大厦市场调研报告

z国际商业顾问

二零零四年十月八日

目录

1.0项目概述…………………………………………………………………………0 3

1.1项目概况……………………………………………………………………

0 3

1.2项目周边环境 (04)

1.3项目有关经济技术指标 (05)

2.0天河区概况………………………………………………………………………0 6

2.1政区人口……………………………………………………………………

0 6

2.2天河商厦现状 (06)

2.3天河商圈 (08)

2.3.1天河城商圈 (08)

2.3.2定位……………………………………………………………………

08

2.3.3趋势……………………………………………………………………

09

2.4天河商铺供需情况 (11)

2.5商业发展机遇 (12)

2.6未来商业规划 (12)

3.0项目周边情况 (13)

3.1商厦比较……………………………………………………………………

1 3

3.2周边环境……………………………………………………………………

1 5

3.3项目分析……………………………………………………………………

17

1.0 项目概述

1.1项目概况

项目位于天河区体育东路140-148号，地处新世纪广州

金融贸易中心地带。项目正对大型体育中心，附近配套设施基本成熟。

项目位置图

项目占地5000㎡，总建筑面积44041㎡，总共层高32层。外立面按欧洲古典式建筑风格设计，首层大堂酒店式设计，大圆柱包镶大理石，配置美国上海联合开利1750冷吨中央空调。

项目所涉及行业有金融、保险、证券、贸易、IT、科教、旅游、饮食、医疗、广告、装饰、纺织、中介代理服务等。现整座大厦的办公人数约3000人。聚集人气，地段良好，行业种类较为齐全，定位为新世纪的国际金融商贸中心。

项目楼层功能分布

1.2 项目周边环境

项目所在位置天河北，汇集了不少高档写字楼物业，商务气氛十分浓厚，而且该地段拥有完善的市政配套及生活、交通设施，因此越来越多的外资企业、合资企业、

金融机构、国内外大型公司进驻首选天河片区作为办公地点。

项目周边配套

1.3 项目有关经济技术指标

大厦楼高：32层

占地面积：5000㎡

总建面积：44041㎡

其中：

商业： 7770㎡

写字楼： 29529㎡

电梯： 8台垂直梯

2台观光梯

停车场： -1层4242㎡

-2层2500㎡

收楼日期：2001年3月项目正立面

使用率： 80%

外资公司：约占30%（英国、法国、德国、韩国、日本、瑞典、印尼、

意大利、澳大利亚等国的办事处及联络点）

2.0天河区概况

2.1政区人口

天河区是广州市辖的一个行政区,位于广州市东部,地处

城乡结合部。西部东山，东依黄埔港，北靠白云山，南

涉珠江。

2.2天河商厦现状

广州城市东移、东站建成、穗港直通车开通，天河北已经成为了目前广州以至国内一流的CBD。

围绕天河体育中心有中信广场、国贸中心、大都会广场、财富广场等十多座甲级写字楼，是IBM、英特尔、思科、微软、EPSON、HP等高科技企业的聚集之地，还有20多家金融机构等服务机构入内。

天河写字楼交易比较

单位：元/㎡/月

天河商铺交易比较单位：元/㎡/月

2.3天河商圈

天河商圈与传统商圈有所不同，从天河立交到岗顶一带，从珠江新城到天河北，有天河城广场、维多利广场、正佳广场、电脑城、天河娱乐城、时代广场、中信购物广场、珠江新城家居配套商业圈、天一国际办公用品、礼品专业市场，这和传统商圈的商业形态单一有着明显的区别，已形成包容一切商业形式的大商业格局。

天河大商业圈仍处于起步阶段，在这个商业圈中，以天河城、正佳广场主导的shoppingmall为中心，而其他互补型的商业，只是初具规模，尚未完全凸显。所以在天河，专业市场和与天河城、正佳在经营范围上具有互补功能的商业，以及以服务区域居民消费为目的的超市，还是有很大发展空间的，天河大商业圈也需要更完善的商业功能。

2.3.1天河城商圈

天河城广场、宏城广场、正佳广场的影响，天河城周边从去年下半年开始，逐渐形成一个新的商业网，辐射范围包括体育西、体育东、天河南一路、六运小区等。

2.3.2定位——年轻消费群

宏城广场

目前，宏城广场A区的商铺已经重新间隔和包装推出，加上这些商铺紧邻天河城广场的东门，临街商铺的均价为1400元/㎡/月，商场内租金均价达600元/㎡/月。

经过包装后，宏城广场仍然以经营服装和精品类为主，但经营路线会更年轻化，可能会类似于流行前线和银座等风格，吸引更多年轻人来消费，与天河城广场针对白领人士的消费群体有所错开。

天河城广场

经过多年的发展，天河城已发展成为天河商业中心，其商铺出租率一直维持在98%以上，且首层租金为1500元/㎡/月，成为许多品牌争相进驻的商场。在天河城广场的辐射带动下，近几年周边商用物业的开发速度加快，辐射范围包括宏城广场、体育西、

天河南一路、六运小区等，商铺开始连片成网，吸引了不少商家和消费者，逐渐形成一个新的商业网。

2.3.3趋势——辐射范围不断扩大

体育西路

该路段周边受商业人气的影响，已形成餐饮一条街，众多品牌连锁餐厅都已在此开设了分店。

目前该路段首层临街商铺月租可达600～800元/㎡/月。该路段沿线铺位大多是200～300㎡的大铺位，较适合做餐饮业，目前租金和出租率都十分稳定。

天河南一路

目前该路段的商铺多经营手机、针对年轻人的休闲服装品牌、咖啡厅等。而该路段铺租也与两个大商场关系密切，东段天河城广场对面的商铺租金最高，租金约500元/㎡/月，中段宏城广场对面的商铺租金约400元/㎡/月，而西段与正佳广场相对的铺位租金则为300元/㎡/月。

六运小区

该小区内的商铺，多为发廊、士多等。

天河城商圈商铺出租情况一览表