合作建房方式及税收待遇(个人整理)
合作建房的涉税风险与纳税筹划
合作建房的涉税风险与纳税筹划合作建房的涉税风险合作建房的纳税筹划合作建房的涉税风险—定义差异1、营业税—国税函发[1995]156号：合作建房，是指由一方（甲方）提供土地使用权，另一方（乙方）提供资金，合作建房。
2、企业所得税—国税发[2009]31号第三十六条：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。
3、土地增值税—财税字[1995]048号：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房。
4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
合作建房的涉税风险[例] A公司，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有30%的股份，约定共担风险、共享利润。
该土地购买原价为1000万元，评估价为4000万元，股东确认价为4000万元，B房地产公司以4000万元做为土地成本入帐。
2009年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。
B房地产公司认为土地的扣除成本应为4000万元，税务机关认定的土地成本为1000万元。
请问税务机关的认定有何依据？合作建房的涉税风险一、出地方（投资方）1、营业税2、土地增值税3、房产税4、企业所得税5、契税6、印花税（同前述“产权转移书据”略）二、出资方（被投资方）1、契税2、土地增值税清算时土地成本、企业所得税计税基础的确定3、印花税（同前述“产权转移书据”略）合作建房的涉税风险—投资方一、营业税财税[2002]191号：1、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、对投权转让不征收营来税。
二、土地增值税1、财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
4第四章 合作建房
第四章合作建房第一节政策依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）：四、关于合作建造开发产品的税务处理问题开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
代建参建合作建房拆迁如何征税？
代建、参建、合作建房、拆迁如何征税？1．代建：甲方与乙方签订代建合同，该建设项目的建设用地是甲方向另一单位购入，建设项目的立项手续也由甲方办理，乙方根据合同约定按期与甲方结算款项。
2．参建1：甲单位拟投资2亿元建成20层的办公大楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，通过办理国有土地出让手续取得了国有土地使用权，并申请领取了施工许可证。
通过招标，选定建筑施工企业开始房屋建设。
但在房屋建设过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签订了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分得3层楼的房产。
3．参建2：甲单位拟投资2亿元建成20层的商住楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，通过办理国有土地出让手续取得了国有土地使用权，并申请领取了施工许可证。
通过招标，选定建筑施工企业开始房屋建设。
但在房屋建设过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签订了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分得3层楼的房产。
但双方并未到计划部门办理合建审批手续，也未办理土地使用权的变更登记。
当房屋建成并分配后，双方尚未办理产权过户手续，乙方即以3500万元将所分得的房屋出售，同时由甲方开具发票给购房者以办理产权证明。
4．合作建房1：联建合同，共同立项，土地未变更，乙方出资，甲方开发甲单位准备投资2亿元开发一房产项目，已单独向计划部门办理了立项手续，向土地管理部门申请取得了出让土地使用权。
但后来由于资金问题无力单独进行该工程项目的开发，即与乙单位签订联建合同，同时向计划部门办理了房产项目共同立项的变更登记，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。
在联建合同中，甲以成本价名义按4000元/平方米让乙联建1万平方米，共计4000万元，项目的开发建设工作仍由甲方负责。
合作建房土地增值税清算攻略
合作建房土地增值税清算攻略一、合作建房土地增值税清算概述合作建房土地增值税清算在房地产领域具有至关重要的意义，其复杂性源于合作方式的多样性以及相关法规的具体规定。
一方面，准确的清算能够确保国家税收的合理征收，另一方面也关系到合作双方的经济利益。
（一）合作建房常见模式合作建房主要有两种方式。
一是以物易物模式，具体分为两种形式。
