房地产调控论文房地产政策论文
房地产市场及其政策论文
房地产市场及其政策探讨【摘要】本文对我国房地产市场具有其他国家市场所不具备的一些特性进行分析，将其概括为五点，对房地产相关政策出台的意义作了简要阐述，并对房地产政策存在的问题作了说明，并在此基础上提出了相关的政策建议。
【关键词】房地产市场；房地产政策；政策建议1 我国房地产市场概述经过多年的发展，房地产产业已经成为推动我国经济发展的支柱产业之一，越来越受到人们的关注。
随着土地使用制度和城镇住房制度改革的开展，我国房地产业得到了持续快速发展，对经济和社会发展的作用不断增大。
一方面增加了国家和地方政府的财政收入，改善了城乡基础设施条件，另一方面也极大地改善了城市居民的居住条件，进而改变居民的思想观点。
近年来房地产价格持续攀升，其价格的增长速度大大的超出了国民经济的增长速度，这就使得预期房价会进一步上涨，导致人们对房地产的需求量上升。
同时政府也一直试图以出台各项宏观政策的手段来调控房价使其符合当前的经济发展状况和国民能够承受的消费水准。
总的来看对房地产市场的评价是从有轻微泡沫到局部泡沫到严重泡沫,从局部治理到全面治理。
中央政府和有关部门出台一系列的政策，首先是中央银行连续出台提高按揭贷款首付比例、提高法定存款准备金率、取消优惠贷款利率、提高存贷款利率等政策，并派工作组检查基层银行的房地产信贷情况,同时税务部门开征房地产交易营业税和所得税,从需求的角度压缩购房需求。
近年来房价的上涨的确有有效需求,一是伴随着人口机械增长的正常住房需求。
二是政府改变城市面貌强制拆迁的刚性需求。
三是居民改善居住条件的增量需求。
但房地产供给的滞后性导致供需的不平衡引起价格上涨,不断上涨的房价已经足以改变人们的预期,为了防止房价继续上涨而造成货币贬值,于是提前购房也相应的大量出现,这两种需求也是有效需求,但具有非理性特点,有效需求突发增长极大推动了房地产市场的繁荣房价出现上升，中央政府看到房地产过热的苗头已开始威胁到整个宏观经济的安全,开始出台各项房地产政策来对房地产市场进行治理。
房地产经济学论文范文精选3篇(全文)
房地产经济学论文范文精选3篇经济金融政策对房地产行业的影响经济学论文［［近几年，随着房地产投资的急剧增和气房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。
无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。
而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。
这种对银行完全依赖的房地产业进展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。
当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。
在此形势之下，有必要用宏观经济调控来操纵房地产业的泡沫成分。
一、金融政策对房地产业影响分析1）对房地产企业的影响加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。
负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。
对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。
2）对消费者的影响加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。
据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。
3）对房价的影响房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于：XX://平缓。
宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济进展的成效上需要相当长的一段时间。
加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。
而购买力的降低必定会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而操纵过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。
1、存款准备金率政策根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。
但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。
