香港太古广场案例分析
香港考察心得及特色大型mall个案分析1024122134
简介
香港IFC MALL是超大型复合商业地产项 目，集香港最高写字楼、顶级五星的四季酒 店、IFC MALL购物中心于一体，同时又有机 场快线香港站、地铁东涌线香港站、地铁港 岛线中环站、地铁荃湾线中环站、巴士站、 过海渡轮码头等交通站点。 在这种意义上来看，IFC MALL倒不像 一个商业地产项目，而像一个市政交通枢纽， 公共功能的比重强于商业功能。
将滑冰场设为中 庭，增添娱乐设 施的同时，还增 加了商场人气
大型中庭形成层层退台， 形成了巨大的演绎中庭
时代广场 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 商业mall一大特色， mall一大特色 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 商场的一大吸引点：
整个商场四面围合，形成一个巨大的中庭
共通点 3
休闲娱乐餐饮业繁盛
分布广泛
青衣城——底层食肆
休闲、娱乐、 休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人 个楼层分散布置， 气分散到各个楼层： 气分散到各个楼层：
分布广泛
东荟城——二层至四层沿滑冰场设置餐饮
休闲、娱乐、 休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人 个楼层分散布置， 气分散到各个楼层： 气分散到各个楼层：
超高挑高中庭，巨大的模型建筑，天幕电影， 对年轻客户有极强的吸引力
又一城 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 商业mall一大特色， mall一大特色 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 商场的一大吸引点：
围绕圣诞为主题的大型模型，既增添了购物的气氛， 还汇集了人流
青衣城 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 商业mall一大特色， mall一大特色 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 商场的一大吸引点：
业态设置社区化
香港又一城购物中心案例研究
附-12
AMC电影城
AMC又一城以提供多元化的优质电影为本，为观众提供不同类型的电影选择。所有 影院均使用数码环回立体声设备以及层级式座位设计，让观众尽情欣赏至爱电影，视 野全无阻碍。情侣座位设计——座位上的手柄可随意提高，座位前更有额外的空间， 让情侣可以更亲密舒适的欣赏电影。AMC又一城同时设有为伤残人士而设的设施。
世联地产
本报告是严格保密的。
附-12
欢天雪地溜冰场
u又一城欢天雪地是全港最大型的室內溜冰场之一，拥有大型舞台灯光及优质视听系 统，是举办世界级滑冰赛事和表演的理想场地，亦是休闲娱乐的理想之选。 u香港又一城溜冰场聘请陈露等著名花样滑冰运动员定期指导，同时举办滑比赛。经 营滑冰场成本较高，并非大部分购物中心都要引入滑冰场。
地
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附-12
楼层分布
地L2
上
L1
四
层
UG
G
地
LG1
下
三
LG2
层
MTR
P
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MTR
u由于与地铁接驳，该 层店铺比其上六层少许 多，以主力店TASTE为 主，附有东亚银行分行、 百老汇电器、丰泽电器、 屈臣氏、万宁等电器、 生活品店铺。
地铁站覆 盖区域
TASTE
百老汇电器
麦当劳 AMC
半露天美 食广场
H.M KFC
半露天美食广场
板前回转
AMC寿司
Rice paper
H.M
柏斯琴行 香港唱片
UNIQLO GigaSports
香港唱片
玩具反斗城
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UNIQLO
柏斯琴行 Häagen-Dazs
析香港太古广场之圣诞促销案例
分析香港太古广场之圣诞促销案例引言圣诞节是全球范围内盛大的节日之一，在这个特殊时刻，许多商家都会推出各种吸引消费者的促销活动。
其中，香港太古广场是一个备受瞩目的购物中心，其圣诞促销案例备受关注。
本文将对香港太古广场圣诞促销案例进行深入分析，在分析过程中重点关注其促销策略、目标消费群体、营销渠道等方面的因素。
促销策略香港太古广场的圣诞促销案例采用了多种促销策略，以吸引消费者并提升销售额。
以下是其中几个主要的促销策略：1. 特别限时优惠香港太古广场在圣诞期间推出了限时优惠活动，例如限时打折、满减等优惠措施。
这种策略可以引起消费者的购买欲望，促使他们更积极地参与购物活动。
此外，限时优惠活动还可以营造一种紧迫感，让消费者快速做出购买决策。
2. 圣诞特别商品香港太古广场在圣诞期间推出了一系列特别商品，如限量版圣诞装饰品、圣诞礼盒等。
这些特别商品可以吸引消费者的注意，因为它们具有独特性和独特的购买价值。
消费者可以通过购买这些特殊商品来展示自己的独特品味，增强其购买欲望。
3. 礼品卡优惠香港太古广场还推出了礼品卡优惠活动，即购买礼品卡可以享受额外优惠。
这种策略可以鼓励消费者购买礼品卡作为圣诞礼物，既方便又给予受赠者选择的自由。
优惠的礼品卡还帮助消费者节省了购买礼物的成本，因此在促销活动中具有较高的吸引力。
目标消费群体香港太古广场的圣诞促销活动主要针对的是中产阶级和高收入人群。
这些人群通常有较高的购买力和消费需求，对奢侈品和高端商品有较大的兴趣。
此外，他们通常对圣诞节有较高的热情，并愿意在这个特殊的节日购买礼物和参与购物活动。
因此，将促销活动针对这部分目标消费群体，有助于提高销售额。
营销渠道为了最大限度地吸引目标消费群体，香港太古广场采用了多种营销渠道来传播圣诞促销信息。
以下是其中几个主要的营销渠道：1. 广告宣传香港太古广场在多个媒体平台上发布了广告宣传圣诞促销活动。
这些广告可以通过电视、报纸、网络等渠道传播，吸引目标消费群体的关注，并提供相关的促销信息。
太古汇,一个慢故事背后.
