恒大万科物业入住工作指引规程
物业公司入住筹备操作指引
物业公司入住筹备操作指引Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】物业公司入住筹备实施操作指引1．0目的在集团物业管理部的操作指引基础上，提供更完善更具体的入住筹备、操作工作指引，以保证业主的顺利入住。
2．0范围仅适用于万科房地产开发的物业项目。
3．0职责3．1沈阳地产公司物业管理部负责编制、发布和修订本操作指引。
3．2各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况修改本指引所提供的入住工作方案和计划，保证入住工作的顺利完成。
4．0程序4．1各阶段定义及标准4．2入住筹备阶段组织资源实行物业公司总经理负责制，根据拟入住项目数量及入住规模，成立由2-4人组成的入住工作筹备小组，直接向总经理汇报。
结合集团与本操作指引，经公司各个部门、各个专业口密切配合，推动工作的顺利开展。
工作流程扼要红线条指同期需与地产公司配合工作费用一、入住所收取的各项费用的确定1、管理中心与财务部共同确定入住收取费用明细、收费标准、收费依据、收费周期等。
一般包括：代缴费用和物业公司收取的费用两类。
代缴费用需要地产公司或政府专业部门提供收费的依据；物业公司收取的费用均应有明确合理的费用测算，经过当地市物价部门审批或有政府合法明文规定，如果入住时政府规定可以不进行物价局审批的费用项目，按当地政府规定执行。
物价部门审批文件或政府规定文件应存放或公示于入住现场。
2、确定开始计收管理费的时间。
一般入住时间在上半月的，从当月15日开始计收；入住时间在下半月的，从下月起计收。
地产可能由于销售或其它需要，要求延迟计收管理费的时间，由地产支付延迟期间的管理费。
地产承诺赠送业主管理费的，由地产按期支付管理费。
入住时遇到天灾、疫情等不可抗力导致业主不能正常入住，可以斟情考虑物业管理费延迟或减退交纳。
计收管理费时间应在地产公司发放的《入住通知单》中明确约定。
3、确定需要预交管理费的月数。
万科物业入住工作指引规程
【最新资料，WORD文档，可编辑】1目的规范办理入住流程，以保证业主的顺利入住。
2适用范围适用于业主办理入住工作。
3职责4物力抄表，一般需要预收一定金额（三个月用量）的水电费。
前期按业主实际用水、电量扣减，直至完毕后，物业管理项目应通知业主按月实际用量交纳水电费。
确定是否需要代地产收取煤气开户费。
一般情况下，地产在开发建设时已经缴纳了此笔费用，地产可在售楼、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用，以免造成在入住时因业主拒交而争执的情况。
如地产需要物业协助在业主入住时将此笔费用收回的，物业公司可代为办理，并提取代办佣金，物业因此应在入住资料和现场做好解释工作。
煤气开户工本费和保险费等煤气开通费用。
此笔费用可由物业管理项目代煤气公司收取，事前须与当地公司煤气公司取得联系，确定交纳项目和额度。
门禁卡工本费。
此笔费用由地产公司确定免费卡数量，并计入开发成本，通常在入伙时赠送2-3张给业主，超过数量应按照成本价收取。
有线电视初装费。
此笔费用可由物业管理项目代有线电视台收取，事前须与当地有线电视台确定初装费及收费细项（如主机、副机等），同时应在入住须知中注明或在入住现场备好各种户型的主副机数目，以供业主参考。
入住指引包括的内容为：欢迎词，业主入住需准备和携带的资料，入住办理流程，装修办理流程，业主在入住时需要交纳的费用，业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等。
具体见《______业主入住指引》，所需要业主身份证复印件和银行存折复印件等其它资料的份数须根据当地的实际情况确定。
4.1.2.2 入住指引的内容既要清楚、明了，详细，又要避免长篇累牍，让业主感觉繁杂和摸不着头脑。
业主入住指引应在入住前，随地产的《入住通知书》一并发给业主。
入住前，地产应确定防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。
如小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。
4.1.3 入住资料准备入住时需要准备的资料在入住前两个月确定好入住时业主需要填写的资料，提前印刷或复印好。
万科城一期入住指引20050512 (3)
万科城一期业主入住指引尊敬的万科城一期业主：您好！欢迎您及您的家人入住万科城，您已成为万科物业大家庭的新成员，我们将竭诚为您提供优质服务。
为方便您办理商品房交付使用手续，现将办理手续时需携带的资料、办理程序及相关注意事项知会如下：第一部分：需携带的资料一、如果您是个人或家庭购房，办理商品房交付手续时，请您携带以下资料：1.《商品房交付使用通知书》（原件）1份；2.《商品房买卖合同》复印件1份；3.业主身份证原件及复印件1份；4.家庭成员身份证复印件各1份；5.银行存折开户人身份证原件及复印件5份；6.已填妥的《业主（住户）资料卡》（附业主及家庭成员1寸照片1张/人）；7. 工行/中行/农行/招行/建行任一银行存折原件及复印件5份（需活期存折，用于缴付管理服务费等费用）。
1.二、如果您是公司或集体购房，办理商品房交付手续时请您携带以下资料：1、《商品房交付使用通知书》（原件）1份；2、《商品房买卖合同》复印件1份；3、公司法人代表身份证复印件及授权书原件各1份；4、受托人身份证明原件及复印件1份；5、营业执照复印件（加盖公章）1份；6、工行/中行/农行/招行/建行任一银行存折原件及复印件5份（需活期存折，用于缴付管理服务费等费用）；7、银行存折开户人身份证原件及复印件5份；8、已填妥的《业主（住户）资料卡》（背面粘贴居住人员一寸照片各1张）；9、提供居住人员身份证明1份。
