银行按揭和公积金贷款培训.pptx

银行按揭知识 &
公积金知识
——唐晓军
第一部分 银行按揭知识
一、按揭种类：
• 住房商业性贷款[80%贷 30年还]
2006年新政后，大于90㎡的，只能贷70% 。
• 公积金贷款[贷款年限和额度每个城市标准都不一样] • 商业用房贷款（50%贷 10年还） • 组合性贷款，以上二者结合[70%贷] • 二手房贷款[70%贷 须是市房地产交易所交易的] • 房改房贷款[房改办有下发的文件，需2个自然担保人，只需
• 质押贷款：指贷款按法定质押方式以借款人或第三人的动产或权 利作为质押物发生的贷款。
补充：什么是质押？
• 质押的概念： 质押包括动产质押和权利质押。
动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有， 将该动产作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人 有权依照法律规定，以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产 的价款优先受偿。
本房作抵押即可 • 装修贷款[总房款20% 或工程报价的70%]
二、还款方式、方法：
• 方式：银行代扣。 • 方法：等额本息还款法；等额本金还款法。
三、客户办理银行按揭需要准备的资料
1、《商品房买卖合同》原件一份。 2、《首付款凭证》复印件一份。（总房款的30%以上） 3、 夫妻双方的身份证、户口本、结婚证原件及复印件各一份 ，单
第二部分 公积金知识
一、住房公积金
是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、 城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、 社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性 的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配 转化的一种形式。
二、公积金贷款
公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是 由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金 委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金 交存人和离退休职工发放的贷款。
八、夫妻一方在外地或外国如何办理按揭手续
委托他人代办，在外地的公证机关办理委托公证 或在中国驻外国的使、领馆办理委托手续。（因国 籍的情况、客户所在地方的不同等，情况比较复杂， 必须个案处理）
九、抵押贷款，质押贷款：
• 抵押贷款：贷款人（银行放贷人）按法定抵押方式的借款人或第 三人的财产作为抵押物发放的贷款。 抵押人有权处分的房产及地上定着物。 抵押人依法取得的国有土地使用权 银行认可的财产不能作抵押的：土地所有权，使用权所有人不明 确的，已经抵押过的，不能强制执行的，法院查封的，其他依法 不能抵押的财产
十三、什么是转按揭？
就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是 指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银 行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售 或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期 限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
十四、客户如果不按时交纳月供款，怎么处理此种情况
根据客户与银行签订的抵押贷款合同的约定，一般 处以小额违约金或支付逾期供款利息，逾期供款超 过3个月（连续）或累计逾期供款超过6个月，银 行可以起诉客户、拍卖该房屋、要求发展商履行回 购责任等方式处理。
• 质押的范围和效力： 质权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，质权也消灭。
十、已抵押的房地产能否转让？
根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵 押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让 人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新 的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知 受让人的，转让行为无效。
• 离婚者要有离婚协议 • 收入证明要超过月还款的2倍以上，要盖公章，劳资专用章，用
碳素笔、签字笔填写内容，不能错字、改字。 • 公积金贷款，在单位开，是否交，交多长时间，公积金帐号，须
连续交一年以上。（续交年限每个单位的情况都不一样）
六、外籍人士购买的房屋可否办理按揭
外籍人士可以申请按揭贷款购房，但必须有以下要求： • 必须提供在中国有固定工作和固定收入的证明 • 必须提供在中国的合法居留证 • 必须委托一名中国公民办理关于该按揭贷款的一切事宜 • 具体贷款年限与款额有待银行进一步落实。
十一、贷款期如遇利息调整，如何处理？
根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整 利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同 利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1 月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。
十二、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？
借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日 向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可 提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的 部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作 调整。
身客户需要到民政局开具《无婚姻登记证明》原件两份。（这三 证上的名字、出生年月日等有出入的需开具证明，证明为同一人） 4、夫妻双方收入证明各一份，加盖单位公章。（夫妻双方或单身者 收入证明中的收入额度总和必须是银行还款月供额度的2倍以上） 5、夫妻双方条形私章各一枚。 6、主贷人近期免冠1寸彩照一张。
七、办理按揭贷款申请的已婚夫妇是否都要到场办理按揭
• 在办理按揭申请的审核过程中，已婚者需夫妻双方全部到场，如 有任何一方在异地不能一同前往者，有如下处理方案：
• 一方在国外，需提供由国外律师事务所证明的委托公证书，委托 国内配偶全权办理购房事宜。
• 一方在国内异地，不能亲自到场办理按揭手续，需提供国内律师 事务所证明的委托Biblioteka 证书，委托其配偶全权办理购房事宜。
权利质押是指以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、 提单，依法可以转让的股份、股票，依法可以转让的商标专 用权，专利权、著作权中的财产权，依法可以质押的其他权 利等作为质权标的的担保。
补充：什么是质押？（续）
• 质押合同： 出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自 质物移交于质权人占有时生效。法律对权利质押的生效时间 区别不同情况分别作了规定。
7、办理新的银行账户（开户时需存够2月的还款额）。
四、费用的收取：
（以下金额和数据均为参考值）
• 借款合同工本费：20元（大部分地方都不收）； • 印花税：贷款额的0.5‰； • 抵押费：贷款额的5 ‰； • 他项权证工本费：80元
五、符合什么情况可以按揭：
• 年龄：18岁以上，贷款年限+现在年龄≤退休年龄（60周岁）