其一，土地使用权和房屋所有权相互交换，在此过程中，出地方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋所有权，按“转让无形资产”纳税；出资方以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地使用权，按“销售不动产”纳税。
其二，以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，出地方按“服务业-租赁业”纳税，出资方按“销售不动产”纳税。
二是成立合营企业合作建房，又分为三种情况。
房屋建成后，若双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对出地方提供的土地使用权视为投资入股，不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，双方分得的利润不征营业税。
若出地方采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润，对出地方按“转让无形资产”征税，合营企业按全部房屋销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
若双方按一定比例分配房屋，对出方向合营企业转让的土地按“转让无形资产”征税，合营企业的房屋在分配后各自销售，则再按“销售不动产”征税。
（二）土地增值税清算关键规定根据相关法规，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
这一规定明确了合作建房在不同阶段的土地增值税征收情况。
然而，在实际操作中，由于合作建房形式多样，涉及的主体众多，土地增值税清算存在诸多不确定性。
例如，在分房过程中，虽然暂免征收土地增值税，但对于分房后再转让的环节，应缴纳“以物易物”环节和转让环节增值税还是仅缴纳转让环节增值税尚不明确。
此外，在清算时，仅出地一方没有开发成本，仅出资一方没有土地成本或者部分仅有补缴的土地成本，双方清算应当按照整个项目开发成本分摊还是各自按照自己实际发生成本清算也存在争议。
【推荐】合作建房的财税处理与税收筹划
合作建房的财税处理与税收筹划合作建房相关会计处理问题案例背景：通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。
“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。
“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。
但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。
合作建房营业税
合作建房营业税合作建房营业税是指两个或多个实体合作建房所需的营业税。
在中国，合作建房是指由土地提供方与房屋建设方合作共同建设房屋项目的一种形式。
由于合作建房涉及到多方合作和多层次的利益关系，因此需要对合作建房过程中产生的收益进行税务处理。
营业税作为一种消费税，适用于各类经济活动。
在合作建房中，营业税的征收主体是房屋建设方，即承包房屋建设的企业或个人。
根据《中华人民共和国营业税法》规定，房屋建设企业应按照合同约定的价格与约定的最低利润率，计算并缴纳营业税。
合作建房营业税的计算基础是合同约定的房屋销售价格与最低利润率的乘积。
最低利润率是指房屋建设方能够接受的最低利润水平。
当项目在建设过程中出现成本超支或其他原因导致利润率低于最低利润率时，仍然需要按照最低利润率计算并缴纳营业税。
营业税的税率根据不同的城市和地区有所差异。
一般情况下，合作建房营业税的税率在3%至5%之间。
房屋建设方需要按照房屋销售价格与最低利润率的乘积，乘以适用的税率，计算出应缴纳的营业税额，并在规定的时间内向税务机关缴纳。
合作建房营业税属于一种间接税，由房屋建设方向购房者收取，并在他们购房款项中扣除。
购房者在购房时要先向房屋建设方支付销售价格，然后再将营业税额支付给税务机关。
购房者只需支付实际的购房金额，不需要额外支付营业税。
合作建房营业税的征收对于保护购房者权益、规范房地产市场具有重要意义。
通过征收合理的营业税，可以防止房屋建设方在合作建房中通过与购房者私下交易等方式逃避税收，从而确保税收的公平与透明。
总之，合作建房营业税是合作建房过程中涉及到的一项税务事项。
通过对房屋建设方的营业税征收，可以保护购房者的权益，维护房地产市场的秩序，并为国家财政提供稳定的税收收入。
这有助于促进房地产市场的健康发展，提高国家财政收入。
转载 国税函发 1995 156号 合作建房营业税