太古汇,一个慢故事背后在太古地产2004年的年报中，这家公司认为广州的太古汇将在2008年开业。
从这个时间往前，计划从2001年已经开始；而在那之后的6份年报里，太古在不断推迟这个时间点。
同样是在2004年，已经逐渐扩展到全国的万达广场开始从商业广场向城市综合体的形态过渡，作为培训的一部分，万达会定期组织员工到香港太古广场参观。
在深圳，华润集团开出了很可能是当时中国内地水准最高的商业综合体万象城，参照对象是太古广场和太古又一城。
直到2012年，当隋颂伟离开北京三里屯Village，南下接替郝继霖成为太古汇第二任负责人时，才算是这个项目筹备期正式结束的标志。
“坦白讲，十年并不是我们觉得做一个项目需要花费的时间，”太古地产中国区行政总裁白德利（Guy Bradley）说，“十年太长了。
”在太古，让前期团队完成开拓任务，然后让善于经营的团队整体接手，是多年来形成的一条规矩。
只是谁也没曾预料过，太古进入中国内地市场的第一步，也是它们试图打造的旗舰项目，会让人等如此之久。
1972年成立的太古地产隶属于老牌四大英资洋行之一的太古集团，在香港它最著名的项目包括了太古广场、港岛东以及已经出售的又一城，它们不仅仅是购物中心，而是含写字楼、酒店、公寓甚至住宅等多业态在内的综合体。
香港有限的土地和它本身长期持有的运营模式让太古并不像传统地产商那样依赖于销售。
从2002年至今，每年它来自各类物业的租金收入占营业总额保持在6成以上，除了2003年到2005年外的其余年份，比例都高于85%。
相比于香港其他地产商如新世界、和记黄埔、恒隆等，直到太古汇出现之前，太古一直难以找到合适的机会进入内地。
从2001年3月第一次签署投资意向算起，太古汇到2011年才正式开业—那还只是购物中心和写字楼部分；到今年1月，文华东方酒店开业，而项目整体规划中的文化中心目前还处于内部装修阶段。
这个总面积约35.8万平方米的综合体位于广州的天河东路，周围沿着约2.8公里长的天河路兴建的商业区被统称为天河商圈。
商业综合体---香港太古广场
由於前期開發的住宅區已經成熟，太古城於 1982年開始在連接太古地鐵站的地塊開發太古 城中心一期，引入知名品牌經營大型零售；後 於1986年地塊中心位置開發了太古城中心二期
香港太古城功能佈局
住宅區
由於太古集團之前沒有地產開發的經驗，加之周邊環境不 成熟，太古城的主體是作為住宅區來開發的
住宅區分為8期進行開發，共興建了61棟高層、提供 12,698套公寓；總建築面積約120萬平方米，占總開發體 量的83%
與地鐵出口接駁，並迅速引導人流上1層。
負一層主要為停車場，臨街部分為餐飲， 臨地鐵出口設一圈商業。
五星級酒店部分
酒店名稱 港麗酒店 港島香格里拉酒店 萬豪酒店 房間數 513間客房的五星級酒店 565間客房的五星級酒店 602間客房的五星級酒店
頂級公寓部分
柏舍 •共243個單位 •套房面積由1,220平方呎至2,650平方呎 •位於港麗酒店的11樓至37樓 •由港麗酒店提供24小時房間餐飲服務、洗衣服務及可使用 港麗酒店的游泳池、健體中心及商務中心 曦暹軒
三座
頂級購物中心部分
太古廣場購物中心共分四層，建築在一個有五百個車位的停車場之上，提供樓面面積七十一 萬平方呎，場內提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，並提供多個展覽場地 。 經營業態： 百貨公司 女士時裝/男士時裝 童裝/玩具 皮革製品/皮鞋/手袋 運動用品 護理/美容 珠寶/鐘錶/飾物 書籍/音樂/電子用品 藝術品/家居佈置/禮品 電影院 食肆 銀行/服務 主要租客： 香港西武、連卡佛、瑪莎百貨 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、環宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、滙豐、摣打 UA金鐘電影院
国内外10个知名综合体案例研究
“人性化”设计的生态写字楼，充分体现人文关怀
生态写字楼：
益田假日广场写字楼通过 “人性化”的设计提升产品 的附加值。写字楼充分利用 绿化、自然采光等系统，体 现 “园林中的建筑”，极具 生态概念。1.5万平米的花 园式平台，通过绿化园林景 观设计，实现了酒店、购物 中心写字楼之间的自然过渡 空间。 生态写字楼充分考虑了人 与自然、人与科技、人与建 筑、人与环境的完美协调与 组合，所有功能无不体现了 人文关怀、以人为本的生态 理念。