关于房地产的论文题目示例
关于房地产的论文题目示例简介房地产行业是全球经济的重要组成部分，对国家经济的发展起着至关重要的作用。
因此，研究房地产行业的发展及其相关政策对于推动我国经济发展、加强市场监管和维护社会稳定等方面具有重要意义。
本文就房地产行业及其相关政策进行了深入的分析和研究，以期对我国房地产市场发展提供有益指导。
国内房地产市场的现状目前，我国房地产行业已成为国民经济重要支柱产业之一，但也存在不少问题和挑战。
首先，房价快速上涨，已经成为广大人民群众普遍关注和感受到的问题。
其次，房地产市场各种乱象和投机现象频发，社会影响也越来越大。
此外，部分地区房地产市场还存在过度开发、开发维护不力、缺乏必要的规划和监管等问题。
房地产政策的演变为了应对房地产市场面临的问题和挑战，我国政府近年来加大了对房地产市场的调控力度。
随着政策不断地调整和升级，我国的房地产市场也逐渐趋于稳定。
近年来，政策的调控主要围绕房地产市场的供给和需求两大方面展开，包括了开发商的准入、土地购买条件、储备制度、房屋质量维护、销售和交易等多个方面的政策。
对房地产行业发展的建议总体来说，我国房地产市场仍面临诸多问题和挑战，需要不断优化政策，加强监管，以促进行业健康有序发展。
具体建议如下：1.继续加大政策支持力度政府应继续制定出更为优惠、合理、稳定的政策，为房地产业注入强大的发展动力，鼓励企业加大投资，创新思路，创造更优秀的产品和服务。
2.引入竞争机制建立健全的市场竞争机制，充分激发市场活力。
这也可大幅减少政府的干预和直接控制，减少负面影响，推动行业健康有序发展。
3.加强监管加强市场监管，培养健康的市场竞争氛围，维护消费者合法权益和企业合法权益。
4.注重产业链协同发展实施房地产产业和相关行业的协同发展，推动产业链上下游产业的良性循环，促进房地产行业与其他行业的共同发展和繁荣。
结论综上所述，我国房地产行业具有重要意义。
必须要加强政策的优化和监管，推进行业健康有序发展，从而推动经济发展，维护社会稳定。
房地产宏观调控政策浅析论文
房地产宏观调控政策浅析【摘要】房地产业的健康有序发展，离不开政府有力的引导。
为抑制房价过快上涨，政府采取了一系列措施，其有效性业已日益显现，但其可能带来的副作用同样不容忽视。
这就需要对宏观政策进行全方位的解读。
以其从政策取向上解决楼市的根本问题。
【关键词】房地产业；宏观调控；有效性；局限性；政策取向我国于1998年停止计划经济遗留的福利分房，转变为市场经济条件下的货币商品房为主。
十余年间，我国的城市面貌发生了翻天覆地的变化，房地产业也焕然一新。
然而我国的楼市一直在争议中前行，一路上涨的房价，更是屡受各方诟病。
因而伴随着房地产业的发展，宏观调控也成了常态。
尤其是在我国可预见的漫长的城市化进程中，房地产注定是人们长期关注的焦点，可以这么说，只要有供需的矛盾存在，调控就难以避免。
那么该如何正确看待我国目前的房地产宏观调控政策呢？1 目前房地产调控政策的有效性分析2003年以来，我国的房地产市场遭遇了多少次政策调控，如果真要统计各部门出台的形形色色的政策，恐怕还真统计不清楚，但一个不争的事实就是房价一直在涨。
那么是不是说房调就没有起作用呢？当然不是，今年以来在“新国八条”等一系列的调控措施尤其是限购、限价、限贷这三项措施的影响下，政策的叠加效应开始显现，我国多数城市房价涨幅明显开始趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。
国家统计局8月18日发布的7月房价数据显示，70个大中城市中，下降的城市有14 个，持平的有17个。
与6月份相比较，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。
价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1%，涨幅比6月份份缩小的的城市有15个。
一线城市商品房涨幅出现全面停滞。
进入10月份，北京，上海，南京，杭州等城市相继出现了一波较为猛烈的退房潮，在上海有些楼盘降价幅度甚至超过了30%。
房地产价格出现了较为明显的松动，调控取得了初步成效。
因而可以这样说目前的宏观调控政策的有效性还是显而易见的。
房地产市场论文(5篇)
房地产市场论文(5篇)房地产市场论文(5篇)房地产市场论文范文第1篇1.全县房地产开发正处于高速进展阶段。
纵观乡宁县房地产市场近10年来的进展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都消失了较快增长。
从当前市场交易状况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大进展空间。