转载国税函发 1995 156号合作建房营业税原文地址:国税函发[1995]156号(合作建房营业税)作者:小点点营业税:国家税务总局关于营业税问题解答之一(国税函发[1995]156号)第十七条对合作建房行为应如何征收营业税做了如下解答:合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房.合作建房的方式一般有两种:第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换.具体的交换方式也有以下两种:(一)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权.在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为.因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为.对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税;对乙方应按"销售不动"税目征税.由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额.如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税.(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权.例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方.在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物.甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按"服务业--租赁业"征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按"销售不动产"税目征营业税.对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定.第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房.对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税.(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税.(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税;对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税.(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为.因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定.因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税.财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税[2002]191号)规定:(一)、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
合作建房_法律规定(3篇)
第1篇一、引言合作建房，是指多个单位或个人在政府批准的土地上，共同投资建设住宅、商业、工业等建筑物的一种方式。
在我国，合作建房具有悠久的历史，近年来随着城市化进程的加快，合作建房逐渐成为一种常见的房地产开发模式。
为了规范合作建房行为，保障各方合法权益，我国制定了一系列法律法规。
本文将就合作建房的法律规定进行详细阐述。
二、合作建房的法律依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产领域的根本大法，其中对合作建房的规定主要体现在以下几个方面：（1）合作建房的定义：第十一条：合作建房是指两个以上的单位或者个人，按照法律规定，共同投资建设住宅、商业、工业等建筑物。
（2）合作建房的条件：第十二条：合作建房应当符合以下条件：①建设用地的土地使用权取得合法、有效；②合作各方具备建设项目的投资能力；③建设项目的规划、设计符合国家规定；④合作各方签订的合作协议合法、有效。
2.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》对合作建房用地的取得、使用、转让等方面进行了规定，为合作建房提供了法律依据。
3.《中华人民共和国合同法》《合同法》对合作建房合同的法律效力、履行、变更、解除等方面进行了规定，保障了合作各方的合法权益。
4.《中华人民共和国建筑法》《建筑法》对合作建房的规划、设计、施工、监理等方面进行了规定，确保了合作建房的合法、合规。
5.《中华人民共和国物权法》《物权法》对合作建房的产权归属、使用、收益、处分等方面进行了规定，明确了合作建房的产权关系。
三、合作建房的法律程序1.申请建设用地合作建房首先需要申请建设用地，按照《土地管理法》的规定，合作各方应当向土地管理部门提出用地申请，并提交相关材料。
2.签订合作协议合作各方在取得建设用地后，应当签订合作协议，明确合作各方的权利、义务、责任等。
3.办理土地使用权证合作各方应当依法办理土地使用权证，确保土地使用权取得合法、有效。
4.办理建筑工程规划许可证合作各方应当依法办理建筑工程规划许可证，确保建设项目的规划、设计符合国家规定。