项目占地面积77,292平方米，总建筑面积 480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期 项目车位1,034个。
华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖 了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、 五星级酒店以及酒店服务式公寓。
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华润中心位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，是深 圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目
需要科学的综合管理能力。
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都市综合体
附：综合体与单功能物业的比较
比较因素 功能 区位 综合体 单功能物业
复合性、适应性 一般在城市核心区域
单一性 根据功能确定
建筑形式
投资风险 总投资 经济风险 客户来源 客户活动 客户综合使用成 本
多样化
较小 一般较大 较大 具有自我寄生功能，部分来自于 内部 体验式的 较小
北区以华润大厦为主体建筑， 配合国际时尚精品店，以优雅、 现代、时尚和活力的设计个性， 展现项目的时代和地域特性；同 时配合都市公园等自然景观，通 过绿地、树木、林荫大道、休息 处、庭院、下沉广场、流动水景 等精巧的设计和布局，给繁忙的 都市中心披上自然的风采，成为 都市著名的风景。
港式商业地产借鉴与分析香港购物中心的借鉴与吸收
5
701969.35
太古城 海港城
港式商业地产借鉴与分析香港购物中 心的借鉴与吸收
二、合理控制商业规模和运营风险，不建设面积超 过20万平方米的购物中心。
名称
海港城 太古广场 时代广城
又一城 太古城中心 旺角新世纪
建筑面积 （平米） 约17.6万 约6.6万 约8.7万
约9万 约10万 约6.7万
• 时代广场主要入口处有3000平方米的室外露天广场及大型电子屏 幕，在此连续十年举行了除夕夜“苹果倒数”迎新活动，成为香 港迎新狂欢的代表性场景，时代广场的众多设施具有旅游观光特 色，如内部设有全亚州首座环形电梯，让人倍感新奇。
港式商业地产借鉴与分析香港购物中 心的借鉴与吸收
港式商业地产借鉴与分析香港购物中 心的借鉴与吸收
• 香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人 流和地铁人流交汇的场所，购物中心就成为地铁与地面交通工具 的换乘站。
港式商业地产借鉴与分析香港购物中 心的借鉴与吸收
港式商业地产借鉴与分析香港购物中 心的借鉴与吸收
地铁站
购物中心
巴士站
购物中心作为交通枢纽，而非上落站
港式商业地产借鉴与分析香港购物中 心的借鉴与吸收
招商运作
港式商业地产借鉴与分析香港购物中 心的借鉴与吸收
六、实践购物中心选址的二八原则，即确定20 分钟商圈之内的客源要做80％的生意
• 香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商圈核算 ，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的一个基本 商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一 原则被称为香港购物中心二八原则。
• 香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨 道交通线路上的购物中心，占到总数的70％左右。
香港apm、朗豪坊、太古广场、IFC报告
香港考察报告一、APM (2)二、朗豪坊 (8)三、太古广场 (11)四、IFC (12)1月份商业公司对香港APM、IFC、LANG HAM PLACE及太古城进行了考察，着重考察商场与写字楼塔楼大堂的融合，如何利用写字楼或住宅及酒店的人流。