三、如果您委托他人代办商品房交付手续，请您的被委托人携带以下资料：1.《商品房交付使用通知书》（原件）1份；2.《商品房买卖合同》复印件1份；3.业主委托书原件1份；4.被委托人身份证原件及复印件1份；5.业主身份证复印件1份；6.银行存折开户人身份证原件及复印件5份；7.家庭成员身份证复印件各1份；8.已填妥的《业主（住户）资料卡》（附业主及家庭成员1寸照片1张/人）；9.工行/中行/农行/招行/建行任一银行存折原件及复印件5份（需活期存折，用于缴付管理服务费等费用）。
恒大万科物业管理方案完整版
恒大万科物业管理方案 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】二、整改内容阐述（一）、小区封闭式管理方案随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个平安、舒适、和谐的社区，也是我们物管企业的服务宗旨。
近年来，随着城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道。
同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。
其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效措施之一。
小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上可以改善小区治安管理工作，最大程度的降低治安隐患，能切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。
小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果爱汀花园小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升爱汀花园小区的社会知名度，意义深远。
具体措施：1、人员、车辆进出管理1）、小区南、西门机动车出入口；本小区业主凭车辆上配备的蓝牙自助进出小区。
道闸自动识别系统将在5-7米范围内自动接收信号，业主不需要停车、不需要摇下车窗玻璃、不需要接受安保人员询问和验证，道闸自动识别系统将自动抬杆，业主更省时、更省事、更便捷进出小区。
小区秩序维护队员24小时执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。
2）、小区东门和西门非机动车及行人出入口；在小区非机动车及行人通道安装刷卡门禁系统，人员、非机动车辆出入使用智能IC 卡门禁一卡通系统。
小区业主及其家属凭《房产证》（或购房合同、发票）、身份证等有效证件办理人员进出IC卡；3）、充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件消灭在萌芽状态之中，以及对突发事件的取证能力，为小区创造一个安全稳定的环境。
恒大万科物业管理服务工作指南
恒大万科物业管理服务工作指南恒大万科物业管理服务工作指南标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]万科物业管理服务工作指南一、物业管理概念篇什么是物业物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。
物业一般由三个部分组成：1、土地。
指由一定范围的面积构成的地产。
2、建筑物。
指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。
3、物权。
物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。
什么是物业管理它包括哪些业务物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。
物业管理的业务可分为三类：①基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；②专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；③特色业务类：包括特约服务和便民服务。
④经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。
万科的物业管理新定义：物业管理涉及的领域很广泛，它包括：不动产、土地、建筑、设备、房屋、家具、备品、环境系统、服务、信息、物品、预算和能源等设施的管理。
物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。
物业管理业务主要包括以下九项内容：1、物业管理的长期规划2、物业管理的年代计划3、物业的财产预测和预算4、不动产的获得及处理5、物业规划、业务用房装修标准的设定，机器、器具和用品的设置以及房间管理6、建筑和设备的规划和设计7、新建筑和原建筑的改造更新8、维护管理和运行管理9、物业的支援机能和服务什么是物业管理人物业管理人是指从事物业管理业务的、具有法人地位的企业或组织。
是专门从事商业性物业经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的，具有法人资格的经济组织，也称物业管理公司，具有专业性、商业性、独立性。