主要缘由有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的进展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特殊是在“羊群效应”的作用下，很多潜在购买者成为实际购买者。
再加上保障性住房、廉租房等多种住房供应形式进展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。
二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增加了购房意愿。
随着县域居民金融学问普及程度不断提高，住房投资理念渐渐形成，特殊是在一般居民投资渠道不畅状况下，购买住房成为一种最简洁直接的投资方式。
特殊是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。
据对乡宁县100户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。
特殊是居民购房增值的意愿增加，占比较去年同期增加了10个百分点。
另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。
乡宁县城镇居民人均财产性收入在2021~2021年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。
通过对2021年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。
县级城市的经济区位、人口、规模等缘由打算了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。
针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城的确存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。
县城商品房市场的富强在很大程度上还是取决于本地需求。
房地产经营与管理专业论文
房地产经营与管理专业论文房地产经营与管理论文篇一：《国内房地产经营管理探究》房地产经营与管理论文摘要【摘要】我国国内房地产行业在20XX年全球金融危机之前，一直处在高速发展的的状态，这种发展趋势中不乏经济泡沫。
这些资产泡沫导致了国内房地产行业在金融危机后陷入问题缠身的状态。
房地产行业总体在经营管理方面存在很多问题，严重影响了我国经济社会的正常运行秩序。
本文主要从国内房地产近几年出现的问题和市场经济规律角度分析，努力探究出一套符合我国国内房地产经营管理的方法对策，与提高房地产开发和交易等方面的能力。
房地产经营与管理论文内容【关键词】房地产行业;经营管理;方法对策前言房地产经营的含义有狭义和广义的分别。
一般来说是指房地产商在国有土地上进行房屋建设，对所建区域进行销售、租赁等一系列管理活动，从更广的范围来说，还包含房屋的信托、交换、维修和装饰等，经营活动的范围包含了整个房屋建筑产品的生产流通环节。
目前，国内的房地产经营管理并不完善，和国外先进的、科学的管理体系相比，还存在很大差距，因此，处理好国内房地产的经营管理问题，对整个行业的长远发展具有深远影响，同时也能带动如钢铁、工程机械等相关产业的发展。
1、国内房地产经营现状笔者以20XX年国内房地产经营现状为例，对市场情势进行分析。
20XX年国内房地产整体投资量保持着较高的增长率。
到后半年，增长速度有所减缓，主要是由于国家实施了对房地产的宏观调控政策，从一定程度上遏制了房价过快上涨和房地产投资过热的情况。
房地产新开发的趋势不可遏止，从房屋竣工面积来说，在20XX年11月开创了新高，同比增长了一半多。
我国房地产商在上半年往往习惯于拖延开工和施工进度，从而拖延竣工时间，但将近年底快要交房的期限时，便会开始赶工。
这就是房地产经营中的一大问题，赶工现象和拖延竣工的情况比较严重，会影响整体房屋建筑质量。
在销售方面，房地产经营一直保持上涨态势，成交量很大，其中商品营业房销售的增长速度最快，在20XX年10月达到了17%，住宅用房的销售面积增长比较缓慢。
规范房地产开发管理与宏观调控论文
规范房地产开发管理与宏观调控研究【摘要】2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场出现了“量跌价涨”的局面，近两年，中国的楼市一直处在政府的宏观调控中，房地产市场的活跃度虽有下降，但价格却没有明显的回落，各大城市房价依然一路高走，宏观调控要何时奏效？对宏观调控的政策和措施本身进行反思尤为重要。
本文分析了这一局面产生的原因，并提出相应的政策建议。
【关键词】房地产政策；房地产市场；调控；政策建议1 我国的房地产周期的特点1.1 我国房地产的周期大概在5年左右。
