房地产金融机构

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（一）内部控制指导原则
• 1．有效性原则 • 2、审慎性原则 ——最重要的原则 • 3．全面性原则 • 4．独立性原则
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审慎性原则（prudence）
• ~是指在进行会计核算时，应当合理预计 可能发生的损失和费用，而不应预计可 能发生的收入和过高估计资产的价值。 如某一经济业务有多种处理方法可供选 择时，应采取不导致夸大资产、虚增利 润的方法
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2020/11/19
房地产金融机构
• 第一节我国房地产金融机构体系 • 第二节 房地产金融机构的监管
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本章学习要点
• 了解我国房地产金融机构发展概况，掌 握房地产金融机构体系，专业性房地产 金融机构和非专业性房地产金融机构组 成，房地产金融机构的监管。
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表1 加入WTO后中国大陆外资银行开 放人民币业务时间表
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四、房地产金融机构的内部监控
• 2007年人民银行发布 《商业银行内部控制指引》 银监会明确，除商业银行外，政策性银行、农 村合作银行、城市信用社、农村信用社、村镇 银行、贷款公司、农村资金互助社、金融资产 管理公司、邮政储蓄机构、信托公司、财务公 司、金融租赁公司、汽车金融公司、货币经纪 公司等其他金融机构也需参照执行指引。
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第一节我国房地产金融机构体系
• 房地产金融机构主要由三类机构组成： 即专业性房地产金融机构、非专业性房 地产金融机构和向房地产融资提供担保 和保险的机构组成。
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一、房地产金融机构体系
• 我国房地产金融机构主要由非专业 性房地产金融机构构成，包括银行 型房地产金融机构和非银行型房地 产金融机构（信托投资公司、信用 合作社、住宅合作社、基金组织等） 组成。 其中主要以商业银行和信托 公司为主。
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（二）中国银行业监督管理委员 会对房地产信托公司的管理
• 中国银行业监督管理委员会对从事房地 产金融业务的信托公司的管理包括设立 管理和日常管理。
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1、设立管理
• 从事房地产金融业务的信托公司的设立， 包括独立的房地产专业信托公司和一般 信托公司都必须经中国银行业监督管理 委员会的审批。
1、设立管理
• 设立保险公司，必须经中国保险监督管 理委员会批准。
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2、日常管理
• 制定商业保险主要险种的基本保险条款 和保险费率，接受保险公司拟订的其他 险种的保险条款和保险费率的备案。检 查保险公司的业务状况，财务状况及资 金运用状况，有权要求保险公司在规定 的期限提供有关的书面报告和资料，如 营业报告，财务会计报告及有关报表等。 规定保险公司运用的资金和具体项目的 资金占其资金总额的具体比例。
业务的命令和规章。有权要求商业银行等金融 机构按照规定报送财务报告资料。有权对商业 银行等金融机构的存款，贷款，结算，呆帐等 情况随时进行稽核，检查监督。有权对商业银 行等金融机构的违反规定提高或降低存贷款利 率的行为进行检查监督。
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• 有权对政策性银行的金融业务进行指导 和监督。商业银行已经或者可能发生信 用危机，严重影响存款人的利益时，中 国人民银行可以对该商业银行实行接管。 中国银行业监督管理委员会还应介入商 业银行的解散、撤销、破产过程，实施 清算监督。
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1、设立管理
• 从事房地产金融业务的银行的，包括独 立的房地产金融专业银行和商业银行都 必须经中国银行业监督管理委员会的审 批。按照有关的法律规定审批银行机构 的设立，变更，终止及其业务范围
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2、日常管理
• 日常管理主要体现在一下几个方面： • 发布有关对商业银行进行监督管理和开展有关
• 中央银行、银行业、证券、保险和外汇 管理部门的监管主要包括中国银行业监 督管理委员会、中国证券业监督管理委 员会、中国保险业监督管理委员会和国 家外汇管理局等机构。
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（一）中国银行业监督管理委员 会对房地产金融业务银行的管理
• 中国银行业监督管理委员会（简称银监 会）对从事房地产金融业务的银行的管 理包括设立管理和日常管理。
的报告；
• 7、行使国务院《住房公积金管理条例》
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• 1991年上海首推住房公积金制度，17 年的历程，住房公积金为居民住房条件 的改善发挥了举足轻重的作用。住房公 积金是最基本的住房保障资金，具有一 定的政策性金融的功能，
• 到2007年3月底上海已成为全国第一个 公积金个贷累计发放规模超过1000亿 元的城市。
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• 对违反规定提取或结转各项保险准备金，或者 未按照有关法规办理再保险，或严重违反资金 运用规定的保险公司实施限期改正措施，限期 内保险公司未予改正的，可对保险公司采取整 顿措施。中国保险监督管理委员会对损害公共 利益，可能严重危及或者已经危及偿付能力的 保险公司实行接管。中国保险监督管理委员会 还应介入保险公司的解散（人寿保险公司不得 解散）、撤销、业务转移、破产等过程，实施 清算和业务转移的监督。
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2、银行信贷资产分类
• 我国自2002年全面实行贷款五级分类制 度，该制度按照贷款的风险程度，将银 行信贷资产分为五类：正常、关注、次 级、可疑、损失。不良贷款主要指次级、 可疑和损失类贷款。
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• 最早从事房地产金融业务的银行是中国 建设银行——1979年
• 1998年我国住房制度改革后，更多的银 行介入房地产金融领域，房地产金融机 构迅速增加，初步形成了以四大国有商 业银行为主体，12家全国性股份制商业 银行和112家城市商业银行为补充的组织 机构体系。
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二、金融监管的目的
• 金融监管的目的是：维持金融业健康、 稳定的运行秩序，确保金融机构安全有 效地发放贷款，保障存款人和投资者的 利益，最大限度地减少金融业的风险。