恒大万科物业安全管理工作程序
恒大万科物业安全管理工作程序Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT明确安全管理各岗位职责及监控办法，做好安全防范工作。
2.范围适用于公司所有服务区域安全管理。
3.安全管理工作内容3.1.1治安防范：维护服务区内公共秩序，出入口管理，核查出入人员并登记访客（适用于封闭式小区、大厦、项目办公区域），物资放行管理。
3.1.2停车场及交通管理:车辆出入管理及登记、车辆检查及登记、服务区内交通秩序指挥及维持。
3.1.3消防管理：消防设施巡查管理、消防器材使用、消防宣传。
3.1.4装修管理：装修安全控制及巡查管理。
3.1.5突发事件及违章处理：突发事件处理及现场控制，自然灾害防范。
3.1.6卫生管理：监督、协助维持管理服务区域内的环境卫生。
5．安全各岗位行为规范5．1工作期间精神饱满，充满热情，面带微笑，声音亲切。
5．2制服应保持干净、平整、指甲长不超过指尖2毫米；穿黑色皮鞋，鞋底、鞋面鞋侧保持清洁，鞋面要擦亮。
5．3对讲机统一佩带在身体右后侧腰带上，停车场岗位夜间要着反光衣。
5．4主动与客户打交道时，须立正行礼并主动问好，路遇客户应主动点头/微笑/致意/问好并主动让路。
5．5路遇客户问询，自己能正确解决或回答的情况下，自己予以解决或回答；不能直接拒绝客户，尽量少说“不知道”之类的话。
5．6与客户沟通时面带微笑并保持适当的（一米以外）的距离。
5．7使用对讲机时，语言要文明、简练、清晰，表达完一个意思时，及时向对方说“完毕”。
5．8对待客户投诉要认真听取，仔细记录，及时反馈，竭诚解决。
5．9自觉维护干净整齐的工作环境，主动做到“人过地净”。
5．10为客人指引方向或指点位置时应用手掌指示，手心向上，亲切明确。
5．11上门拜访客户，按门铃或敲门三声（敲门声音应适中），然后退至离门正前方一米处，面向大门，右手放在左手上交叉与腹前，等候客户应答；若没有应答，应等候5—10秒钟左右在进行第二次和第三次按门铃或敲6.2.1夜间查岗按照计划制定和人员配置情况分为“A级检查”、“B级检查”、“C级检查”三种，A、B、C级检查事先必须制定年度检查计划，为保证查岗情况的真实性，检查计划须对被检查人保密。
恒大万科物业入住工作指引规程适用范围管理方法前期准备相关文件
恒大万科物业入住工作指引规程适用范围管理方法前期准备相关文件LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】根据路口人流情况分为A、B级，通常A级路口安排2-3人，B级路口安排1-2人。
视全天时间点不同进行调整。
通常一周两天，安排在周二周四比较适宜。
要点：该战术面对人群流动性较强，派发时需强调“售楼处有小礼品，欢迎参观”，并了解企业员工宿舍位置，为日后派报提供针对性目标。
2、公共设施蹲点策略目的：利用公交、电信、银行等基础设施进行“蹲点式”派报，结合小礼品，进行客户资料收集。
对新区内特别是厂区内主要邮局、银行、电信、超市、公交站点进行调研，安排人员定点蹲守派报。
每天下班前针对当天派报绩效进行评估，同样根据人流情况区分A、B级。
人员安排以两人为一小组，A级点2组人，B级点1组人。
通常一周三天：周一、周三、周五。
要点：该战术面对人群流动性较弱，有时间停下来向对象作楼盘的简单介绍。
视客户意愿进行客户调研。
要点：调研时应保持礼貌，不可坐强制性要求，随身携带小礼品，客户填写完成调研表后赠与，并引导案场位置。
3、传达室夹报策略目的：对企业传达室人员进行良好公关，与之建立联系，对企业每日报纸进行夹报。
售楼处分组对厂区进行标地，整合为一张完整厂区分布图。
按区域包干至小组，由组长带领携带礼品上门公关。
如联络成功，则每周一次进行夹报。
要点：不以夹报为最终目的，重要的是与传达室工作人员保持良好关系，为日后长期活动提供便利。
4、班车派报策略目的：针对企业班车进行派报同样以小组为单位，对片区内企业班车数量、班车人数进行调研统计，汇整成表格。
携带礼品与班车司机建立关系（每部车两包烟），记录姓名与联系方式。
每周一次进行派报。
要点：与司机交流过程中了解班车行驶路线与主要停靠点，方便日后选择市区重要停靠点进行派报。
5、黄页、新区企业名录直销策略目的：对新区企业中高层进行一对一沟通。
恒大恒大万科房地产管理流程工作指引
恒大恒大万科房地产管理流程工作指引Last revision on 21 December 2020工作指引标准表单目录1.项目投资管理2.项目设计管理3.项目施工管理4.项目进度管理5.项目成本管理6.项目销售管理7.安全文明生产8.招投标管理9.经济合同管理10.经营目标管理11.危机管理12. 信息披露工作指引13.管理制度系统14.业务信息管理项目投资管理目录项目经营策划书编制提纲项目立项评审决策指引项目可行性研究报告编制指引项目建议书编制指引项目论证审查表项目开发论证综述表新项目基本情况调查表1 城市规划及发展简述2 项目决策背景及摘要外部环境a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向等；b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；c) 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