商场基本情况对比APM一、简介APM（创纪之城5期），总面积逾600, 000 平方尺，位于香港观塘，是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场（故大部份店铺的营业时间直至凌晨, 甚至通宵营业），令APM 的顾客彷如走进一本立体的时尚杂志般，时刻紧贴最新的娱乐饮食和潮流信息，以年轻人为主要销售对象。
商场一年要办700多个小时的大小活动，包括所有节日和周六、周日等，藉以趋旺各租户生意。
APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。
店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。
其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。
二、商场各层业态分布卡啦OK电影院大型酒楼、影音数码人气美食通运动休闲无印良品、生活品位美食广场、时尚服饰品牌服装化妆品、品牌服饰交通楼层吉之岛三、运营情况此购物中心的运营分为营运部、市场策划推广部、及写字楼物业管理，营运部负责商场内商铺的日常营运管理及客服管理，而所有的促销活动、广告宣传等均属市场推广部负责，至于写字楼也有单独的部门负责。
商场运营优势主要表现在以下几方面:1、人力成本控制:商场控制较为严谨，每日现场营运约二十多人(分两班轮岗制)，每个出入口不设立固定的保安，商场每层楼设立两个营运管理人员（即负责商铺的日常运营管理及环境卫生、维护设施管理，同时又肩负着保安的职责），每个班有一名主管负责日常事物处理，同时只在大堂层设立一个客服中心（有两名员工），主要负责安排顾客停车事宜、客户投诉、VIP办理等日常业务，所有关于商品营销及开发票等日常经营业务均由店铺商户自行处理。
太古城案例研究3
8
1.3、项目基本情况
（1）规模：太古城屋苑总占地约230万尺 （2）功能组合：住宅+写字楼+商业中心
（3）位置：北望维多利亚湾，前临鰂魚涌公园；东望爱秩序湾和肖箕湾；西 边为太古坊等8座太古地产持有的写字楼；南边为太古山谷，现已发 展为康怡花园、南丰新村等大型屋苑。整个项目地块较为平整，局 部为填海所得。 （4）价格：住宅从1978年开始出售，均价200元/平方尺；
1976年到1980年，政府售地增加 179%，土地收益增加8倍
历史文化 保护
城市发展 计划
保留太古船坞旧址标记以及柏架 山部分太古宿舍
十年建屋计划推动了新市镇的发 展
太古城兴建时，并没有刻意遗留古迹， 但附近设有海防博物馆，将历史文物加 以保存。
根据制定于80年代末的都会计划，提出 回到港口战略，通过填海扩大港岛空间
当前（2005年）
1987年，调整公屋政策，提出长远房屋政策，提出 贷款计划，鼓励自置居所 1991年，港府颁布8项打击炒楼措施，并向售卖楼花 者加增了2.75%的印花税 1992年，政府与银行为抑制楼价将楼按收紧到7成 1997年，特区政府提出“85000个单位”计划，决定 扩大土地供量，加快批地程序，解决居民居住问题 2001年，部分银行作楼宇按揭态度进取，曾有10成 楼按的出现，但受到金管局的指引后有调整。
1994年以后，港府采取一系列措施压抑 楼价，但未能抓紧时间增加土地供应量 及公屋数量。 1997回归后，港府提出每年新建85000 个住宅单位的目标，并增大土地供应量。 而97金融风暴导致地产市道下滑，房地 产的滞后效应导致98-2000年市场供应量 持续增多。 1998年，香港各地产商爆发降价促销战， 其后，港府两次停止勾地，试图控制土 地供应。
香港太古广场案例分析-文档资料
王卓琳 20102336 徐逸然 20102338
1
基本概况
背景 组成 定位 成功因素
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背景
太古广场由
香港地产商太古 地产兴建。太古 广场一、二期现 址，从前为驻港 英军的域多利兵 房 (Victoria Barracks)，兵房迁 出后，地皮被香 港政府公开拍卖， 并由太古地产投 得。第三期地皮 则由收购湾仔星 街一带旧楼而得， 前后共耗时约10 多年。
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这种立体的设计方式有效地帮 助到了租金,也可以有效地针对不 同的客户群体(不同的交通工具选 择)进行商业布置。
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THANK YOU !!