合作建房的税务处理
合作建房的税务处理（一）企业所得税的处理国税法[2009]31号第三十六条规定：“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：1、开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
2、开发合同或协议中约定分配项目利润的，按以下规定进行处理：（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
”国税法[2009]31号第三十七条："企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
”例：乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案拟定如下：方案一：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为1500万元，乙单位享有1000万元。
方案二：乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万元，单位住宅销售价格75万元，乙单位享有40套单位住宅。
（1）方案一的涉税分析根据《企业所得税法》《企业所得税法实施条例》规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。
由于股息、红利是从被投资企业税后利润中分配的，所以投资方取得该项目的营业利润视同股息、红利，一般也应该是免税收入。
合作建房行为的税收筹划
合作建房行为的税收筹划合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
合作建房的方式一般有两种。
一、营业税（一）第一种方式第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
具体的交换方式也有以下两种：1.土地使用权和房屋所有权相互交换通过交换双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。
对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”税目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。
由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定，分别核定双方各自的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。
甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征收营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征收营业税。
对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
（二）第二种方式第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
1.风险共担，利润共享房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
合作建房法律文件及税法
对合作开发房地产合同的法律定性主要见于《最 高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案 件适用法律问题的解释》（法释[2005]5 号）的规 定，该司法解释第十四条：“本解释所称的合作开发
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双 方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权 相互交换。具体的交换方式也有以下两 种：
合作开发/合作建房之司法、税务认定及各主体的纳 税分析和税务筹划
一、合作开发/合作建房的法律定性 二、合作建房的税务定性 （一）合作建房的界定 （二）合作建房是否需以成立合营企业为前提（区分 出地方以无形资产出资入股及分房所涉营业税问题） （三）合作建房需以共同拥有土地使用权为前提（即 土地使用权加名或双抬头） （四）出地方立项不属于合作建房 （五）出资方立项不符合税收法律关系上的合作建房 规定 （六）一方出地一方出资合作建房与共同出资合作建 房的区别 （七）合作建房后分房自用暂免征收土地增值税 （八）合作建房自用的土地增值税减免 （九）重庆市地方税务局公告 2014 年第 9 号—— 合作建房出地方同时获得的货币补偿需缴纳土地增值 税 三、合作建房法律与税务的双重确认标准及税费分析 （一）合作建房的构成要件 （二）合作建房之房产分配过程中的税费分析