从1988年到2008年的20年期间的房屋销售价格指数，我们可以发现，从1993年是我国的“房地产热”年份，周期处于波峰阶段，到1998年迎来第二个波峰，2004年是第三个波峰，2008年是第四个波峰。
可以看出，我国的房地产业大概是5年左右为一个周期。
我国国民经济从1953年到1990年共呈现出8个4～6年的波动周期。
这和我国制订和实施国民经济“五年计划”是有关系的。
在5年当中，投资量的分布和节奏存在曲线形的变化。
而房地产业是国民经济的寒暑表，房地产的波动周期必然与之相对应，其波动周期大体上也是4～6年，平均为5年。
1.2 我国房地产的发展区域不平衡，各地区周期有差异。
我国的房地产业是从深圳、上海、北京等一些大城市开始发展，从而开始带动了东部沿海城市的房地产发展，国家的固定资产投资也大部分在东部。
东部地区和城市的房地产业发展明显快于中部和西部，房价也明显高于中西部地区。
东部房地产业的发展带动了中西部地区房地产业的发展，所以从周期性上看，东部地区到达最高点时，中部地区正处于发展上升阶段，而西部地区在初始发展阶段。
所以，2009年沿海一些大城市的房价开始下跌的时候，中西部地区的房价趋于稳定，没有出现大幅度的下跌，像西安、兰州、西宁、乌鲁木齐等一些西部城市的房价反而出现持续上涨的趋势。
这就说明了我国房地产周期在不同的地区有不同的时间周期，大概的可以总结为东部-中部-西部的次序。
当前调控政策下如何预防房地产泡沫论文
当前调控政策下如何预防房地产泡沫【摘要】针对当前房地产行业严峻形势，以房地产泡沫产生为切入点，介绍了其评价指标，当前房地产行业现状及宏观经济特点，最后提出了个人的一些政策建议。
【关键词】房地产；泡沫；评价指标；政策建议房地产泡沫主要体现在价格泡沫上，具体是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态。
其直接原因是投机者对房地产市场的估计过于乐观，主观和客观上均背离房地产自身价值以及盈利能力。
1998年7月3日国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国房地产业进入了实质性运作阶段。
目前各大房地产企业资金链趋紧甚至于断裂的新闻屡见不鲜，由于国内楼市特殊情况，虽没有形成泡沫经济，但如何应对目前的房地产形势至关重要。
1 房地产泡沫评价指标目前应房地产泡沫评价指标大部分是选取袁贤祯1998年提出的房地产业景气指标体。
其分为三个部分：同步指标、先行指标和滞后指标。
同步指标是指其循环转折点与总体转折点几乎同时出现，其作用主要是描述当期经济运行所处的景气状态。
先行指标是指其循环转折点在出现时间上稳定地领先于总体循环相应转折点的指标。
为指标体系提供预警功能。
滞后指标是指其循环转折点的出现落后于总体（详见表1）。
海一、二手商品房成交量，比去年同期缩水近八成，创造了2005年以来新低。
国庆期间，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情况和京沪相似。
基于行政降温和欧债危机的双重影响，中国的房地产市场也面临严峻的考验，迫使政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的做法。
2.2 宏观经济特点通过对当前房地产行业形势的观察和分析，统计资料发现当前宏观经济特点表现为以下四个方面：1）贸易不均衡目前我国的外汇储备总额也己突破1万亿美元，成为世界第一外汇储备大国。
我国对美国的贸易顺差连年持续扩大，使得美国一直要求人民币升值，另外再加上一些国际舆论的不利影响，人民币升值的压力越来越大。
政策调控下房地产行业现状论文
政策调控下房地产行业现状之我见【摘要】房地产业是我国国民经济的重要龙头产业和新的经济增长，但近年来，部分城市的房地产市场出现了过热现象，价格不合理持续上涨、房地产投机炒作等市场不规范现象普遍存在。
当前一系列国家调控政策将对我国房地产业造成一定冲击。
在新的形势下，房地产业如何转变思路以适应发展环境的变化成为一个亟待解决的任务。
本文在对房地产业发展现状阐述的基础上，结合当前我国房地产政策调控的主要内容及影响，分析了房地产业在国家调控政策形势下发展面临的机遇与挑战。
【关键词】政策调控；房地产现状；内部管理；资金管理2012年国家就房地产行业的调控政策依然是紧缩的，无论是房贷政策的收紧，存款准备金率的上调，还是限购令的出台，无疑对房地产行业和房地产市场产生了极大地影响，其结果是造成“两低一高”的局面，即商品房销量逐步走低，每平方米售价逐步走低，空置房率逐步增高。
房地产行业的冬天已经到来，严寒正步步逼近。