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四层楼顶景观
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内部景观
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内部流线分析
各层平面 垂直交通
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平面分析
流线特点：物业四周串联着放射状的过街 人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿 起来，形成人流、物流、钱流的共享互通； 太古自行搭建一条直通商场高层的“私家 路”好让城中名流进出购物方便等等；一 直保留有三米宽的走廊，没有次走廊。
3
组成
太古广场总占地 三十二万平方呎， 于一九九零年落 成，包括四座大 楼及一个购物中 心，共提供近五 十万平方米的楼 面，包括有甲级 写字楼、酒店式 公寓、三间五星 级酒店、购物商 场和会议中心等。
4
定位
香港最顶级的综合体 物业甲级写字楼
+
顶级购物中心
+
五星级酒店
+
顶级公寓
5
香港太古广场成功的关键因素
1.外因：
1、优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； 2、良好的交通环境，位于地铁上盖。
香港购物中心考察报告(圆方、太古购物中心)
业态分布
圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土为主题（但其 位置却与五行无关，纯属任意），商户组合包括世界名牌商店、服饰店、 美容店、餐饮及娱乐设施，还包括 8间1楼及 2 楼相通的复式零售店铺及 8 间 复式餐饮。此外平台则设有65055.8㎡的公园，公园更有多个不规则天窗照 耀商场中庭。
亮点
2、全港最豪华公共卫生间 与以往MALL里看到的公共卫生间明显不同的是，圆方商场的卫生间堪 称星级卫生间。除了卫生间内的设施高档外，等候区的摆设与标准，具有高 星级酒店的标准，沙发、饮水机、书刊。
亮点
3、购物与休闲相结合 圆方商场的楼顶平台设有7万平方米的楼顶公园
亮点
4、交通便利 圆方商场位于地铁九龙站上盖，可选 乘东涌线、机场快线的地铁。此外商 场下方有巴士总站，有多条大巴线路 、小巴路线、穿梭巴士途经商场往返 尖沙咀码头、尖东、佐敦、油麻地、 红磡、何文田及九龙塘等区。
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermè s、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
业态分布
商场业态特点及布局：
•国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； • 除百货店外，全部采用室内街； •优越的共享空间。
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
• • • •
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
太古商业运营方案
太古商业运营方案一、项目背景太古商场位于香港中环，是香港历史悠久、商业发达的核心地带。
自1857年建立以来，太古商场一直是香港最具代表性和吸引力的购物中心之一，吸引了大量国际知名品牌和顶尖时尚潮流，成为了香港最具影响力的购物中心之一。
随着时代的发展和市场竞争的加剧，太古商场需要不断地更新和改进商业运营方案，以适应市场需求和消费者生活方式的改变。
本文将围绕太古商场的商业运营方案展开讨论，以期为太古商场的发展提供一些建设性的意见和建议。
二、市场分析1. 消费者需求随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，消费者对购物中心的需求也在不断变化。
他们不仅仅追求品牌和商品的丰富性，更加注重购物的体验和服务质量。
因此，太古商场需要在提升商品种类的同时，更加关注购物环境的舒适性和便利性，注重消费者的体验和感受。
2. 竞争对手太古商场所在地区的商业氛围浓厚，竞争对手众多。
除了其他购物中心之外，还有大量的便利店和网上购物平台，都是太古商场的竞争对手。
因此，太古商场需要不断提高自身的竞争力，通过精准的市场定位和优质的服务，吸引更多的消费者。
三、商业运营方案1. 优化商户结构太古商场需要根据市场需求和消费者的购物习惯，优化商户结构。
首先，需要保证品牌和商品的丰富性，吸引更多的顶尖品牌入驻。
其次，需要注重中高档品牌的引进，满足不同层次消费者的需求。
同时，也需要引进一些当地特色的品牌和小型独立设计师品牌，增加购物的多样性和趣味性。
此外，还可以在商场内开设一些餐饮、休闲娱乐等配套设施，增加购物中心的消费氛围和人气。
2. 改善购物环境太古商场需要不断改善购物环境，提升购物中心的整体形象和品质。
一方面，可以通过增加绿植和艺术装饰，打造出高品质的购物氛围；另一方面，也可以改善交通设施和停车场，提升购物中心的便利性和舒适性。
此外，还可以通过升级商场内的设施和服务，提升购物中心的品质和竞争力。
3. 加强品牌营销太古商场需要加强品牌营销，提升品牌影响力和知名度。