1.土地使用权和房屋所有权相互交换, 双方都取得了拥有部分房屋的所有权.在这 一合作过程中,甲方以转让部生了转 让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房 屋的所有权为代价,换取部分房屋的使用 权,发生了销售不动产的行为.因而合作建 房的双方都发生了营业税的应税行为。对 甲方应按“转让无形资产”税目中“转让 土地使用权”子目征税；对乙方应按“销 售不动产”税目征税。由于双方没有进行 货币结算，因此应当按照《中华人民共和 国营业税暂行条例实施细则》第十五条的 规定分别核定双方各自的营业额。如果合 作建房的双方（或任何一方）将分得的房 屋销售出去，则发生了销售不动产行为， 应对其销售收入再按“销售不动产”税目 征收营业税。
合作建房形式所涉及的营业税问题
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
合作建房形式所涉及的营业税问题合作建房，通常是指由一方（以下简称出地方）提供土地使用权，另一方（以下简称出资方）提供资金，合作建房。
从实践来看，合作建房存在形式多样性，而税收政策规定较模糊。
如有的合作建房形式非法律规定和税收意义上的合作建房，究竟该如何纳税，使得合作双方存在困惑。
鉴于合作双方通过成立合作企业进行合作建房的税收政策规定比较清晰，本文主要针对其中一方具备房地产开发经营资质，企业间的合作建房形式所涉及的营业税问题作个探讨，供大家参考以及讨论。
实践中的合作建房立项方式通常有以下三种：一是出地方立项，二是出资方立项，三是双方联合立项。
下面分别就以上三种立项方式，对合作双方如何缴纳营业税作个浅析。
一、出地方立项出地方立项，土地使用权和房屋所有权都归出地方所有，出资方一般不承担经营风险，只是根据合同或协议规定的利润分配方式取得利润分配。
1003号文明确规定：“鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用156号文第十七条有关合作建房征收营业税的规定。
”但文件并没有明确双方如何纳税。
实际上，由于出资方利润分配方式的不同，带来了双方纳税义务的不同。
合作建房的法律规定(3篇)
第1篇一、引言合作建房是指两个或两个以上的自然人、法人或者其他组织，共同出资建设住宅、商业用房或者其他建筑物，并按照约定的比例分配产权或者使用权的建设活动。
随着城市化进程的加快和土地资源的紧张，合作建房成为解决住房问题的一种新兴方式。
为了规范合作建房行为，保障各方当事人的合法权益，我国制定了相关的法律法规。
本文将对合作建房的法律规定进行详细阐述。
二、合作建房的主体资格1. 自然人自然人作为合作建房的主体，应当具备完全民事行为能力。
未成年人、限制民事行为能力人以及无民事行为能力人不得作为合作建房的主体。
2. 法人法人作为合作建房的主体，应当具备合法的营业执照和相应的资质。
非法人组织如合伙企业、个体工商户等，在符合法律法规的前提下，也可以作为合作建房的主体。
3. 其他组织其他组织如社会团体、基金会等，在具备相应资质和条件的情况下，也可以作为合作建房的主体。
三、合作建房的条件1. 土地使用权合作建房必须依法取得土地使用权。
土地使用权人应当是具备土地使用权审批权限的政府机关或者具有土地使用权审批权限的企业。
2. 合作建房协议合作建房各方当事人应当签订书面合作协议，明确各方的出资比例、产权分配、使用权分配、建设期限、违约责任等内容。
3. 设计方案合作建房应当具备合法的设计方案，并经相关部门审批。
4. 建设资金合作建房应当具备充足的建设资金，确保项目建设顺利进行。
5. 相关手续合作建房应当依法办理相关手续，如土地使用权证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。
四、合作建房的法律程序1. 土地使用权审批合作建房当事人应当向土地管理部门申请土地使用权，并按照规定办理审批手续。
2. 设计方案审批合作建房当事人应当向规划部门申请设计方案审批，并取得合法的设计方案。
3. 建设工程规划许可证合作建房当事人应当向规划部门申请建设工程规划许可证，并取得合法的建设工程规划许可证。
4. 建设工程施工许可证合作建房当事人应当向建设部门申请建设工程施工许可证，并取得合法的建设工程施工许可证。
合作建房的税收
精华答疑合作建房的税收1.企业商标权使用费收入应交增值税还是营业税以及税率【问题陈述】企业在大连，有一部分商标权使用费收入，对方使用单位按年支付使用费，应交增值税还是营业税以及税率。
【专家答疑】应缴纳增值税，属于营改增中现代服务业的——文化创意服务，缴纳增值税，税率是6%。
【政策依据】财税〔2013〕106号附件1（三）文化创意服务。
文化创意服务，包括设计服务、商标和著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。
2.合作建房的税收【问题陈述】现有甲、乙两个房地产公司，双方合作建设商业楼盘，由甲出地，乙出资，不单独设立公司，设共管帐户，建成后甲分得地下车库部份，乙分得地面所有房屋，假设地下车位面积3672平方米，地上商业部份面积7879平方米，建安成本3500万元，建设完成后，乙方需再支付甲方1200万元才将地面房屋过户给乙方，乙方再将房屋转让出去，请问在此过程中甲乙双方怎样纳税？营业税，土地增值税如何确定计税依据？即扣除项目怎样确定。