对于在市场经济中的某一个行业，国家根据国民经济的发展，行业之间的平衡，民生的诉求等，对其进行行政干预和或高或低的政策调整是非常正常的。
基于目前的形势，房地产行业和房地产人怎样平稳过冬，这是摆在大家面前的一个严峻考验。
如何来面对呢？首先，市场对住房的刚性需求在中国人们对商品房的需求与对其他商品的需求有着根本的区别，自古以来，人们对家的钟情，对“居者有其屋”的认同是根深蒂固的，每个人都梦寐以求要拥有一套属于自己的住房，并将其作为头等大事的来毕生追求。
在二十一世纪的今天，生活在城市里的人们自从上世纪告别了福利住房后，逐步认同了商品房的概念，要想拥有自己的产权房，就要到市场里像买其他商品一样去买，这种认知早已是世界许多国家天经地义的事了。
而有所不同的是中国是地少人多的人口大国，据国家统计局公布的2011年主要宏观经济数据显示，中国大陆2011年城镇人口达到6.9亿人之多，占51.27%，首度超过农村人口，这不仅是人口结构的变化，更主要的是人们生活的价值观、消费观发生了改变。
房地产管理方面的论文参考房地产论文参考文献
房地产管理方面的论文参考房地产论文参考文献在现实生活中,房地产管理的地位与作用是非常重要的,尤其是对于一个国家经济的发展具有极其重要的作用。
下文是WTT为大家整理的关于房地产管理方面的论文参考的范文，欢迎大家阅读参考!房地产管理方面的论文参考篇1浅谈房地产项目管理【摘要】项目管理现代化，是房地产企业项目管理人员面临的一个问题。
项目管理是解决项目开发过程中的问题，达到进度、安全、质量及成本有效控制。
本文主要对项目管理中遇到的问题及控制进行探讨。
【关键词】房地产;项目管理一、项目管理中的四大控制：(一)安全控制安全第一，因此，安全文明的资金，一定要做到位。
形成存在不安全因素不生产的现象，把好安全生产关。
(二)进度控制进度编排要科学高效、符合客观实际。
施工组织和材料供应都要满足进度要求。
同时建设单位、施工单位和监理单位要对进度控制采取强有力的督促措施和执行手段，做到日事日清。
进度例会一定要定期召开，随时处理和解决施工过程中出现的问题，并千方百计的予以协调解决，不可拖延，杜绝推诿扯皮的现象。
(三)质量控制施工质量的影响因素主要有人、材料、机械、方法及环境等五大方面。
质量控制关键要抓住参与施工的决策者、管理者和执行者，他们是质量保障体系的命脉所在。
也就是说，好的施工质量需要好的施工组织作保障，也体现了管理要以人为本的理念。
而材料、工程机械和施工工艺等可以在施工前予以明确。
(四)成本控制工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。
如果工程采取固定总价合同，做到了工程内容和任务明确，业主的要求和条清晰，合同总价一次性包死，固定不变。
这样，成本控制也就简单多了，关键是最大限度控制好工程变更的审批流程，尽量做到先审批变更，后施工。
重点控制好各项税费，利用好房地产开发的各项优惠政策，做到合理纳税。
二、基于上述四大控制目标，结合多年来实际项目管理的经验，我有如下两个心得：(一)务必重视沟通协调项目开发建设过程中，由于涉及的分包单位、工序繁多，难免产生各种各样的矛盾，作为项目管理者来说，处理这些矛盾是第一要务，而良好的沟通协调途径和方法则是法宝利器。
我国房地产调控政策策略与改进论文
我国房地产调控政策策略的探讨与改进【摘要】调整房价，关键在于调节供求均衡。
从现行政策来看，无论是国十条、新国八条还是各地政府的相应条款中的市场手段，都可以归纳为对房地产供给市场的调节和对房地产需求市场的调节。
其中，供给方面又主要包括土地供给和资金供给两方面，而需求方面则应区分对待投资和居住两类需求。
作为一个非完全竞争市场，市场失灵不可避免。
而政府干预的缺陷也将导致政策的失效，结合我国国情来看，房地产业出现比较严重的政策失控，因此对国家房地产政策策略的探讨和改进迫不及待。
本文就主要探讨了我国房地产调控政策的现状，出现的问题以及改进方法的探讨，以供参考。
【关键字】房地产，调控政策，问题，策略探讨中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：前言随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。
统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比远超过正常水平。
利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，不难看出，当今我国房价虚高严重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。