内部因素a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3 至5 年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；c ) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
3 项目概况宗地位置宗地现状四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。
项目周边的社区配套项目周边环境大市政配套规划控制要点总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。
土地价格土地升值潜力初步评估立即开发与作为土地储备优缺点分析。
4 法律及政策性风险分析土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
万科物业入住工作指引规程适用范围管理方法前期准备相关文件
万科物业入住工作指引规程适用范围管理方法前期准备
相关文件
一、适用范围
1.新购房业主，包括商品房业主、承租人；
2.二手房业主，指经过二手交易的购房业主；
3.公寓租户，指租住万科物业管理的公寓的租户。
二、管理方法
1.业主入住登记
2.入住交费
业主入住后需按规定交纳相关费用。
具体费用包括物业管理费、公共维修基金、停车费等。
物业将根据业主户型和面积等情况，提供相关费用计算标准。
业主在规定时间内缴纳相关费用，否则将影响正常使用物业服务和设施。
3.物业服务说明
4.入住须知
万科物业将向入住业主提供入住须知，内容包括小区规划图、居民手册、公共设施使用说明等。
入住业主需仔细阅读入住须知，并按照规定使用公共设施，保持小区环境的整洁和安全。
同时，入住业主还需遵守物业管理的相关规定，如禁止在小区内乱扔垃圾、禁止饲养宠物等。
物业在入住工作前需要准备相关文件，以确保入住工作的顺利进行。
以下是准备相关文件的主要步骤：
3.准备费用计算标准：根据小区的实际情况，物业可以准备相关的费用计算标准。
该标准包括物业管理费、公共维修基金、停车费等，以便业主了解和按时缴纳相关费用。
5.准备入住须知和规定：物业可以准备入住须知和规定，包括小区规划图、居民手册、公共设施使用说明等。
入住业主需要仔细阅读该文件，了解和遵守物业管理的相关规定，确保小区环境的整洁和安全。
在进行前期准备时，物业应根据实际情况灵活调整相关文件的内容，并提前与业主进行沟通和协商，确保入住工作的顺利进行。
同时，物业还应及时更新和完善相关文件，以满足入住业主的需求和物业管理的要求。
恒大物业公司小区住户服务中心管理手册
恒大物业公司小区住户服务中心管理手册一、前言恒大物业公司为了更好地服务小区住户，特制定本手册，旨在规范小区住户服务中心的管理流程，提高服务质量，为业主提供更加优质的服务。
二、小区住户服务中心管理流程1. 服务范围小区住户服务中心的服务范围如下：•物业咨询：解答业主关于物业问题的疑问，提供物业服务咨询；•报修服务：接受住户报修请求，并及时处理；•内部协调：协调物业其他部门的工作；•其他服务：提供其他与物业服务相关的服务。
2. 服务流程小区住户服务中心的服务流程如下：1.服务接待：当住户需要物业咨询，报修服务或其他服务时，先前往服务中心，并向服务人员说明情况。
2.登记记录：服务人员根据住户提供的信息，登记服务请求并记录在系统中，以备查询。
3.服务处理：服务人员根据服务请求的优先级，安排物业工作人员对问题进行处理。
处理完毕后，服务人员会进行回访确认，确保服务的质量和满意度。
4.服务反馈：服务中心会对每个服务请求进行评估，并不定期进行统计分析和汇报，以便不断改进服务质量。
3. 服务标准为了提高服务质量，小区住户服务中心提供以下服务标准：1.服务时间：服务中心的工作时间为每日8:30至18:00，周六、周日和节假日正常营业。
2.服务态度：提供周到细致的服务，尊重住户的需求，做好服务的沟通和协调工作。
3.服务效率：根据服务请求的优先级和紧急程度，制定服务计划和工作流程，按时完成工作任务。
4.服务质量：服务中心确保服务质量和满意度，将业主的反馈意见及时整理并处理。
三、服务中心人员为了提高服务质量，小区住户服务中心配备专业的服务人员，有专门的培训和评估流程。
服务人员的主要职责是：•接待住户；•处理住户问题；•协助物业部门进行协调工作。
四、服务中心设施为了更好地为业主提供服务，小区住户服务中心设有如下设施：1.接待区：提供舒适的服务环境；2.休息区：为服务人员提供休息场所；3.设备设施：提供服务设备和资料；4.公告栏：展示小区相关信息和活动。
物业入(退)住管理程序
物业入(退)住管理程序物业入住管理程序是确保新业主顺利入住并享受物业服务的重要环节。
以下是物业入住管理程序的主要内容：1. 入住前准备- 物业服务中心应提前与业主联系，确认入住日期。
- 准备业主手册、装修指南、安全须知等资料。
- 检查房屋设施设备是否完好，确保满足入住条件。
2. 入住手续办理- 业主需携带相关证件（如身份证、购房合同等）到物业服务中心办理入住手续。
- 物业工作人员审核业主资料，确认业主身份。
- 业主签署相关协议，如物业管理协议、装修协议等。
3. 房屋验收- 物业工作人员陪同业主进行房屋验收，记录房屋现状。
- 业主对房屋设施设备进行检查，如有损坏或缺失，应及时向物业反馈。
4. 钥匙交接- 物业将房屋钥匙、门禁卡等交予业主，并记录交接情况。
5. 费用缴纳- 业主需缴纳物业管理费、装修押金等相关费用。
6. 装修管理- 业主如需装修，需提交装修申请，物业审核通过后方可进行。
- 物业提供装修期间的监管服务，确保装修符合规定。
7. 日常服务介绍- 向业主介绍物业提供的各类日常服务，如清洁、维修、安全等。
