某别墅项目前期市场分析报告

龙润山庄别墅项目前期市场

报告

A R U N·上海安瑞投资咨询有限公司

2０04年11月

目录

第一部分

宏观环境……………………………………………………………………………………………………………………４

一、地理环

境………………………………………………………………………………

……………………………………４

二、行政区

划………………………………………………………………………………

(5)

三、经济环

境……………………………………………………………………………

(5)

四、人文环

境………………………………………………………………………………

(8)

五、交通环

境……………………………………………………………………………

………………………………………９

六、消费环

境………………………………………………………………………………

(10)

第二部分

徐州房地产市场……………………………………………………………………………………………………………１５

一、概述……………………………………………………………………………………………………………………1５

二、徐房指数……………………………………………………………………………………………………………………２1

第三部分

徐州别墅市场研究 (23)

一、徐州别墅市场综述…………………………………………………………………………………………………………2３

二、徐州别墅区域分布研究 (25)

三、细分物业简述 (27)

四、区域市场分析 (29)

第四部分

龙润山庄分析 (47)

一、项目概况……………………………………………………………………………………………………………４7

二、项目周边环境……………………………………………………………………………………………………………4７

三、项目ＳＷOT分析………………………………………………………………………………………………………………４8

四、项目定位………………………………………………………………………………………………………………５0

附:项目投资财务可行性分析(框架） (56)

第一部分宏观环境

一、地理环境

徐州位于东经１16°２2',北纬33°43'--34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约2１０公里,南北长约１４0公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。

徐州市位于华北平原的东南部,域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低,平原约占土地总面积的90%,海拨一般在30－５０米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布,废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北.

徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度,四季分明,光照充足,雨量适中,雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变,夏季高温多雨,秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。

徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、

石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。

二、行政区划

徐州总面积1125８平方公里，占江苏省总面积的１1％,其东西长约2１0公里,南北宽约140公里,其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段;但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。

三、经济环境

2004年１-１0月份,徐州经济继续保持良好的发展势头,工业生产加快、产销衔接良好,投资、出口、消费三大需求保持旺盛，居民收入稳步提高、市场物价继续攀升，财政收入平稳增长、金融存贷持续增加,全市国民经济整体运行继续保持了稳步快速的增长态势。

1、工业生产加快产销衔接良好

工业生产快速增长。1-１0月份，全市国有及年产品销售收入５00万元以上非国有（规模以上）工业增加值完成18７.24亿元,增长22．0%,增幅比上月加快0.２个百分点。工业生产的主要特点：一是重工业生产增势强劲。今年以来重工业一直以较快的速度增长，１-１０月份，重工业完成增加值为121.46亿元,同比增长34.8%,增幅比上月加快０．２个百分点。二是外商及港澳台投资企业、其他类型企业增速加快,股份制企业保持稳定。1—10月份,外商及港澳台投资企业、其他类型企业完成工业增加值分别为13.3５亿元和1３.00亿元, 增长17.2%和３０.５％，增幅分别比上月加快２.８个百分点和 2.２个百分点。股份制工业企业完成工业增加值为104.6９亿元，增长２８.５%。三是私营经济发展迅猛。１-10月份,全市私营工业企业完成工业总产值12９.３8亿元,同比增长3６.4%,增幅高于全市平均水平5个百分点。四是大企业、集团的带动作用依然较强。1—10月份，全市3０家大企业、大集团生产势头良好，累计完成工业总产值3８9.9２亿元，同比增长34.2%,其增幅超过全市平均水平。五是市区工业快于六县(市)工业。1－10月份,市区、六县（市）

分别完成工业总产值3８1.7９亿元、23１.9２亿元，同比分别增长34．5%和２5．5%。

产销衔接态势良好。1-１0月份,全市工业品销售率为9７．6％。

2、三大需求保持旺盛

投资继续保持较快增长。１—10月份，全市全社会固定资产投资完成31９.２2亿元,比去年同期增长20.4%,其中,国有及其他单位投资完成17５.16亿元,同比增长2８．２%。在国有及其他单位投资中，基本建设、更新改造和房地产开发投资分别增长2９.3%、2８.4%和0.1%。

进出口贸易、实际利用外资增长较快。今年以来,我市把对外贸易经济作为加快徐州经济发展的第一要务来抓，加大招商引资的力度,对外贸易呈现持续快速增长的态势。 1—10月份，全市进出口总额6.０3亿美元,比上年同期增长6３.1％，其中出口总额2.38亿美元，增长２１．4%。协议外资、实际利用外资增幅有所回落。1—10月份新签协议外资金额３.９６亿美元,比上年同期增长２.2%;实际利用外资1.95亿美元,同口径增长17.9%。

消费需求回升加快。１0月份，全市各大商家抓住“十一”黄金周的销售商机,大力开展各种促销活动,商品销售和餐饮业较为火爆，带动消费品市场较快增长。10月份,全市社会消费品零售总额2０.４0亿元，比上年同期增长13.2%。1—10月份累计实现消费品零售总额１9１.23亿元,比上年同期增长1１.9%,增幅比上月加快0.1个百分点，呈现持续回升的良好态势。分销售地区看,县域市场繁荣活跃,市和县以下市场保持稳定。1—10月份县的消费品零售额增长２1．9％；市及县以下消费品零售额分别增长11.８%和9.1%。分行业看,其他行业、餐饮业较为活跃，批发零售业保持稳定,１—1０月份分别增长１６．５%、13.7%和11.6%。

3、居民收入稳步提高市场物价继续攀升

城镇居民家庭收入稳步提高。１-１0月份，全市城镇居民人均可支配收入达7４5７.19元，同比增长9.5％。

市场物价继续攀升。1０月份，全市市场物价总水平延续九月份的上涨势头,继续攀升。当月全市居民消费价格总指数上涨2.７%,创今年以来新高。１-10月份，全市居民消费价格总指数上涨１.２％,其中，服务项目价格上涨3．0%,消费品价格上涨0.7%。从各大类分类价格看,食品类、烟酒及用品、衣着类、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务类、居住类价格较上年同月有所上涨,分别上涨2．3%、1.２%、0.2%、1.８%、2.４％和1．7％,家庭设备用品及维修服务、交通和通讯价