同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房价下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。
在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。
房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。
因此国家对房地产的宏观调控政策现在已经日益成为重要的课题。
二．当前我国房地产业存在的问题1、我国房地产市场的资金来源结构单一从我国具体的情况来看，我国房地产行业巾的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。
除了大型房地产企业能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企业自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。
随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。
房地产方面的毕业论文(新版多篇)
房地产方面的毕业论文（新版多篇）房地产论文篇一房地产业产业关联度高，前向和后向带动力强，自1998年住房商品化以来，我国房地产业快速发展，对扩大内需，拉动相关产业发展，增加就业，促进国民经济发展做出了重要贡献，逐渐成为国民经济中的支柱性产业。
与此同时，房地产业运行发展的核心元素，房地产价格也快速上涨，部分地区出现房价过高，上涨过快，涨幅过大的现象，不断上涨的房价引出“房地产泡沫”的议题。
与房地产价格过快上涨共同被关注的另一议题是房地产价格泡沫可能导致的金融风险。
一、研究背景二、房地产金融风险（一）信用风险信用风险是银行面临的主要风险，是指由于借款人（企业和个人）由于主观或客观的原因而丧失偿债能力或偿a债意愿而出现违约，使银行不能按时足额收回贷款本息而面临损失的可能性。
按照违约原因的不同可分为被动违约和主动违约。
被动违约通常是指由于支付能力导致的违约。
借款人具有还款意愿，但是由于财务状况出现困难，导致支付能力不足从而被迫违约。
主动违约与借款人的财务状况，支付能力没有太大关系，而与还款意愿密切相关。
主要指借款人出于自身利益的考虑，在具有偿还能力的情况下，主观上不愿意偿还而选择违约。
（二）市场风险银行机构面临的与房地产有关的市场风险主要是指由于作为抵押物而持有的银行资产，由于房地产价格变化引起抵押物价值变化而导致的风险。
住房抵押贷款普遍被视为一种安全性较高的信贷资产，因而大多数银行都比较热衷于发放这类贷款。
但是作为抵押物的房地产价值的下降也可能使银行不能足额收回贷款。
一般而言，银行发放的抵押贷款额不会是房地产价值的全部，而是房地产价值的一部分，如70%，80%。
这意味着，一旦房地产价格下跌导致抵押物价值下降超过20%或30%，银行持有的抵押房产就存在“抵押不足”而导致贷款损失的风险。
同时，作为银行资产的抵押房产价值下降，也会直接使银行的资产负债表恶化，引发其他相关风险。
（三）操作风险房地产贷款操作风险是指由于银行自身违规操作，管理不当等原因而导致损失的风险。
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房地产调控论文房地产政策论文我国二\三线城市房地产市场调控研究【摘要】新房贷政策和新国八条出台后，由于一线城市的购买标准受到严格控制，因此，房价涨幅趋缓，甚至有慢慢开始回落的迹象，而与此同时，二、三线城市的房价却在一路挺进。
合理调控二、三线城市的房价，让居者有其屋，对二、三线城市房地产市场的健康发展和经济的可持续发展有重要意义。
文章重点分析了二、三线城市房价过快上涨的原因，并且给出了抑制房价过快上涨的对策和建议。
【关键词】二、三线城市；房价；调控在国家对房地产市场调控不断加深的状况下，依赖行政化的“限购”措施，“北上广深”等传统意义上的一线城市的房价出现了松动的迹象。
在流动性过剩和通货膨胀的背景下，局部地区的“堵”的措施必然使得投机资金向其它地方流动，限购令出台之后，投机热钱大有转战二、三线城市的迹象。
由于一些地方政府对房价持暧昧态度，使得二、三线城市的房价也继续上涨。
如何应对二、三线城市的房价大幅上升，对于保持房地产市场的平稳运行和二、三线城市经济的可持续发展都具有重要的意义。
本文分析了不断出台政策的背景下的二、三线房地产市场现状以及房价上涨的原因，提出了抑制房地产价格上涨的对策。
特别指出，本文中的二、三线城市主要指除了北京、上海、广州、深圳、副省级城市和计划单列市以外的城市。
一、新政策下的二、三线城市房地产市场现状2009年以来，全国楼市行情火爆，房价一路高歌，“地王”更是层出不穷，房地产市场泡沫日益增加，疯狂上涨的房价吸引了大量投资客的进入。