8. 紧急联系方式- 提供物业服务中心的紧急联系方式，确保业主在需要时能及时联系物业。
9. 入住后跟进- 物业定期与业主沟通，收集业主的意见和建议，不断优化服务。
物业退住管理程序则涉及业主搬离物业时的手续办理、房屋检查、费用结算等环节，确保业主顺利退住并结清相关费用。
具体程序可能包括：1. 退住申请- 业主提前向物业提出退住申请，并说明退住原因。
2. 房屋检查- 物业工作人员对房屋进行检查，确认房屋状况，记录损坏或需要维修的地方。
3. 费用结算- 业主需结清所有未缴的物业管理费、水电费等。
4. 装修押金退还- 如业主在装修期间缴纳了装修押金，物业需在检查无问题后退还押金。
5. 钥匙回收- 业主需将房屋钥匙、门禁卡等交还物业。
6. 退住手续办理- 业主到物业服务中心办理退住手续，签署相关退住协议。
物业公司入住管理标准作业规程
入住管理标准作业规程一、目的规范业主入住管理工作，确保业主顺当入住。
二、适用范围适用于业主入住的管理工作。
三、职责1、管理处经理负责组织支配入住工作。
2、服务中心主管负责关心经理支配业主入住工作。
3、服务中心管理员负责具体办理入住手续。
4、财务部负责核收所有入住费用。
5、机电修理修缮部负责收楼时发觉的楼宇整改的跟进和水电的开通工作。
四、名词说明入住：是指业主收到书面入住同志，并办理完相应手续。
业主收到入住通知一个月内未办理入住手续的，视为入住。
五、程序要点1、办理入住手续的前提条件。
⑴小区（大厦）已经通过接管验收，达到入住条件。
⑵已经通过接管验收，标志是：a)房屋无重大质量问题；b)工程遗留问题基本得到解决；c)工程资料文件资料资料文件资料文件资料已经齐备；d)业主档案资料文件资料资料文件资料文件资料已经移交完毕，所有权确认工作已经终止。
⑶达到入住的条件，这里指：a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、通邮、排水、排污等基本使用功能，可以满意日常生活所需；b)配套设备基本齐备，建成并能够使用；c)管理处有固定的办公场所并开始办公。
⑷物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托协议》。
2、入住的筹备工作。
⑴入住资料文件资料资料文件资料文件资料的筹备。
a)依据小区的实际状况编写和印制《业主公约》、《住户手册》、《服务指南》、《消防平安责任书》、《入住通知书》。
b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料文件资料资料文件资料文件资料、证件及交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等。
c)印刷以下各类入住表格：——《〈业主证〉领用登记表》；——《装修申请表》；——《住宅使用说明书》；——《住宅质量保证书》；——《钥匙领用登记表》；——进展商提供的《入住验房表》；——《业主家庭状况登记表》；——《入住登记表》。
⑵设计办理入住手续流程图。
⑶入住时的环境布置：涉及服务标识区别的按《服务标识管理标准作业规程》关于规定办理。
入住工作指引
入住工作指引第一篇：入住工作指引入住工作指引一、入住前期准备工作1、入住前2个月，由客户服务中心客户事务组制定《入住工作计划安排表》，明确相关部门的工作任务及完成时间，报请入住工作领导小组审批。
2、各相关部门须指定责任人落实《入住工作计划安排表》的工作任务，客户事务组予以监督、跟进并及时向入住工作领导小组汇报进展情况。
3、入住工作领导小组至少每半个月组织召开一次沟通会，落实进展情况。
4、客户服务中心至少于入住前45天组织房屋承接验收工作，监督承包商改进房屋质量问题并验证改进结果后公司承接。
具体流程见《房屋承接验收作业指引》。
5、物业公司及管理处至少于入住前30天组织对物业共用部位、共用设施设备的接管验收，提交验收报告给项目经理部，由其统筹安排承包商对验收中发现问题进行改进并验证改进结果。
具体流程见物业公司相关ISO9000体系文件。
6、项目经理部在办理《准许交付使用证》前30天，组织编制《住宅使用说明书》（住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中），经工程管理部、客户服务中心、销售部、法律室等相关部门会审通过后定稿。
7、入住前20天,项目销售部向客户事务组提供具备入住条件的客户名单。
由客户事务组会同财务部复核后最终确认入住客户名单，安排每户的实际办理入住时间。
入住须具备的条件如下：λ按揭付款的客户已交清首期款、按揭银行已将贷款全部付给公司或银行确认审批通过客户按揭申请、已签署买卖合同；λ一次性付款的客户已付清全部房价款、已签署买卖合同、已按规定办理完公证手续；λ不具备入住条件而要求入住的特殊情况，经报请公司领导同意的。
8、入住前20天，客户事务组向项目所在地建设行政管理部门购置《住宅质量保证书》，按要求填写部分内容，经项目经理部、销售部、法律室等相关部门会审通过后加盖公司公章。
9、入住前15天，项目销售部向客户事务组提供印制完毕的《住宅使用说明书》。
10、入住前10天，客户事务组备齐《准许交付使用证》、《竣工测绘报告》、《室内空气检测报告》等证明书，以便入住客户查验。
物业入伙工作指引
物业入伙工作指引1. 引言本文档旨在为物业管理公司和业主提供一份详细的物业入伙工作指引，以确保物业入伙过程的顺利进行。
物业入伙是房地产项目建设完成后的重要环节，涉及到各种设施设备的验收、交付和使用管理。
正确地执行物业入伙工作可以提升业主对物业的满意度，确保物业运营的稳定性和安全性。
