主委员会委员每届任期 为2～3年，可以连选连任
业主委员会委员 的任职资格
品德好、热心公益事业、责任心 强、有一定的组织能力和必要工 作能力的成年人
3.3.2 物业管理公司与居民委员会的关系
如何解决居委会与物业管理公司的矛盾 首先，理顺居委会与物业管理机构之间的关系，需要形成如 下几点基本共识 在所有城市住宅小区都必须建立健全居委会组织。 居民委员会和物业管理机构具有共同的工作目标。 居民委员会与物业管理机构各有所长，可以“互补”。 其次，尽快出台有关法律、法规，为理顺居委会与物业管理 公司之间的关系提供法律依据
社区管理（第三版）
21世纪公共管理系列教材
社 区 管 理
(第三版）
汪大海、魏娜、郇建立
主编
第2编 社区管理的主体
第3章 物业管理公司与业主委员会
物业管理公司
物业管理公司是指具备相应资质条件并按照法定程 序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人
业主委员会
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自 治管理的组织
1．什么是物业管理？什么是物业管理公司？ 2．物业管理公司的服务项目有哪些？ 3．业主委员会是什么性质的组织？ 4．如何加强业主委员会的自身建设？ 5．物业管理公司和业主委员会的关系应 该是怎样的？
参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；
向业主委员会的工作提供有关资料和建议
3.2 业主委员会
3.2.4 业主委员会的权利和义务 •业主委员会的权利 （1）召集和主持业主大会（业主代表大会） （2）提出修订《业主公约》、《业主委员会章程》的议案 （3）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解 除物业管理委托合同 （4）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务 预算和决算 （6）监督检查物业管理企业的物业管理工作
（7）监督公共建筑、公共设施、物业管理服务用房的合理使用
（8）业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利
3.2 业主委员会
3.2.4 业主委员会的权利和义务 •业主委员会的义务 （1）筹备并向业主大会（业主代表大会）报告工作 （2）执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定，接 受广大业主的监督 （3）贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、 规章和规范性文件，协助物业管理企业落实各项工作，对业主和物 业使用人开展多种形式的宣传教育 （4）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的 管理服务活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标 （5）调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷 （6）建立本会档案制度 （7）接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查 （8）本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大 会（业主代表大会）的决定，不得损害公共利益。
源自文库 3.3 物业管理公司 与业主委员会的关系及其他
3.3.2 物业管理公司与居民委员会的关系
两者 的矛盾
两者 的矛盾
两者 的矛盾
少数物业管理公 司拒绝在所管理 的住宅小区设立 居民委员会
某些物业管理 公司对居委会 的正常工作不 予配合
居委会和物业 管理机构各自 为政，缺乏协 调
3.3 物业管理公司 与业主委员会的关系及其他
3.1. 物业管理公司
3.1.2 物业管理公司的权利与义务 （1）履行物业管 理合同，依法经营
（2）接受管委 会和住宅小区 居民的监督
义务
（3）重大的管理措 施应交管委会审议， 并经管委会认可
（4）接受房地产行政主管部门、 有关行政主管部门及住宅小区所 在地人民政府的监督指导
3.1. 物业管理公司
预习案例
业主委员会为什么炒不掉物业公司？
重点问题
物业管理公司的权利和义务 物业管理公司的业务范围 物业管理公司的组织机构 和建设 业主委员会的宗旨和作用 业主委员会和业主委员会委员 的权 利和义务，业主委员会的建设
3.1. 物业管理公司
3.1.1 物业管理公司的概念 物业 （Real Property） 物业管理 （Real Property Management） 已经建成并投入使用的各类 房屋及与之相配套的设备、 设施和场地 由专门的机构和人员，依照合同和契约， 对已投入使用的各类房屋及与之相配套 的设备、设施和场地以经营的方式进行 管理，同时对房屋周围区域周围的环境、 清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路 养护实施专业化管理，并向业主提供多 方面的综合性服务的过程
3.3 物业管理公司 与业主委员会的关系及其他
3.3.3 物业管理公司同政府有关部门的关系
物业管理公司同许多政府部门都有着业务关系，这 些部门包括房地产行政主管部门，以及市政、绿化、 卫生、交通、治安、供水、供气、供热等政府部门 此外，物业管理公司作为企业法人，在经济 活动中还应接受财政、税务、工商、价格等 行政管理部门的监督、指导和管理
7）做好辖区内道路场地、车辆行驶和停放等方面的管理；
8）做好内部管理工作，；做好委员的增补选举工作；建立工作制度、会议 制度和档案制度；做好办公用房的设置和管理工作；做好换届选举工作
3.2 业主委员会
3.2.6 业主委员会的自身建设 作为物业消费者的业主自身素质的培养和提高
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要重视对广大居民群众的宣传教育 聘请顾问，积极寻求咨询 举办培训班，组织业主委员会 主任或委员学习——“业主学 校”