根据中国指数研究院的数据，2003年，全国房地产市场平均价格仅为2 359元/平方米，到2009年，增至4 695元/平方米，六年时间翻了近一番。
一线城市房价上涨速度远快于平均水平，如北京上涨291%，上海上涨251%。
为了稳定国民经济，抑制房价非理性上涨，2010年4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，一线城市成为调控的重点，北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩，而二、三线城市成交量则相对稳定。
同时，一线城市房价过高、土地资源稀缺以及城市发展等瓶颈问题的共同作用，使得开发企业及购房者逐渐把目光转移至二、三线城市。
（一）商品房价格继续上涨从整体上看，2010年二、三线城市房产市场延续2009年的大幅上涨的火爆局面，年初沿着惯性房价一路飞扬，4月份达到顶峰。
此时国务院调控措施出台，房产市场成交量明显萎缩，价格也随之开始“松动”，观望气氛弥漫整个二、三线城市房产市场，这种情况一直持续至6月中下旬。
7月起，二、三线城市房产的销量开始回升，9月之后新房成交量一直处于“高位”。
“929”二次调控之后，二、三线城市房产市场量价齐升。
据“搜房网”统计，9月全国二、三线城市商品房均价是5 901元/平方米，10月是6 163元/平方米，环比上升了0.08%，11月二、三线城市商品房均价达7 056元/平方米，环比上涨了14.5%。
12月至2011年1月中，二、三线城市房产市场出现大爆发，呈现出新盘多、价格高、品种多样化的特点。
（二）土地拍卖市场“地王”频现楼市调控导致房地产商重新布局，加大二、三线城市开发，像万科、保利、恒大等品牌地产商大举进军二、三线城市。
另外，国家积极财政政策的实施，大量的银行贷款放给国有大企业，房价的上涨刺激了这些国有企业的拿地热情。
在私营企业和国有大企业的共同作用下，二、三线土地市场继续放量上涨。
例如2010年合肥市共出让土地面积达2 791亩，成交额145.75亿元，比上年成交量增长75%，成交额上涨1.3倍。
（三）中大户型成交多，购房者倾向一步到位新房贷政策实施后，中大户型的房子销售明显快于小户型。
据二、三线城市房产部门统计，在最近一年的房产交易登记中，按房产面积和相应套数换算下来，每套面积均超过100平方米，由此可见，由于二、三线城市的房价相对于一线城市低许多，另外考虑到房价还会持续上涨等各种因素，越来越多的置业者和投资者选择了一步到位，100平方以上的面积成了购房者和投资者的首选。
这跟一线城市以中小户型为主的购房现象正好相反。
2010年，加息、存款准备金率、认房又认贷、新国十条、二次调控等并没能阻止二、三线城市房价上涨的步伐，全国二、三线城市销售均价突破了7 000元/平方米，楼面价格屡被刷新，期间还出现了新地王。
究其原因非常复杂，值得深思。
二、新政策下的二、三线城市房地产市场逆势上扬的原因分析（一）二、三线城市房价的上涨，首先依赖于当地经济水平的快速增长近几年内地城市GDP增速持续高于京、沪、深等一线城市，带动经济发展，资本和劳动力向二、三线城市转移，增加了二、三线城市本地居民的刚性需求。
如2009年湖北、湖南、陕西、四川等中西部省份GDP增长率都超过了10%，要高于上海和广东的同比增幅。
此外，目前城镇化进程明显加快，这对二、三线城市的房地产市场起到了很大的带动作用。
据了解，目前我国除了北京、上海等一线城市城市化达到70%左右之外，大多数二、三线城市尚只有40%的水平。
有关人士指出，仅2009年一年，国务院就批复了7个上升为国家战略的区域发展规划，其数量相当于过去4年的总和。
2010年上半年，又有皖江城市带、柴达木地区、沈阳经济区、重庆两江新区和长江三角洲地区等多个区域规划获批。
随着中央经济工作会议明确提出要放宽中小城市和城镇户籍限制，稳步推进城镇化，大量农业人口转为城镇人口，带来大量的新增购房需求，使二、三线城市房地产价格获得有力支撑。
（二）投资性需求的转移相比房价迅速上涨的一线城市，二、三线城市仍然是“价格洼地”，吸引了部分外来投资者的进入，增加了投资性需求。
大部分二、三线城市并未执行限贷限购等政策，投资性需求仍然旺盛。
（三）返乡置业潮带动房价上涨随着大城市生活成本的提升，中西部地区承接产业转移的力度也在不断加深，大量在沿海打工的劳动力开始返乡创业和置业。
而二、三线城市的房价相对于一线城市来说这种诱惑足以让人心动，还可以照顾父母，找到一种潜在的归属感。
“搜房网”调查数据显示，60%的人选择到二、三线城市置业，返乡置业的人群中绝大多数是自住，占87.1%，其他12.9%则作为投资。
（四）刚性需求旺盛在新房贷政策收紧挤压住宅市场的前提下，二、三线城市房价仍稳步提高。