2. 准备工作在进行物业入伙之前，以下几项准备工作是必不可少的：2.1. 物业入伙计划编制物业入伙计划是物业管理公司的首要任务。
该计划应包括各项入伙工作的时间安排、责任分配、工作流程等内容。
确保计划的合理性和可行性，并与相关各方进行协商和确认。
2.2. 准备入伙标准制定一套科学、合理的入伙标准非常重要。
该标准应包括对设备设施的验收要求、质量要求、安全要求等方面的内容。
确保入伙标准能够符合法律法规、行业标准和业主的要求。
2.3. 形成入伙团队物业入伙是一项复杂的工程，需要组建专业的入伙团队来进行工作。
入伙团队应包括物业管理公司的工作人员、相关技术专家和业主代表等。
确保团队成员具备必要的专业素质和工作经验。
3. 具体工作流程下面将介绍物业入伙的具体工作流程，包括设备设施验收、物业交付和使用管理等方面。
3.1. 设备设施验收设备设施验收是物业入伙的重要环节。
具体工作流程如下：1.进行设备设施清单的编制，包括所有要验收的设备设施名称、型号、数量等信息。
2.按照入伙标准逐项对设备设施进行验收，记录不符合标准的问题，及时与施工方进行沟通协商。
3.验收过程中应注意设备设施的安全性、性能、功能等方面是否符合要求。
4.验收完成后，及时编制验收报告，并与业主代表进行确认和签字。
3.2. 物业交付物业交付是确保物业所有权转移的一项重要工作。
具体工作流程如下：1.编制物业交付清单，包括房屋、公共设施、景观等项目的交付内容。
2.与业主代表共同核对交付清单，确保清单的准确性和完整性。
3.完成交付手续，包括签订交付协议、办理产权过户手续等。
4.指导业主代表熟悉物业使用规则、管理制度等，并提供相应的操作指南和联系方式。
物业管理企业业主入住管理作业规范
物业管理企业业主入住管理作业规范一、目的：规范住宅类物业业主入住工作，便于业主顺利入住。
二、范围：适用于本公司所辖住宅类物业业主的入住管理。
三、职责：1，管理处主任负责策划业主入住管理实施方案。
2，管理处物业管理员负责业主入住手续的办理。
3，管理处工程、安保人员负责按入住管理实施方案中的分工进行工作。
4，公司总经办根据入住工作需要组织相关人员予以支援。
四、作业规范：（一）入住前的准备工作：1，物业的接管验收已全面进行完毕，一房一验资料齐全，具备业主入住条件，楼幢号、单元号、户牌标识齐全。
2，由开发商或由开发商委托物业公司向业主寄发“入住通知书”，通知书上注明的入住日期由开发商确定，其它内容由物业公司与开发商商定。
3，最后一次检查即将入住房屋的卫生等情况。
4，逐户逐门核对钥匙，确保万无一失。
5，准备样式新颖的入住文件包，采购价廉物美的业主入住小型纪念品。
6，将《房屋验收表》、《业主规约》、《装修管理规定》、《安全及防火责任书》、《业主登记表》等文件及钥匙、水电气交费卡等装入业主入住文件包，并标识。
7，财务人员准备相关发票、收据等票据。
8，物管员准确计算业主需缴纳的首期物业服务费、公摊水电费周转金、装修管理费等费用并列表。
9，由管理处主任与开发商商定入住手续办理现场。
10，由管理处布置入住现场，营造入住气氛，划分入住手续办理区域并明确标识，人员分工到位。
11，将入住程序、装修管理程序、收费标准张贴于现场醒目之处。
（二）入住1，入住按次序依次办理入住手续。
2，查验业主入住通知书、售房合同、业主身份证及其它应出示的文件资料。
3，请业主签署业主临时公约、装修管理规定、安全及防火责任书、业主登记表等，由管理处留存一份。
4，由财务人员向业主收取首期半年物业服务费、装修管理费、公摊水电周转金等费用。
5，由管理处相关人员陪同业主验房并做好记录，由业主在房屋验收单上签字确认，所反映的问题由管理处负责通知开发商整改。
万科物业交接验房标准化流程
万科物业交接验房标准化流程1、验房组组长，负责现场验房组人员统一安排调度；2、验房组每 2 人一组，负责接待客户，为客户进行验房工作；3、接报修对接人员，以摹拟验收人员为主，负责现场可及时整改问题的协调安排。
验房表(A4 板夹)；盒尺(5m)、相位仪(验电器)、水桶、手电等验房工具。
1、保持仪容清洁、面带微笑，保持头发、脸部和手部卫生。
2、保持工作精神饱满，充满自信、亲切友好、诚恳。
3、着装统一，服装整洁、平整。
4、工作中做到走路轻、说话慢、操作稳，讲究方法，条理清晰。
5、言行举止慷慨、得体，坐立行走姿态自然、端庄。
6、验房时间控制尽量不超过 30 分钟。
(一)接待客户1、在验房组等候引导员带领客户办理验房手续，接待客户时，进行登记，并礼貌问候：“您好，我们是某某物业某某某，很高兴为您服务，下面将为您进行房屋验收工作。
”2、要求：验房人员精神面貌良好， 2人一组，在验房组内坐位有序，验房工具、验房表准备齐全。
(二)领取钥匙，准备验房1、带领客户至钥匙领取处，办理领钥匙、验房手续，同时对客户说：“我们先领取您家的钥匙，然后到您的房屋进行验收。
”2、领取钥匙后，与客户进行主动沟通，向客户介绍小区人文环境及周边情况，如：“某某小区共某个组团，共分某期，全部入住后将达某户，本次入住某户小区周围有某某学校；有某某菜市场；有某某商业区”(与客户沟通的说辞将在入住前进行总结，培训)(三)带领客户至楼栋前1、带领客户至楼栋前这个过程中，与客户做好主动沟通工作，表现出对客户工作的热情、认真负责。
(与客户沟通的说辞将在入住前进行总结，培训)2、至楼栋时，向客户介绍，该楼道门(围合门)安装门禁系统，您入住需要刷卡入内。
3、向客户介绍可视对讲的使用方法。
可以对客户说:：“这是可视对讲系统，按管理室可以直接呼叫至监控中心，按房号，再按呼叫，可以直接呼叫至该房室内。
”4、验收信报箱，用钥匙开启信报箱，然后让客户自行开启、锁上，同时对客户说：“这是您家的信报箱，您试一下钥匙开启是否灵便。