香港太古城城市综合体案例调研分析
借助便利的交通条件和成 熟社区的支持，太古城中 心引进高端品牌及香港第 一个真雪溜冰场等特色休 闲娱乐设施，成为港岛目 前最大的商场。
新兴商务区
太古城中心先后兴建3座甲 级写字楼，与相邻的太古 坊相连成为香港岛又一重 要的商务中心。
将太古城打造成
香港优质的综合性 社区
香港太古城功能布局
住宅区
维多利亚港
太古城最先启动的是较易操作的住宅项目。 首发楼盘为中档的翠湖台，由于实用率高且 品质优良，在销售当天即被一抢而空；此后 在地块内部陆续开发了其他5期中档楼盘
太古城中心三座
太古城中心四座
海景花园
海景花园
安盛台
金殿台
海天花园
星辉台
观海台
在聚集人气之后，太古城在临近海湾的地块
太古城中心二期
开发了海景花园和海天花园2个高档楼盘
成熟，太古城的主体是作为住宅区来开发的
住宅区分为8期进行开发，共兴建了61栋高层、提供12,698 套公寓；总建筑面积约120万平方米，占总开发体量的83%
商业区
随着住宅区的成熟加之交通条件的改善，太古城在1980年 代初期开始兴建太古城中心。太古城中心引入了近180家商 铺，其中包括了APITA、马莎等高端百货，玩具反斗城等大 卖场，大食代、UA中心戏院、冰上皇宫（香港最大的真雪 溜冰场）等20多家特色餐饮及娱乐设施
高品质的物业组合
太古城是香港首个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，实 用率高达84-95%且覆盖率仅为25%，这在寸土寸金的香港实属可贵。毗邻 的维多利亚港海景的太古城为市民提供了一个怡人舒适的居住环境
太古城中心是香港岛目前最大的购物中心，为太古城提供了完备的配套服 务。加之后期开发的商务办公区，太古城为香港市民提供了一个完整便利 的工作生活社区，深得中产阶级的喜爱
香港太古广场分析
香港太古广场分析背景：太古广场由香港英资地产商太古地产兴建。
太古广场一、二期现址，从前为驻港英军的域多利兵房 (Victoria Camp)，兵房迁出后，地皮被香港政府公开拍卖，并由太古地产投得。
第三期地皮则由收购湾仔星街一带旧楼而得，前后共耗时约10多年。
区位交通分析：太古广场向北可拥有浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。
坐落于香港核心地带，例如香港公园，香港政府办公大楼，高等法院，英国领事馆及英国文化协会都近在咫尺，占尽地理优势。
途径的巴士线超过80条，包括cityflyer机场快线及机场穿梭巴士服务。
此外，由附近的香港公园步行往山顶缆车站只需约5分钟。
定位：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓。
组成：太古广场一座：香港JW万豪酒店(27层)，太古地产拥有其20%权益。
太古地产旗下的豪华酒店奕居设于香港JW万豪酒店上之117个套房。
太古广场二座：港岛香格里拉大酒店(56层)，太古地产拥有其20%权益。
香港港丽酒店(61层)，太古地产拥有其20%权益。
另外服务式住宅栢舍位于香港港丽酒店第11至37楼，提供270个单位。
太古广场三座：位于香港皇后大道东1号。
购物商场：占地710,000平方尺的购物商场。
太古广场的商场共有4层，设有香港连卡佛及Harvey Nichols（将于2011年10月启业）两间百货公司及多家名牌专门店。
商场里多个大堂，是举行各类展览与时装表演的场地。
商场设有行人天桥连接金钟廊与统一中心，亦有地下行人通道连接香港铁路金钟站及太古广场第三期。
商场另设有行人电梯连接香港公园。
太古广场式酒店住宅：270间酒店式住宅单位。
太古广场会议中心：可容纳500人的会议中心。
地下停车场：约500多个停车位。
空间处理：太古广场第一，二期太古广场是香港最著名的建筑综合体之一。
包含一座大型商场，三间酒店及服务式公寓，办公楼等，总建筑面积超过49万平方米。
上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析
上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析城市综合体的案例 1、东京城市副中心――新宿 2、德国柏林市波茨坦广场――索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区――金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场城市综合体（1/2）所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体（2/2）城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。
东京城市副中心―新宿（1/5）东京城市副中心―新宿（2/5）东京城市副中心―新宿（3/5）新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人西新宿以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社? 东新宿相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内东京城市副中心―新宿（4/5）新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。