这是刚性需求过半、改善型购房人群需求较大等因素造成的，这直接说明市场需求的空间更大。
政策抑制并未对购房者出手意愿产生较大影响。
三、抑制房地产价格上涨的对策一线城市限购，迫使投机和投资者转移到二、三线城市，加上本地刚需等，二、三线城市房价仍然面临较大的上涨压力。
因此，应该积极采取措施，保持房地产市场的平稳发展。
（一）完善住房供应体系，大规模推进公共租赁住房建设，让居者有其屋逐渐加大廉租房、经济适用房建设力度，改善低收入家庭的住房条件，大规模的推进公共租赁住房的建设。
进一步完善棚户区的改造和危旧住房改造，尤其是大板结构住房改造的政策法规。
公租房能够满足“夹心层”群众的过渡性住房需求，是解决中低收入家庭住房困难的有效途径，应该成为二、三线城市政府保障房建设的“重头戏”。
应该做好以下几点：1.政府应确实落实对公租房建设的资金，并对相应税费给予减免。
在满足廉租住房保障的条件下按照规定在提取的土地出让金、住房公积金增值净收益里安排公租房的建设。
2.保障公租房的土地供应，地块可以采用划拨的形式，也可以在挂拍的土地出让中要求开发商配套建设公租房。
3.做好规划，科学合理设计公租房，面积可在30~40平方米之间，布局合理，确保小户型的住房功能的完善、居住舒适。
4.加强对公租房的管理，制定和完善公租房的制度和文件的编制。
严把公租房的准入关，严格审核申请人的资质，完善公租房的退出机制，严格把好公租房建设的质量关，确保工程的质量，同时对物业管理也应当高度重视，选聘优质的物业公司进行管理，为住户提供舒适的居住环境。
（二）规范房地产企业的行为，加大交易秩序监管力度加强房地产销售信息的发布，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定的时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，规范房地产市场交易秩序，加大房价变动监控力度，严防开发商哄抬房价、阶段性变相抬高房价。
合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期。
对成片开发建设的土地应在统一规划、统一进行基础设施建设后，再分块供应，防止开发商“囤地”。
将地块的容积率、建设用地规划指标、住宅套型、开工和竣工时限等，作为土地出让的前置条件，在土地出让文件中明确，并在土地使用权出让合同中予以约定，规范用地行为。
严格土地供应后的监督，要建立土地供应后的跟踪管理制度，加强动态巡查，对超过合同约定动工开发日后一年仍未动工开发的，依法收取土地闲置费，超过两年仍然没有动工的，决然收回土地使用权。
收回的土地优先用于廉租房或公租房的建设。
对违反土地供应政策，搞“以租代征”圈占土地，或以其他方式取得土地改变用途等各种违规行为要坚决查处。
对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，如存在捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为，必须给予严厉的查处，取消其进入市场资格，追究相关责任人的责任。
（三）放弃土地财政把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种“一荣俱损”的短期行为。
一方面，在滚滚而来的财政收益和“政绩”面前，百姓的买房承受能力、耕地保护红线都显得苍白无力；另一方面，一届政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。
这种“透支”必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。
从许多地方的情况看，现行“土地出让金”的收取和分配政策对房价攀升有直接影响。
必须改变财政主要依赖于土地出让金的局面。
“十二五”期间应该通过改革使房地产税和资源税成为地方政府主要的收入来源，这将有利于总体上解决地方财政收入问题和地方税体系的构建问题。
此外，适当提高地方税政管理权，同时强化和优化中央、省两级自上而下的转移支付制度，建立县级财力保障制度。
（四）尽快开征房产税开征房产税有多方面的好处，其一，可以大幅度减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；其二，可以使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源，不再过于依赖土地；其三，有助于遏制房地产的投机行为，提高住宅使用率，减少住宅闲置浪费。
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