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恒大万科物业入住工作指引规程文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]【最新资料，WORD文档，可编辑】1目的规范办理入住流程，以保证业主的顺利入住。
2适用范围适用于业主办理入住工作。
3职责3.1 管理处经理负责整个入住工作的指导并组织成立物业入住工作领导小组。
3.2 管理处专门负责人对管理处各部门的钥匙管理工作进行监督与指导。
3.3 各班组钥匙管理员应对各班组的钥匙进行细化管理。
4管理方法4.1 入住前期准备：实行地产公司总经理负责制，成立由各个部门、各个专业口组成的入伙工作小组并积极推动小组工作的开展。
4.1.1 入住所收取的各项费用的确定确定开始计收管理费的时间。
一般入住时间在上半月的，从当月15日开始计收；入住时间在下半月的，从下月起计收。
地产可能由于销售或其它需要，要求延迟计收管理费的时间，由地产支付延迟期间的管理费。
地产承诺赠送业主管理费的，由地产按期支付管理费。
确定需要预交管理费的月数。
通常情况下，为了使前期配套设施的完善和返修等工作有足够的人力管理，需要预收三个月管理费（但个别业主如拒交的，也可不预交，让业主选择按月交纳）。
注意预收管理费的月数，不要超过当地物业管理法规的规定或行规习惯。
确定需要预交水电费的金额。
通常情况下，前期水电未抄表到户，需要投入大量的人力物力抄表，一般需要预收一定金额（三个月用量）的水电费。
前期按业主实际用水、电量扣减，直至完毕后，物业管理项目应通知业主按月实际用量交纳水电费。
确定是否需要代地产收取煤气开户费。
一般情况下，地产在开发建设时已经缴纳了此笔费用，地产可在售楼、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用，以免造成在入住时因业主拒交而争执的情况。
如地产需要物业协助在业主入住时将此笔费用收回的，物业公司可代为办理，并提取代办佣金，物业因此应在入住资料和现场做好解释工作。
煤气开户工本费和保险费等煤气开通费用。
此笔费用可由物业管理项目代煤气公司收取，事前须与当地公司煤气公司取得联系，确定交纳项目和额度。
门禁卡工本费。
此笔费用由地产公司确定免费卡数量，并计入开发成本，通常在入伙时赠送2-3张给业主，超过数量应按照成本价收取。
有线电视初装费。
此笔费用可由物业管理项目代有线电视台收取，事前须与当地有线电视台确定初装费及收费细项（如主机、副机等），同时应在入住须知中注明或在入住现场备好各种户型的主副机数目，以供业主参考。
宽频网费用。
此笔费用可由物业管理项目代网络公司收取，事前须与其协商好管理佣金和利润分配的问题。
也可请网络公司在入住现场为住户办理。
装修类费用。
按照当地法规要求，收取装修保证金，如当地法规没有将装修保证金分为业主交纳和装修队交纳的，为了以后便于管理，物业管理项目应建议业主与装修队各交纳一半。
确定公共设施修缮费、垃圾清运费、装修工人进出工本费等费用。
以上费用需符合当地法规的要求。
同时，如收取装修垃圾清运费的，要做好测算工作，以免造成收不抵支的现象。
如当地法规未有明确规定不允许收取装修队管理费的，可考虑收取一定数量的装修队管理费，以备管理之需。
如当地税务局要求物业管理项目代收装修税的，需要取得政府部门的文件，但为规避风险，是最好不与当地税务局签定代收协议，同时在收取装修税时不要强迫业主交纳。
停车场类费用。
确定各类车位的月租费。
如发展商在销售中将车位出售的，此类车位须确定管理费，费用可见《物业与地产相关业务操作规范》。
物业管理项目在入住前期应尽早提请相关部门办理停车场的验收手续，办理收费许可证。
停车场收费许可证在拿到之前，建议不要收取停车费用。
其它需要确定的费用。
4.1.2 业主入住指引准备入住指引包括的内容为：欢迎词，业主入住需准备和携带的资料，入住办理流程，装修办理流程，业主在入住时需要交纳的费用，业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等。
具体见《______业主入住指引》，所需要业主身份证复印件和银行存折复印件等其它资料的份数须根据当地的实际情况确定。
4.1.2.2 入住指引的内容既要清楚、明了，详细，又要避免长篇累牍，让业主感觉繁杂和摸不着头脑。
业主入住指引应在入住前，随地产的《入住通知书》一并发给业主。
入住前，地产应确定防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。
如小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。
4.1.3 入住资料准备入住时需要准备的资料在入住前两个月确定好入住时业主需要填写的资料，提前印刷或复印好。
以下资料供参考：将以上入住指引和入住资料按户分装在资料袋中。
并跟踪地产《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》等的准备情况。
《业户手册》。
建议结合本项目实际情况印刷《业户手册》，便于在入伙时派送。
内容可涵盖项目物业管理的内容，如常用电话、周边配套、小区配套、服务项目介绍、装修常识介绍等内容。
重申防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。
如小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。