香港地铁上盖商业经典案例
香港地铁上盖商业经典案例
香港地铁是一项具有重要影响力的基础设施项目，其建设和运营也涌现出许多商业经典案例。
香港地铁上盖商业经典案例之一是太古广场。
太古广场是香港地铁上盖商业项目的典范，该项目位于港岛地铁中环站上方，由太古地产开发。
太古广场拥有多层的购物中心，提供丰富的零售品牌和餐饮选择，吸引了大量的消费者和游客。
该项目成功地将地铁站和商业建筑结合在一起，创造了一个繁忙的商业中心。
另一个经典案例是铜锣湾站上盖商业项目。
铜锣湾是香港的商业中心之一，地铁铜锣湾站正好位于这一地区的核心位置。
许多商业地产开发商在铜锣湾站上盖商业建筑，包括购物中心、写字楼和酒店等。
这些商业项目为铜锣湾增加了更多的商业活动和消费者流量，并成为该地区的标志性建筑。
1
除了购物中心和写字楼，还有一些其他类型的商业项目成功地在香
港地铁上盖，如酒店、娱乐场所和展览中心等。
例如，九龙站上盖
的海港城是一个综合性的商业项目，包括购物中心、酒店、电影院
和水上乐园等各种娱乐设施。
海港城不仅成为九龙地区的旅游景点，也为当地居民提供了便利的消费和娱乐场所。
以上这些经典案例都展示了香港地铁上盖商业项目的成功模式，即
通过与地铁站的紧密结合，充分利用地铁站的交通便利性和人流量，打造一个综合性的商业中心。
这些商业项目不仅提供了丰富多样的
购物和娱乐选择，还为地区经济发展带来了巨大的推动力。
2。
香港太古广场案例分析
香港太古广场一、太古广场全貌二、太古广场位置太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。
三、太古广场交通地铁前往太古广场，可选择乘搭地铁到金钟站。
金钟地铁站是香港及九龙列车的转驳站，除贯通全港地铁沿线各站外，更可接驳九广铁路及机场快线网络，快捷方便。
巴士或电车太古广场位处香港主要交通枢纽，途经的巴士线超过80条，包括CityFlyer机场快线及机场穿梭巴士服务；而连接金锺廊及太古广场的有盖行人天桥下，亦设有来往东西线的电车站。
此外，由附近的香港公园步行往山顶缆车站只需约五分钟。
太古广场一座太古广场二座太古广场三座太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。
四、太古广场的定位及组成部分定位：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓。
太古广场一座占地860,000平方呎（约79,900平方米）的商业大厦太古广场二座占地700,000平方呎（约65,000平方米）的商业大厦太古广场三座占地644,000平方呎（约60,000平方米）的商业大厦(于2004年中落成)购物商场占地710,000平方呎（约66,000平方米）的购物商场270间酒店式住宅单位 (面积由1,220至2,650平方呎) 太古广场酒店式住宅太古广场会议中心可容纳500人的会议中心港丽酒店513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店万豪酒店602间客房的五星级酒店地下停车场逾500多个泊车位1、甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。
太古汇案例
太古汇
项目定位：广州天河区核心位置，辐射整个天河商圈，城市级高 端时尚购物中心
项目定位：城市级高端时尚购物中心
地理位置：位于广州主要CBD区域，天河 中央商务区核心地带，毗连天河商圈文娱 及金融商业区；屹立于天河路及天河东路
两条主干道交汇之处的瞩目地标
辐射范围：
太古汇
核心客群－天河商圈内高端以及年轻客群 边缘客群－整个广州乃至珠三角客群
6
业态分布：二层业态为男女服饰、鞋包皮具、珠宝钟表、工艺、 家居、美容、餐饮
楼层 商家 数量 业态 二层
29家 男女服饰、鞋包皮具、 珠宝钟表、工艺家居、 美容、餐饮
主力 LV、PRADA、COACH、 店 Hermes、太子珠宝钟表
二层主打国际和国内一二线品牌；
大中庭两侧是LV和PRADA跃层式的第二层， 中 庭 过 道 两 旁 是 COACH 和 Tiffany&Co, 北 侧 是 Montblanc
12
水平动线：3F层运用一字型动线
“一字型”动线 3F餐饮区和空中花园采用的是一字型动 线设计，除了三台手扶梯之外，东、西 两个方向均设置了直达一层的连接扶梯、
楼梯。
优点：扶梯、楼梯的设置增加了餐饮区 的通达性，又保证了营业时间不受购物 中心营业时间影响； 缺点：露天的设置，顾客的到达容易受 不利天气影响
HAIR CORNER、爱马仕、卓雅、珑骧、路易威登、LULU CHEUNG、太子珠宝钟表、溥仪眼 镜、派、瑞贝卡丶塞文、Sammy CLLECTIONS、施华洛世奇、theory、玛花纤体/史云逊健发中心、 玛斯菲尔、Tiffany＆Co 文华东方酒店、Sony Store
9
交通动线：商场设置通道连接地铁及BRT站点；停车场与卸货区 设置在人流车流较少的北面
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香港太古广场一、太古广场全貌
二、太古广场位置
太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太