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三、房地产金融机构的外部监控
• 外部监控是通过法律、制度、机构等手 段适时地监控。
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（一）我国的专业性房地产金 融机构 ——住房储蓄银行
• 80年代中期，我国分别在烟台和蚌埠成立了住 房储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金 筹集、信贷、结算等政策性金融。90年代，公 积金制度的建立，住房储蓄银行的职能逐渐被 住房公积金管理中心所取代。住房储蓄银行曾 一度消失。2004年2月15日，中国建设银行与 德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立 了中德住房储蓄银行，成为目前我国唯一的一 家住房储蓄银行。
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• 监管过程的一个重要内容是监管当局提出并使 用审慎性原则和制度要求来控制风险。这些要 求可能是定性的也可能是定量的，其目的是限 制银行的不谨慎的冒险经营活动。这些要求并 不能取代管理决定，但仍能确定最低的审慎标 准，以确保银行采取正确的方式开展经营活动。 银行业的动态特性要求监管部门定期评估它们 的审慎性条件，并评估现有条件存续的可行性 以及提出新标准的需要。
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定性、定量标准
• 1．资本充足率 • a. 1988年版本的要求 • 巴塞尔委员会于1988年就银行国际风险
标准达成一致协议，常被称为《巴塞尔 协议》，
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b.《巴塞尔新资本协议》
• 2006年7月，巴塞尔委员会发布了《统一 资本衡量与资本标准的国际协议：修订 版》，一般称为《巴塞尔新资本协议》， 用于取代《巴塞尔协议》。新协议紧密 结合管理者的资本要求与潜在的风险， 向银行及其监管者提供几个用于评价资 本充足率的选择。
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（三）非专业房地产金融机构性
• 四大国有商业银行 • 房地产信托公司 • 房地产保险公司 • 住房置业担保有限公司
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三、我国房地产金融机构体系 的架构
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二、房地产金融机构的任务
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• 《控制指引》目的是促进商业银行建立 和健全内部控制，防范金融风险，保障
银行体系安全稳健运行。《控制指引》 将商业银行内部控制细分为6个方面，包 括授信的内部控制、资金业务的内部控
制、存款和柜台业务的内部控制、中间
业务的内部控制、会计的内部控制、计 算机信息系统的内部控制等。
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（四）中国证券监督管理委员 会对房地产证券公司的管理
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1、设立管理
• 设立证券公司，必须经设立管理中国证 券监督管理委员会审查批准，分类颁发 业务许可证，由申请人凭证向工商行政 管理机关办理设立登记。
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2、日常管理
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审慎监管法规体系
• 所谓审慎监管法规体系是指从机构监管、 业务监管、高管人员监管、信息披露、 研究监管人员行为规范等方面，全面建 立既符合国情又适应国际监管趋势、覆 盖面宽、操作性强的银行业审慎监管法 规体系。
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审慎性监管背景资料
• 随着入世过渡期的结束,中国银行业的发展进入 了一个全新的历史阶段。2006年年底发布的 《外资银行管理条例》, 对于外资法人银行,完 全取消了业务范围、开放地域和客户对象的限 制,但是从控制机构风险的角度制定了一个国际 通行的审慎性标准，即要求其资本充足率不得 低于8%,并在任何时点上维持与业务发展和风 险程度相匹配的资本水平，以风险管控为核心 的审慎监管理念初步建立。
• 制定涉及证券公司业务经营的行政规章。 对证券公司进行检查和调查，并可以要 求证券公司提供，复制或者封存有关资 料。负责对证券公司从业人员进行注册 及日常监督管理。对证券公司高级管理 人员实行谈话提醒制度，并且可以对经 营管理中出现问题的证券公司高级管理 人员进行质询，责令其限期纠正。
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2、日常管理
• 日常管理主要体现在以下几个方面：
• 发布信托投资公司从事信托业务的有关组织和 管理的规章。定期或者不定期对信托投资公司 的经营活动进行检查。对监管中发现的重大问 题，有权质询信托投资公司的高级管理人员， 并责令其采取有效措施，限期改正。责令管理 混乱，经营陷入困境的信托投资公司采取措施 进行整顿或重组，并可以建议撤换高级管理人 员，在必要时可以接管有关信托投资公司。
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（二）、住房公积金管理中心
• 1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划；
• 2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、 使用等情况；
• 3、负责住房公积金的核算； • 4、审批住房公积金的提取、使用； • 5、负责住房公积金的保值和归还； • 6、编制住房公积金归集、使用计划执行情况
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（三）中国保险监督管理委员 会对房地产保险业务的管理
• 中国保险监督管理委员会对保险业务实 施监督管理职责，包括 房地产保险业务
的管理，涉及对保险公司，保险经纪公 司，保险代理机构，保险公估行等保险 相关机构和保险代理人，保险经纪人的 监管。
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• 为房地产业筹集、融通资金并提供结算 和其他金融服务。
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第二节房地产金融机构的监管
• 对房地产金融机构的监管包括外部监控、 内部控制及稽核等方面
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一、房地产金融监管
• 房地产金融监管是指中央银行或其他金融监管 当局依据金融法规对房地产金融业（包括金融 机构和金融业务）实施的监督管理。具体可分 为金融监督和金融管理。金融监督是指金融主 管当局对房地产金融机构实施的全面性、经常 性的检查和督促，并以此促进房地产金融机构 依法稳健地经营和发展。金融管理是指金融主 管当局依法对房地产金融机构及其经营活动实 施的领导、组织、协调和控制等一系列的活动。