房内有配送的复杂设施的，如智能化设施等，需要准备好设施的操作说明书、保修卡等等。
4.1.3.5 为备业主在入住当时办理装修手续，需要准备一定数量的各户型房屋设计平面图、水电走向图等。
入住时业主填写的资料需要准备一份已填好的样木，并展示在入住办理现场。
4.1.4 入住现场展板的准备入住展板的内容通常包括：公司简介、入住指引、入住办理流程、装修办理流程、收费指引、家居装修温馨提示、资料样本等。
物业应根据入住展板的内容，设计美观的入伙展板。
入伙展板的背景可选择项目的实景。
展板的内容应尽量避免冗长的文字，以流程图为主。
4.1.5 入住其它工作准备准备入住所需其它的物资，如入住现场布置的桌椅、住户钥匙挂板、展板架、点钞验钞机（如采用POS机收费时，要注意将物业和地产的收费区分刷卡收取，以便于今后核对）、公章（业务章），圆珠笔、订书机、回形针、印油等。
4.1.5.2 为方便临时复印之需，在入住现场最好能备有复印机。
饮水机/饮料、糖果，准备一些午餐供中午仍在入住现场的业主用。
联系银行收款事宜。
4.1.5.5 如入住现场还需要联系一些商家，如空调等家电、洁具、厨具、装修公司等以方便业主入住的，也应提前联系，确定展区和价格。
4.2 物业与地产的工作对接4.2.1 提前两个月对接入住的准确时间，并做好提前入住的准备。
4.2.2 对接入伙前的接管验收工作。
在业主入伙一个月前，地产与物业一起对房屋进行内部检查，15天内完成接管验收。
在检查前，要对检查人员进行交房标准和验收标准的培训。
在内部检查时，要站在业主的角度对房屋质量进行全面验收，记录问题并提交地产安排返修。
详见《新建物业接管验收指引》。
4.2.3 对接入伙住前清洁的问题。
地产可委托物业在入住前进行房屋的清洁工作，一般需要15天。
在进行清洁工作时，物业应避免产生局部未清洁的现象，室内和花园内的垃圾要处理掉，对玻璃、厨厕等明显地方，要保持干净，对坐便器等清洁后应贴上封条。
4.2.4 对接集中办理入住的场地。
入住现场尽量选择在明亮、宽敞、通风好、舒适的场所，避免在室外、寒冷和严热的地方。
如可能，尽量在会所办理入住手续，以便同时可以向业主展示和推广会所的服务项目。
确定好入住的线路，包括车行和人行线路，尤其是分期开发的小区，要考虑到不影响已入住业主的正常生活。
4.2.5 对接入住现场和路线的布置（含标识）工作。
地产可委托物业进行入住现场的布置工作，布置时应注意考虑到人行出入口的位置，人流较多的入住各流程可采取流水线的方式布置，高尚社区业主可采取一对一服务办理方式。
4.2.6 入住问题说辞统一。
根据实际情况，针对重点投诉和客户主要关心的问题，地产和物业共同制定对客户的入住问题说辞统一，并培训到参与入住工作的所有工作人员。
4.2.7 对接返修工作事宜。
地产可委托物业开展返修工作，将返修款划至物业公司帐上。
详见《保修阶段工程质量和设备管理监控规范》、《物业与地产相关业务操作规范》4.2.8 由地产入伙工作小组具体负责协调各部门及各专业的责任分工，合理部署，及时沟通协调，确保入伙工作的顺利开展。
4.3 入住流程和岗位安排4.3.1 入住流程包括两大部分，第一部分为地产向业主交验房。
第二部分为物业收集业主资料，办理一些便民及收费手续。
4.3.2 地产向业主交验房引导业主到现场办理入住手续。
确认业主身份：核验《入住通知书》、业主身份证原件等以确认业主身份。
以地产项目部为主，销售部、物业配合，三方陪同业主验房。
项目部人员负责对业主提出的问题记录（委托物业办理也可），协助业主填写在《房屋交付验收表》上。
地产安排施工队返修，返修完毕进行验收，并通知业主验房和办理入住。
地产在入住现场应准备查验面积报告和相关资料，安排工程、法务人士，便于业主查验和咨询。
4.3.3 物业公司办理入住手续入住各岗位的职责安排注：各责任人在办理完毕本岗位职责时，需要在流程卡上签字。
各岗位的责任人在安排时注意物业管理项目人员和公司本部人员，有入住经验和无入住经验员工的合理搭配。
分期开发的小区，在办理入住时，人员安排上要考虑确保其它管理服务工作正常开展。
入住工作人员需每日提前15分钟到达入住现场，准备入住工作。
对于业主提出的问题，如回答不上来的，需予以记录，并在每日碰头会上提出。
入住办理工作人员应注意礼貌礼仪，穿工作服，戴工牌。
4.3.4 现场办理入住流程办理入住流程图如业主委托他人代办入住手续时，还需要核试验业主委托书和身份证复印件，被委托人身份证原件及复印件。
4.3.4.3 如现场需要办理车位租售协议的，物业管理项目还需要准备车位的示意图，待业主选定车位后，如是租用，则与其签订《停车场车位租用协议》，如是购买，则与其签订《停车场车位管理协议》。
如车位是由地产负责租售的，应与地产确认好对接的方式，做到及时掌握车位车辆的动态，防止车位被临停占用。
4.3.5 入住信息的及时发布集中入住信息时，每日物业须将入住信息发至集团物业管理部。
重大问题信息，及时发布至集团总办。
4.4 入住现场突发事件的处理4.4.1 入住时应加强对集中办理现场的保护。
尽量避免业主在入住现场停留时间过长，防止恶意串通等。
4.4.2 业主拒签《房屋交付验收表》，拒绝办理入住时，应及时化解业主怨气，并由地产代表负责协调。
4.4.3 业主拒交相关费用，如业主不愿一次性预交管理费和水电费的，可视情况采取灵活变通的方式处理。
4.5入住培训4.5.1 在安排好入住时各相关岗位后，应对所有参加入住的工作人员进行入住培训，内容包括：现场各岗位的职责、分配，入住统一说辞、模拟演练。
4.6 集中入住相关费用：有关费用内容、测算方式、承担责任等详见《物业与地产相关业务操作规范》。