【专家答疑】财税字〔1995〕48号二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
出地一方的国有企业确认收入的时间为土地使用权过户的当天，出资一方确认收入的时间为房屋建成移交给出地方的当天。
预算价×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）×（出地方的比例或出钱方的比例）。
房屋过户后“营业外收入”首先按照出资方当月销售的同类不动产的平均价格核定，或者按出资方最近时期销售的同类不动产的平均价格核定，如果没有上述价格，就要按照决算价套用上述公式进行调整。
（预算价及决算价应含前期费用、建安成本、管理费用等所有工程造价，但不含地价）。
企业所得税：关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号：第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
合作建房营业税征管问题
1.一方出地，一方出资
（3）其中任意一方有房地产开发资质，出地方把土地变为 共有后，共同立项开发
出地方和出资方将土地变为共有后由出资方全额投资进行 开发，双方约定房屋竣工后各自分得部分房产，双方的房 屋产权分割不属于营业税应税行为。在此过程中，出地方 发生了转让土地使用权行为，计税营业额=出地方分得房 产的建安成本×(1+20%)÷(1-5%)。若出地方额外向出资 方支付了价款，则出地方转让土地使用权的计税营业额= 出地方分得房产的建安成本×(1+20%)÷(1-5%)-出地方支 付的价款金额；若出资方额外向出地方支付了价款，则出 地方转让土地使用权的计税营业额=出地方分得房产的建 安成本×(1+20%)÷(1-5%)+出资方支付的价款金额。纳 税义务发生时间为出地方分得房产确权的当天。
三、新老营业税实施细则对核定的规定
老细则第十五条 纳税人提供应税劳务、转让无 形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由 的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者 销售的同类不动产的平均价格核定。
（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务 或者销售的同类不动产的平均价格核定。
（2）双方约定出资方收取固定 收入或按比例分得售房收入的，
对出资方的行为按金融保险业征收营业税， 其计税营业额为收回的资金减去出资额后 的余额，纳税义务发生时间为收回资金的 当天。若双方约定出资方按比例分得部分 房产的，对出资方投资的价款视为房地产 开发公司销售不动产的预收款征收营业税， 纳税义务发生时间为出资方投资款交到房 地产开发公司的当天。
五、以房换地为什么不包含的土地 价款？（杯子与杯托）
按常理，在以房换地中，房价应包括土地 的价值，但考虑到双方在测算换房价值时， 一般会剔除换回房屋的土地价值，如果核 算营业额时加入土地价值，显得不合情理。 况且是否包含地价，总局在156号文件并未 强调。所以我们是从维护纳税人利益出发， 而不是单纯从组织税收收入角度来处理这 个问题。
合作建房的会计和税务处理
合作建房是以房地产开发企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，参与分配的形式包括开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品等。
合作建房合作者可能以货币或者非货币资产投入。
一、会计处理企业根据所在类型执行会计制度的情况分别依据《企业会计准则》、《小企业会计准则》、《企业会计制度》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会〔2016〕22号）等制度核算。
合作建房合营方按符合商品销售收入实现条件确认收入。
执行会计准则的的企业，按《企业会计准则第40号——合营安排》第十五条规定：确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入。
合作者通常投入现时货币或者土地使用权，换取开发产品。
（一）投入现时货币的会计处理1．房地产开发企业取得的投资款实质为销售款。
取得投资款时，借记“银行存款”等科目，贷记“递延收益”科目。
分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”等科目，贷记“主营业务收入”等科目。
2．投资方房地产企业。
投资时，借记“应付账款”等科目，贷记“银行存款”等科目。
分配开发产品时，借记“开发产品”科目，贷记“应付账款”等科目。
（二）以土地使用权投资开发项目的会计处理1．房地产企业将土地使用权投资其他房地产开发项目，但没有形成股权。
转出土地使用权时，借记“预付账款（土地使用权的公允价值）”等科目，贷记“无形资产——土地使用权（账面价值）”、“营业外收入（差额）” 等科目。
取得开发产品时，借记“开发产品”，贷记“预付账款”等科目。
2．其他企业以土地使用权投资于房地产开发项目，也没有形成股权。