古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。
三、太古广场交通
地铁前往太古广场，可选择乘搭地铁到金钟站。
金钟地铁站是香港及九龙列车的转驳站，除贯通全港地铁沿线各站外，更可接驳九广铁路及机场快线网络，快捷方便。
巴士或电车太古广场位处香港主要交通枢纽，途经的巴士线超过80条，包括CityFlyer机场快线及机场穿梭巴士服务；而连接金锺廊及太古广场的有盖行人天桥下，亦设有来往东西线的电车站。
此外，由附近的香港公园步行往山顶缆车站只需约五分钟。
太古广场一座太古广场二座太古广场三座
太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。
四、太古广场的定位及组成部分
定位：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓。
太古广场一座占地860,000平方呎（约79,900平方米）的商业大厦
太古广场二座占地700,000平方呎（约65,000平方米）的商业大厦
太古广场三座占地644,000平方呎（约60,000平方米）的商业大厦(于
2004年中落成)
购物商场占地710,000平方呎（约66,000平方米）的购物商场
270间酒店式住宅单位 (面积由1,220至2,650平方呎) 太古广场酒店式住
宅
太古广场会议中心可容纳500人的会议中心
港丽酒店513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店
万豪酒店602间客房的五星级酒店
地下停车场逾500多个泊车位
1、甲级写字楼部分
太古广场一座：
建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。
2、顶级购物中心部分
太古广场购物中心共分四层，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地；
国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间，五百个车位的停车场。
3、五星级酒店和顶级公寓
港丽酒店 513间客房
港岛香格里拉酒店 565间客房
万豪酒店 602间客房
柏舍共243个单位；套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎；位于港丽酒店的11楼至37楼；由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心
曦暹轩共136个单位；房间及套房面积由606平方呎至3,388
平方呎；海景、中央冷气调节，24小时房间餐饮服务；可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心；备有自助洗衣服务
五、楼层分布
楼
分布图
层
4F
四层
为塔楼的中庭和平台
设的士站、停车场地等3F
2F
1F
一至三层：
商业主体，内街式分布。
高档商业，以精品店为主。
楼层越高，铺面划分越小。
LG
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
五、建筑与交通空间的处理
太古广场虽然1990年建成，但其连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点。
此外，为配合政府的城市道路规划，发展商甚至不惜自掏腰包，耗费巨资力求进一步完善购物中心周边的交通条件。
譬如太古广场不仅与地铁口相连，而且物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺。
此外，太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等，都体现了发展商不遗余力畅顺购物中心交通大动脉的良苦用心。
太古广场第一、二期太古广场是香港最著名的建筑综合体之一。
包含一座大型商场、三间酒店及服务式公寓、办公楼等，总建筑面积超过４９万ｍ２。
整组建筑位于半坡上，与山体地形的结合异常巧妙，相似的立面设计手法使整体建筑群浑然一体。
建筑与城市交通空间的整合处理得非常流畅自然。
步行以两种方式进入商场：一种是地下商业街与地铁金钟站相通，引入地铁站人流。
另一种则是空中步道从三个方向穿越二层商场中庭，为不同方向的人流穿越提供方便。
其中一个出口与通往香港公园的公共扶梯相连，人们常常从金钟地铁站出来后经太古广场前往公园。
车行则充分利用山势，进入酒店的车辆在北面坡道停靠，进入办公楼及地下停车库的车辆则从四栋塔楼围合的内院进入。
而商业裙房的屋顶恰恰就是这个内院的人工地面。
部分汽车经内院中央的圆形地下车库入口在商场内部回旋后进入地下停车库。
整个交通组织将室内、室外空间融为一体，立体的高差设计不但解决了多种不同功能的车行及人行入口，还提供了多处开放的绿化平台，丰富了城市空间环境。
毕业设计时间安排表
吕克冰
内容具体时间周数文献综述、开题报告2012.08.01-09．12 6周毕业设计调研09．12-09．18 1周
建筑设计一草09．19-09.26 1周
建筑设计二草09.27-10．17 3周
建筑设计三草10．18-11.07 3周
11.08-2013.01.25 7周
正图制作、整理设计资料和
图纸
合计21周。