房地产开发企业取得土地使用权时，借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“递延收益”科目。
分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”科目，贷记“主营业务收入”等科目。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
乙方
－
甲方将该项目形成的营业利润并入当期应税 所得，不得在税前分配项目利润，不能在成 不属于国税发 [1995]156 号中合 本中摊销或税前扣除投资方投资额的息支 作建房范围； 出；投资方取得的项目利润按规定补交所得 税。 不属于国税发 [1995]156 号中“ 以房换地”范围；
按比例分配房屋时 免征土增税；
乙方Leabharlann 乙方甲方、乙方实务方式二
甲方、乙方
乙方
乙方
甲方、乙方
合作建房方式及税收待遇汇总 加工
税收政策规 定的合作开 发种类 出地方 （土地使 用证） 项目运营主体 出资方 项目公司
（用地规划、预 售等各类证件上 所署公司名称）
土地增值税
合作分配内容 营业税 企业所得税（2006年31号文） 企业所得税（2009年31号文）
（财税字[1995]48号 、[2006]21号）
甲方按销售不动产缴 甲方，但乙方 在甲方统一销售后， 纳营业税，土地增值 负责运营 按比例分配利润 税。 － 甲乙双方按比例分得 房屋 甲乙方按比例分得房 屋； 乙方向甲方销售一定 面积房屋； 乙方统一对外销售； 甲方根据应分配的房屋 按固定金额向乙方收取 款项
深 地 税 发 甲方、乙
不属于合 [2005]183号 方 作建房模 式 实务方式一 甲方、乙方
甲方
乙方
甲方
乙方
合营公司
国 税 发 [1995]156 号：方式一 （1 ）
甲方
乙方
―
－
各自分配一定面积房 按销售无形资产缴纳 按销售不动产缴纳营 屋（以物易物） 营业税； 业税；
乙方（出钱）：首次分配开发产品时，将分 配给合作方房屋的计税成本与其投资额之间 的差额计入当期应税所得；如未结算计税成 本，则将投资方的投资额视同销售收入。 甲方（出地方）：取得开发产品时，分解为 转让土地使用权与购入开发产品两项经济业 务，以开发产品的市场公允价值计算土地转 让所得； 对方在首次分出开发产品时，分解为按公允 价值销售和购入土地使用权两项经济业务， 并将土地使用权价值计入项目开发成本。
甲方在投资交易发生时，应将其 分解为销售有关非货币性资产和 投资两项经济业务进行所得税处 理，并计算确认资产转让所得或 损失；（37条） 合营方接受投资时，按土地使用 权的公允价值和土地转移中的税 费，以及相关补价确认土地使用 权的取得成本。（31条二款）
合营公司为非房地 产企业，甲方免征 土增税；合营企业 为房地产企业则需 征税
乙方（出钱方）：首次分配开发产品 时，将分配给合作方房屋的计税成本与 其投资额之间的差额计入当期应税所 得；如未结算计税成本，则将投资方的 按比例分配房屋时 投资额视同销售收入。（36条一款） 合作方（出地方）：对方在首次分出开 免征土增税； 发产品时，按分出开发产品的市场公允 价值和土地使用权转移中的相关税费确 认土地使用权成本，以加上涉及的补价 。（31条一款）
合作建 房
国 税 发 [1995]156 号：方式一 （2 ）
甲方
乙方
乙方
乙方
乙方使用一定年限 后，将房屋及土地全 按租赁业征收租赁业 按销售不动产缴纳营 部归还甲方（以使用 营业税 业税； 权换取不动产）
国 税 发 [1995]156 号：方式二 （1 ）
甲方
乙方
合营公司
合营公司
甲方在投资交易发生时，应将其分解为销售 甲方向合营企业提供 有关非货币性资产和投资两项经济业务进行 合营公司销售房屋， 土地，视为投资入股 合营企业销售房屋按正常征收 所得税处理，并计算确认资产转让所得或损 乙方分得的利润不征 甲乙方共担风险，共 不征营业税。甲方分 营业税和土地增值税以及所得 失； 税营业税。 享利润 得的利润不征税营业 税； 合营方在投资交易发生时，可按上述投资交 税。 易额计算确认土地使用权的成本，并计入开 发产品的成本。
甲方
乙方
合营公司
合营公司
甲方向合营公司按转 合营公司不销售，甲 合营公司按分配产品给股东按 让 无 形 资 产 征 营 业 乙方分得房屋销售时 乙双方按比例分配房 销售不动产缴纳营业税和土地 税；甲方分得的房屋 按正常纳税。 屋 增值税 销售时按正常纳税。
国 税 函 [2005]1003号
甲方
乙方
甲方
合营公司为非房地 产企业，甲方免征 土增税；房地产企 业则需征税 合营公司为非房地 产企业，甲方免征 土增税；房地产企 业则需征税
甲方将该项目形成的营业利润并入当期 应税所得，不得在税前分配项目利润， 不能在成本中摊销或税前扣除投资方投 资额的息支出；投资方取得的项目利润 按规定补交所得税。（36条二款）
国 税 发 [1995]156 号：方式二 （2 ） 国 税 发 [1995]156 号：方式二 （ 3 ）、深地 税 发 [1996]197号
甲方
乙方
合营公司
合营公司
甲方向合营企业提供 甲方不担风险，获取 土地，不视为投资入 固定收益 股，需征转让无形资 产营业税；
合营企业销售房屋按正常征收 营业税和土地增值税以及所得 税；